【文章內(nèi)容簡介】 啟動區(qū) 物業(yè)配比 開發(fā)策略 開發(fā)次序 ?優(yōu)勢資源啟動，強勢面市 ?啟動區(qū)功能完備，并伴標志物業(yè)，顯示項目形象 ?配臵特色休閑度假設(shè)施，制造獨特吸引力 ?首先進行基建及公配，消除區(qū)域陌生感 ?稍后配以高端酒店等商業(yè)，會議中心、高端住宅（別墅等）等，樹立項目價值尺度 ?成熟期大規(guī)模住宅物業(yè)啟動 ?早期基建及公配、公共休閑比例較大，約占一半以上 ?中期商業(yè)配套、特色休閑項目比例會加大 ?成熟期開始大體量住宅物業(yè) 30 本報告是嚴格保密的。 案例啟示 開發(fā)主體 分類啟動、穿插配比 積極爭取、借機造勢 強勢資源啟動 依托資源、迎合市場 ?一般都市休閑區(qū)都有一定的自然資源 ?距離大城市附近，交通便利且快速可達 ?打造與城市完全相異氛圍的休閑區(qū)，體現(xiàn)與都市環(huán)境迥異的休閑度假情境 ?物業(yè)定位 ?啟動區(qū) ?一般都市休閑區(qū)都首推強勢資源地塊，占位形成競爭優(yōu)勢市場 ?保留部分次優(yōu)勢資源，儲備后續(xù)開發(fā)亮點，保證項目可持續(xù)開發(fā) ?物業(yè)啟動次序 ?首先 改善 /啟動基建及必要公共休閑區(qū) ?稍后 會配比少量住宅，一般為高端物業(yè)，樹立價值標桿 ?中期 會配以酒店、會議中心等商配，擴大市場，培育及沉淀潛在臵業(yè)客群 ?成熟期 大體量住宅，強勢推出，開始大量產(chǎn)生效益階段 松散空間、功能完備 ?物業(yè)配比 啟動期 成熟期 基礎(chǔ)設(shè)施 公共配套 特色休閑 公共休閑 住宅物業(yè) ?關(guān)鍵動作 ?積極爭取機會，引進強勢項目 ?借助政府力量，爭取政府支持 ?關(guān)鍵階段把控，保證項目可持續(xù)發(fā)展 ?早期休閑度假人群主要來自第 一、二圈層，臵業(yè)客戶為第一圈層首臵及第二圈層度假休閑二居客戶 ?項目成熟期度假及臵業(yè)客戶開始演變到以第三圈層為主，大區(qū)域性客戶開始成為項目客群主體 ?客戶演變 都市休閑區(qū)的功能定位、啟動及開發(fā)策略 31 本報告是嚴格保密的。 都市休閑區(qū)成功開發(fā) KPI 配置高端商業(yè)配套，滿足都市客戶奢侈消費習(xí)慣 都市休閑區(qū) 成功 KPI 自成體系，獨立社區(qū)，樹立區(qū)域獨特專屬形象 強勢資源啟動，最大限度放大資源優(yōu)勢 適當保留資源亮點，保證關(guān)鍵節(jié)點持續(xù)推出項目興奮點 打造差異化產(chǎn)品，盡量減少市場同質(zhì)競爭風(fēng)險 復(fù)合產(chǎn)品，覆蓋盡量大范圍客群，規(guī)避市場實現(xiàn)風(fēng)險 配置完備社區(qū)生活配套，滿足城市生活需求 配置特色休閑度假配套，吸引外部潛在置業(yè)群體 關(guān)鍵節(jié)點引入標志單體項目，重新刺激潛在客戶神經(jīng) 案例啟示 32 本報告是嚴格保密的。 第一部分 目標與問題 第二部分 案例研究 第四部分 產(chǎn)品模式 第四部分 開發(fā)策略 第三部分 戰(zhàn)略與定位 城市區(qū)域功能分析 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 客戶定位 自身資源稟賦分析 核心競爭力的確定 休閑度假競爭分析 休閑度假需求分析 33 本報告是嚴格保密的。 研究都市圈的演變歷程及階段特征，對前瞻性地把握安吉及本項目的發(fā)展機遇、重新進行價值定位具重大意義 雛形期 成長期 成熟期 ? 各城市間的交通脈絡(luò)初步打通，建立相向聯(lián)系 ? 各中心城市經(jīng)濟發(fā)展迅猛 ? 城市建筑物高密度聚集 ? 各城市間基礎(chǔ)設(shè)施初步一體化 ? 城市間社會、文化交流加快 ? 人口流動加快，向中心城市聚集 ? 交通、信息網(wǎng)絡(luò)更加完善，開始建立雙向或多向聯(lián)系 ? 各城市基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善 ? 產(chǎn)業(yè)聚集逐漸形成，不同產(chǎn)業(yè)開始分別向不同城市遷移， 城市分工進一步深化 ? 與其它城市群對接，形成城市綿延區(qū)，進入更高一層的發(fā)展階段 ? 交通、信息網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)成熟，城市間往來迅速、密集，呈多向聯(lián)系 ? 產(chǎn)業(yè)聚集度高，城市分工明確，形成互補效應(yīng) 都市圈的發(fā)展及階段性特征 階段 城市群 雛形期 長三角 成長期 珠三角 成熟期 倫敦 /東京都市圈群等 城市中心化 都市融合 長 三 角 都 市 圈 階 段 研究角度 34 本報告是嚴格保密的。 在軌道交通推動下，東京都市圈融合成熟，形成分明的區(qū)域分工。東京灣地區(qū)成為東京都市圈的 富人度假二居、高端會務(wù) 的代表板塊 副中心， 商業(yè)辦公 服務(wù) 學(xué)園城 商業(yè)、居住 兼用城 生產(chǎn)城 生產(chǎn)城 底層居住城 文人學(xué)者居住城 文教游覽城 東京灣 ? 東京灣的城市功能： ?東京東部發(fā)展地帶上的重要節(jié)點地區(qū) ?東京國際經(jīng)濟中心的重要組成部分 ?重點發(fā)展富人二居度假居所和高端酒店會務(wù)，補充國際化都市的生態(tài)旅游功能缺失 ?東京灣地區(qū)已成為東京市高端度假、生態(tài)旅游的代表區(qū)域 中心城在向周邊地域傳染性擴散的同時，依托軌道交通和高速公路干網(wǎng)和郊區(qū)城鎮(zhèn)呈點軸擴散，大都市郊區(qū)內(nèi)部非均質(zhì)分布 基于都市融合 35 本報告是嚴格保密的。 珠三角形成以廣州、深圳、珠海為中心城市的融合型大都市圈，城市分工，生態(tài)旅游城市成為各大都市區(qū)重要構(gòu)成部分 ? 每個大都市區(qū)功能都是由 中心城市 、 產(chǎn)業(yè)承接城鎮(zhèn) 、 生態(tài)旅游城市 構(gòu)成 ? 北部大都市區(qū) ：以廣州為經(jīng)濟、文化、商貿(mào)中心，佛山為工業(yè)城市，肇慶為生態(tài)旅游城市 ? 西部大都市區(qū) ：屬弱核帶動區(qū)，珠海集港口物流、商貿(mào)、旅游于一身，中山部分承接佛山的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，江門以農(nóng)業(yè)生態(tài)為主 ? 東部大都市區(qū) ：深圳為經(jīng)濟、物流、商貿(mào)、高科技、旅游產(chǎn)業(yè)為主，惠州、東莞同時承接深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時惠州亦承擔了農(nóng)業(yè)、生態(tài)、旅游功能 珠三角城市群的演變，形成“ 2主 1副 ” 的 3大都市區(qū)，并由 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 、 經(jīng)濟融合 和城市分工 形成產(chǎn)業(yè)圈層。 都市休閑板塊 成為城市圈的重要部分。 西部大都市區(qū) 中山 江門 物流商貿(mào) 旅游 部分承接佛山產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 農(nóng)業(yè)生態(tài) 珠海 北部大都市區(qū) 佛山 肇慶 經(jīng)濟文化商貿(mào)中心 工業(yè)城市 生態(tài)旅游城市 廣州 東部大都市區(qū) 惠州 東莞 經(jīng)濟商貿(mào)科技 旅游 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、生態(tài)旅游 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 深圳 基于都市融合 ——珠三角 36 本報告是嚴格保密的。 在珠三角都市圈的 12小時交通圈范圍，形成綜合的旅游休閑度假圈層，產(chǎn)生面向珠三角的重要休閑度假板塊 ?2023年政府提出第三輪規(guī)劃，港澳問題都納入珠三角的范疇；提出 2主1副的概念（廣、深為主中心、珠海為副中心），對中心城市的功能進一步明確： ? 廣州：政治、文化中心 ? 深圳：創(chuàng)意之都 ? 珠海：休閑之都 ?惠州、肇慶等逐漸成為中心城市 2小時車程內(nèi)的旅游、休閑度假圈層 經(jīng)濟中心 2小時交通圈 1小時生活圈 隨著珠三角城市群的演變，形成“ 2主 1副 ” 的 3大都市區(qū)，并由 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 、 經(jīng)濟融合 和 城市分工 形成產(chǎn)業(yè)圈層。 都市休閑板塊 成為城市圈的重要部分。 旅游休閑度假帶 工業(yè)承接帶 基于都市融合 ——珠三角 37 本報告是嚴格保密的。 從化溫泉板塊 /大梅沙 /南澳 /巽寮灣等綜合都市休閑板塊，集中承載都市圈休閑度假、會務(wù)、二居等功能 ?96年，廣州市市區(qū)面積 方公里 00年 ?00年花都、番禺并入廣州市。市區(qū)面積增加到 ?2023年，廣州出口加工區(qū)成立 ?84年，廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成立 90年 ?91年，廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成立 ?93年， CBD區(qū)珠江新城開始建設(shè) ?2023年，華南居住板塊 開始形成 ?2023年，廣州新機場建成標志著空港板塊形成 ?2023年， 市都市休閑板塊 “假日半島”開始出售 ?2023年， 市郊溫泉休閑板塊 從化“逸泉山莊”分期開發(fā) ?2023年構(gòu)筑“一主三副”的城市空間結(jié)構(gòu)，“一主”即中心主城區(qū)，“三副”指南沙、蘿崗 新塘、花都副城區(qū) 10年 中心城市擴張 中心城市輻射 大都市圈形成 城市群的形成 基建設(shè)施 中心城市功能增加 ?廣州都市融合歷程 ?深圳 2023年新增城郊都市休閑板塊 城市周邊休閑板塊 大梅沙 /仙湖 遠郊旅游觀光度假板塊 南澳 /巽寮灣 2023年深圳的都市休閑度假功能從有到無，成為城市最重要的功能組成 都市圈演變： 基于都市融合 ——珠三角 38 本報告是嚴格保密的。 隨著京城高速開通和北京都市圈的融合，懷柔成為大北京的國際交往、休閑娛樂、生態(tài)旅游的核心功能區(qū) 中心城在向周邊地域傳染性擴散的同時，具有依托交通軸線和郊區(qū)城鎮(zhèn)呈點軸擴散的特性，因此大都市郊區(qū)內(nèi)部是非均質(zhì)區(qū)域 空港物流 現(xiàn)代制造業(yè) 綜合服務(wù) 區(qū)域物流 專業(yè)服務(wù) 高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè) 生態(tài)旅游 市中心區(qū) 綜合服務(wù) 科技教育 國際交往 休閑娛樂 生態(tài)旅游 懷柔的城市功能： ? 北京市東部發(fā)展帶上的重點地區(qū)； ? 北京市國際交往中心的重要組成部分； ? 重點發(fā)展旅游、會議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能 ； ? 平原地區(qū)適當發(fā)展科技含量高、無污染的都市型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代制造業(yè)。 ? 懷柔已成為最受北京市民喜愛的度假區(qū)域 80公里 都市融合 ——懷柔 39 本報告是嚴格保密的。 城市功能外移，面向都市圈的重要休閑度假板塊產(chǎn)生 —以休閑度假、商務(wù)會議等功能承接來接滬融杭，導(dǎo)入外來人口 長三角都市圈現(xiàn)狀 —— 雛形期 ?中國綜合實力最強的經(jīng)濟中心、亞太地區(qū)重要國際門戶、全球重要的先進制造業(yè)基地、率先躋身世界級城市群 ?產(chǎn)業(yè)同構(gòu)，城市功能定位雷同，城市分工程度很小。 ?城際交通設(shè)施逐漸完善，城市間互動聯(lián)系開始加強 資料來源：《長三角三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》 ?已形成以上海為中心、南京與杭州為區(qū)域副中心的城市體系 ?中心城市功能向外轉(zhuǎn)移，區(qū)域內(nèi)協(xié)調(diào)分工發(fā)展 ?各城市按自身優(yōu)勢，特色化發(fā)展 ?一體化的交通體系、服務(wù)體系等 ?休閑度假、商務(wù)會議、教育培訓(xùn)等需求大量凸顯 長三角都市圈融合 成長期 — 成熟期（都市融合） 面向長三角的重要都市休閑板塊需求凸顯 長三角中心城市功能外移，特色化區(qū)域分工， 在中心城市周邊 13小時交通圈內(nèi)將產(chǎn)生重要的都市休閑板塊 ，承擔長三角龐大的 ?高端 /中產(chǎn)階層休閑度假 ?商務(wù)會議 ?教育培訓(xùn) ?生態(tài)旅游 ?交流活動 ?運動健身療養(yǎng) ?文化創(chuàng)意 ????? 需求 ?休閑度假的集中功能區(qū)尚未形成，旅游觀光景點、各城市周邊零散初級的休閑度假功能 長三角趨勢 40 本報告是嚴格保密的。 在長三角地區(qū)都市融合過程中，安吉泛城東板塊面臨特定功能中心化、重構(gòu)區(qū)域價值的機會 ?都市融合現(xiàn)象，不是中心與邊緣的問題，而是中心化與邊緣化的問題。一個非地理中心的區(qū)域，將有機會依靠中心化舉措奠定成功。中心化舉措由于項目的不同選擇也不盡相同 ?項目自身與其他項目的差異化已經(jīng)不能解決現(xiàn)階段的問題，從點到面，從賣點到全面整合資源，從各種戰(zhàn)術(shù)到深層次的企業(yè)和項目策略是都市融合下解決問題的思路。 重構(gòu)區(qū)域價值的方式 V S 傳統(tǒng)地域結(jié)構(gòu)方式 中心化與邊緣化 區(qū)域選擇 中心與邊緣 重戰(zhàn)略、社區(qū)資源 區(qū)域定位 重項目差異 重競爭戰(zhàn)略 區(qū)域市場 全面迎合消費者 重核心功能競爭力 區(qū)域戰(zhàn)略 單純品牌推廣 安吉機會 41 本報告是嚴格保密的。 以長三角幾何中心、上海大都市圈與杭州都市圈的交叉地帶的優(yōu)越區(qū)位，吸引長三角的相關(guān)都市功能與人群，打造“長三角中央都市休閑區(qū)” 湖州 蘇州 無錫 常州 上海 杭州 南京 紹興 寧波 舟山 揚州 南通 鎮(zhèn)江 安吉 安吉的區(qū)位條件： 長三角幾何中心； 上海大都市圈與杭州都市圈的交叉地帶； 距上海 ，距杭州（杭長高速開通后）； 安吉定位 —城市價值 42 本報告是嚴格保密的。 以“中國竹鄉(xiāng)，全國首個生態(tài)示范縣”的 優(yōu)勢生態(tài)資源 ，打造生態(tài)特色的“長三角中央都市休閑區(qū)” ?五個國家級景區(qū) ?植被和森林覆蓋率分別達到 73%和 %，處于長三角領(lǐng)先水平 ?中國竹鄉(xiāng)、白茶產(chǎn)地 ?首個生態(tài)示范縣 ?全國生態(tài)影視拍攝基地 ?全國戶外運動基地 ?中國最佳生態(tài)縣 ?中國自駕車旅游品牌十大目的地 ?