【文章內(nèi)容簡介】 ） 總價段（萬元）玉蘭花園 高層 58 30% 四房 230㎡五房 475㎡ 19000（精裝修 ) 四房 435五房 900寶業(yè)大坂風情 高層 31 50%兩房 8590㎡三房 134160㎡四房 190㎡8000兩房 6872三房 107128四房 152錦鱗天地 多層 ——四房 165㎡五房 216㎡六房 260300㎡8000四房 132五房 173六房 208240華宇天庭 高層 19 50% 三房 143㎡四房 167㎡ 9000 三房 128四房 150蝶莊 小高層、高層 15 50%三房 137142㎡四房 164178㎡ 7000三房 96100四房 115125瓜渚綠洲 多層、小高層、高層 32%四房 148163㎡五房 230260㎡ 7000四房 103114五房 161182康郡頌恩谷 別墅 51% 主力 400㎡ 15000 600主流產(chǎn)品以四房為主，有少量六房和別墅產(chǎn)品。三房主力面積為 140㎡，四房主力面積為 160170㎡，五房多為 220250㎡區(qū)間。單價主要集中在 70009000元 /㎡，三房控制在 120萬，四房 130150萬，五房 180萬以下。53柯橋板塊典型項目 —— 玉蘭花園基本參數(shù)地址地址 紹興縣柯橋群賢路 ,瓜渚湖北端 占地面積占地面積 124000平方米建筑面積建筑面積 58萬平方米容積率容積率 (辦公部分 ) 投資商投資商 浙江金昌、綠城房產(chǎn)、益泉房產(chǎn)物業(yè)類型物業(yè)類型 高層（ 2831層） 171475㎡首次推盤首次推盤 2023年 10月在售均價在售均價 毛坯 14000元 /㎡精裝修 19500元 /㎡ 一期二期54柯橋板塊典型項目 —— 玉蘭花園在售房源情況?玉蘭花園目前在售 230㎡四房和 475㎡五房。?臨湖高層采取精裝修方式，裝修標準為 5000元/㎡，目前售價 19500元 /㎡。?后排高層為毛坯房，目前售價 14000元 /㎡。推案方式?玉蘭花園于 2023年 10月首次開盤，采取毛坯和精裝修房源結(jié)合的方式推盤。銷售情況?玉蘭花園的銷售非?；鸨?，房源推出后一周內(nèi)基本能預(yù)定 80%以上。例如 09年 7月推出的御水苑三號樓 54套精裝修房源，開盤兩個小時就銷售了 90%。精裝修475㎡ 五房四廳230㎡ 四房三廳55柯橋板塊典型項目 —— 玉蘭花園賣點一：區(qū)位優(yōu)越?毗鄰柯橋最繁忙的南北大動脈金柯橋大道， 極易吸引柯橋輕紡業(yè)經(jīng)商者和投資客。賣點二：景觀資源?擁有開闊的湖景視線，通透的玻璃幕墻使瓜渚湖美景盡收眼底。賣點三：奢華精裝修大宅?紹興最高檔的精裝修豪宅， 475㎡的超大空間，華麗的圓廳和十字走廊，彰顯 “ 主宰四方，八方來儀 ” 之氣度。十字走廊56鏡湖板塊項目名稱 物業(yè)類型 總建筑面積 （萬方） 容積率 綠化率 面積段 當前均價（元 /㎡） 總價段（萬元）紹興天下 高層（ 6棟）排屋（ 212套） 30 45%兩房 89㎡三房 138145㎡四房 167175㎡五房 200280㎡排屋 230278㎡高層 12023排屋已售罄兩房 98三房 150160四房 184190五房 220308排屋 450560白鷺金灘 小高層 高層 排屋 38 36%兩房 86㎡三房 140190 ㎡四房 170200㎡五房 252285㎡七房（復(fù)式） 327㎡高層 12023排屋已售罄兩房 103三房 168228四房 204240五房 302342復(fù)式 392山水名家17棟高層 15組排屋 SOHO公寓 40%三房 144160㎡四房 167250㎡排屋 290310㎡高層 12023排屋 20230三房 158176四房 184275排屋 580620大灘壹號 高層、酒店式公 寓 3 ——公寓 3574 ㎡三房 160㎡四房 200㎡高層 12023公寓 4288三房 192四房 240贊成美林 高層、疊加 ——一房（可改四房） 90㎡一房（可改三房） ㎡四房 135210㎡疊加 266320 ㎡高層 11000疊加 20230一房 85 108四房 148231疊加 532640市場供應(yīng)以三房、四房、排屋為主。產(chǎn)品面積設(shè)置較大，主流產(chǎn)品三房約 150㎡，四房 170㎡以上，排屋約 250330㎡。產(chǎn)品形態(tài)多為高層排屋混合社區(qū)，單價集中在 11000元 /㎡（高層）和 20230元 /㎡（排屋）。57鏡湖板塊典型項目 —— 山水名家基本參數(shù)地址地址 解放北路與大灘路交叉路口以西 占地面積占地面積 建筑面積建筑面積 容積率容積率 開發(fā)商開發(fā)商 坤和建設(shè)集團物業(yè)類型物業(yè)類型 高層（ 32層） 140250㎡排屋（聯(lián)排） 240400㎡首次推盤首次推盤 2023年 4月在售樓盤在售樓盤 瑾園 20多套（高層）珺園數(shù)套（排屋）在售均價在售均價 公寓 12023元 /㎡ 排屋 20230元 /㎡58客戶構(gòu)成：本土客戶為主，政府公務(wù)員、私營業(yè)主等山水名家以獨創(chuàng) “ 臺門合院排屋 ” 先期入市樹立項目中式豪宅樓盤形象，市場反應(yīng)較好?！?素墻幽弄、青磚白墻 ” 傳達出老紹興臺門宅邸的視覺傳統(tǒng)。排屋設(shè)計有前庭、中庭、后院、頂院四重立體院落，有利于藏風聚氣。鏡湖板塊典型項目 —— 山水名家產(chǎn)品特色：中式豪宅 —— 紹興 “臺門合院 ”產(chǎn)品特色：大面積的贈送附加值山水名家通過大露臺、庭院贈送了相當多的面積，例如 310㎡的排屋贈送面積就多達 320㎡，對客戶吸引力很強。59鏡湖板塊典型項目 —— 山水名家山水名家三房 144160㎡，四房以 180㎡為主力戶型，有少量 250㎡房源。目前高層已進入尾盤階段，主要剩余 160㎡三房。此外，還有三棟高層未入市。排屋 2023年 1月推出了 50余套，當月去化 80%。目前還有 1 15號共計 15套左右未入市。銷售情況及余量統(tǒng)計山水名家的臺門別墅采用高墻大院的形式，營造了很強的私密感，但也由于產(chǎn)品排列較密集，造成公共空間局促，并且缺乏相應(yīng)的景觀設(shè)計和規(guī)劃 ，社區(qū)觀賞性不高。別墅產(chǎn)品不足60鏡湖板塊典型項目 —— 白鷺金灘基本參數(shù)地址地址 解放北路延伸段大灘四號地塊占地面積占地面積 建筑面積建筑面積 37萬平米容積率容積率 開發(fā)商開發(fā)商 浙江金昌房產(chǎn)集團物業(yè)類型物業(yè)類型 高層（ 1132層） 88200㎡排屋（聯(lián)排 200250㎡、雙聯(lián) 300350㎡）首次推盤首次推盤 2023年 4月（排屋）2023年 3月（高層）在售樓盤在售樓盤 少量前期低層房源 3月底推 13 16樓在售均價在售均價 12023元 /㎡17161514121311 109 8764 321561鏡湖板塊典型項目 —— 白鷺金灘產(chǎn)品特色 : 科技住宅 享受現(xiàn)代便捷舒適白鷺金灘采用 “ 八大住宅科技體系 ” ，包括真空垃圾收集系統(tǒng)、單戶式新風系統(tǒng)、中央燃氣熱水系統(tǒng)、戶內(nèi)呼梯系統(tǒng)、出門斷電系統(tǒng)等。產(chǎn)品特色 : 觀景飄窗俯覽 “外大灘 內(nèi)公園 ”中央設(shè)置有 20230㎡的公園，形成公共交流平臺。近 100米的樓間距，在 270176。 飄窗前俯瞰景色，盡享舒適。平層大宅做到 170㎡ 190㎡的三房，尺度宏大，彰顯身份。62鏡湖板塊典型項目 —— 白鷺金灘白鷺金灘戶型尺度在整個片區(qū)中偏大，其中奢華型景觀房做到了 285㎡的五房。9號樓全為 327㎡復(fù)式結(jié)構(gòu)，餐廳客廳挑空設(shè)計，錯層入戶。該產(chǎn)品共計 30套左右， 09年初入市，目前剩余 3~4套，去化情況一般。高端產(chǎn)品情況別墅部分已售完，但 別墅私密性不高 ，入戶完全沒有遮蔽，院落感不強。 社區(qū)樹木稀少 ，無法形成園林景觀。別墅產(chǎn)品不足兩戶之間、院子與道路之間基本沒有隔檔9號樓復(fù)式63鏡湖板塊典型項目 —— 紹興天下基本參數(shù)地址地址 鏡湖新區(qū)大灘 5號地塊占地面積占地面積 建筑面積建筑面積 30萬平米容積率容積率 開發(fā)商開發(fā)商 紹興北辰置業(yè)有限公司物業(yè)類型物業(yè)類型 高層（ 1 33層） 88280㎡排屋（聯(lián)排） 216280㎡， 212套首次推盤首次推盤 2023年 5月在售樓盤在售樓盤 觀瀾園 1號、 7號樓（高層）在售均價在售均價 公寓 12023元 /㎡64鏡湖板塊典型項目 —— 紹興天下5號地塊四面環(huán)水，僅有一條小路與外界相連，形成一個天然小島。項目邀請中國美術(shù)學院為其進行園林景觀設(shè)計，打造延綿至長大江的風情休閑長廊。紹興天下將西班牙風格貫穿其中，用高檔石材、細節(jié)裝飾來強調(diào)自然、質(zhì)樸之感，同時贈送德國布德魯斯平板式太陽能和壁掛鍋爐。產(chǎn)品特色：水系環(huán)繞、優(yōu)雅宅院園林產(chǎn)品特色：西班牙風格建筑紹興天下別墅產(chǎn)品已售罄，后期剩余 7棟高層未入市，其中包括一棟 280㎡全復(fù)式高層 ，戶型與白鷺金灘327㎡產(chǎn)品相似，目前尚未有入市時間表。65鏡湖板塊典型項目 —— 贊成 美林基本參數(shù)地址地址 解放大道與鳳林西路交叉口 (外灘 31號地塊 ) 占地面積占地面積 59164平方米建筑面積建筑面積 （一期 ）容積率容積率 開發(fā)商開發(fā)商 浙江省贊成集團有限公司 物業(yè)類型物業(yè)類型 高層（ 90210㎡）疊加（ 266320㎡）首次推盤首次推盤 待定均價均價 預(yù)計高層 11000元 /㎡排屋 20230元 /㎡66鏡湖板塊典型項目 —— 贊成 美林片區(qū)內(nèi)罕有的電梯疊加別墅贊成美林 112號樓為疊加式別墅，共計 46套。兩側(cè)的八棟為環(huán)景官邸，每層一戶， 1F312㎡， 3F320㎡， 4F303㎡（每戶贈送 60 ㎡ 地下室）。中間四棟為疊景官邸，一二層送地下室共 266㎡，三四層送頂層露臺共 277㎡。15161718多層 多層疊加67鏡湖板塊典型項目 —— 贊成 美林超高附加值， 90㎡的四房1 17號樓中間套是 90㎡一房，原始結(jié)構(gòu)是一層挑空客廳和挑空大露臺。經(jīng)重新分隔后，客廳上層變成二樓主臥，挑空露臺分別變成兩層的次臥，由原來的一房轉(zhuǎn)變?yōu)樗姆浚?可變空間達 47㎡ 。㎡也能變?nèi)?5號樓兩梯四戶，均為 ㎡的戶型，原始結(jié)構(gòu)為一室兩廳或兩室一廳。將贈送的大陽臺和設(shè)備平臺封閉后，可形成兩間臥室或一書房一餐廳，由原來的一房轉(zhuǎn)變?yōu)槿浚?可變空間最多可達 30㎡ 。68鏡湖板塊待售項目 —— 濱江 金色家園基本參數(shù)地址地址 鏡湖新區(qū)解放大道與鳳林西路交叉口 (外灘 2號地塊 )占地面積占地面積 建筑面積建筑面積 容積率容積率 開發(fā)商開發(fā)商 紹興濱江鏡湖置業(yè)有限公司物業(yè)類型物業(yè)類型 高層（ 80300㎡）排屋（ 200㎡以上）首次推盤首次推盤 待定均價均價 預(yù)計 1000011000元 /㎡69個案市場總結(jié)市場發(fā)展較為成熟， 產(chǎn)品類型全面，戶型面積普遍偏大，附加值高 。既有傳統(tǒng)的舒適型三房、四房，又有創(chuàng)新的超大復(fù)式，以及超高附加值的一房變四房。主流舒適型 高端奢華型3R 140160㎡ 190㎡4R 180200㎡ 250㎡5R 220240㎡ 285㎡朝北橫向客廳270176。 飄窗臥室全朝南五房 285㎡ 白鷺金灘一房 90㎡（可變四房） 贊成美林 復(fù)式 327㎡ 白鷺金灘客廳餐廳挑空錯層入戶70個案市場總結(jié)大部分項目外部景觀資源比較優(yōu)越，內(nèi)部景觀打造被弱化， 鏡湖板塊鮮見優(yōu)質(zhì)景觀樓盤 ，此部分市場提升空間巨大，建議作為本項目的 重點突破點 予以考慮。盡管白鷺金灘和山水名家定位高端，但其內(nèi)部景觀打造并不盡如人意。71個案市場總結(jié)精裝修房銷售處于起步階段 ，目前僅有玉蘭花園部分精裝修。鑒于精裝房市場較空白，且具有較好的市場接受度，存在良好的進入機會， 本項目可考慮建造部分精裝修產(chǎn)品 ，以此拔高項目整體品質(zhì)，構(gòu)建高端價格平臺。創(chuàng)新產(chǎn)品具有較高的市場接受度 ，例如山水名家推出的臺門合院，既符合紹興傳統(tǒng)居住習慣和審美情趣，又能為現(xiàn)代生活提供合理優(yōu)雅的空間，在市場大受歡迎。建議本案可采取 產(chǎn)品創(chuàng)新的差異化策略 ，迅速提高產(chǎn)品知名度和市場接受度。作為高端項目重要組成部分的會所沒有的到應(yīng)有的重視，在營銷宣傳中鮮有體現(xiàn)， 會所可成為項目突破的可選途徑之一 。72個案市場總結(jié)在紹興的三大高端項目集中板塊中：238。老城區(qū)土地稀缺，項目小而少，難以形成競爭；238?？聵虬鍓K以產(chǎn)業(yè)客戶為主，區(qū)域性較強；238。鏡湖板塊則無論從產(chǎn)品品質(zhì)還是客源覆蓋面來說都更為突出，在市場競爭中處于強勢地位。本項目所面臨的競爭主要來源于板塊內(nèi)部73區(qū)域后續(xù)供應(yīng)量估算項目名稱 排屋供應(yīng)量（方） 公寓供應(yīng)量（方） 合計（方）山水名家 4800 40000 44800白鷺金灘 0 60000 60000紹興天下 0 75000 75000大灘區(qū)域小計 4800 175000 179800贊成美林 15000（疊加，多層） 85000 100000濱江