【正文】 4) 東方尊峪 現(xiàn)狀分析 東方尊峪現(xiàn)在登記了 1500 名的客戶，但是在沒有梳理客戶的情況下，客戶的誠意度未能確定。 12 5) 東方尊峪 價格確定 參考與本項目毗鄰 且戶型定位較接近 的鴻景翠峰，雖然項目規(guī)模及景觀面沒有本項目優(yōu)勝，但其展示條件 較為 良好及搶了 市場 先機，以 12000 元 /平米的均價發(fā)售 ，仍然得到以開盤三個月 66 套的慘淡結果。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 15 6) 東方尊峪 二三期 均價 確定 ： A. 經過東方尊峪項目策劃和銷售同 事 分別打分，綜合系數(shù)計算后初步得出整體各棟的綜合系數(shù)及棟差如下： 各戶型水平差系數(shù) 逸濤閣 逸清閣 雍怡閣 雍慧閣 雍祥閣 雍賢閣 雍泰閣 雍景閣 雍翠閣 逸瀾閣 1 座 2 座 3 座 4 座 1 座 2 座 3 座 1 座 2 座 1 座 2 座 1 座 2 座 3 座 1 座 2 座 3 座 景觀 3 5 戶型 朝向 視野 戶型稀缺 1 4 合計 8930 12950 11299 11299 10241 10072 10622 11426 10665 12654 11130 12908 13373 14558 14431 13373 13035 13542 13373 12738 12908 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 17 地的 均價需要 加入 市場增長、競爭對手比較、工程完善度等方面進行修正。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 23 對發(fā)展商資金回收而言，一次性付款和銀行按揭的 資金 回收速度相差無幾 ，且為了避免日后客戶因為付款方式折扣差距較大，而轉換付款方式的麻煩， 中原 建議采用折扣差別不大的 付款 方式。 24 3) 銷售經理保留折扣 4) 階段平均優(yōu)惠： % 5) 總體優(yōu)惠力度： *（ %） *（ ） ≈ 6) 帳面價格： /≈ 特別說明： 如發(fā)展商有部分折扣作特殊保留，建議提前知會中原，中原將提前將此 部分折扣計算入價格表，使價格表更合理、更科學，避免日后造成混亂。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 部分有公共連廊；建議此部分加價 300元 / 平米。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 注：價格表制作過程是一個嚴謹?shù)倪^程，本著務實的原則，中原在制作價格表過程中需要根據(jù)現(xiàn)場客戶的喜好轉變及市場的變化，進行多次的修改和調整。為計算方便，打分反映在水平系統(tǒng)中。 ? 但定價過程中，低高樓層的層差不宜太大， 因為逸濤閣屬于高層，層差如果過大，會出現(xiàn)高低層總價相差非常大，到時會出現(xiàn)底層單位被搶購一空，剩下高層單位價格過高滯銷的局面，建議 6 層以下由于景 觀影響較大，可以略為調低價格。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1) 實收均價： 元 /M2 2）付款方式折扣整體優(yōu)惠力度： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 3. 各階段平均優(yōu)惠 注： 平均優(yōu)惠力度： 2%*61%+2%*31%+3%*8%≈ % 4. 付款方式折扣 推廣 階段 起始時間 時間段 預計 銷售套數(shù) 預計 銷售比例 優(yōu)惠 備注 解籌期 500 31% % 強銷期 2個月 900 62% % 建議一直保持的折扣，可變換多種形式的階段促銷 尾盤期 1個月 210 7% % 合計 —— 412 100% —— 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。所以開盤價格不宜過高，以免與客戶心理價位相差過大，造成解籌率低下。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 16 東方尊峪各棟整體均價表 89301295011299 1129910241 10072 106221142610665126541113012908 1337314558 1443113373 13035 13542 1337312738 1290802000400060008000100001200014000160001座 2座 3座 4座 1座 2座 3座 1座 2座 1座 2座 1座 2座 3座 1座 2座 3座逸濤閣 逸清閣 雍怡閣 雍慧閣 雍祥閣 雍賢閣 雍泰閣 雍景閣 雍翠閣 逸瀾閣 東方尊峪各棟整體均價圖示 根據(jù)上述均價表 計算所得 ，在 目前市場及自身條件情況相同下 ，各期均價如下 ： 一期（逸濤閣 、逸清閣 ）均價：（ 8455+12261+10699+10699+9697+9537+10058） /7=10445元 /㎡ 二期（第三臺地）均價：（ 10819+10098+11981+10538+12221+12662） /6=11659 元 /㎡ 三 期（雍景閣、雍翠閣、逸瀾閣）均價：（ 13784+13664+12662+12342+12822+12662+12061+12221） /8=13083元 /㎡ 注： 雖然項目考慮整體推售，但是 整體推售策略仍然是先主推第一臺地，第二臺地則需要通過價格制造一個自然引導， 因此對二三 臺 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 因而中原建議： 東方尊峪一期 開盤 均價定為 10455 元 / M2 如果開盤銷售非常順暢， 成交量高于 60%，可將價格分兩階段各提升 5%（銷售率達 60%和 80%兩階段） 一期最后實現(xiàn)均價 10455 60%+10455 20%（ 1+5%） +104550 20%（ 1+5%）（ 1+5%） =10774 元 / M2 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鑒于市場 因素、片區(qū)狀態(tài)、 項目本身情況 等綜合因素， 本項目的 一期的 定價原則及目標是 ：一期在保證價格的情況下，追求銷售速度最大化，以一期 的熱銷帶出二期單位，在二期單位中追求利潤值！ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 11 ? 自 3 月份以來，羅湖區(qū)成交量一直在下降， 7 月份，成交量仍然大幅下降，根據(jù)中原深港研究中心的數(shù)據(jù)， 7 月成交量 仍然保持 下降 趨勢 ，成交