【正文】 完善的配套承諾與服務(wù)實(shí)施，是酒店快速發(fā)展的基本保證；也是客戶投資酒店式單身公寓的前提條件。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 近幾年，鄞州區(qū)房地產(chǎn)市 場(chǎng)迅猛發(fā)展，先后建成了“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”、“格蘭云天”、“ 芝蘭新城”、“ 榮安和院”、“ 星河晨光 舒適系統(tǒng)：配備先進(jìn)中央空調(diào)系統(tǒng)，配送新風(fēng)，每戶配置電子溫度控制器 室內(nèi)裝修：五星級(jí)酒店式裝修 智能化系統(tǒng)：五重安全防范系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)、樓宇控制系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng) 寧波東港喜來(lái)登酒店座落于寧波商業(yè)核心區(qū)，緊臨城市的商務(wù)、文化、購(gòu)物、休閑及 會(huì)展中心，交通十分便利。它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。 酒店式公寓 重點(diǎn)發(fā)展該地區(qū)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)環(huán)境。 在 萬(wàn)以上在該區(qū)是小戶型的原因有三： 一是 距離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，價(jià)格基本靠園區(qū)自身支撐。 自 2020 年 10 月起，在鄞州區(qū)將陸續(xù)有近 4600 多套單身公寓推出（十月：約 700 套、十一月：約 2744 套、十二月：約 1168 套）， 此舉將在很大程度上去化掉本案目標(biāo)客戶。 價(jià)格較高的樓盤大都屬近年開(kāi)發(fā)的高檔樓盤，有高品質(zhì)的物業(yè)管 理、高標(biāo)準(zhǔn)的裝修、系統(tǒng)化的經(jīng)營(yíng)為依托，從而提升了產(chǎn)品價(jià)格。 15 三 小戶型公寓的價(jià)格構(gòu)成因素 政府規(guī)劃 周邊環(huán)境 周邊配套設(shè)施 小區(qū)配套設(shè)施 小區(qū)物業(yè)水平 小區(qū)檔次定位 裝修標(biāo)準(zhǔn) 房型 /朝向 單身公寓 涉及所在地區(qū)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 適合居住，無(wú)大型污染企業(yè)。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。 20 3 總結(jié)：影響酒店公寓價(jià)格的因素 地 段 市政配套 周邊環(huán) 境 酒店品牌 物業(yè)管理 裝修標(biāo)準(zhǔn) 銷售政策 面積構(gòu) 成 內(nèi)部環(huán) 境 開(kāi)間進(jìn) 深 內(nèi)部配套 波特曼 市中心江東區(qū)地帶 ,傳統(tǒng)商業(yè)中心 各大銀行、商業(yè)齊全、生活配套齊全 交通便捷、環(huán)境嘈雜 引進(jìn)國(guó)際知名酒店管理企業(yè) 知名企業(yè)管理 美國(guó)著名的Wilson ＆ Associates 公司和 BLD 公司承擔(dān)室內(nèi)裝修 依托酒店，銷售單身公寓 52126 配套設(shè)施齊全，應(yīng)有盡有 * 8 洗浴、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、吧臺(tái)等 華僑豪生 市中心海曙區(qū)地帶 ,傳統(tǒng)商業(yè)中 心 銀行、車站、商業(yè)市場(chǎng) 距酒店50 外有河，交通便捷、環(huán)境嘈雜 美國(guó)毫生酒店管理公司 美國(guó)毫生公司 五星級(jí)裝修，高標(biāo)準(zhǔn)配置 依托酒店及良好的物業(yè)管理與服務(wù)銷售單身公寓 40108 配套設(shè)施齊全，應(yīng)有盡有 * 8可兩間合并為套房 洗浴、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、寫字臺(tái)等 21 五 酒店公寓競(jìng)爭(zhēng)格局分析 （一）板塊分析 考慮到即將推出的酒店式單身公寓均集中在鄞州區(qū)，下面將從區(qū)域特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)現(xiàn)狀、新樓盤分析等幾方面加以介紹。 更多的高端客戶來(lái)甬及海曙有限的酒店單身公寓數(shù)量，使本案發(fā)展的空間。 提供多少優(yōu)惠政策、如何獲得優(yōu)惠政策，都將影響銷售價(jià)格的制定。 小結(jié)： 2020 年年內(nèi)將有四千多套單身公寓產(chǎn)品推出，其售價(jià)和銷售情況值得關(guān)注。其中波特曼樓擁有 380 間豪華客房和套房。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺(jué)。 高品質(zhì)配套（高速電梯、豪華大堂、高檔會(huì)所、健身中心、游泳館、康樂(lè)中心等） 高標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)酒店服務(wù)（ 24小時(shí)保安、定期室內(nèi)打掃、早晨叫醒服務(wù)、免費(fèi)訂票、叫車服務(wù)等） 服務(wù)于高端、高收入人群，五星級(jí)全方位服務(wù)。 12 ? 江北區(qū) 價(jià)格區(qū)間 6 千 8 千 8 千 1 萬(wàn) 1 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn)以上 合計(jì) 江北 % 江北區(qū)價(jià)格區(qū)間比例表60%10%10%20%6千8千8千1萬(wàn) 小結(jié)： 江北區(qū)小戶型價(jià)格相對(duì)普遍較低，原因有： 江北高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相對(duì)薄弱，高技術(shù)或高收入人群相對(duì)較少、較分散。 再將開(kāi)盤的單身公寓中，酒店式單身公寓占相對(duì)多數(shù)，說(shuō)明市場(chǎng)存在較大需求空間。 10 ? 江東區(qū) 價(jià)格區(qū)間 6 千 8 千 8 千 1 萬(wàn) 1 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn)以上 合計(jì) 江東 % % % % 100% 江東區(qū)價(jià)格區(qū)間比例圖20%20%27%33%6千8千8千1萬(wàn) 簡(jiǎn)析： 江東區(qū)各價(jià)格區(qū)間比例相近，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為平衡。劣勢(shì)有：目前周邊樓盤檔次不高，綜合環(huán)境不佳，周邊未來(lái)大規(guī)模、高品質(zhì)樓盤的開(kāi)發(fā)尚待時(shí)日。隨著發(fā)展又飄洋過(guò)海，如今已遍布全球。 選擇酒店式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，但價(jià)格相對(duì)較高，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗燙、書(shū)報(bào)訂閱、 MORNING CALL 等。華僑飯店分三部分，其中主樓為華僑豪生大酒店，按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，其他兩部分分別為華僑飯店辦公樓與華僑飯店酒店式公寓，后者由 220 余套酒店式公寓組成。 另外值得關(guān)注的樓盤 是位于海曙區(qū)天一廣場(chǎng)東側(cè)的“嘉和中心”，其目標(biāo)是超過(guò)“波特曼”酒店檔次，打造超白金五星級(jí)酒店