【正文】 應來看，僅有 1個別墅項目，無法滿足市場比較法的參考樣本的數(shù)量條件。 樓盤 樓層 垂直層差 水平差 金澤園 12 30 0100 310 80 山水華府 25 50 050 67 30 暉景園 2 50 050 36 60 78 0 國際花園 28 3050 080 垂直層差 —— 底、頂層價格最低且接近，中間樓層價格 相當，比底、頂層價格高 5080元 /層； 水平向差 —— 南向差 景觀差 ： 50100元 /層； 金澤園、鴻洲花園依據(jù)江景資源、小區(qū)景觀的優(yōu)劣分別設定水平差為 50100元和 100200元； 市場調查 本資料來自 27 二、龍洲島洋房價格表制訂體系 —— 退臺產品 de市場價值 戶型的市場接受度 廳朝向及主臥朝向 次臥均好性 戶型合理度 景觀 視野 通風 噪音 韶關市場客戶購買研判特征顯示： 市場調查 本資料來自 28 一、龍洲島整體均價制訂體系 龍洲島 往往銷售速度與營銷措施有直接關系，尤其與銷售價格成反比十分明顯，所以，在銷售過程中，我們通過銷售速率的界定，大體可判斷，推售單位中各戶型價格調整的方向，并且通過界定均衡銷售單位，確立價格制定參照物，通過重新研判及審視各戶型價值 價格關系，使價格表調整更趨合理、科學，以最短的過程開始均衡化銷售，使銷售過程更加平穩(wěn)。 在眾多項目執(zhí)行過程中，我們都嘗試用各種銷售分析方法尋求為了各銷售單位的均衡消化，達到銷售目標的實現(xiàn)。同時，我們也需要對韶關市場尊重與適度的引領。 龍洲島洋房市場比較法 —— 當?shù)厥袌霰容^ 本資料來自 7 一、龍洲島整體均價制訂體系 區(qū)域因素修正 單項系數(shù)調差設置為 ?3%，綜合系數(shù)調差設置為 ?6% 比較因素 本項目 江山花園 楓景園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴居 國際花園 1期 項目地段 20 20 22 22 22 22 23 22 片區(qū)商業(yè)環(huán)境 20 20 22 21 22 22 23 21 交通便捷狀況 20 20 22 22 22 22 23 22 周邊污染 20 20 23 23 23 23 23 23 區(qū)域發(fā)展前景 10 10 7 7 7 7 7 7 片區(qū)自然環(huán)境 10 9 7 7 7 8 7 8 總 計 100 99 103 102 103 104 106 103 龍洲島洋房市場比較法 —— 當?shù)厥袌霰容^ 本資料來自 8 一、龍洲島整體均價制訂體系 項目規(guī)劃設計情況修正 單項調差系數(shù)設置控制在： ?1%； 綜合調差系數(shù)控制在： ?10%。 比較因素 本項 目 江山花園 楓景 園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴 居 國際花園 1期 發(fā)展商品牌及實力 25 25 27 26 26 26 25 25 宣傳推廣 25 23 23 23 24 24 24 23 事件營銷 25 23 23 23 23 23 24 24 現(xiàn)場包裝 25 23 23 23 24 24 24 23 合計 100 94 96 95 97 97 97 95 一、龍洲島整體均價制訂體系 龍洲島洋房市場比較法 —— 當?shù)厥袌霰容^ 本資料來自 10 交易時點修正 一、龍洲島整體均價制訂體系 片區(qū)市場上供應量以及對相應的競爭壓力分析，綜合評估， 調差系數(shù)設置在合理的 5%范圍內 。菲詩艾倫印象 [疊院洋房] 產品研判 本資料來自 29 [疊院洋房 ] 產品解讀 產品研判 本資料來自 30 二、龍洲島洋房價格表制訂體系 —— 退臺產品 de市場價值 [疊院洋房 ]產品解讀 ① 1F:136平米， 、 贈送 40平米花園 ，獨門獨戶、躍式空間，中高品質住宅； ② 2F:120平米， 主流需求 ，首創(chuàng)贈送 10平米方正 大露臺 ，贈送儲物間，方正實用，具有130平米實用空間舒適度，； ③ 3F:113平米，方正實用，首創(chuàng)贈送 15平米方正大陽臺，贈送儲物間，“金三銀四”樓層； ④ 4F:150平米，復式闊卓空間，贈送三大露臺，約 20－ 30平米，江景、園景、“金三銀四”樓層； ⑥ 5F:99平米， ，具有 “買一層送一層” 超值特點，贈送 30平米方正露臺 ，獨特江景、園景視野； ⑤ 4F: 111平米，方正實用，首創(chuàng)贈送 15平米方正 大露臺 ，贈送儲物間，“金三銀四”樓層； 產品研判 本資料來自 31 產品研判 二、龍洲島洋房價格表制訂體系 —— 退臺產品 de市場價值 5層閣樓單位 4層復式單位 首層入戶花園 4層平層單位 3層平層單位 2層單位 從 戶型結構 、 市場的接受（追捧）度 ，以及 景觀 、 采光 、建筑創(chuàng)新及增值 等因素，洋房各戶型價值比較如下： 本資料來自 32 水平朝向差設定 垂直層差設定 產品戶型差設定 南北向差 端頭向差 面積需求差 空間結構差 亮點增值差 底 /頂層差 中間層差 二、龍洲島洋房價格表制訂體系 —— 退臺產品 de市場價值 * 洋房定價體系