【正文】 豪宅推廣路線，基于中海高端 品牌與地段 占有之上的身份訴求，首批別墅推廣面市建立了別墅標桿地位，后期著重于公寓推廣影響了 品牌的統(tǒng)一性 ，后續(xù)重點為資源最為優(yōu)秀的 183頂級別墅推廣。關(guān)鍵結(jié)論：御湖熙岸與獨墅島是一個硬幣的兩面，同出一門，產(chǎn)品總價段存在重疊，但購買動機上完全不同，獨墅湖更偏向于別墅體驗，而御湖熙岸偏向地段收藏，因此，后續(xù)項目核心價值建立上要形成區(qū)隔。u【 價格 】 項目定位高端，預計別墅單價在 /平方米以上，別墅總價在 700萬元以上；公寓單價超過 /平方米，公 寓總價 200萬元以上。地塊劃分七個地塊，呈現(xiàn)出國際新江南水鎮(zhèn)格局，整個地塊自然景觀優(yōu)越 ；保利獨墅西岸： 項目介紹保利獨墅西岸定位為湖景島嶼高尚居住社區(qū)，將充分利用獨墅湖島嶼的罕見景觀資源優(yōu)勢；u保利獨墅西岸，位于獨墅湖的西岸、于 2023年 8月 5日以 ，項目為一線湖景純住宅高端社區(qū)，總占地 439畝，總建筑面積約 ，地塊隸屬吳中區(qū)，緊鄰園區(qū)。保利與獨墅島競爭關(guān)系：保利獨墅西岸在營銷策略上與獨墅島項目相似，突出形象、尊貴感和私密感；華潤平門府： 項目介紹華潤平門府觀北寺塔、鄰拙政園，嵌于環(huán)護城河風貌帶中，絕佳的地段成就其藏品級價值；u華潤平門府觀北寺塔、鄰拙政園，嵌于環(huán)護城河風貌帶中，距離蘇州繁華中心 觀前街僅 里，絕佳的地段成就其藏品級價值。形象競爭：古城第一別墅形象已經(jīng)初成，高端別墅地位已建立，地段的人文優(yōu)勢得到挖掘。 u社區(qū)規(guī)劃有全內(nèi)置的大型生活社區(qū)、景觀商業(yè)街、體育中心、生活館及三所專業(yè)幼兒園、專業(yè)老年陪護中心等各類完善配套。推廣分析：在營銷推廣上客戶清晰，定位也較為明確，但缺乏對大盤的生活方式及品牌訴求；招商小石城與獨墅島競爭關(guān)系：產(chǎn)品競爭：此項目以經(jīng)濟型別墅為主，屬于區(qū)域性消化樓盤，對獨墅島的競爭不形成明顯競爭。小區(qū)與外界僅以兩座橋相連，私密感強。向西傾斜 15度，超長采光時間 ,令居室更加陽光明媚，建筑材料采用三新技術(shù)，領(lǐng)先將國際先進的三層中空充惰氣玻璃斷橋鋁合金窗運用于社區(qū)建筑中。 做好內(nèi)部景觀和大力打造臨湖綠化帶，以優(yōu)勢資源形成項目亮點和核心競 爭力，帶動劣勢物業(yè)銷售。u聯(lián)排、獨棟 10大戶型，面積段分布 190400平米，產(chǎn)品類型豐富、稀缺度高，全覆蓋客群需。城市發(fā)展的定位，讓社區(qū)與城市生態(tài)共生，打造生態(tài)居所。 在每個組團入口通過特色鋪地，景觀墻等形式處理，強化了每個入口的特征?？蛻魜碓捶植迹? 其它地區(qū)： 15%u上海、蘇州地區(qū)（昆山、盛澤）亦是本項目需要主動開發(fā)的外區(qū)市場，雖不是主力購買客群，但這些市場蘊含的巨大購買力是本項目所需要的。事業(yè)的巔峰和物質(zhì)的極度滿足，讓他們更加渴望一個另外的空間，在 “ 多 ” 之外，期望 “ 少 ” ，在 “ 加法 ” 的人生后，渴望 “ 減法 ” 的生活。認購方式：預售證未辦，先交定金，后簽約的方式第二階段：內(nèi)部認購u報紙媒體：產(chǎn)品價值、人居價值解析① 600年前，獨墅島就開始創(chuàng)作 —— 項目的資源價值與獨特居住形態(tài)的稀缺性、 歷史與人文的沉淀?、?50億，一條風景線 —— 金雞湖、摩天輪、科文中心、國際博覽中心，成熟商圈，現(xiàn)代藝術(shù)皆為我所造！ 闡明了本項目所擁有的大區(qū)資源與區(qū)域配套優(yōu)勢。 獨墅島財富沙龍 ” 活動活動時間：樣板區(qū)開放后， 5月活動地點：現(xiàn)場活動目的：借活動傳播項目人居價值，擴大影響力第四階段：持銷期u 報紙媒體：樣板區(qū)開放u 戶外：樣板區(qū)開放信息u 雜志：配合樣板區(qū)實景，及軟文介紹，作一篇文章；u 網(wǎng)絡(luò)：樣板區(qū)開放信息媒體組合策略：Thanks for your attentionWish you a good day! 。組織高爾夫比賽、釣魚比賽。潛在客群定位描述： 第三部分 項目分析u項目概況u項目規(guī)劃u項目核心價值梳理u項目定位u客戶分析u營銷策略10月 11月 12月 5月售樓處開放 開盤3月 4月二期樣板房開放持續(xù)銷售小規(guī)模開放，以試運行、內(nèi)部開放等手段面向中海老業(yè)主開放，邀請全層客戶到訪通過圈層營銷，線下積累客戶，以 “內(nèi)部認購 ”方式銷售首批房源通過推廣炒作口碑等渠道逐步釋放信息，逐步加大推廣力度通過大眾媒體高力度的釋放信息，以樣板區(qū)開放為節(jié)點預熱期（立勢） 內(nèi)部認購期 強銷期 持銷期第一階段：預熱期“ 老業(yè)主下午茶 ”活動時間：中秋節(jié)活動地點：現(xiàn)場售樓處活動目的：在外部條件不具備完美開放的時間，首先對中海老業(yè)主開放，體現(xiàn)對老業(yè)主的尊貴感，由老業(yè)主將項目信息傳遞出去，直達目標圈層。是愿意消費文化和樂意接受 品位 追捧的一幫人。核心提煉：創(chuàng)意景觀，展現(xiàn)生活的原生態(tài) ；戶型展示 ——A+B 戶型：uA戶型： 190㎡ 三房兩廳三衛(wèi)經(jīng)濟型實用性別墅，地下室： ㎡特點：u全明、通透地下室空間，滿足功能性需求；uB戶型： 220㎡ 四房兩廳四衛(wèi)端戶，地下室： 60㎡特點：u全明、通透地下室空間，滿足功能性需求；A戶型地下室 B戶型地下室，南北通透；u入戶平臺設(shè)計，過度室內(nèi)外空間；*；；u餐廳雙層挑空設(shè)計，提升居住品質(zhì)；u地面停車u面寬 ，三面采光、通透、陽光u四角餐廳設(shè)計，生活更多趣味；*，方正舒適；；u入戶平臺設(shè)計，過度室內(nèi)外空間；u地面雙車位；A戶型一層 B戶型一層u可變套房設(shè)計，滿足個性需求；u臥室 +露臺設(shè)計，提升居住舒適度；u客臥含書房設(shè)計，提升功能性配置；u可變套房設(shè)計；u臥室 +露臺設(shè)計，提升居住舒適度；A戶型二層 B戶型二層A戶型三層 B戶型三層*、滿足主人居住舒適度需求u1超大露臺設(shè)計，可變陽臺u設(shè)計，預留更多空間；u超豪華主臥南向配置，大面寬，更舒適u南北大露臺設(shè)計，盡享陽光與u無敵湖景；戶型價值提煉：通透陽光實用型地下空間；雙套房、可變多套房設(shè)計；大廚房、大主臥、大客廳設(shè)計；端戶創(chuàng)意四角、八角空間設(shè)計；北向大露臺，覽無敵湖景；南花園、北入戶設(shè)計；低總價戶型面積控制；……核心提煉：舒適性、尊貴性、無敵景觀、人性化；項目核心價值提煉：城市獨墅湖生態(tài)私密島無敵湖景中海品牌第三部分 項目分析u項目概況u項目規(guī)劃u項目核心價值梳理u項目定位u客戶分析u營銷策略分析—— 胸懷、沉淀—— 私屬、占有、身份—— 繁華、財富、榮耀—— 純凈、寧靜、生命、綠色—— 品質(zhì)、細節(jié)、鑒賞、家庭、責任—— 懂得、珍惜產(chǎn)品價值譯讀：湖獨島城市自然別墅稀有 =收藏中海 通過設(shè)置沿湖生態(tài)景觀長廊，形成錯落有致的向湖空間，使整個沿湖綠帶收放