【正文】 定而后定 2020/6/18 本資料來自 13 經(jīng)營管理模式的定位 首選 —— 整體引進(jìn)大商家 備選 —— 自營招商 發(fā)展商引進(jìn)具有一定知名度的大商家對(duì)項(xiàng)目商場實(shí)行整租經(jīng)營 發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目裙樓實(shí)行散租招商，自己對(duì)商場進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營管理 2020/6/18 本資料來自 14 二、招商方案 2020/6/18 本資料來自 15 招商方案的提出 方案 A： 整體出租，僅引進(jìn)獨(dú)立的經(jīng)營管理品牌 方案 B： 散租，引進(jìn)小商家，自己成立管理公司 2020/6/18 本資料來自 16 方案 A剖析圖 發(fā)展商 大商家 整體出租 物業(yè)管理 經(jīng)營管理 財(cái)富廣場商業(yè)裙樓 成熟的經(jīng)營品牌 中高檔服裝百貨消費(fèi)者 2020/6/18 本資料來自 17 方案 B剖析圖 發(fā)展商 小商家 散鋪出租 物業(yè)管理 經(jīng)營管理 參與經(jīng)營 財(cái)富廣場商業(yè)裙樓 新興的賣場品牌 中高檔服裝百貨消費(fèi)者 2020/6/18 本資料來自 18 指 標(biāo) 招商 難度 租金 收入 返 租 壓 力 銷售 影響 定位 相關(guān)性 經(jīng)營 條件 經(jīng)營 風(fēng)險(xiǎn) 方 案 A 較難 小 高 利好 很好 要求高 小 B 較易 大 低 一般 一般 一般要 求 大 招商方案定性分析 2020/6/18 本資料來自 19 招商方案定量分析 方 案 A B 單 位 說 明 相關(guān)銷售方式 分割返租銷售 整體、大面積發(fā)售或以租代售 計(jì)量指標(biāo) 租金收益 97,650,000 13,020,000 元 共 10年 A取 B的 50% 銷售總額 163,560,600 147,204,540 元 銷售率 90% B取 A的 90% 返租成本 100,900,800 元 共 15年 ,返 8% 營銷費(fèi)用 3,271,212 3,680,114 元 招商 +銷售 A:: 可比收益 157,038,588 143,524,427 元 方案 AB收益差 13,514,162 元