【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 息獲取土地拓展： 可研報(bào)告 上報(bào)集團(tuán)案例 —— 某企業(yè)區(qū)域化管理管控權(quán)責(zé)46第一部分回顧n 什么是運(yùn)營(yíng)管理？ —— 運(yùn)營(yíng)管理就是在一定資源條件下， “為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種 管理手段 ” ——“ 人 +錢(qián) +土地 ” 運(yùn)營(yíng)管理 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) /經(jīng)營(yíng)目標(biāo)47n 運(yùn)營(yíng)管理管什么？—— 通過(guò) “以始為終 ”的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各要素；—— 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)： PTQC P：運(yùn)營(yíng)績(jī)效（設(shè)定 — 跟蹤 — 評(píng)估） T：時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理（項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理） Q：質(zhì)量管理（成果管理） C：決策管理（運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理）第一部分回顧48n 如何選擇合適的運(yùn)營(yíng)管空模式？—— 根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇 匹配 的運(yùn)營(yíng)管空模式，運(yùn)營(yíng)管空模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性第一部分回顧49目錄第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理解析 第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系 50還是先從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起216。 在所有的指標(biāo)當(dāng)中， “進(jìn)度 ”是最基本的指標(biāo)之一，也常常被認(rèn)為是最重要、管理難度最大的指標(biāo)之一216。 因此，對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，運(yùn)營(yíng)管理都首先從 “計(jì)劃管理 ”開(kāi)始財(cái)務(wù)緯度指標(biāo) 收益類(lèi)： 凈利潤(rùn) /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類(lèi)： 銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率 /投資收益率 IRR/成本利潤(rùn)率資產(chǎn)類(lèi)： NPV資金類(lèi)：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流 /資金平衡時(shí)間客戶(hù)緯度指標(biāo) 項(xiàng)目品牌：知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度客戶(hù)滿(mǎn)意度：規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷(xiāo)售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修 等的 客戶(hù)滿(mǎn)意度運(yùn)營(yíng)緯度指標(biāo) 進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專(zhuān)業(yè)管理：銷(xiāo)售目標(biāo)的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升51房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注 “進(jìn)度 ”，關(guān)注 “計(jì)劃管理 ”n 由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的拖長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大n 進(jìn)度時(shí)間，是影響管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用高低的一個(gè)決定因素 （一天一輛奧迪的故事）n 進(jìn)度時(shí)間，是影響項(xiàng)目 IRR的重要因素之一，而 IRR是大部分企業(yè)作為項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù) （根據(jù)某集團(tuán)對(duì)典型中型項(xiàng)目的分析，在地價(jià)占開(kāi)發(fā)成本 3045%時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間提前 1個(gè)月，項(xiàng)目的 IRR水平將提高 %左右）n 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部接口多，協(xié)同與協(xié)調(diào)非常繁雜n 計(jì)劃管理的過(guò)程，是房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程n 計(jì)劃管理是項(xiàng)目管理人員的必備工具52項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理有多重要？多項(xiàng)目運(yùn)作的需求p　多項(xiàng)目的同時(shí)運(yùn)作，需要有效的計(jì)劃管理體系為主要監(jiān)控手段的支持p　項(xiàng)目計(jì)劃管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動(dòng)、高效利用資源的保證規(guī)范化／精細(xì)化管理的需求p　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的并行、專(zhuān)業(yè)配合、內(nèi)外部接口多等特點(diǎn)，需要通過(guò)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行有效的組織和協(xié)調(diào)p　隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，管理層的決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過(guò)項(xiàng)目計(jì)劃的管理來(lái)實(shí)現(xiàn)p　基于從人盯人的管理行為向基于計(jì)劃的目標(biāo)管理的轉(zhuǎn)變加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的需求p　好的項(xiàng)目計(jì)劃管理和執(zhí)行是保證較高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的主要手段53項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的難點(diǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到的問(wèn)題p　干到哪算哪（沒(méi)有計(jì)劃）p　三拍計(jì)劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿）p　計(jì)劃排不了（都給自己留足時(shí)間，不管別人能不能干）p　啊呀，忘了這事了（計(jì)劃漏項(xiàng)）p　工程部／營(yíng)銷(xiāo)部急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)（上游計(jì)劃的拖延）p　不該干的干了，該干的還沒(méi)動(dòng)（計(jì)劃不清晰，眉毛胡子一把抓）p　。54計(jì)劃管理的根本是什么？　　 —— 計(jì)劃管理的根本不是制訂計(jì)劃本身，而是為了實(shí)現(xiàn)有效管理達(dá)成計(jì)劃管理的目標(biāo)的關(guān)鍵要素p　組織保障，責(zé)任明確p　項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)導(dǎo)向p　及時(shí)地過(guò)程跟蹤與預(yù)警p　結(jié)果考核與績(jī)效驅(qū)動(dòng)p　全員55計(jì)劃體系的策劃計(jì)劃體系管理架構(gòu)的設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制計(jì)劃的監(jiān)控與預(yù)警計(jì)劃執(zhí)行狀況的評(píng)估考核計(jì)劃管理難點(diǎn)及對(duì)策56計(jì)劃體系管理架構(gòu)與企業(yè)所處的發(fā)展階段及選擇的運(yùn)營(yíng)管空模式緊密相關(guān)n 單項(xiàng)目管理階段—— 在管理部門(mén)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗，賦予其合適的職級(jí)，在同城市 2個(gè)項(xiàng)目時(shí)也可使用57n 同城市多項(xiàng)目管理階段（項(xiàng)目達(dá)到 3個(gè)及以上時(shí)）計(jì)劃類(lèi)型 計(jì)劃編制 計(jì)劃實(shí)施 計(jì)劃監(jiān)控 計(jì)劃考評(píng)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) +相關(guān)專(zhuān)業(yè)相關(guān)專(zhuān)業(yè)全體 運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) 總經(jīng)理 +運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) +相關(guān)專(zhuān)業(yè)相關(guān)專(zhuān)業(yè)全體 運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) +責(zé)任部門(mén)責(zé)任部門(mén) 運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) 部門(mén)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) +運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)部門(mén)管理計(jì)劃 部門(mén)負(fù)責(zé)人 部門(mén)全體 部門(mén)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) + 運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) 總經(jīng)理 +部門(mén)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) +運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)—— 選擇操作管控型模式， 設(shè)置運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) ，根據(jù)部門(mén)職責(zé)設(shè)置崗位；部門(mén)職責(zé)建議：計(jì)劃管理、運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理、關(guān)鍵決策、管理流程管理、階段成果管理、關(guān)鍵決策管理、信息與知識(shí)管理，可根據(jù)企業(yè)的管理、戰(zhàn)略導(dǎo)向適當(dāng)增減職能58n 多城市多項(xiàng)目管理階段（操作管空型）計(jì)劃類(lèi)型 計(jì)劃編制 計(jì)劃實(shí)施 計(jì)劃監(jiān)控 計(jì)劃考評(píng)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) +城市總經(jīng)理 +相關(guān)專(zhuān)業(yè)城市公司 +相關(guān)專(zhuān)業(yè)全體運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) 集團(tuán)總裁 +運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃 運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) +城市公司總經(jīng)理 +相關(guān)專(zhuān)業(yè)城市公司 +相關(guān)專(zhuān)業(yè)全體運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) +城市計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃 城市計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗 +責(zé)任部門(mén)責(zé)任部門(mén) 運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) +城市計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗城市公司總經(jīng)理 +運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) +城市計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗城市公司管理計(jì)劃 城市公司總經(jīng)理 +城市公司計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗城市公司全體 運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) +城市計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗集團(tuán)總裁 +運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)城市公司部門(mén)管理計(jì)劃部門(mén)負(fù)責(zé)人 部門(mén)全體 城市公司計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗城市公司總經(jīng)理 +部門(mén)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) +城市公司計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗—— 集團(tuán) 設(shè)置運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) ，根據(jù)部門(mén)職責(zé)設(shè)置崗位，城市公司 設(shè)置計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗 ；集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)職責(zé)建議：計(jì)劃管理、運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理、關(guān)鍵決策、管理流程管理、階段成果管理、關(guān)鍵決策管理、信息與知識(shí)管理，可根據(jù)企業(yè)的管理、戰(zhàn)略導(dǎo)向適當(dāng)增減職能59n 多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段（運(yùn)營(yíng)管控型）計(jì)劃類(lèi)型 計(jì)劃編制 計(jì)劃實(shí)施 計(jì)劃監(jiān)控 計(jì)劃考評(píng)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 集團(tuán)及區(qū)域運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) +區(qū)域總經(jīng)理 +項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 +相關(guān)專(zhuān)業(yè)區(qū)域公司全體集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) 集團(tuán)總裁 +集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃 區(qū)域運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) +區(qū)域公司總經(jīng)理 +項(xiàng)目負(fù)責(zé)人+相關(guān)專(zhuān)業(yè)區(qū)域公司全體集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) +區(qū)域運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) +項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃 區(qū)域運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) +項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 +責(zé)任部門(mén)責(zé)任部門(mén) 區(qū)域運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) +項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 +區(qū)域運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)區(qū)域公司管理計(jì)劃 區(qū)域公司總經(jīng)理 +區(qū)域運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)區(qū)域公司全體集團(tuán)及區(qū)域運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)集團(tuán)總裁 +集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)區(qū)域公司部門(mén)管理計(jì)劃部門(mén)負(fù)責(zé)人 部門(mén)全體 區(qū)域運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) +部門(mén)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域總經(jīng)理 +部門(mén)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) +區(qū)域運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)—— 集團(tuán) 設(shè)置運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) ，根據(jù)部門(mén)職責(zé)設(shè)置崗位；城市公司 設(shè)置運(yùn)營(yíng)管理部門(mén) ；運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)職責(zé)：計(jì)劃管理、運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理、關(guān)鍵決策、管理流程管理、階段成果管理、關(guān)鍵決策管理、信息與知識(shí)管理，可根據(jù)企業(yè)的管理、戰(zhàn)略導(dǎo)向適當(dāng)增減職能60計(jì)劃體系的策劃計(jì)劃體系管理架構(gòu)的設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制計(jì)劃的監(jiān)控與預(yù)警計(jì)劃執(zhí)行狀況的評(píng)估考核計(jì)劃管理難點(diǎn)及對(duì)策61n 計(jì)劃體系策劃的目標(biāo)匹配性 完整性 層次性 可控性p與企業(yè)的管理思想和戰(zhàn)略導(dǎo)向匹配p與管控模式匹配p與企業(yè)管理水平、人員素質(zhì)匹配p要覆蓋預(yù)定的各管理階段：中期規(guī)劃，年度，季 /月度計(jì)劃等p要覆蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的業(yè)務(wù)活動(dòng)p要全員覆蓋p需要建立自上而下的層級(jí)p逐級(jí)細(xì)分p管理計(jì)劃支持項(xiàng)目計(jì)劃 p計(jì)劃的模版及工具p可供參考的工作周期p適用性62案例： **集團(tuán)三級(jí)計(jì)劃體系集團(tuán)級(jí) 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 /3年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)計(jì)劃層級(jí) 項(xiàng)目計(jì)劃體系 管理計(jì)劃體系一級(jí) 項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（含關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及經(jīng)營(yíng)指標(biāo)）公司年度關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)二級(jí) 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 公司季度計(jì)劃三級(jí) 項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（工程、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、營(yíng)銷(xiāo)、示范區(qū)、樣板間等等）部門(mén)年度關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo) +月度計(jì)劃63案例： **集團(tuán)三級(jí)計(jì)劃體系 —— 簡(jiǎn)單型層級(jí) 項(xiàng)目計(jì)劃體系 管理計(jì)劃體系一級(jí) 項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（含關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及經(jīng)營(yíng)指標(biāo)）公司年度關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)二級(jí) 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 公司月度計(jì)劃三級(jí) 項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（工程、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、營(yíng)銷(xiāo)、示范區(qū)、樣板間等等）公司下部門(mén)月度計(jì)劃集團(tuán)級(jí) 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃／３年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃64n 計(jì)劃體系策劃的特點(diǎn)１ 個(gè)目標(biāo) —— 體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略及管理思想２ 個(gè)體系 —— 項(xiàng)目計(jì)劃體系＋管理計(jì)劃體系３ 個(gè)層級(jí) —— 分級(jí)計(jì)劃管理65n 項(xiàng)目計(jì)劃分級(jí)體系分析：三層級(jí)＋四要素項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃年度調(diào)整 　經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 資金運(yùn)作目標(biāo) 成本目標(biāo) 進(jìn)度目標(biāo)匯總經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 銷(xiāo)售回款計(jì)劃費(fèi)用支出計(jì)劃項(xiàng)目成本目標(biāo) 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃 　經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 資金運(yùn)作目標(biāo) 成本目標(biāo) 進(jìn)度目標(biāo)匯總經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 銷(xiāo)售回款計(jì)劃費(fèi)用支出計(jì)劃項(xiàng)目成本目標(biāo) 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目月度／季度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃 月／季度資金計(jì)劃月／季度銷(xiāo)售回款計(jì)劃月／季度進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃（管理計(jì)劃 ）月／季度動(dòng)態(tài)成本分析66項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃管理體系應(yīng)用時(shí)應(yīng)注意：p　在設(shè)定項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃模版時(shí)需要切實(shí)考慮本企業(yè)的管理基礎(chǔ)，需 先抓重點(diǎn) ，而后由易而難 分步實(shí)施 ，也可通過(guò) 分解動(dòng)作 來(lái)達(dá)到目標(biāo)。p　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的設(shè)定應(yīng) 簡(jiǎn)單明了 。p　項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃計(jì)劃最終要通過(guò)管理計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)，重點(diǎn)要抓好 月／季度計(jì)劃 的管理落實(shí)工作。67n 項(xiàng)目計(jì)劃的分級(jí)管理原則—— 項(xiàng)目計(jì)劃的分級(jí)管理與企業(yè)的管控模式和管理的成熟度有關(guān)，但在管理思路上遵循的原則不會(huì)變， 即抓一級(jí)（主導(dǎo)），管一級(jí)（審批），看一級(jí)（知情）—— 某些時(shí)候，一些經(jīng)常性滯后和重要的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃要加強(qiáng)關(guān)注，不必局限于分級(jí)管理的約束68操作管控型項(xiàng)目計(jì)劃分級(jí)管理原則：項(xiàng)目計(jì)劃 集團(tuán) 城市公司 項(xiàng)目 備注一級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃組織編制，審批確定，全過(guò)程監(jiān)控督辦參與編制 參與編制 抓二級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目月度開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃審批，過(guò)程監(jiān)控 組織編制、調(diào)整參與編制 管三級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目周計(jì)劃備案（知情） 審批，過(guò)程監(jiān)控組織編制、調(diào)整看216。在特殊階段，集團(tuán)可以加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的管理69運(yùn)營(yíng)管控型項(xiàng)目計(jì)劃分級(jí)管理原則：項(xiàng)目計(jì)劃 集團(tuán) 城市公司 項(xiàng)目 備注一級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃（項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃主導(dǎo)，項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃審批，過(guò)程監(jiān)控督辦編制項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，編制年度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃參與編制 抓二級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃（項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)）項(xiàng)目季度開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃審批，監(jiān)控 組織編制、調(diào)整 參與編制 管三級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目月度開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目周計(jì)劃備案（知情） 審批，過(guò)程監(jiān)控 組織編制、調(diào)整看70n 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)分級(jí)策劃如何確定項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)？　　　 —— 事實(shí)上沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程和企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目管理的需求來(lái)設(shè)置的。　　 —— 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)＝項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)＋體現(xiàn)項(xiàng)目管理思想的節(jié)點(diǎn)　　 —— 各房地產(chǎn)企業(yè)由于管控模式的不同，管理精細(xì)度的差別，會(huì)設(shè)定不同的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，依據(jù)公司和項(xiàng)目的特點(diǎn)，一般會(huì)有２０－５０個(gè)左右的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)　71項(xiàng)目的里程碑節(jié)點(diǎn) —— １２個(gè)1. 項(xiàng)目定位2. 規(guī)劃方案3. 單體方案4. 初步設(shè)計(jì)5. 施工圖設(shè)計(jì)6. 總包監(jiān)理單位確定7. 開(kāi)工8. 達(dá)預(yù)售條件9. 結(jié)構(gòu)封頂10. 竣工備案11. 入住開(kāi)始12. 開(kāi)盤(pán)72體現(xiàn)管理管理思想的主要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目的難點(diǎn)及進(jìn)度的過(guò)程控制點(diǎn)對(duì)財(cái)務(wù)／現(xiàn)流造成影響的節(jié)點(diǎn)為滿(mǎn)足管理需求而設(shè)置的節(jié)點(diǎn)為保證產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品交付而設(shè)定的節(jié)點(diǎn)１、五證的取得２、景觀施工圖３、樁基施工圖４、施工報(bào)建圖５、綜合管網(wǎng)施工圖６、精裝修施工圖７、基礎(chǔ)提前施工８、正負(fù)０９、景觀、道路施工完成１、開(kāi)工２、正負(fù)０３、結(jié)構(gòu)封頂４、銷(xiāo)售展示區(qū)開(kāi)放５、展