【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 考慮到與本項(xiàng)目的定位契合度，選擇 翠湖天地 、 晶品公寓 、御翠豪庭 、 永新晶苑 等項(xiàng)目? 戶(hù)型舒適、適當(dāng)創(chuàng)新? 景觀制作精細(xì)、品味高端? 產(chǎn)品注重打造細(xì)節(jié)? 新古典主義都市風(fēng)格? 體貼物管體驗(yàn) /實(shí)景產(chǎn)品體驗(yàn)? 高端形象定位? 強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)客戶(hù)： 全市 /全國(guó) 私營(yíng)業(yè)主、新一代移民。他們的關(guān)注：? 完善的城市配套 ? 都市時(shí)尚高檔的住宅形象? 產(chǎn)品舒適度敏感點(diǎn)：? 園林景觀? 產(chǎn)品舒適度? 樓間距（私密性）? 物業(yè)管理? 配套服務(wù)關(guān)鍵詞提煉：都市、品質(zhì)、豪華都市、品質(zhì)、豪華作為一條主線(xiàn)貫穿于整個(gè)物業(yè)發(fā)展建議v單 體住 宅 酒店式公寓 景 觀 配 套 物 管 規(guī) 劃? 中高檔繁華商業(yè)? 星河灣新古典主義風(fēng)格? 外立面及屋頂?shù)某鞘幸庀? 美觀、舒適、實(shí)用的戶(hù)型設(shè)計(jì)?高檔科技材料的運(yùn)用和展示? 精裝修小戶(hù)型設(shè)計(jì)?專(zhuān)業(yè)酒店式物業(yè)管理? 保持每棟樓間距（私密性）? 控制建筑密度? 東南向排列? 聯(lián)點(diǎn)式樓? 偏公建化外立面? 都市雅致的園林，自然生態(tài)景觀? 都市景觀展示區(qū)、廣場(chǎng)、標(biāo)志小品? 生態(tài)式凈水系統(tǒng)的園林景觀? 品牌物業(yè)管理? 完善商業(yè)、學(xué)校專(zhuān)屬都市的配套? 優(yōu)越的國(guó)際教育模式? 高檔休閑式商務(wù)會(huì)所? 品牌店入駐都市品質(zhì)? 豪華大堂、電梯間? 高檔石材貼面? 豪華裝修? 豪華挑高大堂、電梯間? 高檔石材貼面? 豪華裝修? 豪華體驗(yàn)式展示區(qū)、廣場(chǎng)? 無(wú)邊游泳池、 SPA、高檔餐飲、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)設(shè)施 豪華突破傳統(tǒng)價(jià)值層級(jí)，支持打造豪宅體系，博取高利潤(rùn)是必要和值得的。物業(yè)發(fā)展建議本項(xiàng)目 物業(yè) 規(guī)劃 原則p 符合項(xiàng)目的高端定位： 一、高舒適度、體現(xiàn)豪宅氣勢(shì)p 按照地塊價(jià)值合理分布： 二、從整體上考慮，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化p 按照目標(biāo)客戶(hù)的敏感點(diǎn)： 三、考慮朝向、 戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)新、 樓間距p 符合政府規(guī)劃的限制： 四、在限高的條件下做足容積率項(xiàng)目整體規(guī)劃排布建議都園路金都路梅州路都會(huì)路都莊路老滬閔路北向主入口南向主入口高舒適度、體現(xiàn)豪宅氣勢(shì)n 分設(shè)內(nèi)域與外域。內(nèi)域私密，保證高端物業(yè)的舒適和豪華，外域開(kāi)放，酒店式公寓與住宅通過(guò)規(guī)劃綠化進(jìn)行隔斷，分設(shè)不同的入口n 人車(chē)分流，地下車(chē)庫(kù)入口與社區(qū)主入口分開(kāi)設(shè)置n 板式、點(diǎn)式或板點(diǎn)結(jié)合n 住宅底層架空地塊價(jià)值最大化n 分設(shè)內(nèi)域與外域。內(nèi)域私密，保證高端物業(yè)的舒適和豪華，外域開(kāi)放，酒店式公寓與住宅通過(guò)規(guī)劃綠化進(jìn)行隔斷，分設(shè)不同的入口n 人車(chē)分流，地下車(chē)庫(kù)入口與社區(qū)主入口分開(kāi)設(shè)置考慮朝向、樓間距n 盡可能拉大樓間距n 保證南北通透，南向或東南向排列，不超過(guò)一梯三戶(hù)酒店式公寓集中式商業(yè) 幼兒園、學(xué)校產(chǎn)品線(xiàn)結(jié)構(gòu)上海豪宅公寓各戶(hù)型產(chǎn)品面積段市場(chǎng)占位統(tǒng)計(jì)戶(hù)型 緊湊型 舒適型 豪華型面積 市場(chǎng)占位 面積 市場(chǎng)占位 面積 市場(chǎng)占位1R 60~70 21% 80~90 28% 100~120 22%2R 100~110 13% 110~130 56% 130~150 25%3R 140~160 30% 160~180 31% 250~270 16%4R 160~170 9% 210~230 30% 280~290 33%5R 　 　 260~280 78% 420~430 6%復(fù)式 250~300 12% 350~400 44% 500~600 32%一房 小戶(hù)型投資型產(chǎn)品 舒適型產(chǎn)品 建筑面積 80~90㎡ 使用面積 60~70㎡三房大戶(hù)型自住，保值、增值型產(chǎn)品 豪華型產(chǎn)品建筑面積 250~270㎡ 使用面積 200~215㎡四房 建筑面積 280~290㎡ 使用面積 224~232㎡復(fù)式 大戶(hù)型自住，保值、增值型產(chǎn)品項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)桿產(chǎn)品，需控制總價(jià) 舒適型產(chǎn)品 建筑面積 350~400㎡ 使用面積 280~320㎡中等 戶(hù)型自住，保值型產(chǎn)品 舒適型產(chǎn)品 建筑面積 160~180㎡ 使用面積 128~144㎡產(chǎn)品線(xiàn)配比尚海灣豪庭 匯寧花園 太原邸翠湖天地嘉苑淡水灣花園濟(jì)南路8號(hào)金外灘花園上海灘花園一期老西門(mén)公館晶品公寓御翠豪庭財(cái)富海景花園1R 12% 16% 5% 69% 9% 8% 27%2R 13% 30% 61% 27% 27% 28% 50% 33% 30%3R 37% 90% 54% 17% 54% 2% 35% 39% 23% 51% 20% 42%4R 23% 14% 7% 14% 2% 24% 2% 44% 45% 19% 51%5R 11% 6% 0%復(fù)式 5% 4% 1% 1% 3% 1% 1% 4% 4% 7%上海豪宅公寓產(chǎn)品 配比情況 統(tǒng)計(jì)n根據(jù)上海豪宅公寓產(chǎn)品線(xiàn)配比情況統(tǒng)計(jì)顯示，各項(xiàng)目主力戶(hù)型在項(xiàng)目產(chǎn)品配比中平均占位為 73%。主力戶(hù)型與非主力戶(hù)型一般采取 8/2市場(chǎng)準(zhǔn)則。三房四房復(fù)式建筑面積 250~270㎡ 使用面積 200~215㎡建筑面積 280~290㎡ 使用面積 224~232㎡建筑面積 350~400㎡ 使用面積 280~320㎡建筑面積 160~180㎡ 使用面積 128~144㎡35%45%5%15% 住宅 物業(yè)發(fā)展建議 建筑風(fēng)格及外立面建筑單體架空層入戶(hù)大堂園林景觀室內(nèi)裝修配套 /物業(yè)管理翠湖天地翠湖天地全市高端 樓盤(pán)外立面風(fēng)格概貌 目前上海樓市存在的市區(qū)豪宅項(xiàng)目立面風(fēng)格從大的類(lèi)型上可分為古典 主義 風(fēng)格與現(xiàn)代 簡(jiǎn)約 風(fēng)格兩種 。 對(duì)于本項(xiàng)目而言， 北京 /廣州 星河灣 項(xiàng)目 作為高端住宅的標(biāo)志 ,已 形成自己成熟的外立面標(biāo)志。 形成自己獨(dú)有的 “ 星河灣式風(fēng)格 ” 。碧云公寓碧云公寓世貿(mào)濱江世貿(mào)濱江湯臣一品湯臣一品星河灣式 立面風(fēng)格廣州星河灣廣州星河灣北京星河灣北京星河灣本項(xiàng)目 建筑風(fēng)格及外立面建議n 從廣州到北京 ,星河灣成為近年來(lái)最受矚目的地產(chǎn)樓盤(pán)品牌。北京 /廣州 星河灣作為高端住宅的標(biāo)志 ,已 形成自己成熟的外立面標(biāo)志。n“ 八角房 ” 在形成星河灣的門(mén)面風(fēng)格上，有著舉足輕重的作用。 “ 八角房 ”的大量運(yùn)用也能深化星河灣對(duì)品質(zhì)的追求。它們通常設(shè)計(jì)在樓體的兩端，既使外立面顯得豐富，又因?yàn)闃求w的兩端通常是景觀、視線(xiàn)最開(kāi)闊的地方，應(yīng)盡量多開(kāi)窗戶(hù)，讓室外景觀滲透到室內(nèi)。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格及外立面建議新古典主義的 “ 星河灣式風(fēng)格 ” 住宅 物業(yè)發(fā)展建議 建筑風(fēng)格及外立面建筑單體架空層入戶(hù)大堂園林景觀室內(nèi)裝修配套 /物業(yè)管理建筑單體 高端項(xiàng)目中戶(hù)型設(shè)計(jì)可借鑒之處n 空中院館及與陽(yáng)臺(tái)的延展連接空中院館及與陽(yáng)臺(tái)的延展連接 ，使采光更加充分，能更好地享受室外風(fēng)景，大戶(hù)型檔次和舒適度 n 入戶(hù)花園入戶(hù)花園 增加了房屋的功能空間，使住戶(hù)有更多的選擇 n 生活陽(yáng)臺(tái)與景觀陽(yáng)臺(tái)分設(shè)生活陽(yáng)臺(tái)與景觀陽(yáng)臺(tái)分設(shè) 使房屋的功能空間更加完整n 凸窗凸窗 （（ 270度凸窗）度凸窗） 的大量運(yùn)用的大量運(yùn)用 ，增加了舒適度，充分利用了室內(nèi)空間御翠豪庭 4房 220230㎡ 御翠豪庭 復(fù)式 ㎡立足本案的高端定位和市場(chǎng)成功設(shè)計(jì)案例n 為保證舒適度，客廳，主臥南向設(shè)置，臥室面寬不能小于 n 基本元素 +創(chuàng)新元素立足于目標(biāo)客戶(hù)敏感點(diǎn)分析n 本案主要以三房、四房為主力戶(hù)型，應(yīng)該控制三房與四房之間的面積敏感；創(chuàng)新功能考慮多贈(zèng)送面積n 復(fù)式戶(hù)型創(chuàng)新主要考慮增加舒適度，復(fù)式客戶(hù)對(duì)舒適度提升最敏感住宅單體建筑設(shè)計(jì)建議原則住宅單體建筑設(shè)計(jì)建議小結(jié)戶(hù)型 設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn) 價(jià)值增加點(diǎn)三房 基本元素：生活陽(yáng)臺(tái)、衣帽間 提高舒適度創(chuàng)新元素：空中庭院、陽(yáng)光房、延展陽(yáng)臺(tái) 增加功能空間四房 基本元素：生活陽(yáng)臺(tái)、衣帽間、傭人房 提高舒適度創(chuàng)新元素：入戶(hù)花園、空中庭院、陽(yáng)光房、延展陽(yáng)臺(tái) 體現(xiàn)豪華復(fù)式 基本元素：生活陽(yáng)臺(tái)、衣帽間、傭人房、 270度凸窗 提高舒適度創(chuàng)新元素：入戶(hù)花園、空中庭院、陽(yáng)光房、陽(yáng)光書(shū)房、延展陽(yáng)臺(tái)體現(xiàn)豪華、增加功能空間凸窗 /270度轉(zhuǎn)角凸窗弧形凸窗的設(shè)計(jì)270度