【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ） 總價(jià)段（萬(wàn)元）玉蘭花園 高層 58 30% 四房 230㎡五房 475㎡ 19000（精裝修 ) 四房 435五房 900寶業(yè)大坂風(fēng)情 高層 31 50%兩房 8590㎡三房 134160㎡四房 190㎡8000兩房 6872三房 107128四房 152錦鱗天地 多層 ——四房 165㎡五房 216㎡六房 260300㎡8000四房 132五房 173六房 208240華宇天庭 高層 19 50% 三房 143㎡四房 167㎡ 9000 三房 128四房 150蝶莊 小高層、高層 15 50%三房 137142㎡四房 164178㎡ 7000三房 96100四房 115125瓜渚綠洲 多層、小高層、高層 32%四房 148163㎡五房 230260㎡ 7000四房 103114五房 161182康郡頌恩谷 別墅 51% 主力 400㎡ 15000 600主流產(chǎn)品以四房為主，有少量六房和別墅產(chǎn)品。三房主力面積為 140㎡，四房主力面積為 160170㎡，五房多為 220250㎡區(qū)間。單價(jià)主要集中在 70009000元 /㎡，三房控制在 120萬(wàn)，四房 130150萬(wàn)，五房 180萬(wàn)以下。53柯橋板塊典型項(xiàng)目 —— 玉蘭花園基本參數(shù)地址地址 紹興縣柯橋群賢路 ,瓜渚湖北端 占地面積占地面積 124000平方米建筑面積建筑面積 58萬(wàn)平方米容積率容積率 (辦公部分 ) 投資商投資商 浙江金昌、綠城房產(chǎn)、益泉房產(chǎn)物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型 高層（ 2831層） 171475㎡首次推盤(pán)首次推盤(pán) 2023年 10月在售均價(jià)在售均價(jià) 毛坯 14000元 /㎡精裝修 19500元 /㎡ 一期二期54柯橋板塊典型項(xiàng)目 —— 玉蘭花園在售房源情況?玉蘭花園目前在售 230㎡四房和 475㎡五房。?臨湖高層采取精裝修方式，裝修標(biāo)準(zhǔn)為 5000元/㎡，目前售價(jià) 19500元 /㎡。?后排高層為毛坯房，目前售價(jià) 14000元 /㎡。推案方式?玉蘭花園于 2023年 10月首次開(kāi)盤(pán)，采取毛坯和精裝修房源結(jié)合的方式推盤(pán)。銷(xiāo)售情況?玉蘭花園的銷(xiāo)售非?；鸨?，房源推出后一周內(nèi)基本能預(yù)定 80%以上。例如 09年 7月推出的御水苑三號(hào)樓 54套精裝修房源，開(kāi)盤(pán)兩個(gè)小時(shí)就銷(xiāo)售了 90%。精裝修475㎡ 五房四廳230㎡ 四房三廳55柯橋板塊典型項(xiàng)目 —— 玉蘭花園賣(mài)點(diǎn)一：區(qū)位優(yōu)越?毗鄰柯橋最繁忙的南北大動(dòng)脈金柯橋大道， 極易吸引柯橋輕紡業(yè)經(jīng)商者和投資客。賣(mài)點(diǎn)二：景觀資源?擁有開(kāi)闊的湖景視線，通透的玻璃幕墻使瓜渚湖美景盡收眼底。賣(mài)點(diǎn)三：奢華精裝修大宅?紹興最高檔的精裝修豪宅， 475㎡的超大空間，華麗的圓廳和十字走廊，彰顯 “ 主宰四方，八方來(lái)儀 ” 之氣度。十字走廊56鏡湖板塊項(xiàng)目名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 總建筑面積 （萬(wàn)方） 容積率 綠化率 面積段 當(dāng)前均價(jià)（元 /㎡） 總價(jià)段（萬(wàn)元）紹興天下 高層（ 6棟）排屋（ 212套） 30 45%兩房 89㎡三房 138145㎡四房 167175㎡五房 200280㎡排屋 230278㎡高層 12023排屋已售罄兩房 98三房 150160四房 184190五房 220308排屋 450560白鷺金灘 小高層 高層 排屋 38 36%兩房 86㎡三房 140190 ㎡四房 170200㎡五房 252285㎡七房（復(fù)式） 327㎡高層 12023排屋已售罄兩房 103三房 168228四房 204240五房 302342復(fù)式 392山水名家17棟高層 15組排屋 SOHO公寓 40%三房 144160㎡四房 167250㎡排屋 290310㎡高層 12023排屋 20230三房 158176四房 184275排屋 580620大灘壹號(hào) 高層、酒店式公 寓 3 ——公寓 3574 ㎡三房 160㎡四房 200㎡高層 12023公寓 4288三房 192四房 240贊成美林 高層、疊加 ——一房（可改四房） 90㎡一房（可改三房） ㎡四房 135210㎡疊加 266320 ㎡高層 11000疊加 20230一房 85 108四房 148231疊加 532640市場(chǎng)供應(yīng)以三房、四房、排屋為主。產(chǎn)品面積設(shè)置較大，主流產(chǎn)品三房約 150㎡，四房 170㎡以上，排屋約 250330㎡。產(chǎn)品形態(tài)多為高層排屋混合社區(qū)，單價(jià)集中在 11000元 /㎡（高層）和 20230元 /㎡（排屋）。57鏡湖板塊典型項(xiàng)目 —— 山水名家基本參數(shù)地址地址 解放北路與大灘路交叉路口以西 占地面積占地面積 建筑面積建筑面積 容積率容積率 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商 坤和建設(shè)集團(tuán)物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型 高層（ 32層） 140250㎡排屋（聯(lián)排） 240400㎡首次推盤(pán)首次推盤(pán) 2023年 4月在售樓盤(pán)在售樓盤(pán) 瑾園 20多套（高層）珺園數(shù)套（排屋）在售均價(jià)在售均價(jià) 公寓 12023元 /㎡ 排屋 20230元 /㎡58客戶構(gòu)成：本土客戶為主，政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主等山水名家以獨(dú)創(chuàng) “ 臺(tái)門(mén)合院排屋 ” 先期入市樹(shù)立項(xiàng)目中式豪宅樓盤(pán)形象，市場(chǎng)反應(yīng)較好?！?素墻幽弄、青磚白墻 ” 傳達(dá)出老紹興臺(tái)門(mén)宅邸的視覺(jué)傳統(tǒng)。排屋設(shè)計(jì)有前庭、中庭、后院、頂院四重立體院落，有利于藏風(fēng)聚氣。鏡湖板塊典型項(xiàng)目 —— 山水名家產(chǎn)品特色：中式豪宅 —— 紹興 “臺(tái)門(mén)合院 ”產(chǎn)品特色：大面積的贈(zèng)送附加值山水名家通過(guò)大露臺(tái)、庭院贈(zèng)送了相當(dāng)多的面積，例如 310㎡的排屋贈(zèng)送面積就多達(dá) 320㎡，對(duì)客戶吸引力很強(qiáng)。59鏡湖板塊典型項(xiàng)目 —— 山水名家山水名家三房 144160㎡，四房以 180㎡為主力戶型，有少量 250㎡房源。目前高層已進(jìn)入尾盤(pán)階段，主要剩余 160㎡三房。此外，還有三棟高層未入市。排屋 2023年 1月推出了 50余套，當(dāng)月去化 80%。目前還有 1 15號(hào)共計(jì) 15套左右未入市。銷(xiāo)售情況及余量統(tǒng)計(jì)山水名家的臺(tái)門(mén)別墅采用高墻大院的形式，營(yíng)造了很強(qiáng)的私密感，但也由于產(chǎn)品排列較密集，造成公共空間局促，并且缺乏相應(yīng)的景觀設(shè)計(jì)和規(guī)劃 ，社區(qū)觀賞性不高。別墅產(chǎn)品不足60鏡湖板塊典型項(xiàng)目 —— 白鷺金灘基本參數(shù)地址地址 解放北路延伸段大灘四號(hào)地塊占地面積占地面積 建筑面積建筑面積 37萬(wàn)平米容積率容積率 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商 浙江金昌房產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型 高層（ 1132層） 88200㎡排屋（聯(lián)排 200250㎡、雙聯(lián) 300350㎡）首次推盤(pán)首次推盤(pán) 2023年 4月（排屋）2023年 3月（高層）在售樓盤(pán)在售樓盤(pán) 少量前期低層房源 3月底推 13 16樓在售均價(jià)在售均價(jià) 12023元 /㎡17161514121311 109 8764 321561鏡湖板塊典型項(xiàng)目 —— 白鷺金灘產(chǎn)品特色 : 科技住宅 享受現(xiàn)代便捷舒適白鷺金灘采用 “ 八大住宅科技體系 ” ，包括真空垃圾收集系統(tǒng)、單戶式新風(fēng)系統(tǒng)、中央燃?xì)鉄崴到y(tǒng)、戶內(nèi)呼梯系統(tǒng)、出門(mén)斷電系統(tǒng)等。產(chǎn)品特色 : 觀景飄窗俯覽 “外大灘 內(nèi)公園 ”中央設(shè)置有 20230㎡的公園，形成公共交流平臺(tái)。近 100米的樓間距，在 270176。 飄窗前俯瞰景色，盡享舒適。平層大宅做到 170㎡ 190㎡的三房，尺度宏大，彰顯身份。62鏡湖板塊典型項(xiàng)目 —— 白鷺金灘白鷺金灘戶型尺度在整個(gè)片區(qū)中偏大，其中奢華型景觀房做到了 285㎡的五房。9號(hào)樓全為 327㎡復(fù)式結(jié)構(gòu)，餐廳客廳挑空設(shè)計(jì)，錯(cuò)層入戶。該產(chǎn)品共計(jì) 30套左右， 09年初入市，目前剩余 3~4套，去化情況一般。高端產(chǎn)品情況別墅部分已售完，但 別墅私密性不高 ，入戶完全沒(méi)有遮蔽，院落感不強(qiáng)。 社區(qū)樹(shù)木稀少 ，無(wú)法形成園林景觀。別墅產(chǎn)品不足兩戶之間、院子與道路之間基本沒(méi)有隔檔9號(hào)樓復(fù)式63鏡湖板塊典型項(xiàng)目 —— 紹興天下基本參數(shù)地址地址 鏡湖新區(qū)大灘 5號(hào)地塊占地面積占地面積 建筑面積建筑面積 30萬(wàn)平米容積率容積率 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商 紹興北辰置業(yè)有限公司物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型 高層（ 1 33層） 88280㎡排屋（聯(lián)排） 216280㎡， 212套首次推盤(pán)首次推盤(pán) 2023年 5月在售樓盤(pán)在售樓盤(pán) 觀瀾園 1號(hào)、 7號(hào)樓（高層）在售均價(jià)在售均價(jià) 公寓 12023元 /㎡64鏡湖板塊典型項(xiàng)目 —— 紹興天下5號(hào)地塊四面環(huán)水，僅有一條小路與外界相連，形成一個(gè)天然小島。項(xiàng)目邀請(qǐng)中國(guó)美術(shù)學(xué)院為其進(jìn)行園林景觀設(shè)計(jì)，打造延綿至長(zhǎng)大江的風(fēng)情休閑長(zhǎng)廊。紹興天下將西班牙風(fēng)格貫穿其中，用高檔石材、細(xì)節(jié)裝飾來(lái)強(qiáng)調(diào)自然、質(zhì)樸之感，同時(shí)贈(zèng)送德國(guó)布德魯斯平板式太陽(yáng)能和壁掛鍋爐。產(chǎn)品特色：水系環(huán)繞、優(yōu)雅宅院園林產(chǎn)品特色：西班牙風(fēng)格建筑紹興天下別墅產(chǎn)品已售罄，后期剩余 7棟高層未入市，其中包括一棟 280㎡全復(fù)式高層 ，戶型與白鷺金灘327㎡產(chǎn)品相似，目前尚未有入市時(shí)間表。65鏡湖板塊典型項(xiàng)目 —— 贊成 美林基本參數(shù)地址地址 解放大道與鳳林西路交叉口 (外灘 31號(hào)地塊 ) 占地面積占地面積 59164平方米建筑面積建筑面積 （一期 ）容積率容積率 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商 浙江省贊成集團(tuán)有限公司 物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型 高層（ 90210㎡）疊加（ 266320㎡）首次推盤(pán)首次推盤(pán) 待定均價(jià)均價(jià) 預(yù)計(jì)高層 11000元 /㎡排屋 20230元 /㎡66鏡湖板塊典型項(xiàng)目 —— 贊成 美林片區(qū)內(nèi)罕有的電梯疊加別墅贊成美林 112號(hào)樓為疊加式別墅，共計(jì) 46套。兩側(cè)的八棟為環(huán)景官邸，每層一戶， 1F312㎡， 3F320㎡， 4F303㎡（每戶贈(zèng)送 60 ㎡ 地下室）。中間四棟為疊景官邸，一二層送地下室共 266㎡，三四層送頂層露臺(tái)共 277㎡。15161718多層 多層疊加67鏡湖板塊典型項(xiàng)目 —— 贊成 美林超高附加值， 90㎡的四房1 17號(hào)樓中間套是 90㎡一房，原始結(jié)構(gòu)是一層挑空客廳和挑空大露臺(tái)。經(jīng)重新分隔后，客廳上層變成二樓主臥，挑空露臺(tái)分別變成兩層的次臥，由原來(lái)的一房轉(zhuǎn)變?yōu)樗姆浚?可變空間達(dá) 47㎡ 。㎡也能變?nèi)?5號(hào)樓兩梯四戶，均為 ㎡的戶型，原始結(jié)構(gòu)為一室兩廳或兩室一廳。將贈(zèng)送的大陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)封閉后，可形成兩間臥室或一書(shū)房一餐廳，由原來(lái)的一房轉(zhuǎn)變?yōu)槿浚?可變空間最多可達(dá) 30㎡ 。68鏡湖板塊待售項(xiàng)目 —— 濱江 金色家園基本參數(shù)地址地址 鏡湖新區(qū)解放大道與鳳林西路交叉口 (外灘 2號(hào)地塊 )占地面積占地面積 建筑面積建筑面積 容積率容積率 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商 紹興濱江鏡湖置業(yè)有限公司物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型 高層（ 80300㎡）排屋（ 200㎡以上）首次推盤(pán)首次推盤(pán) 待定均價(jià)均價(jià) 預(yù)計(jì) 1000011000元 /㎡69個(gè)案市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟， 產(chǎn)品類(lèi)型全面，戶型面積普遍偏大，附加值高 。既有傳統(tǒng)的舒適型三房、四房，又有創(chuàng)新的超大復(fù)式，以及超高附加值的一房變四房。主流舒適型 高端奢華型3R 140160㎡ 190㎡4R 180200㎡ 250㎡5R 220240㎡ 285㎡朝北橫向客廳270176。 飄窗臥室全朝南五房 285㎡ 白鷺金灘一房 90㎡（可變四房） 贊成美林 復(fù)式 327㎡ 白鷺金灘客廳餐廳挑空錯(cuò)層入戶70個(gè)案市場(chǎng)總結(jié)大部分項(xiàng)目外部景觀資源比較優(yōu)越，內(nèi)部景觀打造被弱化， 鏡湖板塊鮮見(jiàn)優(yōu)質(zhì)景觀樓盤(pán) ，此部分市場(chǎng)提升空間巨大，建議作為本項(xiàng)目的 重點(diǎn)突破點(diǎn) 予以考慮。盡管白鷺金灘和山水名家定位高端，但其內(nèi)部景觀打造并不盡如人意。71個(gè)案市場(chǎng)總結(jié)精裝修房銷(xiāo)售處于起步階段 ，目前僅有玉蘭花園部分精裝修。鑒于精裝房市場(chǎng)較空白，且具有較好的市場(chǎng)接受度，存在良好的進(jìn)入機(jī)會(huì)， 本項(xiàng)目可考慮建造部分精裝修產(chǎn)品 ，以此拔高項(xiàng)目整體品質(zhì)，構(gòu)建高端價(jià)格平臺(tái)。創(chuàng)新產(chǎn)品具有較高的市場(chǎng)接受度 ，例如山水名家推出的臺(tái)門(mén)合院，既符合紹興傳統(tǒng)居住習(xí)慣和審美情趣，又能為現(xiàn)代生活提供合理優(yōu)雅的空間，在市場(chǎng)大受歡迎。建議本案可采取 產(chǎn)品創(chuàng)新的差異化策略 ，迅速提高產(chǎn)品知名度和市場(chǎng)接受度。作為高端項(xiàng)目重要組成部分的會(huì)所沒(méi)有的到應(yīng)有的重視，在營(yíng)銷(xiāo)宣傳中鮮有體現(xiàn)， 會(huì)所可成為項(xiàng)目突破的可選途徑之一 。72個(gè)案市場(chǎng)總結(jié)在紹興的三大高端項(xiàng)目集中板塊中：238。老城區(qū)土地稀缺，項(xiàng)目小而少，難以形成競(jìng)爭(zhēng)；238?？聵虬鍓K以產(chǎn)業(yè)客戶為主，區(qū)域性較強(qiáng)；238。鏡湖板塊則無(wú)論從產(chǎn)品品質(zhì)還是客源覆蓋面來(lái)說(shuō)都更為突出，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于強(qiáng)勢(shì)地位。本項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于板塊內(nèi)部73區(qū)域后續(xù)供應(yīng)量估算項(xiàng)目名稱(chēng) 排屋供應(yīng)量（方） 公寓供應(yīng)量（方） 合計(jì)（方）山水名家 4800 40000 44800白鷺金灘 0 60000 60000紹興天下 0 75000 75000大灘區(qū)域小計(jì) 4800 175000 179800贊成美林 15000（疊加，多層） 85000 100000濱江