【文章內(nèi)容簡介】 17002200元 /㎡；物管 ：韶關富康物管公司；營銷 ： 綠色、健康主題 ，售樓處及圍墻包裝； 客戶 ：公務員、企業(yè)職員、公司白領；賣點 ：沙湖公園山＋大規(guī)模園林社區(qū)＋配套齊全； 銷售 ：一期 100％售罄、二期認籌中；山水華府【綜述】 雖位置較偏、產(chǎn)品檔次不高，但借助沙湖公園山的先天自然環(huán)境，挖掘韶關第一大盤的配套及園林優(yōu)勢，高舉物管牌，合理定價，深受城市中產(chǎn)階層歡迎，銷售火爆； 未來市場有 40套 180平方米的四房放量內(nèi)憂第二部分：競爭格局篇位置 ：武江區(qū) /橋西路；規(guī)模 ： 20萬㎡超大規(guī)模社區(qū)；建筑 ：現(xiàn)代 風格小 高層；園林 ：現(xiàn)代熱帶風格園林； （泳池、幼兒園及會所等設施）；戶型 ：二房－四房（ 80－ 160㎡）；價格 ： 17002200元 /㎡；物管 ： 金福園物管公司 ；營銷 ： 金色領地，優(yōu)越生活 /具有一定情景營造； 客戶 ：中高級公務員、企業(yè)職員、白領；賣點 ：大規(guī)模社區(qū)＋超全優(yōu)質(zhì)配套＋部分山景 /江景； 銷售 ：一期入伙、二期 85%，三期未售金澤園【綜述】項目 擁有大規(guī)模體量，且具有豐富齊全商業(yè)及社區(qū)配套設施（包括幼兒園），由于一期（入伙）的良好示范效果，社區(qū)形象佳，價格合理，銷售勢頭較好；二期余少量朝向不佳的三房單位；三期預計八月開盤，產(chǎn)品結(jié)構與一期差異不大；未來有 139148平方米的三房 154172平方米的四房共 132套放量內(nèi)憂第二部分：競爭格局篇位置 ：武江區(qū) /沿江西路；規(guī)模 ： 19萬㎡超大規(guī)模社區(qū)；建筑 ：現(xiàn)代風格小高層；園林 ：現(xiàn)代熱帶風格園林； （泳池、幼兒園及會所等設施）；戶型 ：三房、四房（ 105－ 160㎡）；價格 ： 2期 2300元 /㎡；， 3期小高層 2500元 / ㎡物管 ： “ 六心級 ” 物管服務；營銷 ： 無限江景豪宅 ； 客戶 ：中高級公務員、企業(yè)職員、企業(yè)主；賣點 ：一線江景＋大規(guī)模社區(qū)＋超全優(yōu)質(zhì)配套； 銷售 ： 2期 70％；三期 20%鴻洲花園【綜述】項目 擁有無敵一線江景，大規(guī)模體量具有豐富齊全的配套設施（包括幼兒園），同時處于市中心一級輻射區(qū)優(yōu)越地段，但現(xiàn)場凌亂、人氣較弱，銷售一般； 未來將有 181平方米的四房 100余套、137139平方米的三房 10套和 156平方米的四房 50套待售內(nèi)憂第二部分：競爭格局篇位置 ：湞江區(qū) /韶南大道路；規(guī)模 ： ㎡別墅區(qū)（ 60多棟）；建筑 ： 獨棟別墅 ；園林 ：現(xiàn)代熱帶風格園林；戶型 ：五房（ 220㎡）；價格 ： 2500元 /㎡；物管 ： 發(fā)展商自管（普通） ；營銷 ： 享受、投資、別墅社區(qū)（樣板房） ； 客戶 ：高級公務員、企業(yè)高層、私營業(yè)主；賣點 ：大規(guī)模社區(qū)＋超全優(yōu)質(zhì)配套＋部分山景 /江景； 銷售 ：約 30％（一般）；華龍山莊【綜述】項目 ，以韶關唯一的純別墅項目形象傳遞有天有地的稀缺價值及投資潛力，但由于產(chǎn)品不具競爭力，營銷不力、戶型普通，目前只銷售出 20%；內(nèi)憂第二部分：競爭格局篇未來市場競爭格局o 碧桂園 以其成熟的開發(fā)模式，其物業(yè)類型、物業(yè)檔次和價格 將與本項目產(chǎn)生直面競爭 ；o 本土開發(fā)企業(yè)未來市場供應的 三房、四房主力戶型 將會流本項目的客戶資源，吸納韶關有限的需求市場，從而形成潛在競爭 ；內(nèi)憂外患第二部分：競爭格局篇o 總價控制 ，發(fā)揮一期已有優(yōu)勢，通過區(qū)域潛力，提升價值，與碧桂園形成差異化；o 降低成本 ，在產(chǎn)品上形成市場差異化，迅速吸納有效市場容量；o 完善配套 ，提升產(chǎn)品價值開通住戶專車三年，分別通向火車站、韶鋼、馬壩等地；開通名校直通大巴；打造藝術主題名牌幼兒園；完善生活配套，增加部分商業(yè)面積；未來市場應對策略應對第二部分：競爭格局篇市場篇市場篇競爭格局篇競爭格局篇產(chǎn)品定位篇產(chǎn)品定位篇商業(yè)配套篇商業(yè)配套篇索引 （ Plan index）物業(yè)類型投入產(chǎn)出比測算單位：萬元㎡ 純收益（單位） :元物業(yè)類型 容積率 成本 售價 物業(yè)投資回報率 單位土地產(chǎn)值別墅－獨 2416 5000 % 1034 別墅－雙 2416 3800 % 692 別墅－聯(lián) 2416 3500 % 705 花園洋房 1600 2300 % 910 退臺洋房 1851 2500 % 844 別墅－密 2416 3200 % 706 第三部分：產(chǎn)品定位篇單位：㎡ 純收益（單位） :元單位土地產(chǎn)值測算物業(yè)類型 容積率 成本 售價 物業(yè)投資回報率 單位土地產(chǎn)值別墅－獨 2416 5000 % 1034 別墅－雙 2416 3800 % 692 別墅－聯(lián) 2416 3500 % 705 花園洋房 1600 2300 % 910 退臺洋房 1851 2500 % 844 別墅－密 2416 3200 % 706 物業(yè)形態(tài)預期實現(xiàn)均價 5000獨立別墅 3800雙拼別墅 3500聯(lián)排別墅 2300花園洋房 2500退臺洋房第三部分：產(chǎn)品定位篇物業(yè)類型配置方案配置一建筑類型 土地面積 占地比例 建筑面積 建面比例 容積率獨立別墅 18000 30% 100% 7200 23% 雙拼別墅 18000 30% 9000 28% 聯(lián)排別墅 24000 40% 15600 49% 花園洋房 0 0% 0% 0 0% 退臺洋房 0 0% 0 0% 合 計 60000 100% 100% 31800 100% 物業(yè)類型： 高回報、 復合、 純 別墅類 (獨立＋雙拼＋聯(lián)排 )；分析： 【 優(yōu)點 】 高投資回報率 、 高物業(yè)質(zhì)素 及 高形象 ——“ 三高 ” ； 【缺點】 市場狹窄需求量小 、 銷售周期長 、 競爭風險大 、 價格變數(shù)大 ；物業(yè)形態(tài)預期實現(xiàn)均價 5000獨立別墅 3800雙拼別墅 3500聯(lián)排別墅 2300花園洋房 2500退臺洋房第三部分：產(chǎn)品定位篇配置二建筑類型 土地面積 占地比例 建筑面積 建面比例 容積率獨立別墅 3000 5% 30% 1200 2% 雙拼別墅 6000 10% 3000 5% 聯(lián)排別墅 9000 15% 5850 9% 花園洋房 42023 70% 70% 54600 84% 退臺洋房 0 0% 0 0% 合 計 60000 100% 100% 64650 100% 物業(yè)類型： 高回報復合 形態(tài)類 (獨立＋雙拼＋聯(lián)排＋ 花園洋房 )；分析： 【 優(yōu)點 】 物業(yè)多樣－市場接受度高 、 花園洋房提升整體收益率 、 獨立別墅樹立高市場形象 ——“ 三高 ” ； 【 缺點 】 綜合品質(zhì)升級有限 ；物業(yè)類型配置方案物業(yè)形態(tài)預期實現(xiàn)均價 5000獨立別墅 3800雙拼別墅 3500聯(lián)排別墅 2300花園洋房 2500退臺洋房第三部分：產(chǎn)品定位篇配置三建筑類型 土地面積 占地比例 建筑面積 建面比例 容積率獨立別墅 3000 5% 30% 1200 2% 雙拼別墅 6000 10% 3000 5% 聯(lián)排別墅 9000 15% 5850 9% 花園洋房 30000 50% 70% 39000 60% 退臺洋房 12023 20% 15600 24% 合 計 60000 100% 100% 64650 100% 物業(yè)類型： 豐富的 復合形態(tài) (獨立＋雙拼＋聯(lián)排＋ 花園洋房 ＋退臺洋房 )；分析：【 優(yōu)點 】 物業(yè) 豐富 多樣－市場接受度高 、 花園洋房提高整體收益率 、 獨立別墅樹立市場形象高 、 產(chǎn)品升級符合大盤開發(fā)模式 ； 【缺點】 常規(guī)水平整體收益率；物業(yè)類型配置方案物業(yè)形態(tài)預期實現(xiàn)均價 5000獨立別墅 3800雙拼別墅 3500聯(lián)排別墅 2300花園洋房 2500退臺洋房第三部分：產(chǎn)品定位篇配置四建筑類型 土地面積 占地比例 建筑面積 建面比例 容積率獨立別墅 3000 5% 45% 1200 2% 雙拼別墅 9000 15% 4500 8% 聯(lián)排別墅 15000 25% 9750 17% 花園洋房 0 0% 55% 0 0% 退臺洋房 33000 55% 42900 74% 合 計 60000 100% 100% 58350 100% 物業(yè)類型： 升級型 復合形態(tài) (獨立＋雙拼＋聯(lián)排＋退臺洋房 )；分析： 【優(yōu)點】 物業(yè)品質(zhì)及形態(tài)全面升級－市場形象高、 豐富 多樣－市場接受 度高 、 別墅物業(yè)提高整體收益率 ； 【缺點】 退臺洋房投入成高本，降低整體投資回報率 ；物業(yè)類型配置方案物業(yè)形態(tài)預期實現(xiàn)均價 5000獨立別墅 3800雙拼別墅 3500聯(lián)排別墅 2300花園洋房 2500退臺洋房第三部分：產(chǎn)品定位篇配置五建筑類型 土地面積 占地比例 建筑面積 建面比例 容積率獨立別墅 0 0% 0% 0 0% 雙拼別墅 0 0% 0 0% 聯(lián)排別墅 0 0% 0 0% 花園洋房 30000 50% 100% 39000 50% 退臺洋房 30000 50% 39000 50% 合 計 60000 100% 100% 78000 100% 物業(yè)類型： 高產(chǎn)值 物業(yè)形態(tài) (花園洋房 ＋退臺 洋房 )；分析： 【優(yōu)點】 利潤總額高 、 單位總價低－需求大、貼近一期物業(yè)－風險小 ； 【 缺點 】 洋房投入成高本－整體投資回報率低 、 形態(tài)單一銷售周期長；物業(yè)類型配置方案物業(yè)形態(tài)預期實現(xiàn)均價 5000獨立別墅 3800雙拼別墅 3500聯(lián)排別墅 2300花園洋房 2500退臺洋房第三部分：產(chǎn)品定位篇配置六建筑類型 土地面積 占地比例 建筑面積 建面比例 容積率獨立別墅 0 0% 30% 0 0% 雙拼別墅 6000 10% 3000