同致行韶關(guān)龍洲島洋房項(xiàng)目定價培訓(xùn)教材地產(chǎn)價格(完整版)
【正文】 視野 通風(fēng) 噪音 韶關(guān)市場客戶購買研判特征顯示： 市場調(diào)查 本資料來自 28 一、龍洲島整體均價制訂體系 龍洲島 確定目標(biāo)收益率 項(xiàng)目成本 ＋ 龍洲島 townhouse定價 本資料來自 21 目標(biāo)收益率可分為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式，建議 本項(xiàng)目采用 成本利潤率計算 。 比較因素 本項(xiàng) 目 江山花園 楓景 園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴 居 國際花園 1期 交易時點(diǎn)修正 100 103 105 102 101 102 101 101 龍洲島洋房市場比較法 —— 當(dāng)?shù)厥袌霰容^ 本資料來自 11 一、龍洲島整體均價制訂體系 p項(xiàng)目綜合 = ∑ P修正 A* tn＝ 2383元 /㎡ (p項(xiàng)目修正 A—— 比較 A樓盤修整價格， tn—— 各樓盤相應(yīng)權(quán)重 ) p項(xiàng)目修正 A =PA* A1*A2***An (p項(xiàng)目修正 A—— 比較 A樓盤修整價格， An—— 樓盤 A各比較價格系數(shù) ) 高出市場多層房最高價 25％ 龍洲島洋房市場比較法 —— 當(dāng)?shù)厥袌霰容^ 項(xiàng)目 江山花園 楓景園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴居 國際花園 1期 系數(shù) 20％ 25％ 15％ 10％ 10％ 10％ 10％ 本資料來自 12 龍洲島 townhouse定價 一、龍洲島整體均價制訂體系 價格指數(shù)對比法 目標(biāo)利潤定價法 （損益平衡定價法） 項(xiàng)目定價 從韶關(guān)當(dāng)?shù)厥袌龉?yīng)來看，僅有 1個別墅項(xiàng)目，無法滿足市場比較法的參考樣本的數(shù)量條件。龍洲島項(xiàng)目，是同致行操作的第一個疊院退臺產(chǎn)品項(xiàng)目。 ?區(qū)域因素 項(xiàng)目地段 片區(qū)商業(yè)環(huán)境 交通便捷狀況 周邊污染 區(qū)域發(fā)展前景 片區(qū)自然環(huán)境 ?產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃情況 物業(yè)規(guī)模 整體規(guī)劃 外立面形象 園林設(shè)計及小區(qū)綠化 產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計 朝向 公共部分裝修檔次 會所、幼兒園、車位 噪音影響 物業(yè)管理 ?市場宣傳推廣 媒體推廣 （ 戶外廣告 的形象塑造、 報紙媒體的賣點(diǎn)解讀 、 電視媒體 的形象＋產(chǎn)品的綜合強(qiáng)化） ； 事件營銷 （ 當(dāng)?shù)厥讉€五星產(chǎn)品推介及 VIP誠意認(rèn)購會、 “ 風(fēng)情文化月 — 電影文化周 “ ， “ 名車展 “ 等活動，在市場上引起了較大的反響） 銷售物料 （樓盤模型、《產(chǎn)品折頁》、《格調(diào)樓書》、《戶型單張》、提帶等）； 龍洲島洋房市場比較法 —— 當(dāng)?shù)厥袌霰容^ 市場比較法 項(xiàng)目定價 本資料來自 6 一、龍洲島整體均價制訂體系 比較因素 本項(xiàng)目 江山花園 楓景園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴居 國際花園 1期 交易情況修正系數(shù) 100/100 100/100 100/101 100/99 100/99 100/99 100/101 100/99 交易情況修正 依據(jù)韶關(guān)市場環(huán)境及對各項(xiàng)目的研判，調(diào)差系數(shù)控制在合理的范圍： ?1%。 龍洲島 townhouse定價 本資料來自 16 一、龍洲整體均價制訂體系 價格指數(shù)對比法 （全國市場類比） 3) 周邊城市價格指數(shù)統(tǒng)計分析 城市 全市房地產(chǎn)均價 別墅均價 價格指數(shù)（比值） 東莞 2771 5279 清遠(yuǎn) 3000 4000 分別對東莞和清遠(yuǎn)市價格指數(shù)賦予 55%， 45%的權(quán)重進(jìn)行修正，最終參考取值為 。 龍洲島 townhouse定價 一、龍洲島整體均價制訂體系 本資料來自 24 二、龍洲島洋房價格表制訂體系 —— 退臺產(chǎn)品 de市場價值 對于龍洲島項(xiàng)目價格表制訂，這是同致行對退臺住宅定價的首次嘗試和探索，它必須建立在對 退臺住宅居住價值 的研判、對 各樓層戶型價值的市場接受度 研判，對誠意客戶 意向單位集中特征 的把握。 .......4%— 贈送面積按照 600元 /平米計入總價； .......2%— 約 4050元 /平米 。今天，在龍洲島項(xiàng)目，我們 試圖探討一種新的銷售均衡度研究方法 ，作為同致行 加強(qiáng)營銷策劃與銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)相對更緊密、更科學(xué) 的新嘗試。 3）各戶型或單位銷售速度快慢的分析與研判： 以 3F單位銷售速率為參照物比較： 3F單位 〉 4F復(fù)式單位 〉 2F單位 〉 1F平層單位 〉 5F單位 〉 4F平層單位 結(jié)論： 4F平層單位旺銷， 2F正常銷售， 1F、 4F復(fù)式、 5F閣樓單位慢銷。比值大于 1則表示此戶型銷售速度快，即旺銷；比值小于 1則表示此戶型銷售速度慢，即慢銷或滯銷。 本資料來自 33 1) 水平差定價因素權(quán)重設(shè)定 因素 權(quán)重 戶型的市場接受度 16% 廳朝向 % 主臥朝向 % 次臥均好性 15% 戶型合理度 10% 景觀 10% 視野 10% 通風(fēng) 9% 采光 9% 噪音 6% 合計 100% 二、龍洲島洋房價格表制訂體系 —— 退臺產(chǎn)品 de市場價值 * 洋房定價體系設(shè)定 本資料來自 34 二、龍洲島洋房價格表制訂體系 —— 退臺產(chǎn)品 de市場價值 依據(jù)市場規(guī)律，本項(xiàng)目普通戶型垂直差設(shè)定應(yīng)
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