中海_蘇州中海獨(dú)墅島項(xiàng)目案例研究_89頁(yè)_xxxx年_同致行-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 必然；u區(qū)位和交通距離為客戶置業(yè)首要因素，項(xiàng)目首要面對(duì)的將是吳中區(qū)區(qū)域市場(chǎng)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)；u距離項(xiàng)目較近的吳江、以及古城區(qū)、新區(qū)的房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)也將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響；u園區(qū)、相城區(qū)作為蘇州樓市的主要供給區(qū)域，對(duì)獨(dú)墅島影響同樣不可小覷；u昆山、常熟、張家港等縣市樓盤也對(duì)客源流向產(chǎn)生作用。城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、發(fā)展快，成為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈 “ 三極 ” 之一；地區(qū) 全市總?cè)丝贕DP（億元）人均 GDP（美元）財(cái)政總收入（億元）進(jìn)出口總額（億美元）實(shí)際利用外資（億美元）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）全社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元）城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）2023年 2023年 總 地方上海 常： 籍： 11733 — 28838北京 常： 1755 10070 — 26738天津 （ 794） 9136 — 1805 21430杭州 810（ ） 9292 26864無(wú)錫 （ 268） 4992 11885 23605南京 （ ） 8089 25504寧波 （ ） 8653 27368蘇州 7740 17460 2967 26300溫州 () 4604 28021紹興 7447 26874臺(tái)州 （ ） 5157 24429注：由于 2023年各城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)未全部發(fā)布， 暫以 2023年數(shù)據(jù)作為分析依據(jù)。u蘇州市下轄 吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)，以及蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū) （虎丘區(qū)），張家港市、常熟市、太倉(cāng)市、昆山市、吳江市。中海 2023年末全市戶籍總?cè)丝冢渲惺袇^(qū) 。優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?—— 二產(chǎn)占據(jù)主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中仍有較大的發(fā)展空間，未來(lái)辦公物業(yè)需求大；數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站u長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈已成為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總量最大且極具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)體，蘇州與上海、杭州共同構(gòu)成長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的 “ 三極 ” ；u經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，外向型經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)突出，消費(fèi)品市場(chǎng)充滿潛力，帶來(lái)商辦物業(yè)的繁榮，給蘇州商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大商機(jī)。上海蘇州無(wú)錫湖州上海后花園南京： 呼應(yīng)上海 輻射周邊杭州：接軌上海 錯(cuò)位發(fā)展無(wú)錫：融入一體化 謀求新發(fā)展蘇州：近水樓臺(tái) 四沿布局半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈同城效應(yīng)u滬寧城鐵的開通，進(jìn)一步拉近長(zhǎng)三角各城市之間的時(shí)空距離，迎來(lái) “ 同城化 ” 時(shí)代。推廣中強(qiáng)調(diào)資源的占據(jù)性，但在推廣對(duì)價(jià)位支撐明顯不足； 星島仁恒與獨(dú)墅島競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)：基于星島仁恒基于銷售完畢，對(duì)獨(dú)墅島無(wú)法形成實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)，后續(xù) 17套 類獨(dú)棟，由于前期形象無(wú)法支撐價(jià)位，并數(shù)量有限，后續(xù)也很難對(duì)獨(dú)墅島成威脅，獨(dú)墅島的產(chǎn)品將全面超越對(duì)手。形象競(jìng)爭(zhēng)：御湖熙岸已建立了園區(qū)第一高端別墅的形象地位，對(duì)高端人群有較強(qiáng)的吸引力。u【 價(jià)格 】 別墅單預(yù)計(jì)在 /平方米，精裝公寓 15000元 /平方米左右。優(yōu)點(diǎn)：定位高端，人文濃厚，形象清晰不足：文化符號(hào)無(wú)法落地，附加價(jià)值不夠突出項(xiàng)目定位高端，人文濃厚，形象清晰，但附加值不夠突出；推廣分析：華潤(rùn)平門府與獨(dú)墅島競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)：高端價(jià)位產(chǎn)品上會(huì)形成客群競(jìng)爭(zhēng)，中低端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)不大。優(yōu)點(diǎn)：客群清晰，定位明確不足：對(duì)于大盤缺乏生活方式與品牌訴求，后期無(wú)法建立項(xiàng)目溢價(jià)。 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：用地性質(zhì) 居住 總用地面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 351290其中 計(jì)容積率建筑面積（㎡）275714 主體（㎡） 270450公共服務(wù)（㎡） 5264其他（㎡） 0不計(jì)容積率建筑面積（㎡）75576 地上（㎡） 800架空（㎡） 0（半）地下（㎡） 74776容積率 建筑密度 22%綠地率 37% 最大建筑高度（ m） 100單位（戶 /座 /間） 1668 底層占地面積（㎡） 75821機(jī)動(dòng)車位 1845 其中：地上停車： 395 地下停車： 1450非機(jī)動(dòng)車位 1400 其中：地上停車： 100 地下停車： 1300老城區(qū) :東南環(huán)轉(zhuǎn)東方大道地面道路轉(zhuǎn)東方大道南環(huán)延伸段星港街轉(zhuǎn)星港街or通達(dá)路吳中區(qū) :東環(huán)路轉(zhuǎn)東方大道東方大道由郭巷往北直達(dá)園區(qū) :通園路轉(zhuǎn)東方大道通達(dá)路轉(zhuǎn)東方大道星港街轉(zhuǎn)通達(dá)路星港街直走獨(dú)墅湖隧道轉(zhuǎn)星港街外省市進(jìn)入獨(dú)墅島，直接由蘇嘉杭高速、滬寧高速進(jìn)入蘇州工業(yè)園區(qū)或老城，再由園區(qū)或老城區(qū)抵達(dá)項(xiàng)目交通情況：獨(dú)墅島第三部分 項(xiàng)目分析u項(xiàng)目概況u項(xiàng)目規(guī)劃u項(xiàng)目核心價(jià)值梳理u項(xiàng)目定位u客戶分析u營(yíng)銷策略分析規(guī)劃主題：文藝復(fù)興后的歐式中產(chǎn)階級(jí)私享住區(qū)；項(xiàng)目分期開發(fā)策略示意圖： 山水 lavie將現(xiàn)代舒適的生活觀念與歐洲傳統(tǒng)符號(hào)完美結(jié)合，形成了獨(dú)特的法蘭西風(fēng)格。經(jīng)濟(jì)型別墅占主力，以低總價(jià)高品質(zhì)形象入市，是利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的主體；第三部分 項(xiàng)目分析u項(xiàng)目概況u項(xiàng)目規(guī)劃u項(xiàng)目核心價(jià)值梳理u項(xiàng)目定位u客戶分析u營(yíng)銷策略分析品牌價(jià)值中海地產(chǎn)，中國(guó)第一品牌開發(fā)商主流豪宅締造者蘇州第一品牌開發(fā)商土地價(jià)值開發(fā)者別墅生活推動(dòng)者核心提煉：品質(zhì)保證，值得信賴；中海地產(chǎn)， 09重要作品五年之后的別墅超越之作獨(dú)墅湖啟勢(shì)之作蘇州第一純別墅大盤之作項(xiàng)目品牌核心提煉：高素質(zhì)，高升值前景；u區(qū)域發(fā)展：距老城區(qū)最近的唯一一塊原生態(tài)城市地塊，西側(cè)沿獨(dú)墅湖區(qū)域?qū)⒔ǔ芍懈邫n居住 區(qū)和商業(yè)集中區(qū)，獨(dú)墅湖島及西側(cè)區(qū)域規(guī)劃為濱水商住區(qū)，與環(huán)金雞湖商圈毗鄰，共享城市 繁華，未來(lái)城市新核心雛形已現(xiàn)；u三面環(huán)水，直面 ，煙波浩蕩，水清林綠；u私家島嶼，僅兩座橋與城市相連，私密性無(wú)與倫比；u 金雞湖一橋之隔，距古城區(qū)僅 4公里，距獨(dú)墅湖高教區(qū)僅幾分鐘車程；u交通便利，入古城，到園區(qū)、上滬寧高速、環(huán)城快線十分方便；地塊價(jià)值核心提煉：城市性與生態(tài)性兼得，是城市別墅的精華之地，它處難作此享；產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)u社區(qū)規(guī)劃以優(yōu)化城市、島嶼、湖泊關(guān)系，加強(qiáng)湖泊視覺(jué)開放度為基本原則，以地中海風(fēng)情小島 為主題，打造特色組團(tuán)群落。 網(wǎng)狀濕地系統(tǒng)，充分利用水軸，打開湖景視線，最大化的展示湖景資源，在中央水軸兩側(cè)布置了人行步道，引導(dǎo)人們?nèi)ンw驗(yàn)一線湖景公園。 絕對(duì)多次置業(yè)，甚至自有村屋樓宇，再買房，是對(duì)人生的犒賞，需求新的生活方式和生活意趣，讓自己的觀念和意識(shí)有一個(gè)更好的載體和表達(dá)的平臺(tái)。第三階段：強(qiáng)銷期媒體控制：u報(bào)紙媒體：硬廣 —— 項(xiàng)目形象、主廣告語(yǔ)、主畫面
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