同致行韶關(guān)龍洲島洋房項(xiàng)目定價(jià)培訓(xùn)教材地產(chǎn)價(jià)格-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 制訂體系 —— 退臺(tái)產(chǎn)品 de市場(chǎng)價(jià)值 * 洋房定價(jià)體系設(shè)定 .......10%— 約 230元 /平米 。它是在成本 因素的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。 比較因素 本項(xiàng) 目 江山花園 楓景 園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴 居 國(guó)際花園 1期 發(fā)展商品牌及實(shí)力 25 25 27 26 26 26 25 25 宣傳推廣 25 23 23 23 24 24 24 23 事件營(yíng)銷 25 23 23 23 23 23 24 24 現(xiàn)場(chǎng)包裝 25 23 23 23 24 24 24 23 合計(jì) 100 94 96 95 97 97 97 95 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 龍洲島洋房市場(chǎng)比較法 —— 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較 本資料來(lái)自 10 交易時(shí)點(diǎn)修正 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 片區(qū)市場(chǎng)上供應(yīng)量以及對(duì)相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力分析，綜合評(píng)估， 調(diào)差系數(shù)設(shè)置在合理的 5%范圍內(nèi) 。 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定是一個(gè) 研判退臺(tái)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值 的過(guò)程，一個(gè) 探索新定價(jià)體系 的創(chuàng)建過(guò)程，一個(gè) 研究?jī)r(jià)格回歸需求 方法的創(chuàng)新過(guò)程。 龍洲島洋房市場(chǎng)比較法 —— 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較 本資料來(lái)自 7 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 區(qū)域因素修正 單項(xiàng)系數(shù)調(diào)差設(shè)置為 ?3%，綜合系數(shù)調(diào)差設(shè)置為 ?6% 比較因素 本項(xiàng)目 江山花園 楓景園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴居 國(guó)際花園 1期 項(xiàng)目地段 20 20 22 22 22 22 23 22 片區(qū)商業(yè)環(huán)境 20 20 22 21 22 22 23 21 交通便捷狀況 20 20 22 22 22 22 23 22 周邊污染 20 20 23 23 23 23 23 23 區(qū)域發(fā)展前景 10 10 7 7 7 7 7 7 片區(qū)自然環(huán)境 10 9 7 7 7 8 7 8 總 計(jì) 100 99 103 102 103 104 106 103 龍洲島洋房市場(chǎng)比較法 —— 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較 本資料來(lái)自 8 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)情況修正 單項(xiàng)調(diào)差系數(shù)設(shè)置控制在： ?1%； 綜合調(diào)差系數(shù)控制在： ?10%。 備注：清遠(yuǎn)市由于房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，目前市場(chǎng)上市場(chǎng)均價(jià)約為 1650元 /㎡ ，別墅供應(yīng)稀缺，市內(nèi)無(wú)可比樓盤，現(xiàn)選取其與廣州交界處的碧桂園假日半島高檔樓盤作為參照對(duì)象，其洋房物業(yè)價(jià)格為 3000元 /㎡ ，別墅物業(yè)價(jià)格為 4000元 /㎡ ， 龍洲島 townhouse定價(jià) 本資料來(lái)自 17 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 （全國(guó)市場(chǎng)類比） 4）案例實(shí)證（深圳市同一樓盤不同物業(yè)價(jià)格指數(shù)對(duì)比統(tǒng)計(jì)分析） 樓盤 物業(yè)形態(tài) 價(jià)格（萬(wàn)元） 價(jià)格指數(shù)（比值） 香密湖 1號(hào) 多層 3 連排、雙拼別墅 瑞河耶納 多層洋房 別墅 2 中旅國(guó)際公館 1期 多層洋房 連排別墅 水榭花都 2期 多層 別墅 熙園 小高層 別墅 分別對(duì)各盤進(jìn)行 15%， 25%， 20%， 20%， 20%的權(quán)重修正，最終取值 。同時(shí)，我們也需要對(duì)韶關(guān)市場(chǎng)尊重與適度的引領(lǐng)。 .......10%— 約 230元 /平米 。 在眾多項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，我們都嘗試用各種銷售分析方法尋求為了各銷售單位的均衡消化，達(dá)到銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 本資料來(lái)自 45 2）銷售速度 調(diào)價(jià)參照物的確定： 從上表“銷售速率”項(xiàng)看出， 2F單位銷售速率為 93%，最為接近 1 ，基本可認(rèn)為與整體銷售速度比較均衡，則 2F單位價(jià)格相對(duì)合理，即可 以 2F單位價(jià)格作為調(diào)價(jià)參照物 。往往銷售速度與營(yíng)銷措施有直接關(guān)系，尤其與銷售價(jià)格成反比十分明顯，所以，在銷售過(guò)程中，我們通過(guò)銷售速率的界定，大體可判斷，推售單位中各戶型價(jià)格調(diào)整的方向，并且通過(guò)界定均衡銷售單位，確立價(jià)格制定參照物，通過(guò)重新研判及審視各戶型價(jià)值 價(jià)格關(guān)系，使價(jià)格表調(diào)整更趨合理、科學(xué)，以最短的過(guò)程開(kāi)始均衡化銷售，使銷售過(guò)程更加平穩(wěn)。 2) 垂直差設(shè)定： * 洋房定價(jià)體系設(shè)定 本資料來(lái)自 35 二、龍洲島洋房?jī)r(jià)格表制訂體系 —— 退臺(tái)產(chǎn)品 de市場(chǎng)價(jià)值 5層閣樓單位 4層復(fù)式單位 首層入戶花園 4層平層單位 3層平層單位 2層單位 個(gè)別戶型單位調(diào)差控制在合理的 30％以內(nèi)，洋房 99㎡ 閣樓調(diào)差為： +750元 。 樓盤 樓層 垂直層差 水平差 金澤園 12 30 0100 310 80 山水華府 25 50 050 67 30 暉景園 2 50 050 36 60 78 0 國(guó)際花園 28 3050 080 垂直層差 —— 底、頂層價(jià)格最低且接近，中間樓層價(jià)格 相當(dāng)，比底、頂層價(jià)格高 5080元 /層； 水平向差 —— 南向差 景觀差 ： 50100元 /層； 金澤園、鴻洲花園依據(jù)江景資源、小區(qū)景觀的優(yōu)劣分別設(shè)定水平差為 50100元和 100200元； 市場(chǎng)調(diào)查 本資料來(lái)自 27 二、龍洲島洋房?jī)r(jià)格表制訂體系 —— 退臺(tái)產(chǎn)品 de市場(chǎng)價(jià)值 戶型的市場(chǎng)接受度 廳朝向及主臥朝向 次臥均好性 戶型合理度 景觀
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