【文章內(nèi)容簡介】 為避免本項目的定價更具時效性和市場依據(jù)， 本項目定價的時候需要考慮到 市場的不穩(wěn)定性因素，因此，中原認(rèn)為需要考慮片區(qū)整體二級市場價格走勢及三級市場近期成交價格作為參考，根據(jù)其影響和參考價值取其恰當(dāng)?shù)谋壤詈蟮贸鲂拚蟮捻椖?均價。 數(shù)據(jù)來源中原深港研究中心 羅湖區(qū)二手住宅半年度成交均價7480654361965 ,0 0 05 ,5 0 06 ,0 0 06 ,5 0 07 ,0 0 07 ,5 0 08 ,0 0 005 年上半年 05 年下半年 06 年上半年單位：元/ 平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 13 如上圖所示， 06 年上半年羅湖區(qū)三級市場成交均價為 7480 元 /平米，二級市場成交均價為 9678 元 /平米，根據(jù)市場影響的敏感性分析， 各取 20%的比重對東方尊峪一期的價格進行修正： 東方尊峪市場比較價格 羅湖二級市場 06 年上半年整體價格 羅湖三級市場 06 年上半年整體價格 總計 價格 11706 9678 7480 比重 60% 20% 20% 7024 1936 1496 10455 羅湖歷年成交均價77467946 831096781 6 .1 0 %2 .5 8 %4 .5 8 %1 6 .4 6 %0200040006000800010000120002020 2020 2020 2020上半年單位：元 / ㎡0 .0 0 %4 .0 0 %8 .0 0 %1 2 .0 0 %1 6 .0 0 %2 0 .0 0 %銷售均價增長率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 14 最后得出 經(jīng)過市場比較的 東方尊峪的 價格 為 10455 元 / 平米。 因而中原建議： 東方尊峪一期 開盤 均價定為 10455 元 / M2 如果開盤銷售非常順暢， 成交量高于 60%，可將價格分兩階段各提升 5%（銷售率達 60%和 80%兩階段） 一期最后實現(xiàn)均價 10455 60%+10455 20%（ 1+5%） +104550 20%（ 1+5%）（ 1+5%） =10774 元 / M2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 15 6) 東方尊峪 二三期 均價 確定 ： A. 經(jīng)過東方尊峪項目策劃和銷售同 事 分別打分，綜合系數(shù)計算后初步得出整體各棟的綜合系數(shù)及棟差如下： 各戶型水平差系數(shù) 逸濤閣 逸清閣 雍怡閣 雍慧閣 雍祥閣 雍賢閣 雍泰閣 雍景閣 雍翠閣 逸瀾閣 1 座 2 座 3 座 4 座 1 座 2 座 3 座 1 座 2 座 1 座 2 座 1 座 2 座 3 座 1 座 2 座 3 座 景觀 3 5 戶型 朝向 視野 戶型稀缺 1 4 合計 8930 12950 11299 11299 10241 10072 10622 11426 10665 12654 11130 12908 13373 14558 14431 13373 13035 13542 13373 12738 12908 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 16 東方尊峪各棟整體均價表 89301295011299 1129910241 10072 106221142610665126541113012908 1337314558 1443113373 13035 13542 1337312738 1290802000400060008000100001200014000160001座 2座 3座 4座 1座 2座 3座 1座 2座 1座 2座 1座 2座 3座 1座 2座 3座逸濤閣 逸清閣 雍怡閣 雍慧閣 雍祥閣 雍賢閣 雍泰閣 雍景閣 雍翠閣 逸瀾閣 東方尊峪各棟整體均價圖示 根據(jù)上述均價表 計算所得 ，在 目前市場及自身條件情況相同下 ，各期均價如下 ： 一期（逸濤閣 、逸清閣 ）均價：（ 8455+12261+10699+10699+9697+9537+10058） /7=10445元 /㎡ 二期（第三臺地）均價：（ 10819+10098+11981+10538+12221+12662） /6=11659 元 /㎡ 三 期（雍景閣、雍翠閣、逸瀾閣）均價：（ 13784+13664+12662+12342+12822+12662+12061+12221） /8=13083元 /㎡ 注： 雖然項目考慮整體推售，但是 整體推售策略仍然是先主推第一臺地，第二臺地則需要通過價格制造一個自然引導(dǎo)， 因此對二三 臺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 17 地的 均價需要 加入 市場增長、競爭對手比較、工程完善度等方面進行修正。 B. 二 期 價格最終價格測 算修正 ： 1) 市場增長率考慮因素 2020 年 1 月 —— 2020 年 8 月羅湖整體均價增長率 時間 建筑面積均價 (元 /㎡ ) 環(huán)比增長率 2020 年 1 月 8031 2020 年 2 月 8511 % 2020 年 3 月 8246 % 2020 年 4 月 8097 % 2020 年 5 月 8324 % 2020 年 6 月 8205 % 2020 年 7