【正文】 家家 ———— 藝術(shù)藝術(shù)圖片來源：君御豪庭裝修房風(fēng) 格 新 定義居住于此，得舒適，得格調(diào)，亦得安全。整體風(fēng)格與分區(qū)特色平原城市的坡地生活更多參與性的景觀空間以會所為核心的中心景觀廣場是園區(qū) 景觀的視覺焦點(diǎn)，也是園區(qū)精神的靈魂所在。產(chǎn)品單體戶型建議產(chǎn)品單體戶型建議次臥 1次臥 2書房主臥主衛(wèi)次衛(wèi)客衛(wèi)入戶花園客廳圓廳中廚餐廳西廚傭人房北陽臺玄關(guān)衣帽間廣州星河灣原始房型圖戶型優(yōu)化建議：n縮短戶型縱向進(jìn)深，減少戶型交通過渡空間，例如縮小圓廳面積，減小主臥及客廳面積，根據(jù)功能使用要求，顯得更為緊湊。它們通常設(shè)計(jì)在樓體的兩端，既使外立面顯得豐富，又因?yàn)闃求w的兩端通常是景觀、視線最開闊的地方，應(yīng)盡量多開窗戶，讓室外景觀滲透到室內(nèi)。PART FOUR 物業(yè)發(fā)展建議 價值體系框架物業(yè)發(fā)展建議 原則規(guī)劃排布建議住宅物業(yè)發(fā)展建議價值體系框架項(xiàng)目豪宅價值體系的導(dǎo)出上海市 高端樓盤市場現(xiàn)狀 上海市 高端樓盤 成功案例 國內(nèi)高端樓盤核心經(jīng)驗(yàn)提煉? 要形成完整的豪宅價值體系才能打造出客戶認(rèn)可的豪宅? 豪宅打造要注重細(xì)節(jié)和品質(zhì)? 體現(xiàn) “ 外豪 ”? 全方位展示到位? 針對豪宅的體貼到位物管? 尊貴意向的營造本項(xiàng)目的豪宅價值體系 翠湖天地嘉苑 晶品公寓 御翠豪庭 永新晶苑 等項(xiàng)目? 強(qiáng)勢營銷? 戶型舒適、適當(dāng)創(chuàng)新? 景觀制作精細(xì)、品味高端? 產(chǎn)品注重打造細(xì)節(jié)? 體貼物管體驗(yàn) /實(shí)景產(chǎn)品體驗(yàn)? 產(chǎn)品、物管、景觀的協(xié)調(diào)展示? 完善到位感染力強(qiáng)? 目前，高端樓盤主要分布于市中心區(qū)域，其 地域的稀缺性決定高端住宅的價值體系。閔行區(qū)域別墅產(chǎn)品的平均成交價格高于上海平均水平 28%， 21468元 /㎡ 。顓橋板塊公寓產(chǎn)品的平均成交價格低于閔行區(qū)域平均成交價格 22%。? 距離市中心距離較近，有機(jī)會打造又一城市新區(qū)。216。盡管市場惡劣，但 08月還是有部分樓盤仍能耀眼奪目。如果土地被重新拍賣，志成將因違約而損失 3000萬元的土地保證金。土地政策和房產(chǎn)金融政策是主要調(diào)控內(nèi)容。以 “ 交接延期 ” 為由，要求退還黃浦區(qū)南京東路 163地塊。萬科中林苑，即萬科金色雅筑，更是因?yàn)榻祪r促銷而銷售暢快。因此，其可售余量只增不減，本月又新增了近8萬平方米的可售余量。內(nèi)部能力外部因素PART TWO 區(qū)域市場分析 區(qū)域公寓市場區(qū)域別墅市場~~板塊公寓產(chǎn)品占位輕、價格低，非傳統(tǒng)公寓熱銷區(qū)216。216。顓橋板塊別墅產(chǎn)品主要以容積率 1~2的經(jīng)濟(jì)型別墅為主，因此板塊別墅成交單價主要集中在12023~25000元 /㎡ ，但不可否認(rèn)板塊內(nèi) 40000/ ㎡的舒適型別墅（獨(dú)棟、雙拼）市場表現(xiàn)也同樣活躍 。物業(yè)發(fā)展建議本項(xiàng)目 物業(yè) 規(guī)劃 原則p 符合項(xiàng)目的高端定位： 一、高舒適度、體現(xiàn)豪宅氣勢p 按照地塊價值合理分布： 二、從整體上考慮，實(shí)現(xiàn)地塊價值最大化p 按照目標(biāo)客戶的敏感點(diǎn)： 三、考慮朝向、 戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新、 樓間距p 符合政府規(guī)劃的限制： 四、在限高的條件下做足容積率項(xiàng)目整體規(guī)劃排布建議都園路金都路梅州路都會路都莊路老滬閔路北向主入口南向主入口高舒適度、體現(xiàn)豪宅氣勢n 分設(shè)內(nèi)域與外域。n 景觀陽臺與主臥連接，使主人能更貼近自然，既增大景觀面，又?jǐn)U大陽臺的活動觀景空間 。華府的戶型注重主人的私密性空間注重使用的舒適性上海高端公寓項(xiàng)目戶型鑒賞華府天地公寓上海高端公寓項(xiàng)目戶型鑒賞財(cái)富海景公寓n總建筑面積： 250㎡ （三梯三戶）n功能空間配置： 景觀餐廳、寬景客廳、三房（雙套房）設(shè)計(jì)n戶型設(shè)計(jì)特色： 主仆分入戶設(shè)計(jì)，寬景會客廳，工作區(qū)獨(dú)立（含工人房），多套房設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目地塊平整，需要高低不同的植物、假山跌水等來營造立體感和層次感，形成高低錯落、小橋流水的效果 。這就是現(xiàn)在正在推行的。而 這樣的裝修選材只有 為數(shù)不多的 五星級酒店才會進(jìn)行局部的糅合采用，在星河灣卻大量且完美的運(yùn)用。大規(guī)模的中心花園、組團(tuán)綠地、宅間綠地和蜿蜒的水系，構(gòu)成了層次豐富的生態(tài)視域和靈活有序的景觀空間。臥室開間一般不小于 米。 形成自己獨(dú)有的 “ 星河灣式風(fēng)格 ” 。商業(yè)市場分析帶給本項(xiàng)目的啟示本項(xiàng)目的商業(yè)定位：高檔商業(yè)可考慮滿足社區(qū)配套需求功能外，商業(yè)級別和體量可以適當(dāng)向全市區(qū)域商業(yè)升級商業(yè)價值潛力大PART THREE 項(xiàng)目定位回顧與修正 項(xiàng)目定位回顧項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位回顧方案一方案二別墅的感覺做公寓，超前的豪宅公寓理念245m2套內(nèi)面積的三房，占 60%比重299m2套內(nèi)面積的四房，占 25%比重654m2套內(nèi)面積的復(fù)式，占 15%比重別墅板塊邊緣做一個公寓型豪宅170~180m2套內(nèi)面積的二房，占 40%比重220~240m2套內(nèi)面積的三房 A，占 15%比重250~280m2套內(nèi)面積的三房 B ，占 30%比重350~600m2套內(nèi)面積的四房及以上，占 15%比重戰(zhàn)略調(diào)整方案一： 別墅板塊 邊緣做一個 公寓 型豪宅方案二： 別墅的感覺 做公寓，超前的豪宅 公寓 理念既然我們出生名門 ——“ 別墅板塊 ”，既然我們天生麗質(zhì) —— “豪宅 ”，我們只是長高了于是，我們便成為 ——方案三：長在公寓里的 “別墅 ”…項(xiàng)目定位形象定位客戶定位產(chǎn)品定位形象定位雅致園林景觀 立面設(shè)計(jì)建筑采用了 古典三段式建筑風(fēng)格 ，造型高低錯落，裝飾豐富而不繁雜，形成極富有時代氣息的建筑特征。216。216。? 項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃為高層產(chǎn)品，這與傳統(tǒng)低密度豪宅相比，私密性較差。獨(dú)棟別墅已連續(xù) 4個月出現(xiàn)下滑，本月僅成交 ，環(huán)比 07月驟降 35%。08年 08月，上海公寓市場成交量繼續(xù)小幅萎縮，僅成交 。房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）相關(guān)政策有望年內(nèi)出臺，有利房地產(chǎn)業(yè)直接融資。各類商品房成交量繼續(xù)下滑，但如果打折促銷得當(dāng)， “ 金九銀十 ” 止跌反彈的可能性較大。住宅用地扎推上市退地風(fēng)波不斷住宅用地集中上市，退地風(fēng)波不斷上演216。216。商業(yè)市場明顯處于 “功大于求 ”階段全市 商業(yè) 產(chǎn)品供求及成交均價走勢宏觀市場解讀 —— 商業(yè) 市場優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses）? 項(xiàng)目所處低密度別墅住宅區(qū)，顓橋成熟生活區(qū)，生活氛圍及便利度都較好? “ 星河灣 ” 品牌項(xiàng)目開發(fā)，有較好的高端房地產(chǎn)品牌形象及較好的市場口碑。顓橋板塊公寓產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)一直保持較低的占位，但近 3個月有明顯上升，主要是因?yàn)?“ 鑫都城云天綠洲 ” 項(xiàng)目近期因其小戶型、低總價而持續(xù)熱銷所至。閔行區(qū)別墅產(chǎn)品去化量占全市約為 12%，與公寓產(chǎn)品市場占位基本持平。 舒適型別墅面積越大，越受市場歡迎近期市場分析 —— 別墅 市場板塊別墅產(chǎn)品 占位大、價格高 板塊別墅產(chǎn)品接受度高傳統(tǒng)高端物業(yè)區(qū)域 可以打造高端的、舒適的 產(chǎn)品客戶搜索圈將會擴(kuò)展至全市甚至更大容積率 1~2 板塊別墅產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型別墅居多 產(chǎn)品舒適度不夠〉 200㎡ 的別墅， 面積越大越好賣別墅產(chǎn)品 客戶追求的是居住的舒適性和享受性目前板塊別墅產(chǎn)品中， 250 ㎡ 的產(chǎn)品是 板塊 市場的空白點(diǎn)近期市場分析 —— 別墅 市場商業(yè)給本項(xiàng)目的啟示隨著區(qū)域改造發(fā)展，未來對中高檔商業(yè)需求是必然的大型商業(yè)輻射范圍內(nèi)，開發(fā)中樓盤商業(yè)量不多，均為滿足社區(qū)商業(yè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)銷售情況較好，市場需求旺盛；隨著區(qū)域成熟，未來商業(yè)價值有很大提升。 對于本項(xiàng)目而言， 北京 /廣州 星河灣 項(xiàng)目 作為高端住宅的標(biāo)志 ,已 形成自己成熟的外立面標(biāo)志。多套房設(shè)計(jì)： 考慮居住的舒適性，會采用 2間以上多套房設(shè)計(jì)。財(cái)富的戶型注重 景觀視野的無限擴(kuò)展 ，降低了室內(nèi)公共空間的使用舒適性 住宅 物業(yè)發(fā)展建議 建筑風(fēng)格及外立面建筑單體架空層入戶大堂園林景觀室內(nèi)裝修配套 /物業(yè)管理架空層 底層架空與社區(qū)內(nèi)部景觀結(jié)合，體現(xiàn)原生態(tài)自然空間n 架空層進(jìn)行綠化，能拉近人與水間的距離，使架空層下空間與周圍園林 景觀 融合為一體，豐富園林層次，使建筑自然成為風(fēng)景的一部分，屬于市場創(chuàng)新產(chǎn)品 n 形成泛會所，增加共享空間，可以設(shè)置乒乓球室、棋牌室，擺設(shè)一些桌