【正文】 交單位約 285 套，比 6 月下降 %， 同比去年同期降低了 %； 成交總面積僅為 平方米，比 6月下降 %， 成交量是 2020 年以來最低的一個月。 羅湖區(qū)商品住宅銷售數(shù)據(jù)對比 指標(biāo) 總 套數(shù) 總建筑面積（㎡） 06 年 06 月 372 06 年 07 月 285 環(huán)比增長 % % 同比增長 % % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2) 豪宅市場 樓盤銷售近況 ? 萬科金域藍(lán)灣 3 期積累接近 2000 批客戶，開盤成交 230 套左右，一天售罄的日子一去不復(fù)返 ； ? 卓越淺水灣 前期積累 2000 多個籌， 5 月 20 日開盤 擱淺 ，至今銷售套數(shù)僅 80 多套 ； ? 鴻景翠峰 5 月開盤至今 （截 止 至 202091） ， 也只成交 71 套 ； ? 名家富居 8 月 5 日解籌， 2000 批誠意客戶最后成交 100 套單位，消化了總體量的不足十分之一。 8 5. 最終價格 修正 1) 宏觀市場走勢分析 今年 5 月份以來，政府有關(guān)打壓房地產(chǎn)泡沫的措施層出不窮 ，項(xiàng)目受影響較大的是 ： ? 提高首付成數(shù)的規(guī)定對 90 平米以上的 項(xiàng)目大面積單位 產(chǎn)生一定影響； ? 二手房轉(zhuǎn)讓的年限由兩年增加到五年，短期的投資者開始徘徊； 客戶 心理期望值急速下降，房產(chǎn)市場的走勢明顯放緩，房價也開始呈現(xiàn)停滯且稍為回落。 參考物業(yè)比重 X參考物業(yè)權(quán)重） X 東方尊峪 比重 [i=a、 b、 c] 按以上公式計算， 東方尊峪 一期參考均價為 ： 11706 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 淘金山是羅湖大盤，在項(xiàng)目規(guī)模、體量和檔次都和項(xiàng)目 較為接近，同樣具有參考價值 ，賦予權(quán)重 30％。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4 本物業(yè)綜合素質(zhì)。 根據(jù)中原經(jīng)驗(yàn)及結(jié)合市場需求（各項(xiàng)因素對本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的心理價位影響程度大小）評定定價影響因素之權(quán)重，綜合分析評定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1 均價確定及價格策略 中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司 東方最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。（各因素之權(quán)重分析見下表） 周邊配套 8 %周邊環(huán)境 8 %景觀 1 2 %戶型結(jié)構(gòu) 1 0 %小區(qū)配套 8 %物業(yè)管理 7 %發(fā)展商品牌 7 %工程進(jìn)度 5 %交通 7 %升值潛力 8 %區(qū)域位置 1 4 %宣傳包裝 6 %區(qū)域位置升值潛力交通周邊配套周邊環(huán)境景觀戶型結(jié)構(gòu)小區(qū)配套物業(yè)管理發(fā)展商品牌工程進(jìn)度宣傳包裝 在評價各影響因素的時候，區(qū)位方面我們主要考慮項(xiàng)目所在區(qū)位的地段價值、發(fā)展前景；對景觀的評價，主要考慮了項(xiàng)目外部景觀資源及內(nèi)部景觀（園林），同時將項(xiàng)目的視野開闊度也作為了衡量項(xiàng)目景觀優(yōu)劣的一個方面；戶型結(jié)構(gòu) 方面，在戶型的方正、布局合理等方面各樓盤表現(xiàn)均較好，評價戶型優(yōu)劣，主要考慮戶型設(shè)計是否有特色，及帶給客戶的附加值；交通方面，考慮了路網(wǎng)的完善、便利程度；而在宣傳包裝方面，根據(jù)宣傳包裝所體現(xiàn)的項(xiàng)目定位來評價。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4. 參考均價制定 參考樓盤綜合評比表： 項(xiàng)目名稱 東方尊峪 鴻景翠峰 梧桐半山 淘金山 項(xiàng)目 參考權(quán)重 50% 20% 30% PX Pa Pb Pc 項(xiàng)目 分值 12000 11000 12000 區(qū)位 14 7 7 6 9 羅湖蓮塘與鹽田交界處 羅湖蓮塘與鹽田交界處 鹽田沙頭角片區(qū) 羅湖東湖水庫旁 升值潛力 8 7 7 6 7 地段較偏、景觀資源良好、社區(qū)規(guī)模大 定位過高、價格偏高、規(guī)模偏小 區(qū)位優(yōu)勢小、價格稍高 大 社區(qū)、中端定位、中端價格 交通 7 5 5 4 6 路網(wǎng) 待完善，公交有待完善 路網(wǎng)有待完善，公交有待完善 路網(wǎng)狀態(tài)較差 路網(wǎng)完善、 公交系統(tǒng)不完善 周邊 8 5 5 5 6 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6 配套 周邊無配套 周邊無配套 周邊無配套 周邊配套較少 周邊環(huán)境 8 6 6 6 6 周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差 周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差 周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差 周邊環(huán)境清幽、但治安存在隱患 景觀 12 11 10 10 10 山景資源好、園林景觀優(yōu)勢大，視野較開闊 山景資源良好、園林打造稍欠缺 ，視野稍欠缺 山景資源良好、園林打造一般、視野稍欠缺 山景資源較好、兼有湖景，視野稍欠缺 戶型結(jié)構(gòu) 10 7 8 9 8 部分入戶花園、全部大陽臺、部分復(fù)式 客廳“廊院”設(shè)計 次臥帶大陽臺，陽臺數(shù)量較多，部分廳房連陽臺 弧型觀景陽臺、 270 度超大凸窗、雙主臥設(shè)計 小區(qū)配套 8 7 5 5 8 幼兒園、大型商業(yè)、會所配套 會所配套規(guī)模較小 會所、商業(yè)配套一般 小學(xué)、幼兒園。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)中原市場調(diào)查部門跟蹤研究， 羅湖區(qū)的成交量創(chuàng)下了上半年的最低峰。 政府宏觀調(diào)控措施的出臺，對豪宅市場形成了較大的沖擊， 一些傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域 的各樓盤解籌及銷售現(xiàn)狀陷入低潮， 蓮塘片區(qū)這個非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，客戶更是抱冷眼旁觀的態(tài)度，豪宅市場在不斷發(fā)出“市場低潮”來襲的警報。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 另一方面， 6 月初出 臺的深圳國十五條表現(xiàn)了深圳政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心， 由于這一政策的影響，置業(yè)者的觀望氛圍越來越濃。現(xiàn)場的交通 及停車位不具備現(xiàn)場開盤的環(huán)境，肯定會影響開盤效果。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這個和其脫離市場盲目定價脫離不了關(guān)系。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最