【正文】 單位約 285 套，比 6 月下降 %， 同比去年同期降低了 %； 成交總面積僅為 平方米，比 6月下降 %， 成交量是 2020 年以來最低的一個月。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2) 豪宅市場 樓盤銷售近況 ? 萬科金域藍(lán)灣 3 期積累接近 2000 批客戶，開盤成交 230 套左右，一天售罄的日子一去不復(fù)返 ； ? 卓越淺水灣 前期積累 2000 多個籌， 5 月 20 日開盤 擱淺 ，至今銷售套數(shù)僅 80 多套 ； ? 鴻景翠峰 5 月開盤至今 （截 止 至 202091） ， 也只成交 71 套 ； ? 名家富居 8 月 5 日解籌， 2000 批誠意客戶最后成交 100 套單位，消化了總體量的不足十分之一。 參考物業(yè)比重 X參考物業(yè)權(quán)重） X 東方尊峪 比重 [i=a、 b、 c] 按以上公式計算， 東方尊峪 一期參考均價為 ： 11706 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)中原經(jīng)驗及結(jié)合市場需求（各項因素對本項目目標(biāo)客戶的心理價位影響程度大小）評定定價影響因素之權(quán)重，綜合分析評定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6 配套 周邊無配套 周邊無配套 周邊無配套 周邊配套較少 周邊環(huán)境 8 6 6 6 6 周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差 周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差 周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較差 周邊環(huán)境清幽、但治安存在隱患 景觀 12 11 10 10 10 山景資源好、園林景觀優(yōu)勢大，視野較開闊 山景資源良好、園林打造稍欠缺 ，視野稍欠缺 山景資源良好、園林打造一般、視野稍欠缺 山景資源較好、兼有湖景，視野稍欠缺 戶型結(jié)構(gòu) 10 7 8 9 8 部分入戶花園、全部大陽臺、部分復(fù)式 客廳“廊院”設(shè)計 次臥帶大陽臺，陽臺數(shù)量較多，部分廳房連陽臺 弧型觀景陽臺、 270 度超大凸窗、雙主臥設(shè)計 小區(qū)配套 8 7 5 5 8 幼兒園、大型商業(yè)、會所配套 會所配套規(guī)模較小 會所、商業(yè)配套一般 小學(xué)、幼兒園。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 政府宏觀調(diào)控措施的出臺，對豪宅市場形成了較大的沖擊， 一些傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域 的各樓盤解籌及銷售現(xiàn)狀陷入低潮， 蓮塘片區(qū)這個非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，客戶更是抱冷眼旁觀的態(tài)度，豪宅市場在不斷發(fā)出“市場低潮”來襲的警報。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 另一方面， 6 月初出 臺的深圳國十五條表現(xiàn)了深圳政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心， 由于這一政策的影響，置業(yè)者的觀望氛圍越來越濃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 2020 年 6 月 9520 % 2020 年 7 月 8969 % 2020 年 8 月 11473 % 月平均增長率 % 數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心 根據(jù) 上表所得 A. 羅湖整體均價月平均增長率為 %； B. 以 2020 年 8 月為價格表制作節(jié)點(diǎn)，一期推售時間為 — （ 3 個月）， 二期推售時間預(yù)計為 — （ 5個月），三期推售時間預(yù)計為 — （ 3個月）； 2) 園林工程完善對價格修正 根據(jù)中原以往操盤經(jīng)驗，園林工程 完善后 對項目價格的影響率為 2% 結(jié)合 1）和 2）的修正系數(shù)， 二期最終實(shí)現(xiàn)均價： 11659（ 1+%）（ 1+%）（ 1+%） 2%=12435 元 /㎡ C. 三期入市價格修正 三期入市時間與百仕達(dá)花園 5 期入市時間相同，兩者產(chǎn)品和檔次都類似，因此需要將百仕達(dá)花園的入市影響作為三期入市價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 梳理客戶 開盤 強(qiáng)銷 持銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 25 各階段銷售價格101551036710261100001005010100101501020010250103001035010400解籌期 強(qiáng)銷期 尾盤期銷售階段價格 8. 東方尊峪 價格表定價原則 1) 東方尊峪價格表的具體制定方法是： 設(shè)定水平系數(shù)和垂直系數(shù)、特殊系數(shù) 3大系統(tǒng)，并針對各系統(tǒng)分別評分賦值： ? 水平系數(shù)評定： 同一平面各單位 ，按 差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分及打分。 ? 高層除最頂三層以外，很多單位有視野障礙或?qū)σ暚F(xiàn)象，低層單位可以觀賞園景，低高層單位整體素質(zhì)相差不遠(yuǎn)，將高低樓層的層差拉小，符合樓盤特征。 ? 逸濤閣的 E戶型是 120 平米的小復(fù)式，市場上屬于較為稀缺戶型；建議均價加價 3000元 /平米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 部分可打通 的 兩房單位； 可加價 50 元 /平米。 ? 跳差： 16樓以上 100 元 /平米（視野突然開闊）； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 13 如上圖所示， 06 年上半年羅湖區(qū)三級市場成交均價為 7480 元 /平米，二級市場成交均價為 9678 元 /平米，根據(jù)市場影響的敏感性分析， 各取 20%的比重對東方尊峪一期的價格進(jìn)行修正：