同致行韶關(guān)龍洲島洋房項目定價培訓(xùn)教材地產(chǎn)價格-文庫吧在線文庫
【正文】 制訂體系 —— 退臺產(chǎn)品 de市場價值 * 洋房定價體系設(shè)定 .......10%— 約 230元 /平米 。它是在成本 因素的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計算售價的方法。 比較因素 本項 目 江山花園 楓景 園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴 居 國際花園 1期 發(fā)展商品牌及實力 25 25 27 26 26 26 25 25 宣傳推廣 25 23 23 23 24 24 24 23 事件營銷 25 23 23 23 23 23 24 24 現(xiàn)場包裝 25 23 23 23 24 24 24 23 合計 100 94 96 95 97 97 97 95 一、龍洲島整體均價制訂體系 龍洲島洋房市場比較法 —— 當(dāng)?shù)厥袌霰容^ 本資料來自 10 交易時點修正 一、龍洲島整體均價制訂體系 片區(qū)市場上供應(yīng)量以及對相應(yīng)的競爭壓力分析，綜合評估， 調(diào)差系數(shù)設(shè)置在合理的 5%范圍內(nèi) 。 本項目價格制定是一個 研判退臺產(chǎn)品市場價值 的過程，一個 探索新定價體系 的創(chuàng)建過程，一個 研究價格回歸需求 方法的創(chuàng)新過程。 龍洲島洋房市場比較法 —— 當(dāng)?shù)厥袌霰容^ 本資料來自 7 一、龍洲島整體均價制訂體系 區(qū)域因素修正 單項系數(shù)調(diào)差設(shè)置為 ?3%，綜合系數(shù)調(diào)差設(shè)置為 ?6% 比較因素 本項目 江山花園 楓景園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴居 國際花園 1期 項目地段 20 20 22 22 22 22 23 22 片區(qū)商業(yè)環(huán)境 20 20 22 21 22 22 23 21 交通便捷狀況 20 20 22 22 22 22 23 22 周邊污染 20 20 23 23 23 23 23 23 區(qū)域發(fā)展前景 10 10 7 7 7 7 7 7 片區(qū)自然環(huán)境 10 9 7 7 7 8 7 8 總 計 100 99 103 102 103 104 106 103 龍洲島洋房市場比較法 —— 當(dāng)?shù)厥袌霰容^ 本資料來自 8 一、龍洲島整體均價制訂體系 項目規(guī)劃設(shè)計情況修正 單項調(diào)差系數(shù)設(shè)置控制在： ?1%； 綜合調(diào)差系數(shù)控制在： ?10%。 備注：清遠市由于房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，目前市場上市場均價約為 1650元 /㎡ ，別墅供應(yīng)稀缺，市內(nèi)無可比樓盤，現(xiàn)選取其與廣州交界處的碧桂園假日半島高檔樓盤作為參照對象，其洋房物業(yè)價格為 3000元 /㎡ ，別墅物業(yè)價格為 4000元 /㎡ ， 龍洲島 townhouse定價 本資料來自 17 一、龍洲島整體均價制訂體系 價格指數(shù)對比法 （全國市場類比） 4）案例實證（深圳市同一樓盤不同物業(yè)價格指數(shù)對比統(tǒng)計分析） 樓盤 物業(yè)形態(tài) 價格（萬元） 價格指數(shù)（比值） 香密湖 1號 多層 3 連排、雙拼別墅 瑞河耶納 多層洋房 別墅 2 中旅國際公館 1期 多層洋房 連排別墅 水榭花都 2期 多層 別墅 熙園 小高層 別墅 分別對各盤進行 15%， 25%， 20%， 20%， 20%的權(quán)重修正，最終取值 。同時，我們也需要對韶關(guān)市場尊重與適度的引領(lǐng)。 .......10%— 約 230元 /平米 。 在眾多項目執(zhí)行過程中，我們都嘗試用各種銷售分析方法尋求為了各銷售單位的均衡消化，達到銷售目標(biāo)的實現(xiàn)。 本資料來自 45 2）銷售速度 調(diào)價參照物的確定： 從上表“銷售速率”項看出， 2F單位銷售速率為 93%，最為接近 1 ，基本可認(rèn)為與整體銷售速度比較均衡，則 2F單位價格相對合理，即可 以 2F單位價格作為調(diào)價參照物 。往往銷售速度與營銷措施有直接關(guān)系，尤其與銷售價格成反比十分明顯，所以，在銷售過程中，我們通過銷售速率的界定，大體可判斷，推售單位中各戶型價格調(diào)整的方向，并且通過界定均衡銷售單位，確立價格制定參照物，通過重新研判及審視各戶型價值 價格關(guān)系，使價格表調(diào)整更趨合理、科學(xué)，以最短的過程開始均衡化銷售，使銷售過程更加平穩(wěn)。 2) 垂直差設(shè)定： * 洋房定價體系設(shè)定 本資料來自 35 二、龍洲島洋房價格表制訂體系 —— 退臺產(chǎn)品 de市場價值 5層閣樓單位 4層復(fù)式單位 首層入戶花園 4層平層單位 3層平層單位 2層單位 個別戶型單位調(diào)差控制在合理的 30％以內(nèi)，洋房 99㎡ 閣樓調(diào)差為： +750元 。 樓盤 樓層 垂直層差 水平差 金澤園 12 30 0100 310 80 山水華府 25 50 050 67 30 暉景園 2 50 050 36 60 78 0 國際花園 28 3050 080 垂直層差 —— 底、頂層價格最低且接近，中間樓層價格 相當(dāng)，比底、頂層價格高 5080元 /層； 水平向差 —— 南向差 景觀差 ： 50100元 /層； 金澤園、鴻洲花園依據(jù)江景資源、小區(qū)景觀的優(yōu)劣分別設(shè)定水平差為 50100元和 100200元； 市場調(diào)查 本資料來自 27 二、龍洲島洋房價格表制訂體系 —— 退臺產(chǎn)品 de市場價值 戶型的市場接受度 廳朝向及主臥朝向 次臥均好性 戶型合理度 景觀
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