【正文】 B. 根據(jù)公式： ? 折實(shí)單價(jià)＝試算值（ 1+水平系數(shù)）（ 1+垂直系數(shù)）（ 1+花園系數(shù)） ? 價(jià)格表價(jià)格＝折實(shí)單價(jià)建筑面積247。 26 注： 各棟水平單元初步打分表已經(jīng)完成，詳見《東方尊峪水平單元評分表》，具體系數(shù)表及最終價(jià)格表將在下一步提交。 故中原建議： 一次性付款： 97折 按揭付款： 98折 付款方式 付款折扣 預(yù)計(jì)比例 整體優(yōu)惠力度 一次性付款 97折 10％ *10%+*90%= 按揭付款 98折 90％ 5. 銷售經(jīng)理折扣點(diǎn)保留 為了現(xiàn)場銷售率的提高，使客戶快速下購買決定，按照慣例，中原銷售經(jīng)理都會有一個(gè)點(diǎn)的保留折扣作為逼定用， 使 用機(jī)率 為 30%，優(yōu)惠力度為 *30%= 6. 帳面均價(jià)計(jì)算 在實(shí)施營銷各階段優(yōu)惠措施后 ,為了保證 10000 元 /平米的實(shí)收均價(jià)，必須將之按優(yōu)惠比例提升 ,給予客戶一個(gè)初始帳面均價(jià)。 21 東方尊峪 三 期參考均價(jià) =∑（參考物業(yè)均價(jià) pi 247。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù) 銷售現(xiàn)場前期對誠意客戶的 意向 統(tǒng)計(jì)以及銷售人員和客戶的溝通 表明，大部分客戶的心理價(jià)位區(qū)間集中在 800010000 元 /平米，前期定價(jià)過高的話，很多客戶會覺得難以接受，容易造成開盤期不暢的結(jié)果。 9 3) 片區(qū)住宅 價(jià)格走勢 羅湖歷年成交均價(jià)77467946831096781 6 .1 0 %2 .5 8 %4 .5 8 %1 6 .4 6 %0200040006000800010000120002020 2020 2020 200 6上 半年單位：元 / ㎡0 .0 0 %4 .0 0 %8 .0 0 %1 2 .0 0 %1 6 .0 0 %2 0 .0 0 %銷售均價(jià)增長率 數(shù)據(jù)來源中原深港研究中心 ? 從羅湖區(qū)歷年的成交均價(jià)可以看出，過去三年的住宅均價(jià)都有穩(wěn)步的升幅，但 上漲幅度不大，這個(gè)和羅湖的發(fā)展空間漸漸減少的區(qū)域發(fā)展屬性有很緊密的聯(lián)系。 7 工程進(jìn)度 5 4 5 4 5 大部分封頂，小部分主體施工 已封頂 主體施工 已封頂 宣傳包裝 6 4 5 5 6 半山國際大宅，包裝展示相對欠缺 梧桐山首席豪宅，包裝較到位 北美原鄉(xiāng)、綠色典范 “一步山湖，一宅天下”。 3. 參考樓盤 鴻景翠峰、梧桐半山、淘金山 ? 鴻景翠峰是近鄰的樓盤，項(xiàng)目景觀和戶型都較為相近，具有較高的參考價(jià)值 ， 賦予權(quán)重 50％。尊峪項(xiàng)目組 目 錄 一、 均價(jià)制定 1. 定價(jià)方法 2. 定價(jià)影響因素 3. 參考樓盤 4. 參考均價(jià)制定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5 ? 梧桐半山同是梧桐山的半山山景樓盤，雖然項(xiàng)目身處沙頭角，但距離東方尊峪不遠(yuǎn)，且小高層部分戶型相同，具有一定參考價(jià)值 ，賦予權(quán)重 20％。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 10 羅湖區(qū)商品 6 月住宅銷售價(jià)格對比 指標(biāo) 總金額（元） 建筑面積均價(jià) 2020 年 6 月 9520 2020 年 7 月 169265996 8969 環(huán)比增長 % % 同比增長 % % ? 7 月羅湖區(qū)整體的成交均價(jià)約 8969 元 /平方米，環(huán)比 減少 了 %，同比增長 %，從上表 得 出， 7月銷售 總 金額 仍然持下降趨勢 ， 房價(jià)波動較大，造成本月房價(jià)下降主要是因?yàn)?7 月份全區(qū)主要還是消化存量樓盤，新開盤的樓盤陽光綠地家園的成交量占全區(qū)總成交量的比例不到 50%，雖然其銷售均價(jià)達(dá)到 11000 元 /平方米（帶裝修），但是也不足以拉高整個(gè)片區(qū)的均價(jià)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 跳差： 16樓以上 100 元 /平米（視野突然開闊）； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 逸濤閣的 E戶型是 120 平米的小復(fù)式，市場上屬于較為稀缺戶型；建議均價(jià)加價(jià) 3000元 /平米。 25 各階段銷售價(jià)格101551036710261100001005010100101501020010250103001035010400解籌期 強(qiáng)銷期 尾盤期銷售階段價(jià)格 8. 東方尊峪 價(jià)格表定價(jià)原則 1) 東方尊峪價(jià)格表的具體制定方法是： 設(shè)定水平系數(shù)和垂直系數(shù)、特殊系數(shù) 3大系統(tǒng)，并針對各系統(tǒng)分別評分賦值： ? 水平系數(shù)評定： 同一平面各單位 ，按 差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分及打分。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 另一方面， 6 月初出 臺的深圳國十五條表現(xiàn)了深圳政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心， 由于這一政策的影響，置業(yè)者的觀望氛圍越來越濃。 政府宏觀調(diào)控措施的出臺，對豪宅市場形成了較大的沖擊， 一些傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域 的各樓盤解籌及銷售現(xiàn)狀陷入低潮， 蓮塘片區(qū)這個(gè)非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，客戶更是抱冷眼旁觀的態(tài)度，豪宅市場在不斷發(fā)出“市場低潮”來襲的警報(bào)。 6 配套 周邊無配套 周邊無配套 周邊無配套 周邊配套較少 周邊環(huán)境 8 6 6 6 6 周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差 周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差 周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差 周邊環(huán)境清幽、但治安存在隱患 景觀 12 11 10 10 10 山景資源好、園林景觀優(yōu)勢大，視野較開闊 山景資源良好、園林打造稍欠缺 ，視野稍欠缺 山景資源良好、園林打造一般、視野稍欠缺 山景資源較好、兼有湖景，視野稍欠缺 戶型結(jié)構(gòu) 10 7 8 9 8 部分入戶花園、全部大陽臺、部分復(fù)式 客廳“廊院”設(shè)計(jì) 次臥帶大陽臺，陽臺數(shù)量較多，部分廳房連陽臺 弧型觀景陽臺、 270 度超大凸窗、雙主臥設(shè)計(jì) 小區(qū)配套 8 7 5 5 8 幼兒園、大型商業(yè)、會所配套 會所配套規(guī)模較小 會所、商業(yè)配套一般 小學(xué)、幼兒園。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)中原經(jīng)驗(yàn)及結(jié)合市場需求（各項(xiàng)因素對本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的心理價(jià)位影響程度大?。┰u定定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2) 豪宅市場 樓盤銷售近況 ? 萬科金域