同致行韶關(guān)龍洲島洋房項(xiàng)目定價(jià)培訓(xùn)教材地產(chǎn)價(jià)格(完整版)
【正文】 視野 通風(fēng) 噪音 韶關(guān)市場(chǎng)客戶購(gòu)買研判特征顯示： 市場(chǎng)調(diào)查 本資料來(lái)自 28 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 龍洲島 確定目標(biāo)收益率 項(xiàng)目成本 ＋ 龍洲島 townhouse定價(jià) 本資料來(lái)自 21 目標(biāo)收益率可分為投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、資金利潤(rùn)率等多種不同的形式，建議 本項(xiàng)目采用 成本利潤(rùn)率計(jì)算 。 比較因素 本項(xiàng) 目 江山花園 楓景 園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴 居 國(guó)際花園 1期 交易時(shí)點(diǎn)修正 100 103 105 102 101 102 101 101 龍洲島洋房市場(chǎng)比較法 —— 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較 本資料來(lái)自 11 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 p項(xiàng)目綜合 = ∑ P修正 A* tn＝ 2383元 /㎡ (p項(xiàng)目修正 A—— 比較 A樓盤修整價(jià)格， tn—— 各樓盤相應(yīng)權(quán)重 ) p項(xiàng)目修正 A =PA* A1*A2***An (p項(xiàng)目修正 A—— 比較 A樓盤修整價(jià)格， An—— 樓盤 A各比較價(jià)格系數(shù) ) 高出市場(chǎng)多層房最高價(jià) 25％ 龍洲島洋房市場(chǎng)比較法 —— 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較 項(xiàng)目 江山花園 楓景園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴居 國(guó)際花園 1期 系數(shù) 20％ 25％ 15％ 10％ 10％ 10％ 10％ 本資料來(lái)自 12 龍洲島 townhouse定價(jià) 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法 （損益平衡定價(jià)法） 項(xiàng)目定價(jià) 從韶關(guān)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供應(yīng)來(lái)看，僅有 1個(gè)別墅項(xiàng)目，無(wú)法滿足市場(chǎng)比較法的參考樣本的數(shù)量條件。龍洲島項(xiàng)目，是同致行操作的第一個(gè)疊院退臺(tái)產(chǎn)品項(xiàng)目。 ?區(qū)域因素 項(xiàng)目地段 片區(qū)商業(yè)環(huán)境 交通便捷狀況 周邊污染 區(qū)域發(fā)展前景 片區(qū)自然環(huán)境 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃情況 物業(yè)規(guī)模 整體規(guī)劃 外立面形象 園林設(shè)計(jì)及小區(qū)綠化 產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì) 朝向 公共部分裝修檔次 會(huì)所、幼兒園、車位 噪音影響 物業(yè)管理 ?市場(chǎng)宣傳推廣 媒體推廣 （ 戶外廣告 的形象塑造、 報(bào)紙媒體的賣點(diǎn)解讀 、 電視媒體 的形象＋產(chǎn)品的綜合強(qiáng)化） ； 事件營(yíng)銷 （ 當(dāng)?shù)厥讉€(gè)五星產(chǎn)品推介及 VIP誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)會(huì)、 “ 風(fēng)情文化月 — 電影文化周 “ ， “ 名車展 “ 等活動(dòng)，在市場(chǎng)上引起了較大的反響） 銷售物料 （樓盤模型、《產(chǎn)品折頁(yè)》、《格調(diào)樓書》、《戶型單張》、提帶等）； 龍洲島洋房市場(chǎng)比較法 —— 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較 市場(chǎng)比較法 項(xiàng)目定價(jià) 本資料來(lái)自 6 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 比較因素 本項(xiàng)目 江山花園 楓景園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴居 國(guó)際花園 1期 交易情況修正系數(shù) 100/100 100/100 100/101 100/99 100/99 100/99 100/101 100/99 交易情況修正 依據(jù)韶關(guān)市場(chǎng)環(huán)境及對(duì)各項(xiàng)目的研判，調(diào)差系數(shù)控制在合理的范圍： ?1%。 龍洲島 townhouse定價(jià) 本資料來(lái)自 16 一、龍洲整體均價(jià)制訂體系 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 （全國(guó)市場(chǎng)類比） 3) 周邊城市價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析 城市 全市房地產(chǎn)均價(jià) 別墅均價(jià) 價(jià)格指數(shù)（比值） 東莞 2771 5279 清遠(yuǎn) 3000 4000 分別對(duì)東莞和清遠(yuǎn)市價(jià)格指數(shù)賦予 55%， 45%的權(quán)重進(jìn)行修正，最終參考取值為 。 龍洲島 townhouse定價(jià) 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 本資料來(lái)自 24 二、龍洲島洋房?jī)r(jià)格表制訂體系 —— 退臺(tái)產(chǎn)品 de市場(chǎng)價(jià)值 對(duì)于龍洲島項(xiàng)目?jī)r(jià)格表制訂，這是同致行對(duì)退臺(tái)住宅定價(jià)的首次嘗試和探索，它必須建立在對(duì) 退臺(tái)住宅居住價(jià)值 的研判、對(duì) 各樓層戶型價(jià)值的市場(chǎng)接受度 研判，對(duì)誠(chéng)意客戶 意向單位集中特征 的把握。 .......4%— 贈(zèng)送面積按照 600元 /平米計(jì)入總價(jià)； .......2%— 約 4050元 /平米 。今天，在龍洲島項(xiàng)目，我們 試圖探討一種新的銷售均衡度研究方法 ，作為同致行 加強(qiáng)營(yíng)銷策劃與銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)相對(duì)更緊密、更科學(xué) 的新嘗試。 3）各戶型或單位銷售速度快慢的分析與研判： 以 3F單位銷售速率為參照物比較： 3F單位 〉 4F復(fù)式單位 〉 2F單位 〉 1F平層單位 〉 5F單位 〉 4F平層單位 結(jié)論： 4F平層單位旺銷， 2F正常銷售， 1F、 4F復(fù)式、 5F閣樓單位慢銷。比值大于 1則表示此戶型銷售速度快，即旺銷；比值小于 1則表示此戶型銷售速度慢，即慢銷或滯銷。 本資料來(lái)自 33 1) 水平差定價(jià)因素權(quán)重設(shè)定 因素 權(quán)重 戶型的市場(chǎng)接受度 16% 廳朝向 % 主臥朝向 % 次臥均好性 15% 戶型合理度 10% 景觀 10% 視野 10% 通風(fēng) 9% 采光 9% 噪音 6% 合計(jì) 100% 二、龍洲島洋房?jī)r(jià)格表制訂體系 —— 退臺(tái)產(chǎn)品 de市場(chǎng)價(jià)值 * 洋房定價(jià)體系設(shè)定 本資料來(lái)自 34 二、龍洲島洋房?jī)r(jià)格表制訂體系 —— 退臺(tái)產(chǎn)品 de市場(chǎng)價(jià)值 依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，本項(xiàng)目普通戶型垂直差設(shè)定應(yīng)
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