【正文】 東方尊峪市場(chǎng)比較價(jià)格 羅湖二級(jí)市場(chǎng) 06 年上半年整體價(jià)格 羅湖三級(jí)市場(chǎng) 06 年上半年整體價(jià)格 總計(jì) 價(jià)格 11706 9678 7480 比重 60% 20% 20% 7024 1936 1496 10455 羅湖歷年成交均價(jià)77467946 831096781 6 .1 0 %2 .5 8 %4 .5 8 %1 6 .4 6 %0200040006000800010000120002020 2020 2020 2020上半年單位：元 / ㎡0 .0 0 %4 .0 0 %8 .0 0 %1 2 .0 0 %1 6 .0 0 %2 0 .0 0 %銷售均價(jià)增長(zhǎng)率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 小結(jié)： 整個(gè)羅湖片區(qū)樓市也進(jìn)入一個(gè)相對(duì)冷靜期，成交量的急劇減少、成交價(jià)格的穩(wěn)定的小幅上升，表明 樓市由于政策的影響，眾多豪宅客戶（包括投資客） 出現(xiàn) 了持幣觀望態(tài)度，因此這部分客戶對(duì)于政策及價(jià)格有相當(dāng)高的關(guān)注度和敏感度。 10 羅湖區(qū)商品 6 月住宅銷售價(jià)格對(duì)比 指標(biāo) 總金額（元） 建筑面積均價(jià) 2020 年 6 月 9520 2020 年 7 月 169265996 8969 環(huán)比增長(zhǎng) % % 同比增長(zhǎng) % % ? 7 月羅湖區(qū)整體的成交均價(jià)約 8969 元 /平方米，環(huán)比 減少 了 %，同比增長(zhǎng) %，從上表 得 出， 7月銷售 總 金額 仍然持下降趨勢(shì) ， 房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，造成本月房?jī)r(jià)下降主要是因?yàn)?7 月份全區(qū)主要還是消化存量樓盤，新開盤的樓盤陽(yáng)光綠地家園的成交量占全區(qū)總成交量的比例不到 50%，雖然其銷售均價(jià)達(dá)到 11000 元 /平方米（帶裝修），但是也不足以拉高整個(gè)片區(qū)的均價(jià)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5 ? 梧桐半山同是梧桐山的半山山景樓盤，雖然項(xiàng)目身處沙頭角，但距離東方尊峪不遠(yuǎn)，且小高層部分戶型相同，具有一定參考價(jià)值 ，賦予權(quán)重 20％。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。尊峪項(xiàng)目組 目 錄 一、 均價(jià)制定 1. 定價(jià)方法 2. 定價(jià)影響因素 3. 參考樓盤 4. 參考均價(jià)制定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3 2. 定價(jià)影響因素 本項(xiàng)目在對(duì)參考樓盤進(jìn)行比較確定均價(jià)的過程中，主要考慮以下因素的影響： 片區(qū)因素：區(qū)位、升值潛力、交通、周邊配套、周邊環(huán)境 產(chǎn)品綜合質(zhì)素：景觀、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套、物業(yè)管理、發(fā)展商品牌、宣傳包裝 、工程進(jìn)度 。 3. 參考樓盤 鴻景翠峰、梧桐半山、淘金山 ? 鴻景翠峰是近鄰的樓盤，項(xiàng)目景觀和戶型都較為相近，具有較高的參考價(jià)值 ， 賦予權(quán)重 50％。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7 工程進(jìn)度 5 4 5 4 5 大部分封頂，小部分主體施工 已封頂 主體施工 已封頂 宣傳包裝 6 4 5 5 6 半山國(guó)際大宅，包裝展示相對(duì)欠缺 梧桐山首席豪宅，包裝較到位 北美原鄉(xiāng)、綠色典范 “一步山湖，一宅天下”。成交量也比 5 月份下降了 45%。 9 3) 片區(qū)住宅 價(jià)格走勢(shì) 羅湖歷年成交均價(jià)77467946831096781 6 .1 0 %2 .5 8 %4 .5 8 %1 6 .4 6 %0200040006000800010000120002020 2020 2020 200 6上 半年單位：元 / ㎡0 .0 0 %4 .0 0 %8 .0 0 %1 2 .0 0 %1 6 .0 0 %2 0 .0 0 %銷售均價(jià)增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來源中原深港研究中心 ? 從羅湖區(qū)歷年的成交均價(jià)可以看出，過去三年的住宅均價(jià)都有穩(wěn)步的升幅，但 上漲幅度不大，這個(gè)和羅湖的發(fā)展空間漸漸減少的區(qū)域發(fā)展屬性有很緊密的聯(lián)系。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù) 銷售現(xiàn)場(chǎng)前期對(duì)誠(chéng)意客戶的 意向 統(tǒng)計(jì)以及銷售人員和客戶的溝通 表明，大部分客戶的心理價(jià)位區(qū)間集中在 800010000 元 /平米，前期定價(jià)過高的話，很多客戶會(huì)覺得難以接受，容易造成開盤期不暢的結(jié)果。 為避免本項(xiàng)目的定價(jià)更具時(shí)效性和市場(chǎng)依據(jù)， 本項(xiàng)目定價(jià)的時(shí)候需要考慮到 市場(chǎng)的不穩(wěn)定性因素，因此，中原認(rèn)為需要考慮片區(qū)整體二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)及三級(jí)市場(chǎng)近期成交價(jià)格作為參考，根據(jù)其影響和參考價(jià)值取其恰當(dāng)?shù)谋壤詈蟮贸鲂拚蟮捻?xiàng)目 均價(jià)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目名稱 東方尊峪三期 未來均價(jià) 東方尊峪三期目前市場(chǎng)均價(jià) 百仕達(dá) 5 期 項(xiàng)目 參考權(quán)重 80% 20% PX Pa Pb 項(xiàng)目 分值 12777 15000 區(qū)位 14 7 7 10 羅湖蓮塘與鹽田交界處 同左 羅湖布心片區(qū) 升值潛力 8 7 7 6 地段較偏、景觀資源良好、社區(qū)規(guī)模大 同左 價(jià)格飽和度高，升值潛力偏小 交通 7 5 6 7 路網(wǎng)已初步完善，公交系統(tǒng)初步完善 目前只有羅沙路通往項(xiàng)目，路網(wǎng)有待完善，公交有待完善 路網(wǎng)及公交系統(tǒng)完善 周邊配套 8 6 5 7 周 邊配套有改進(jìn) 周邊無(wú)配套 周邊配套較齊 周邊環(huán)境 8 7 6 8 周邊山居環(huán)境好、居住氛圍逐步完善 周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差 周邊環(huán)境、居住氛圍較好 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 21 東方尊峪 三 期參考均價(jià) =∑（參考物業(yè)均價(jià) pi 247。如此既能保證開盤的熱銷，也不會(huì)造成某個(gè)階段因?yàn)閮r(jià)格過高而滯銷。 故中原建議： 一次性付款： 97折 按揭付款： 98折 付款方式 付款折扣 預(yù)計(jì)比例 整體優(yōu)惠力度 一次性付款 97折 10％ *10%+*90%= 按揭付款 98折 90％ 5. 銷售經(jīng)理折扣點(diǎn)保留 為了現(xiàn)場(chǎng)銷售率的提高，使客戶快速下購(gòu)買決定，按照慣例，中原銷售經(jīng)理都會(huì)有一個(gè)點(diǎn)的保留折扣作為逼定用， 使 用機(jī)率 為 30%，優(yōu)惠力度為 *30%= 6. 帳面均價(jià)計(jì)算 在實(shí)施營(yíng)銷各階段優(yōu)惠措施后 ,為了保證 10000 元 /平米的實(shí)收均價(jià)，必須將之按優(yōu)惠比例提升 ,給予客戶一個(gè)初始帳面均價(jià)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 26 注： 各棟水平單元初步打分表已經(jīng)完成，詳見《東方尊峪水平單元評(píng)分表》，具體系數(shù)表及最終價(jià)格表將在下一步提交。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B. 根據(jù)公式： ? 折實(shí)單價(jià)＝試算值（ 1+水平系數(shù)）（ 1+垂直系數(shù)）（ 1+花園系數(shù)） ? 價(jià)格表價(jià)格＝折實(shí)單價(jià)建筑面積24