【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 逸清閣和逸濤閣的戶型都有送露臺(tái)的特點(diǎn)，逸濤閣的價(jià)格是全送面積，逸清閣是送一半面積；建議前者加價(jià) 600元 /平米，后者加價(jià) 300 元 /平米。 ? 具體層差 ? 層差： 低層： （ 2— 4樓） 60— 80元 /平米； 中 層（ 58樓） 80— 100 元 /平米； 高層（ 918樓） 60— 80 元 /平米； 頂層復(fù)式增加 5000 元 /平米。主要考慮 因素及權(quán)重： 打分因素 景觀 視野 朝向 戶型 戶型暢銷度 權(quán)重 30% 15% 20% 25% 10% 考慮角度 內(nèi)園景、山景資源 開(kāi)揚(yáng)程度，主要指鴻景翠峰的遮擋 按自然朝向，順序東南 /南 西南 /東 東北 /北 西北 /西） 方正度、各功能單元與戶型面積匹配程度、通透通風(fēng)情況等 供給稀缺程度、面積暢銷程度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20 景觀 12 11 10 8 山景資源好、園林景觀優(yōu)勢(shì)大，視野較開(kāi)闊 山景資源良好、園林打造稍欠缺，視野稍欠缺 景觀資源一般 戶型結(jié)構(gòu) 10 7 8 9 部分入戶花園、全部大陽(yáng)臺(tái)、部分復(fù)式 客廳“廊院”設(shè)計(jì) 大三房、四房為主，戶型新穎、方正 小區(qū)配套 8 7 5 5 幼兒園、大型商業(yè)、會(huì)所配套 會(huì)所配套規(guī)模較小 會(huì)所、商業(yè)配套 一般 物業(yè)管理 7 5 5 5 自管 自管 自管 發(fā)展商品牌 7 7 6 7 經(jīng)過(guò) 2期的面市，品牌有提升 經(jīng)過(guò)天琴灣的面世，品牌具備較高知名度 知名發(fā)展商，品牌口碑較好 工程進(jìn)度 5 4 5 4 建筑、園林工程基本完善 大部分封頂，小部分主體施工 主體施工 宣傳包裝 6 6 5 5 半山國(guó)際大宅，包裝展示完善 半山國(guó)際大宅，包裝展示相對(duì)欠缺 未定 合計(jì) 100 79 75 81 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在新政出臺(tái)的關(guān)口上，部分置業(yè)者開(kāi)始猶豫是否買房，更多的人選擇了繼續(xù)觀望市場(chǎng)的走勢(shì)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但商業(yè)會(huì)所配套較欠缺 物業(yè)管理 7 5 5 7 5 自管 自管 世邦魏理仁仕 自管 發(fā)展商品牌 7 7 6 5 5 經(jīng)過(guò)天琴灣的面世，品牌具備較高知名度 較為低調(diào)，有一些成功的中檔項(xiàng)目 較知名小戶型發(fā)專業(yè)戶，豪宅經(jīng)驗(yàn)不足 無(wú)其他大型開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2 5. 最終價(jià)格確認(rèn) 二、 價(jià)格策略 1. 銷售階段 2. 價(jià)格策略 3. 階段優(yōu)惠 4. 付款方式折扣 5. 賬面價(jià)格計(jì)算 6. 價(jià)格表制作原則 一、 均價(jià)制定 1. 定價(jià)方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 以上評(píng)分考慮點(diǎn)是 根據(jù)中原多年?duì)I銷經(jīng)驗(yàn)以及對(duì) 豪宅 客戶的把握，并根據(jù)不同因素對(duì)客戶購(gòu)房產(chǎn)生影響的程度，分別賦予不同的分值（見(jiàn)參考樓盤綜合評(píng)比表）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。羅湖首席山水豪宅 合計(jì) 100 75 74 72 81 東方尊峪 一期參考均價(jià) =∑（參考物業(yè)均價(jià) pi 247。其原因一方 面是由于開(kāi)發(fā)商放緩了推盤的速度，供給減少，另一方面是由于國(guó)六條的影響，購(gòu)房者也猶豫不決。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如果開(kāi)盤期銷售不暢，再 降價(jià)處理 ，一方面前期客戶容易產(chǎn)生責(zé)難，另一方面容易造成項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值下降的形象，使得中期的銷售陷入困境。 數(shù)據(jù)來(lái)源中原深港研究中心 羅湖區(qū)二手住宅半年度成交均價(jià)7480654361965 ,0 0 05 ,5 0 06 ,0 0 06 ,5 0 07 ,0 0 07 ,5 0 08 ,0 0 005 年上半年 05 年下半年 06 年上半年單位：元/ 平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 14 最后得出 經(jīng)過(guò)市場(chǎng)比較的 東方尊峪的 價(jià)格 為 10455 元 / 平米。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 參考物業(yè)比重 X參考物業(yè)權(quán)重） X 東方尊 峪比重 [i=a、 b、 c]按以上公式計(jì)算，東 方尊峪 三 期 未來(lái) 參考均價(jià)為 ： 13767 元 /平方米 ， 因?yàn)槿谕剖蹠r(shí)，主體園林工程預(yù)計(jì)已經(jīng)全部完畢，園林沖擊力仍然可以為三期 的價(jià)格帶來(lái) 2%的提升， 因此 ： 三期的入市均價(jià)為： 13767 2%=14042 元 /㎡ 注： 評(píng)分及系數(shù)原則請(qǐng)參考第七部分《 東方尊峪價(jià)格表定價(jià)原則 》 ； 棟差是整體考慮的基礎(chǔ)方向，與后期制定的準(zhǔn)確的單位均價(jià)可能有差別，敬請(qǐng)留意！ 二、 東方尊峪 一期 價(jià)格策略 1. 銷售階段 2. 價(jià)格策略 由于項(xiàng)目周邊環(huán)境雜亂、容積率高，目前很多客戶的心理價(jià)位都在 800010000 元 / M2左右。 認(rèn)籌期的優(yōu)惠給 4 個(gè)點(diǎn)；強(qiáng)銷期可以降到 2個(gè)點(diǎn)；尾盤期可以升到 3個(gè)點(diǎn)。以下為帳面均價(jià)計(jì)算。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格