【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 1 均價(jià)確定及價(jià)格策略 中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司 東方尊峪項(xiàng)目組 目 錄 一、 均價(jià)制定 1. 定價(jià)方法 2. 定價(jià)影響因素 3. 參考樓盤(pán) 4. 參考均價(jià)制定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2 5. 最終價(jià)格確認(rèn) 二、 價(jià)格策略 1. 銷售階段 2. 價(jià)格策略 3. 階段優(yōu)惠 4. 付款方式折扣 5. 賬面價(jià)格計(jì)算 6. 價(jià)格表制作原則 一、 均價(jià)制定 1. 定價(jià)方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3 2. 定價(jià)影響因素 本項(xiàng)目在對(duì)參考樓盤(pán)進(jìn)行比較確定均價(jià)的過(guò)程中，主要考慮以下因素的影響： 片區(qū)因素：區(qū)位、升值潛力、交通、周邊配套、周邊環(huán)境 產(chǎn)品綜合質(zhì)素：景觀、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套、物業(yè)管理、發(fā)展商品牌、宣傳包裝 、工程進(jìn)度 。 以上評(píng)分考慮點(diǎn)是 根據(jù)中原多年?duì)I銷經(jīng)驗(yàn)以及對(duì) 豪宅 客戶的把握，并根據(jù)不同因素對(duì)客戶購(gòu)房產(chǎn)生影響的程度，分別賦予不同的分值（見(jiàn)參考樓盤(pán)綜合評(píng)比表）。 根據(jù)中原經(jīng)驗(yàn)及結(jié)合市場(chǎng)需求（各項(xiàng)因素對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的心理價(jià)位影響程度大?。┰u(píng)定定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 4 本物業(yè)綜合素質(zhì)。（各因素之權(quán)重分析見(jiàn)下表） 周邊配套 8 %周邊環(huán)境 8 %景觀 1 2 %戶型結(jié)構(gòu) 1 0 %小區(qū)配套 8 %物業(yè)管理 7 %發(fā)展商品牌 7 %工程進(jìn)度 5 %交通 7 %升值潛力 8 %區(qū)域位置 1 4 %宣傳包裝 6 %區(qū)域位置升值潛力交通周邊配套周邊環(huán)境景觀戶型結(jié)構(gòu)小區(qū)配套物業(yè)管理發(fā)展商品牌工程進(jìn)度宣傳包裝 在評(píng)價(jià)各影響因素的時(shí)候，區(qū)位方面我們主要考慮項(xiàng)目所在區(qū)位的地段價(jià)值、發(fā)展前景；對(duì)景觀的評(píng)價(jià)，主要考慮了項(xiàng)目外部景觀資源及內(nèi)部景觀（園林），同時(shí)將項(xiàng)目的視野開(kāi)闊度也作為了衡量項(xiàng)目景觀優(yōu)劣的一個(gè)方面；戶型結(jié)構(gòu) 方面，在戶型的方正、布局合理等方面各樓盤(pán)表現(xiàn)均較好，評(píng)價(jià)戶型優(yōu)劣，主要考慮戶型設(shè)計(jì)是否有特色，及帶給客戶的附加值；交通方面，考慮了路網(wǎng)的完善、便利程度；而在宣傳包裝方面，根據(jù)宣傳包裝所體現(xiàn)的項(xiàng)目定位來(lái)評(píng)價(jià)。 3. 參考樓盤(pán) 鴻景翠峰、梧桐半山、淘金山 ? 鴻景翠峰是近鄰的樓盤(pán)，項(xiàng)目景觀和戶型都較為相近，具有較高的參考價(jià)值 ， 賦予權(quán)重 50％。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 5 ? 梧桐半山同是梧桐山的半山山景樓盤(pán)，雖然項(xiàng)目身處沙頭角，但距離東方尊峪不遠(yuǎn)，且小高層部分戶型相同，具有一定參考價(jià)值 ，賦予權(quán)重 20％。 ? 淘金山是羅湖大盤(pán)，在項(xiàng)目規(guī)模、體量和檔次都和項(xiàng)目 較為接近，同樣具有參考價(jià)值 ，賦予權(quán)重 30％。 4. 參考均價(jià)制定 參考樓盤(pán)綜合評(píng)比表： 項(xiàng)目名稱 東方尊峪 鴻景翠峰 梧桐半山 淘金山 項(xiàng)目 參考權(quán)重 50% 20% 30% PX Pa Pb Pc 項(xiàng)目 分值 12000 11000 12000 區(qū)位 14 7 7 6 9 羅湖蓮塘與鹽田交界處 羅湖蓮塘與鹽田交界處 鹽田沙頭角片區(qū) 羅湖東湖水庫(kù)旁 升值潛力 8 7 7 6 7 地段較偏、景觀資源良好、社區(qū)規(guī)模大 定位過(guò)高、價(jià)格偏高、規(guī)模偏小 區(qū)位優(yōu)勢(shì)小、價(jià)格稍高 大 社區(qū)、中端定位、中端價(jià)格 交通 7 5 5 4 6 路網(wǎng) 待完善，公交有待完善 路網(wǎng)有待完善，公交有待完善 路網(wǎng)狀態(tài)較差 路網(wǎng)完善、 公交系統(tǒng)不完善 周邊 8 5 5 5 6 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 6 配套 周邊無(wú)配套 周邊無(wú)配套 周邊無(wú)配套 周邊配套較少 周邊環(huán)境 8 6 6 6 6 周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差 周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差 周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差 周邊環(huán)境清幽、但治安存在隱患 景觀 12 11 10 10 10 山景資源好、園林景觀優(yōu)勢(shì)大，視野較開(kāi)闊 山景資源良好、園林打造稍欠缺 ，視野稍欠缺 山景資源良好、園林打造一般、視野稍欠缺 山景資源較好、兼有湖景，視野稍欠缺 戶型結(jié)構(gòu) 10 7 8 9 8 部分入戶花園、全部大陽(yáng)臺(tái)、部分復(fù)式 客廳“廊院”設(shè)計(jì) 次臥帶大陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)數(shù)量較多，部分廳房連陽(yáng)臺(tái) 弧型觀景陽(yáng)臺(tái)、 270 度超大凸窗、雙主臥設(shè)計(jì) 小區(qū)配套 8 7 5 5 8 幼兒園、大型商業(yè)、會(huì)所配套 會(huì)所配套規(guī)模較小 會(huì)所、商業(yè)配套一般 小學(xué)、幼兒園。但商業(yè)會(huì)所配套較欠缺 物業(yè)管理 7 5 5 7 5 自管 自管 世邦魏理仁仕 自管 發(fā)展商品牌 7 7 6 5 5 經(jīng)過(guò)天琴灣的面世，品牌具備較高知名度 較為低調(diào)，有一些成功的中檔項(xiàng)目 較知名小戶型發(fā)專業(yè)戶，豪宅經(jīng)驗(yàn)不足 無(wú)其他大型開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 7 工程進(jìn)度 5 4 5 4 5 大部分封頂，小部分主體施