同致行韶關(guān)龍洲島洋房項(xiàng)目定價(jià)培訓(xùn)教材地產(chǎn)價(jià)格(編輯修改稿)
2025-06-17 13:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 19 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 （全國(guó)市場(chǎng)類比） 別墅定價(jià) P別墅 ＝ 2300 =3818元 /㎡ 備注： ?經(jīng)過(guò)以上測(cè)算，韶關(guān)市場(chǎng)高端別墅物業(yè)與普通住宅物業(yè)的對(duì)比價(jià)格指數(shù)為 ； ?此指數(shù)為成熟市場(chǎng)平均對(duì)比價(jià)格指數(shù)，可直接應(yīng)用于本項(xiàng)目洋房和別墅物業(yè)的價(jià)格對(duì)比； ?經(jīng)過(guò)科學(xué)、正確評(píng)估，本項(xiàng)目洋房均價(jià)為 2300元 /㎡ ； 龍洲島 townhouse定價(jià) 本資料來(lái)自 20 【 步驟 】 ： 別墅定價(jià) 依據(jù)項(xiàng)目成本 確定項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn) 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法 （損益平衡定價(jià)法） 【 定義 】 ：或投資收益率定價(jià)法，又稱損益平衡定價(jià)法。它是在成本 因素的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。 確定目標(biāo)收益率 項(xiàng)目成本 ＋ 龍洲島 townhouse定價(jià) 本資料來(lái)自 21 目標(biāo)收益率可分為投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、資金利潤(rùn)率等多種不同的形式，建議 本項(xiàng)目采用 成本利潤(rùn)率計(jì)算 。 此種方法一般適合用于在 市場(chǎng) 上具有 一定 影響力的企業(yè) ，或供應(yīng)產(chǎn)品具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。 1）確定目標(biāo)收益率 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法 （損益平衡定價(jià)法） 龍洲島 townhouse定價(jià) 本資料來(lái)自 22 售價(jià) =（總成本 +目標(biāo)利潤(rùn)） /預(yù)計(jì)銷售量 = 3800～ 3895 元 /㎡ ? 預(yù)計(jì)銷售量： ㎡ ； ? 總成本確定： 1900元 /㎡ ㎡ =； 2）確定目標(biāo)利潤(rùn) 3）計(jì)算售價(jià) 目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法 （損益平衡定價(jià)法） ? 確定本項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為成本利潤(rùn)率的 100%～ 105%， ? 目標(biāo)利潤(rùn) =總成本 目標(biāo)成本利潤(rùn)率 =～ 別墅定價(jià) 龍洲島 townhouse定價(jià) 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 本資料來(lái)自 23 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法 （損益平衡定價(jià)法） 最終定價(jià) P別墅綜合 ＝ ∈ [3800～ 4000]元 /㎡ 。 龍洲島 townhouse定價(jià) 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 本資料來(lái)自 24 二、龍洲島洋房?jī)r(jià)格表制訂體系 —— 退臺(tái)產(chǎn)品 de市場(chǎng)價(jià)值 對(duì)于龍洲島項(xiàng)目?jī)r(jià)格表制訂，這是同致行對(duì)退臺(tái)住宅定價(jià)的首次嘗試和探索，它必須建立在對(duì) 退臺(tái)住宅居住價(jià)值 的研判、對(duì) 各樓層戶型價(jià)值的市場(chǎng)接受度 研判，對(duì)誠(chéng)意客戶 意向單位集中特征 的把握。同時(shí)，我們也需要對(duì)韶關(guān)市場(chǎng)尊重與適度的引領(lǐng)。 無(wú)論洋房還是別墅，本節(jié)總結(jié)的核心是對(duì) 【 退臺(tái)住宅 】 定價(jià)要點(diǎn)的闡述和新探索，所以，我們將僅以 洋房為例 的價(jià)格表制訂及調(diào)整綱要 進(jìn)行說(shuō)明 。 本資料來(lái)自 25 二、龍洲島洋房?jī)r(jià)格表制訂體系 * 洋房定價(jià)體系設(shè)定 水平朝向差設(shè)定 垂直層差設(shè)定 產(chǎn)品戶型差設(shè)定 南北向差 端頭向差 面積需求差 空間結(jié)構(gòu)差 亮點(diǎn)增值差 底 /頂層差 中間層差 市場(chǎng)調(diào)查 產(chǎn)品研判 客戶意向 本資料來(lái)自 26 三、龍洲島洋房?jī)r(jià)格表開(kāi)盤(pán)前調(diào)整緣由 韶關(guān)市場(chǎng)多層住宅市場(chǎng)各層價(jià)差情況： 備注：以上各層差統(tǒng)計(jì)均以一層單位價(jià)格為參照。 樓盤(pán) 樓層 垂直層差 水平差 金澤園 12 30 0100 310 80 山水華府 25 50 050 67 30 暉景園 2 50 050 36 60 78 0 國(guó)際花園 28 3050 080 垂直層差 —— 底、頂層價(jià)格最低且接近，中間樓層價(jià)格 相當(dāng)，比底、頂層價(jià)格高 5080元 /層； 水平向差 —— 南向差 景觀差 ： 50100元 /層； 金澤園、鴻洲花園依據(jù)江景資源、小區(qū)景觀的優(yōu)劣分別設(shè)定水平差為 50100元和 100200元； 市場(chǎng)調(diào)查 本資料來(lái)自 27 二、龍洲島洋房?jī)r(jià)格表制訂體系 —— 退臺(tái)產(chǎn)品 de市場(chǎng)價(jià)值 戶型的市場(chǎng)接受度 廳朝向及主臥朝向 次臥均好性 戶型合理度 景觀 視野 通風(fēng) 噪音 韶關(guān)市場(chǎng)客戶購(gòu)買(mǎi)研判特征顯示： 市場(chǎng)調(diào)查 本資料來(lái)自 28 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 龍洲島 菲詩(shī)艾倫印象 [疊院洋房] 產(chǎn)品研判 本資料來(lái)自 29 [疊院洋房 ] 產(chǎn)品解讀 產(chǎn)品研判 本資料來(lái)自 30 二、龍洲島洋房?jī)r(jià)格表制訂體系 —— 退臺(tái)產(chǎn)品 de市場(chǎng)價(jià)值 [疊院洋房 ]產(chǎn)品解讀 ① 1F:136平米， 、 贈(zèng)送 40平米花園 ，獨(dú)門(mén)獨(dú)戶、躍式空間，中高品質(zhì)住宅； ② 2F:120平米， 主流需求 ，首創(chuàng)贈(zèng)送 10平米方正 大露臺(tái) ，贈(zèng)送儲(chǔ)物間，方正實(shí)用，具有130平米實(shí)用空間舒適度，； ③ 3F:113平米，方正實(shí)用，首創(chuàng)贈(zèng)送 15平米方正大陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送儲(chǔ)物間，“金三銀四”樓層； ④ 4F:150平米，復(fù)式闊卓空間，贈(zèng)送三大露臺(tái)，約 20－ 30平米，江景、園景、“金三銀四”樓層； ⑥ 5F:99平米， ，具有 “買(mǎi)一層送一層” 超值特點(diǎn)，贈(zèng)送 30平米方正露臺(tái) ，獨(dú)特江景、園
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