【正文】 大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 B. 二 期 價(jià)格最終價(jià)格測(cè) 算修正 ： 1) 市場(chǎng)增長(zhǎng)率考慮因素 2020 年 1 月 —— 2020 年 8 月羅湖整體均價(jià)增長(zhǎng)率 時(shí)間 建筑面積均價(jià) (元 /㎡ ) 環(huán)比增長(zhǎng)率 2020 年 1 月 8031 2020 年 2 月 8511 % 2020 年 3 月 8246 % 2020 年 4 月 8097 % 2020 年 5 月 8324 % 2020 年 6 月 8205 % 2020 年 7 月 9108 % 2020 年 8 月 8174 % 2020 年 9 月 8112 % 2020 年 10 月 8157 % 2020 年 11 月 8245 % 2020 年 12 月 9062 % 2020 年 1 月 9946 % 2020 年 2 月 9668 % 2020 年 3 月 8969 % 2020年 4 月 9510 % 2020 年 5 月 10001 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 18 2020 年 6 月 9520 % 2020 年 7 月 8969 % 2020 年 8 月 11473 % 月平均增長(zhǎng)率 % 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原深港研究中心 根據(jù) 上表所得 A. 羅湖整體均價(jià)月平均增長(zhǎng)率為 %； B. 以 2020 年 8 月為價(jià)格表制作節(jié)點(diǎn)，一期推售時(shí)間為 — （ 3 個(gè)月）， 二期推售時(shí)間預(yù)計(jì)為 — （ 5個(gè)月），三期推售時(shí)間預(yù)計(jì)為 — （ 3個(gè)月）； 2) 園林工程完善對(duì)價(jià)格修正 根據(jù)中原以往操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，園林工程 完善后 對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的影響率為 2% 結(jié)合 1）和 2）的修正系數(shù)， 二期最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 11659（ 1+%）（ 1+%）（ 1+%） 2%=12435 元 /㎡ C. 三期入市價(jià)格修正 三期入市時(shí)間與百仕達(dá)花園 5 期入市時(shí)間相同，兩者產(chǎn)品和檔次都類(lèi)似，因此需要將百仕達(dá)花園的入市影響作為三期入市價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 19 格的因素之一，由于百仕達(dá)花園有部分未確定因素，因此根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，參考比例只定到 20%，下一步將工程完善程度確定三期均價(jià)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 梳理客戶(hù) 開(kāi)盤(pán) 強(qiáng)銷(xiāo) 持銷(xiāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 22 中原建議，采用“低開(kāi)高走，走勢(shì)平緩”的價(jià)格策略，前期和后期優(yōu)惠可以較大 ,中期可以稍小 ,呈兩頭低中間高的曲線(xiàn)；但是各個(gè)階段的實(shí)際價(jià)格相差不大，且優(yōu)惠可以用不同方式表示 ,以給予客戶(hù)新鮮感。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。另外 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較高，因此付款方式折扣少，可避免賬面價(jià)過(guò)高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 7. 各階段價(jià)格走勢(shì) 1) 初始賬面價(jià)格 第 6部分計(jì)算得出初始帳面均價(jià)為 10805 元 /M2 2) 階段平均價(jià)格 推廣階段 起始時(shí)間 時(shí)間段 銷(xiāo)售比例 優(yōu)惠力度 實(shí)收均價(jià) 解籌期 68% % 10155 開(kāi)盤(pán)期 2個(gè)月 23% % 10367 尾盤(pán)期 1個(gè)月 9% % 10261 合計(jì) —— 100% —— 3) 階段價(jià)格走勢(shì)圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 25 各階段銷(xiāo)售價(jià)格101551036710261100001005010100101501020010250103001035010400解籌期 強(qiáng)銷(xiāo)期 尾盤(pán)期銷(xiāo)售階段價(jià)格 8. 東方尊峪 價(jià)格表定價(jià)原則 1) 東方尊峪價(jià)格表的具體制定方法是： 設(shè)定水平系數(shù)和垂直系數(shù)、特殊系數(shù) 3大系統(tǒng)，并針對(duì)各系統(tǒng)分別評(píng)分賦值： ? 水平系數(shù)評(píng)定： 同一平面各單位 ，按 差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分及打分。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 高層除最頂三層以外，很多單位有視野障礙或?qū)σ暚F(xiàn)象，低層單位可以觀賞園景，低高層單位整體素質(zhì)相差不遠(yuǎn)，將高低樓層的層差拉小，符合樓盤(pán)特征。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 逸濤閣的 E戶(hù)型是 120 平米的小復(fù)式，市場(chǎng)上屬于較為稀缺戶(hù)型；建議均價(jià)加價(jià) 3000元 /平米。 這些特殊戶(hù)型賣(mài)點(diǎn)都較受客戶(hù)喜歡，所以應(yīng)該將這些單位的價(jià)格適當(dāng) 提升，如此既能實(shí)現(xiàn)好單位賣(mài)好價(jià)格，而且也能有力的減輕其他素質(zhì)較差單位壓力，通過(guò)價(jià)格杠桿實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的均衡銷(xiāo)售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 28 中 原 地產(chǎn)代理（深圳）有限公司 。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。綜合折扣系數(shù) ? 折實(shí)單價(jià)和價(jià)格表價(jià)格，在計(jì)算過(guò)程中分別取整，綜合折扣系數(shù)保留小數(shù)點(diǎn)后 3位。 ? 部分可打通 的 兩房單位； 可加價(jià) 50 元 /平米。 27 ? 特殊系數(shù)評(píng)定： 本項(xiàng)目主要是入戶(hù)花園 、 局部 連廊、中戶(hù)型復(fù)式、兩套可打通設(shè)計(jì)等主要戶(hù)型賣(mài)點(diǎn) 4層跳躍設(shè)置的超高變化部分的影響 ，主要考慮花園面積大小與戶(hù)型的匹配度、花園朝向、花園形狀、花園位置及好用度、花園私密性等因素。 ? 跳差： 16樓以上 100 元 /平米（視野突然開(kāi)闊）； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 垂直系數(shù)評(píng)定： ? 按同一單位因?yàn)闃菍痈叩偷淖兓鹚刭|(zhì)差異進(jìn)行打分，主要包括視野景觀變化、空間感差異、心理優(yōu)越差異等因素，且高層單位通常情況下是從上到下逐層價(jià)格遞減 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。以下為帳面均價(jià)計(jì)算。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 認(rèn)籌期的優(yōu)惠給 4 個(gè)點(diǎn)；強(qiáng)銷(xiāo)期可以降到 2個(gè)點(diǎn)；尾盤(pán)期可以升到 3個(gè)點(diǎn)。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 參考物業(yè)比重 X參考物業(yè)權(quán)重） X 東方尊 峪比重 [i=a、 b、 c]按以上公式計(jì)算，東 方尊峪 三 期 未來(lái) 參考均價(jià)為 ： 13767 元 /平方米 ， 因?yàn)槿谕剖蹠r(shí)，主體園林工程預(yù)計(jì)已經(jīng)全部完畢，園林沖擊力仍然可以為三期 的價(jià)格帶來(lái) 2%的提升， 因此 ： 三期的入市均價(jià)為： 13767 2%=14042 元 /㎡ 注： 評(píng)分及系數(shù)原則請(qǐng)參考第七部分《 東方尊峪價(jià)格表定價(jià)原則 》 ； 棟差是整體考慮的基礎(chǔ)方向，與后