深圳市麗陽天下價格策略報告(doc21頁)(編輯修改稿)
2025-07-08 01:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 VIP 卡客戶的轉(zhuǎn)化。 2）市場參考樓盤基準樓層差 珍寶公寓： 100 元 /平米 締 馨 苑： 120— 150 元 /平米（ 小高層） 新新家園： 100— 120 元 /平米 東方雅園： 120 元 /平米 3）本項目的樓層差價設(shè)定 根據(jù)本項目樓層差設(shè)定的原則，同時參考其他同質(zhì)樓盤的樓層差值，我們將本項目基準樓層差設(shè)定為： 60元 /平米 —— 偏低于市場其他同質(zhì)樓盤，以維持銷售的均衡。同時，為了保證以較低的入市價格形成開盤熱銷局面，拉大了中間樓層的樓層差，以降低低樓層（ 10 樓以下）的銷售價格。 本項目的樓層差價設(shè)定如下： 10 樓以下：差價為 60 元 /層 11— 18樓：差價為 100 元 /層 19— 24樓：差價為 60 元 /層 25 樓以上：差價為 30 元 /層 局部樓層跳差 1） 項目 18 樓以下東北向單位受締馨苑和陽光四季的遮擋嚴重，在 19 樓時形成突變， 跳差 200 元 /平米 。 2） 25 樓以上東北向單位可越過陽光四季的高層，視野開闊，并有中心區(qū)景觀， 10 跳差 300 元 /平米 。 11 第四章 實收均價試算區(qū)段分析 在確定了項目的內(nèi)部調(diào)差后，我們分別按照 6000、 6200、 6400 三個集中的均價值進行價格表的合成，對實際的價格分布進行分類比較，以檢驗均價變化的對銷售的敏感性，并確定項目最終的實收 均價。 一、試算價目表 價格表一：實收均價 6000 元 /平方米； 價格表二：實收均價 6200 元 /平方米； 價格表三：實收均價 6400 元 /平方米； 見附件。 二、價格敏感區(qū)間 ? 小戶型樓盤因為面積基數(shù)小，總價的變化相對較小，客戶主要對單價敏感； ? 對三種均價形成的價格表合理性進行比較，主要以其對單價的敏感性來評價； ? 客戶對區(qū)域市場價格的敏感區(qū)間： 6500 元 /平米以上，尤其是 7000 元 /平米以上區(qū)間。 三、實收均價單價分布 三種實收均價對應(yīng)的單價分布區(qū)段 12 0%5%10%15%20%25%30%5 0 0 0 以下 5 0 0 0 —5 5 0 0 5 5 0 0 —6 0 0 0 6 0 0 0 —6 5 0 0 6 5 0 0 —7 0 0 0 7 0 0 0 以上6000 6200 6400 三種實收均價對應(yīng)的單價對比折線圖 19%3%18%25%11%1%17%25%14%17%21%26%19%7%20%17%19%21%0%5%10%15%20%25%30%5 0 0 0 以下 5 0 0 0 —5 5 0 0 5 5 0 0 —6 0 0 0 6 0 0 0 —6 5 0 0 6 5 0 0 —7 0 0 0 7 0 0 0 以上6000 6200 6400 從以上三種實收均價對應(yīng)的單價對比折線圖上可以看出 : 1）在 6000 以上的單價敏感區(qū)間， 6000、 6200 的均價曲線基本一致，表明均價的變化對價格分布影響不大； 2）從 6200 過渡到 6400，價格曲線發(fā)生突變，表明 6200 到 6400 元的均價區(qū)段 13 是一個均價敏感區(qū)段。 3）均價從 6200 過度到 6400，價格表中超過客戶敏感價位的房號數(shù)量明顯增加； 4）匯總后的單價折線圖進一步表明，三種均價標(biāo)準生成的 價格表，對中間價位的房號比例影響不大，而客戶敏感區(qū)間（ 6500 以上）的房號比例則呈跳躍式增長。從 6200 到 6400，價格在 6500 以上的房號比例劇增 10%。 5）均價的變化，直接導(dǎo)致了高價房號的劇增。均價為 6400 時，客戶敏感價位內(nèi)大房號比例達到 46%，給銷售造成的難度可想而知。 33%29%26%36%18%
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