【正文】 位于城市外部，脫離都市城市化 與城市有良好的交通連接，高速公路、地鐵輕軌等，保證兩地短時可達(dá) 處于城市化發(fā)展輻射區(qū)，可以承擔(dān)城市化發(fā)展過程中分化出的城市休閑居住功能 28 本報告是嚴(yán)格保密的。 都市休閑區(qū)的 開發(fā)策略 ：強勢資源啟動、休閑氣質(zhì)彰顯、都市功能體現(xiàn)、居住氛圍獨立 案例啟示 啟動區(qū) 物業(yè)配比 開發(fā)策略 開發(fā)次序 ?優(yōu)勢資源啟動，強勢面市 ?啟動區(qū)功能完備，并伴標(biāo)志物業(yè)，顯示項目形象 ?配臵特色休閑度假設(shè)施，制造獨特吸引力 ?首先進行基建及公配，消除區(qū)域陌生感 ?稍后配以高端酒店等商業(yè)，會議中心、高端住宅（別墅等）等，樹立項目價值尺度 ?成熟期大規(guī)模住宅物業(yè)啟動 ?早期基建及公配、公共休閑比例較大，約占一半以上 ?中期商業(yè)配套、特色休閑項目比例會加大 ?成熟期開始大體量住宅物業(yè) 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 研究都市圈的演變歷程及階段特征，對前瞻性地把握安吉及本項目的發(fā)展機遇、重新進行價值定位具重大意義 雛形期 成長期 成熟期 ? 各城市間的交通脈絡(luò)初步打通，建立相向聯(lián)系 ? 各中心城市經(jīng)濟發(fā)展迅猛 ? 城市建筑物高密度聚集 ? 各城市間基礎(chǔ)設(shè)施初步一體化 ? 城市間社會、文化交流加快 ? 人口流動加快，向中心城市聚集 ? 交通、信息網(wǎng)絡(luò)更加完善，開始建立雙向或多向聯(lián)系 ? 各城市基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善 ? 產(chǎn)業(yè)聚集逐漸形成，不同產(chǎn)業(yè)開始分別向不同城市遷移， 城市分工進一步深化 ? 與其它城市群對接，形成城市綿延區(qū)，進入更高一層的發(fā)展階段 ? 交通、信息網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)成熟，城市間往來迅速、密集，呈多向聯(lián)系 ? 產(chǎn)業(yè)聚集度高，城市分工明確，形成互補效應(yīng) 都市圈的發(fā)展及階段性特征 階段 城市群 雛形期 長三角 成長期 珠三角 成熟期 倫敦 /東京都市圈群等 城市中心化 都市融合 長 三 角 都 市 圈 階 段 研究角度 34 本報告是嚴(yán)格保密的。 都市休閑板塊 成為城市圈的重要部分。 旅游休閑度假帶 工業(yè)承接帶 基于都市融合 ——珠三角 37 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 懷柔已成為最受北京市民喜愛的度假區(qū)域 80公里 都市融合 ——懷柔 39 本報告是嚴(yán)格保密的。一個非地理中心的區(qū)域，將有機會依靠中心化舉措奠定成功。 以“中國竹鄉(xiāng)，全國首個生態(tài)示范縣”的 優(yōu)勢生態(tài)資源 ，打造生態(tài)特色的“長三角中央都市休閑區(qū)” ?五個國家級景區(qū) ?植被和森林覆蓋率分別達(dá)到 73%和 %，處于長三角領(lǐng)先水平 ?中國竹鄉(xiāng)、白茶產(chǎn)地 ?首個生態(tài)示范縣 ?全國生態(tài)影視拍攝基地 ?全國戶外運動基地 ?中國最佳生態(tài)縣 ?中國自駕車旅游品牌十大目的地 ?聯(lián)合國人居環(huán)境范例獎 ?國家級生態(tài)示范區(qū) ?長三角最具投資價值縣市 ?杭州休博會分會場 ?……………………. ?全國權(quán)威性旅游媒體上海旅游時報發(fā)布，上海中短線排行榜： 安吉為第一名 ，依次為仙居、臨安、千島湖。 以“長三角中央都市休閑區(qū)”為綱領(lǐng)，重塑泛城東板塊的區(qū)域價值，本項目為核心啟動區(qū) 因素 都市休閑區(qū)形成條件 KPI 本區(qū)域條件 評判結(jié)果 黃金 距離 與市區(qū)約 30~60分鐘，快速路提供的方便交通，但往往不在日常通勤距離內(nèi) 目前 1小時到達(dá)杭州， ，未來杭長高速開通后 30分鐘即可從杭州到達(dá)。 3C戰(zhàn)略 —— 根據(jù) 需求、競爭和自身條件 ，尋求 差異化核心競爭力 的最優(yōu)戰(zhàn)略 成功的項目戰(zhàn)略應(yīng)具備以下特點： ?充分與市場需求相互呼應(yīng)； ?相對于市場競爭，在成功關(guān)鍵因素上有出色的表現(xiàn)； ?根據(jù)需求與競爭，在自身條件上的差異化打造。 ?休閑度假產(chǎn)品供應(yīng)相應(yīng)增長 ?休閑度假目的地向遠(yuǎn)程及跨國化發(fā)展 。 ? 國際品牌的休閑教育項目才紛紛進入中國，進而為中國休閑教育產(chǎn)業(yè)化推波助瀾。具有巨大國際性和區(qū)域性商務(wù)會議、教育培訓(xùn)需求 ?截止到 2023年底，目前落戶上海的跨國公司地區(qū)總部、投資性公司和研發(fā)中心分別達(dá)到了 124家、 130家和 170家。 ?作為長三角的商務(wù)會展中心，承載有限，大量商務(wù)會議活動向周邊區(qū)域擴散。 上海 50 本報告是嚴(yán)格保密的。 預(yù)計在未來五六年中，我國嬰幼兒教育市場消費額將達(dá)到上千億元人民幣的規(guī)模。 ?一些培訓(xùn)房在外地購買或設(shè)立長期的培訓(xùn)基地： PICC上海淀山湖培訓(xùn)基地 ；清華大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)安吉中南百草園 EMBA總裁班培訓(xùn)基地。 ?對度假環(huán)境的偏好：多選擇在環(huán)境優(yōu)美的溫泉和生態(tài)度假區(qū)。 ?公司度假活動場地： 33%的公司與特定的度假基地達(dá)成協(xié)議關(guān)系， 18%的公司購買物業(yè)作為企業(yè)會所。一種是交際應(yīng)酬、談生意；另外就是自己和家里人去郊區(qū)縣，主要是為了鍛煉身體，放松一下 —— 浙江某部門機關(guān)書記張先生 63%35%30%21%25%8%0% 20% 40% 60% 80%追求健康重視親情社交聚會追求清靜商務(wù)會議消磨時間?觀光旅游、休閑度假 、商務(wù)會議以及其他（追求健康、重視親情、社交聚會、消磨時間等）成為長三角居民旅游的主要目的 ?休閑度假、追求健康、重視親情 等因素已經(jīng)成為較為主流的個人旅游決定因素 ?長三角經(jīng)濟研究中心調(diào)查顯示， 家庭朋友 一起外出旅游的選擇頻率最高 ，占到 63% ?趕集式旅游逐漸被自家庭游取代，人們希望隨心所欲安排行程 需求分析 2 家庭休閑 /二居 55 本報告是嚴(yán)格保密的。 —— 安吉房管局訪談 ? 75%的游客，最為看重度假區(qū)的 舒適性，追求健康 是有度假經(jīng)歷的人度假的最主要目的。 綠色生態(tài)正進入時尚領(lǐng)域，已是時尚業(yè)界追崇的一種趨向，綠色不只是貴胄階層的奢侈品味，更廣泛深入時尚休閑生活的各個領(lǐng)域 上海作為中國時尚人士、高端人士最匯聚的城市，已醞釀起各全方位的生態(tài)綠色時尚休閑活動風(fēng)潮。 綠色 生態(tài) 時尚 綠色創(chuàng)意 綠色生活 綠色休閑 綠色時尚 ?環(huán)保婚禮 —— 《 COSMO BRIDE 時尚。再次佐證了“環(huán)?！? 帶來的強大商業(yè)價值。 客戶需求 項目條件 市場競爭 基于核心競爭力的戰(zhàn)略模型 60 本報告是嚴(yán)格保密的。 蘇南板塊集中于太湖流域，自然風(fēng)光和吳越文化是其主要旅游吸引物， 大眾化觀光、休閑觀光旅游突出 ，高端度假產(chǎn)品稀缺， 度假氛圍不足 主要度假區(qū) 現(xiàn)狀描述 未來規(guī)劃 主要功能 無錫馬山太湖國家旅游度假區(qū) ?重點項目：靈山大佛與祥符禪寺構(gòu)成的宗教朝覲觀光項目、湖濱垂釣休閑項目以及龍頭渚風(fēng)景觀光項目 ?開發(fā)力度不夠，主要產(chǎn)品是度假村加少量休閑娛樂項目 ?項目組合較為零散，功能分區(qū)不清，度假性質(zhì)不明 休閑 /旅游 /度假 蘇州太湖 國家旅游度假區(qū) ?最大的特點：與眾多蘇州的風(fēng)光民俗景區(qū)毗鄰，如木瀆景區(qū)、西山、東山景區(qū)等 ?觀光游樂成分過多，沖淡了度假區(qū)的氛圍，可玩性差 休閑 /旅游 /度假居住 常熟沙家浜 旅游度假區(qū) ?上?？偣?、交大昂立、華山醫(yī)院等投資興建的保健體檢中心 有較大特色，但無高檔設(shè)備配置，休閑療養(yǎng)功能多于度假 保健 /休閑 /度假 溧陽天目湖 旅游度假區(qū) ?近年來逐步建設(shè)成為旅游中心、度假休閑、森林公園、農(nóng)業(yè)歷史文化、環(huán)境保護和湖上娛樂等六個功能區(qū) ?主要景點：羊山自然公園、湖里山主題公園、報恩禪寺、射擊城、海洋世界、水上公園等 ?另外還有一些近年來新建成的現(xiàn)代娛樂設(shè)施如動感影院、水上沖浪等 ?加大基建投入重點突出自然生態(tài)景觀和休閑度假旅游主題。 尚未形成開發(fā)水平高的復(fù)合“都市休閑區(qū)”，度假氛圍欠佳，高端產(chǎn)品不足，在教育培訓(xùn)、生態(tài)綠色時尚休閑等細(xì)分領(lǐng)域尚缺開發(fā) 整體定位 集中區(qū)域 核心資源 主要功能 缺失部分 上海度假區(qū) 都市旅游 佘山、淀山湖等自然區(qū)域 近城市； 自然資源有限 ?都市型本地休閑度假自住 度假氛圍欠佳 蘇南板塊 文化旅游 太湖流域 太湖流域的自然風(fēng)。 休閑 /旅游 /娛樂，偏重高端會務(wù)市場 競爭分析 1 旅游度假市場 63 本報告是嚴(yán)格保密的。 上海度假區(qū)以佘山和淀山湖為代表，自然資源有限； 緊鄰城市 ，屬本地游度假自住類， 度假氛圍缺失 主要度假區(qū) 現(xiàn)狀描述 未來規(guī)劃 主要功能 上海濱海度假區(qū) ?臨港新城濱海度假區(qū)，奉賢碧海金沙海灣等； ?除了碧海金沙海濱浴場外都無法游泳，只能玩沙灘籃球沙灘排球 ?旅游意義多于度假性質(zhì) 休閑 /旅游 上海佘山度假區(qū) ?上海唯一的國家級旅游度假區(qū) ?重點項目：其宗教場所和教育項目，以及一系列帶有主題公園性質(zhì)的人造景觀 ?度假區(qū)的產(chǎn)品組合十分偏向觀光和科教，且主線不明，度假性質(zhì)被極度弱化 ?世博會主題示范區(qū)之一。 市場盤點結(jié)論：長三角具有龐大的會務(wù)教育培訓(xùn)休閑需求、家庭休閑 /二居臵業(yè)需求，同時興起 生態(tài)綠色時尚休閑的風(fēng)潮 需求總結(jié) 生態(tài)綠色時尚 家庭休閑 / 二居置業(yè) 會務(wù)教育培訓(xùn) ?綠色生態(tài)已進入主流社會與時尚休閑領(lǐng)域，正快速廣泛地影響每個人的生活方式 ?圍繞綠色設(shè)計、綠色時尚、綠色休閑、綠色生活，已形成龐大的綠色生態(tài)時尚產(chǎn)業(yè)與功能，需求巨大 ?出游方式以家庭游或朋友游為主體 ?健康舒適游越來越受歡迎，親子教育和養(yǎng)老市場也越發(fā)受到重視 ?對于休閑教育業(yè)需求旺盛，但市場供給有限，現(xiàn)休閑產(chǎn)業(yè)功能結(jié)構(gòu)存在明顯缺失 ?會議經(jīng)濟發(fā)展迅速，對商務(wù)會議需求強勁，商務(wù)會議占據(jù)旅游市場一半 ?部分公司購買企業(yè)會所，作為企業(yè)會議和拓展培訓(xùn)基地，且偏好于山水資源豐富區(qū)域 ?現(xiàn)安吉酒店市場處于供不應(yīng)求狀態(tài)，娛樂配套功能不足，不能滿足強勁會務(wù)市場需求 59 本報告是嚴(yán)格保密的?！稌r尚先生》的綠色主題活動讓名流們匯聚一起，成立 綠色名流聯(lián)盟 。 圍繞綠色設(shè)計、綠色時尚、綠色休閑、綠色生活，已形成龐大的綠色生態(tài)時尚產(chǎn)業(yè)與功能，需求巨大 需求分析 3 生態(tài)綠色時尚 “綠色”正成為 21世紀(jì)最有力量的詞匯。 綠色生態(tài)已進入主流社會與時尚休閑領(lǐng)域，正快速廣泛地影響每個人的生活方式 需求分析 3 生態(tài)綠色時尚 “綠色”正成為 21世紀(jì)最有力量的詞匯。國外加勒比海岸度假區(qū)為父母身邊的孩子推出了各種活動，其中既有適應(yīng)低齡兒童孩童的游戲、藝術(shù)與雕刻，適應(yīng)大一些孩子的滑水沖浪等課程，受到極大歡迎。 城際快速交通路網(wǎng)、人均消費水平、私家轎車普及率、中高收入階層規(guī)模等角度看， 長三角已形成良好的第二居所需求環(huán)境 市場化開發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境 適應(yīng)性分析 判斷 ? 有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善； ? 4小時車程內(nèi)， ，最短距離 100km 杭州灣大橋與跨海大橋修通后可實現(xiàn) 3小時交通圈 Y ? 人均 GDP超過 5000美元，休閑度假時間充裕，追求全新體驗的生活方式和理念 長三角人均 GDP為 4247美元 ,上海達(dá) 7450美元 Y ? 消費結(jié)構(gòu)向度假傾斜，私人汽車擁有量超過 20% 上海汽車擁有量為 41萬 Y ? 本地區(qū)或跨區(qū)域規(guī)模性的中高收入階層 區(qū)域內(nèi)有大量中高收入人群 Y 從城際快速交通路網(wǎng)、人均消費水平、私家轎車普及率、中高收入階層規(guī)模等角度看，長三角區(qū)域已經(jīng)形成良好的第二居所需求環(huán)境 需求分析 2 家庭休閑 /二居 54 本報告是嚴(yán)格保密的。 —— 訪談?wù)Z錄 本報告是嚴(yán)格保密的。 鄭學(xué)益（高端培訓(xùn)提出者；北京大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院院長） 需求分析 1 會務(wù)教育培訓(xùn) 51 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?北京國學(xué)百家講壇 的授課理念即：異地授課的方式。在生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的異地設(shè)立培訓(xùn)基地成為熱潮 英語培訓(xùn) 高端管理培訓(xùn) 休閑 /素質(zhì)培訓(xùn) 少兒教育等 IT培訓(xùn) 2023年市場總值大約是 150億元人民幣，預(yù)計 2023年市場總值將達(dá)到 300億元人民幣。主要原因是：上海酒店客房數(shù)增長速度有限。 ?2023年上海國際中心加入國際會議中心（ ICCA），越來越多的國際會議選擇在上海，承辦國際會議數(shù)量躋身世界前列。 作為中國經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的城市群，長三角具有巨大國際性和區(qū)域性商務(wù)會議、教育培訓(xùn)需求。 ?休閑度假產(chǎn)業(yè)逐步成熟 發(fā)展特征 臵業(yè)特征 發(fā)展階段 人均 GDP ?本地臵業(yè) ?購買休閑度假產(chǎn)品 ?在度假地臵業(yè) ?在度假地投資 、