同致行韶關(guān)龍洲島洋房項目定價培訓教材地產(chǎn)價格(編輯修改稿)
2025-06-17 13:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 19 一、龍洲島整體均價制訂體系 價格指數(shù)對比法 （全國市場類比） 別墅定價 P別墅 ＝ 2300 =3818元 /㎡ 備注： ?經(jīng)過以上測算，韶關(guān)市場高端別墅物業(yè)與普通住宅物業(yè)的對比價格指數(shù)為 ； ?此指數(shù)為成熟市場平均對比價格指數(shù)，可直接應(yīng)用于本項目洋房和別墅物業(yè)的價格對比； ?經(jīng)過科學、正確評估，本項目洋房均價為 2300元 /㎡ ； 龍洲島 townhouse定價 本資料來自 20 【 步驟 】 ： 別墅定價 依據(jù)項目成本 確定項目目標利潤 一、龍洲島整體均價制訂體系 目標利潤定價法 （損益平衡定價法） 【 定義 】 ：或投資收益率定價法，又稱損益平衡定價法。它是在成本 因素的基礎(chǔ)上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。 確定目標收益率 項目成本 ＋ 龍洲島 townhouse定價 本資料來自 21 目標收益率可分為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式，建議 本項目采用 成本利潤率計算 。 此種方法一般適合用于在 市場 上具有 一定 影響力的企業(yè) ，或供應(yīng)產(chǎn)品具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。 1）確定目標收益率 一、龍洲島整體均價制訂體系 目標利潤定價法 （損益平衡定價法） 龍洲島 townhouse定價 本資料來自 22 售價 =（總成本 +目標利潤） /預計銷售量 = 3800～ 3895 元 /㎡ ? 預計銷售量： ㎡ ； ? 總成本確定： 1900元 /㎡ ㎡ =； 2）確定目標利潤 3）計算售價 目標利潤定價法 （損益平衡定價法） ? 確定本項目的目標收益率為成本利潤率的 100%～ 105%， ? 目標利潤 =總成本 目標成本利潤率 =～ 別墅定價 龍洲島 townhouse定價 一、龍洲島整體均價制訂體系 本資料來自 23 價格指數(shù)對比法 目標利潤定價法 （損益平衡定價法） 最終定價 P別墅綜合 ＝ ∈ [3800～ 4000]元 /㎡ 。 龍洲島 townhouse定價 一、龍洲島整體均價制訂體系 本資料來自 24 二、龍洲島洋房價格表制訂體系 —— 退臺產(chǎn)品 de市場價值 對于龍洲島項目價格表制訂，這是同致行對退臺住宅定價的首次嘗試和探索，它必須建立在對 退臺住宅居住價值 的研判、對 各樓層戶型價值的市場接受度 研判，對誠意客戶 意向單位集中特征 的把握。同時，我們也需要對韶關(guān)市場尊重與適度的引領(lǐng)。 無論洋房還是別墅，本節(jié)總結(jié)的核心是對 【 退臺住宅 】 定價要點的闡述和新探索，所以，我們將僅以 洋房為例 的價格表制訂及調(diào)整綱要 進行說明 。 本資料來自 25 二、龍洲島洋房價格表制訂體系 * 洋房定價體系設(shè)定 水平朝向差設(shè)定 垂直層差設(shè)定 產(chǎn)品戶型差設(shè)定 南北向差 端頭向差 面積需求差 空間結(jié)構(gòu)差 亮點增值差 底 /頂層差 中間層差 市場調(diào)查 產(chǎn)品研判 客戶意向 本資料來自 26 三、龍洲島洋房價格表開盤前調(diào)整緣由 韶關(guān)市場多層住宅市場各層價差情況： 備注：以上各層差統(tǒng)計均以一層單位價格為參照。 樓盤 樓層 垂直層差 水平差 金澤園 12 30 0100 310 80 山水華府 25 50 050 67 30 暉景園 2 50 050 36 60 78 0 國際花園 28 3050 080 垂直層差 —— 底、頂層價格最低且接近，中間樓層價格 相當，比底、頂層價格高 5080元 /層； 水平向差 —— 南向差 景觀差 ： 50100元 /層； 金澤園、鴻洲花園依據(jù)江景資源、小區(qū)景觀的優(yōu)劣分別設(shè)定水平差為 50100元和 100200元； 市場調(diào)查 本資料來自 27 二、龍洲島洋房價格表制訂體系 —— 退臺產(chǎn)品 de市場價值 戶型的市場接受度 廳朝向及主臥朝向 次臥均好性 戶型合理度 景觀 視野 通風 噪音 韶關(guān)市場客戶購買研判特征顯示： 市場調(diào)查 本資料來自 28 一、龍洲島整體均價制訂體系 龍洲島 菲詩艾倫印象 [疊院洋房] 產(chǎn)品研判 本資料來自 29 [疊院洋房 ] 產(chǎn)品解讀 產(chǎn)品研判 本資料來自 30 二、龍洲島洋房價格表制訂體系 —— 退臺產(chǎn)品 de市場價值 [疊院洋房 ]產(chǎn)品解讀 ① 1F:136平米， 、 贈送 40平米花園 ，獨門獨戶、躍式空間，中高品質(zhì)住宅； ② 2F:120平米， 主流需求 ，首創(chuàng)贈送 10平米方正 大露臺 ，贈送儲物間，方正實用，具有130平米實用空間舒適度，； ③ 3F:113平米，方正實用，首創(chuàng)贈送 15平米方正大陽臺，贈送儲物間，“金三銀四”樓層； ④ 4F:150平米，復式闊卓空間，贈送三大露臺，約 20－ 30平米，江景、園景、“金三銀四”樓層； ⑥ 5F:99平米， ，具有 “買一層送一層” 超值特點，贈送 30平米方正露臺 ，獨特江景、園
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