【文章內(nèi)容簡介】 面積 13935㎡ 住房價格 開 盤 價 15500元 /㎡總建筑面積 52950㎡ 當前市場價18000元 /㎡套面積 150210㎡ 最高價開盤時間 預計 8月份 綠化率 28%定位與銷售推廣策略 一席王座 傲視瑞城推廣媒體渠道 燈箱、圍墻、高炮、瑞安日報（開業(yè)整版廣告）新盤介紹樓盤名稱 天瑞尚城地理位置 瑞安大道以西、河流以南塘下中心區(qū) B B4地塊物業(yè)屬性 9幢高層開發(fā)商名稱 浙江天瑞房地產(chǎn)股份開發(fā)有限公司 樓面價 2610元 /㎡營銷代理公司 深圳世聯(lián) 銷售熱線 66008888樓盤規(guī)模 占地面積 68137㎡ 住房價格 一期開盤 價22023元 /㎡總建筑面積 137134㎡套面積 160500㎡ 最高價面積配比 主力面積： 160㎡ 180㎡ 戶型配比 /開盤日期 預計 7月份 工程進度 主體 結(jié) 構(gòu) 綠化率 30%推廣媒體渠道 高炮、 圍墻、報紙、綠城物管推介會（ 6月）新盤介紹塘下房地產(chǎn)市場階段分析 —— 住宅產(chǎn)品特征處于打造核心產(chǎn)品層的初級階段環(huán)境會所建筑風格質(zhì)量 采光 通風交通價格戶型 配套教育 功能外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層外延產(chǎn)品：區(qū)域外能感受到的，競爭的最高級別外圍產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象核心產(chǎn)品層核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面服務人文體驗品牌身份物管216。塘下房地產(chǎn)市場雖然起步較晚，但是由于周邊瑞安、溫州等地房地產(chǎn)市場相對成熟，塘下住宅開始追求功能的提升。216。盡管供需矛盾仍然突出，房子供不應求，但消費者已經(jīng)走過了單純的滿足基本功能的產(chǎn)品需求階段，更加注重社區(qū)環(huán)境、周邊配套等功能的打造。216。目前的塘下缺乏的正是滿足這部分高端消費者居住需求的 “ 好房子 ” 。產(chǎn)品分析塘下土地供應的特點： ； 及工業(yè)的發(fā)展使得住宅用地的供應凸顯稀缺性； 土地價格不斷攀升 返回地：征用農(nóng)民土地需直接用土地回遷的方式返回給農(nóng)民；工業(yè)用地占土地供應的指標；住宅用地供應不足，以中小規(guī)模地塊供應為主；土地供應主要土地來源為農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)，國家對農(nóng)業(yè)用地的控制使得指標難以獲取 ，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變困難，供應不足塘下未來可供出讓土地面積逐漸減少，其中住宅用地可供開發(fā)量僅為 600多畝塘下未來可供開發(fā)土地 2400多畝（其中 15％是農(nóng)村征地）目前實際征到的土地為 1800多畝可供開發(fā)的住宅用地為 600多畝今年計劃出讓用地為 200多畝成交時間 地塊名稱 面積 (畝) 用途 起始價位 (萬 /畝 ) 成交總價 (萬 )樓面價 (元 /平方米成交地價（萬 /畝）容積率（ ≤ ） 競得單位20231023 塘下鎮(zhèn)中心區(qū)鮑一村 F38地塊 住宅 26500 7591 溫州祥云投資有限公司2023724 塘下鎮(zhèn)里北垟村安置留地地塊 住宅 3500 3163 溫州市物華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2023227 塘下中心區(qū)（塘下鎮(zhèn)官進村舊村改造一期） B8 B64分攤地塊 住宅 14487 2926 浙江正國房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2023612 塘下鎮(zhèn)塘口村 羅西地塊 住宅 3400 4060 溫州祥云投資有限公司2023516 瑞安市塘下鎮(zhèn)凰灣村公開出讓地塊 住宅 3800 3400 溫州市鹿城誠信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20231024 塘下鎮(zhèn)肇平垟 下村地塊 住宅 33800 5464 3 溫州瑞鴻置業(yè)有限公司202319 塘下鎮(zhèn)陳宅村 地塊 商住 9380 2353 溫州市中廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司202319 塘下鎮(zhèn)中心區(qū)B B4地塊 商住 35800 2611 浙江天瑞房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司2023年以后納入政府土地情況2023年以后納入政府土地情況地塊 占地面積 容積率 建筑面積 用地性質(zhì)A29 27966 125847 產(chǎn)業(yè)中心A26 18803 75212 賓館F14 16771 50313 商住C61 33995 33995 商住A29A26C61F14地塊 占地面積 容積率 建筑面積 用地性質(zhì)B34 18398 77272 商住C71 9008 49544 商住C72 7452 31298 商住C57 7724 27034 商住C58 21537 49535 住宅B34C71C72C57 C58塘下大道塘下大道塘下大道2023年以后納入政府土地情況未來土地放量的不確定性因素影響分析：從可供應的地塊可知，出讓的地塊面積均較小，因此本項目是塘下未來幾年較大規(guī)模的住宅項目政府對資金的需求程度決定土地放量的數(shù)量行為：未來幾年政府受資金約束較少，按規(guī)劃方案出售土地獲得建設資金；影響：未來幾年規(guī)劃方案所出售地塊較小，對本項目沖擊不大。行為：未來幾年政府急缺建設資金，只有通過大量出售土地來獲得所需資金；影響：大量土地的出讓預示著未來供應量的增多，將會形成一定競爭。未來幾年大量土地賣出未來幾年土地放量很少塘下人居住習慣的改變，對高品質(zhì)住房的追求和塘下商品房的缺乏使市場出現(xiàn)供不應求的局面產(chǎn)品需求216。2023年至今，塘下商品房供應大約 35萬 m178。216。塘下 2023年住宅供應量是 5萬 m178。，并在項目開盤當天消化完畢216。項目通過內(nèi)部員工發(fā)售計劃票便已經(jīng)完成銷售，仍有一千多登記客戶沒有買到房216。商品房需求量遠大于供應量，并有隨著人們經(jīng)濟收入的增長而增長的趨勢216。塘下人正在改變居住習慣，追求高品質(zhì)的居住環(huán)境供應 需求從人口統(tǒng)計學角度估算住宅總需求量：塘下人口 17萬人，按一家 4人計算，家庭總數(shù)為 ，按城市化率為 30％計，城鎮(zhèn)戶數(shù)為，若每戶居住120 m178。，則總需求量為 m178。；塘下有汽摩配企業(yè)2023多家，按每家企業(yè) 2位股東計，則有 4000人擁有強勁的置業(yè)能力，按每人需求 150 m178。計，汽摩配企業(yè)主總需求量為 60萬 m178。根據(jù)身份的不同，我們將塘下購房群體分為 4大類：客戶需求分析1 私營業(yè)主私營業(yè)主2 政府公務員政府公務員仙巖等周邊鎮(zhèn)區(qū)生意人仙巖等周邊鎮(zhèn)區(qū)生意人43 華僑華僑I. 小規(guī)模企業(yè)主II. 中等規(guī)模企業(yè)主III. 大工廠主小規(guī)模企業(yè)主置業(yè)訪談私營業(yè)主私營業(yè)主政府公務員政府公務員 華僑華僑周邊鎮(zhèn)區(qū)人周邊鎮(zhèn)區(qū)人眼鏡店老板夏先生，雇員 6名u 個人情況： 已經(jīng)在上海松江購買了兩套多層的房子。一套面積 130多m178。，一套面積 160多 m178。，在與親朋好友去上海購房時整個團隊購買了13套房子。朋友圈子互相帶動買房，買了不是自住，放著。u 置業(yè)需求： 喜歡 150～180 m178。的房子。喜歡平面房子，住高層，帶裝修最好。u 對項目位置評價： 我覺得你們那個地塊的位置很好，做出的房子一定很好賣。建別墅劃不來，地貴。u 個人情況： 從來沒買過商品房，覺得現(xiàn)在的房子太貴了，不考慮買，時代廣場 6000多太貴了，小區(qū)比較好，康欣不錯，里面有花有樹，空氣比較好，大廈不好。u 置業(yè)需求： 要買的話買個三房一廳的 100多的三房就可以了， 150左右用起來差不多了就夠了，太小了不舒服。小規(guī)模企業(yè)主汽摩配城劉小姐，家里開鎖廠，雇員 8人u 個人情況： 已購買 “ 尚水名都 ” 頂層復式；在上海、北京都有置業(yè)；現(xiàn)住房面積 230平方米。u 置業(yè)考慮因素： 帶入戶花園的會喜歡；交通要方便，喜歡東面朝向，綠化要多，樓間的空間要大，建筑材料要高檔，氣派，耐舊；u 比較看重教育、學校；u 社區(qū)配套要好，最好有游泳池；u 為了要有大空間感，小區(qū)寧可要少建一棟樓；u 置業(yè)需求： 如果再購房，考慮高層，有電梯太方便；建筑面積 160180平方米。劉先生，某汽配廠老板小規(guī)模企業(yè)主買房多以自住為主，兼有投資功能，若價格太高可能打消其中一部分人的購房意愿。私營業(yè)主私營業(yè)主政府公務員政府公務員 華僑華僑周邊鎮(zhèn)區(qū)人周邊鎮(zhèn)區(qū)人小規(guī)模企業(yè)主?? 塘下小規(guī)模企業(yè)主的塘下小規(guī)模企業(yè)主的置業(yè)需求：置業(yè)需求：?? 面積：面積： 150～～ 180平方平方米左右米左右?? 戶型：戶型： 三房三房?? 樓層：樓層： 10層～層～ 20層層?? 配套：配套： 景觀、綠化要景觀、綠化要好，要有教育配套好，要有教育配套?? 其他需求：其他需求： 大門要氣大門要氣派，室內(nèi)帶裝修，物派，室內(nèi)帶裝修，物業(yè)管理要好，東南朝業(yè)管理要好，東南朝向。向。?? 塘下小規(guī)模企業(yè)主的塘下小規(guī)模企業(yè)主的共同特征：共同特征：? 有自己經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)，有自己經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)，規(guī)模不大，能夠適應市場的發(fā)展，做中下游配套產(chǎn)業(yè)? 70%有私家車有私家車? 消費較單調(diào)消費較單調(diào) ，喜歡打麻將，消費意愿一般? 很重視教育很重視教育 ，很多人從小就將小孩送到瑞安等學校接受教育，在瑞安買房也是為了孩子的教育中等規(guī)模企業(yè)主置業(yè)訪談私營業(yè)主私營業(yè)主政府公務員政府公務員 華僑華僑周邊鎮(zhèn)區(qū)人周邊鎮(zhèn)區(qū)人中等規(guī)模企業(yè)主 趙先生，汽配廠在塘下，雇員幾十人u 個人情況： 買了尚水名都，首次置業(yè)，看中它的綠化好。我們是塘下人，工廠在塘下。日常的生活、娛樂、購物都在瑞安。u 置業(yè)需求： 喜歡復式的房子，面積在 300m178。左右，本來打算買面積大一點的房子，后來尚水名都大戶型的賣完了，才買的 180 m178。，還是覺得小了點。u 兩家一棟的比較喜歡，綠化、園林很重要。如果是氣派的別墅，也會考慮買。u 對好房子的理解： 我們也去溫州看過房子，但喜歡的房子都是二手房，不想買。去看過南甌景園，外表看起來很漂亮，其實檔次不高。u 對本項目的期望： 希望你們多建一些多層、別墅，社區(qū)要大一點的才顯得氣派，景觀要好，社區(qū)的人口密度要小。u 希望能配備 2個車位。u 看中教育配套，家里的小孩上幼兒園。有車不太關注購物環(huán)境。u 鳳凰山的墓地對我們沒有什么影響，不迷信。奧康鞋店老板，兩家店鋪，丈夫是汽摩配廠老板u 購房時考慮的因素： 我買房子看中開發(fā)商的實力，感覺大的開發(fā)商做的房子就是有品質(zhì)的，能升值的。我買房子至少要三室一廳的，實用面積 150~170平方米左右。u 買時代廣場我看中它三點，一是購物方便，二是鬧區(qū)，三是大開發(fā)商的品牌。我不喜歡康欣花園，一是因為它購物不方便，要走好遠才出大門，二是它太安靜。u 我買房子都是買 10層以上的， 10層以下的不考慮。u 我買房子一般都是看單價的，總價是多少我不會關心，就是買別墅我也要看價格。u 塘下那邊就是教育配套差了一些，孩子上學還是要到瑞安這邊來上。u 置業(yè)需求： 景觀要好，綠化也要好，大門要氣派一點，樓間距寬一點。物業(yè)費我是不在乎的，最重要的是要安全，管理要好。中等規(guī)模企業(yè)主具備一定的經(jīng)濟實力，在購房時已不太關注價格，更多的考慮房子的舒適性和高品質(zhì)。私營業(yè)主私營業(yè)主政府公務員政府公務員 華僑華僑周邊鎮(zhèn)區(qū)人周邊鎮(zhèn)區(qū)人中等規(guī)模企業(yè)主? 塘下中等規(guī)模企業(yè)主的置業(yè)需求：? 面積：建筑面積180平方米以上? 戶型：三房以上? 物業(yè)類型：別墅、復式、大平面戶型? 配套：景觀、綠化要好，社區(qū)空間大，車位充足，要有教育配套? 其他需求：樓間距要大，物業(yè)管理要好，東南朝向。? 塘下中等規(guī)模企業(yè)主的共同特征：? 企業(yè)逐步發(fā)展成熟， 具備規(guī)模生產(chǎn)能力，看好汽摩配市場的未來發(fā)展? 100%有私家車? 消費較單調(diào) ，喜歡運動，購物，出門旅游，消費意愿強烈? 對小孩的教育很重視 ，大部分把孩子送到瑞安讀書大工廠主置業(yè)訪談私營業(yè)主私營業(yè)主政府公務員政府公務員 華僑華僑周邊鎮(zhèn)區(qū)人周邊鎮(zhèn)區(qū)人做汽配生意的陳先生，年產(chǎn)值幾千萬 u 置業(yè)考慮因素： 以投資為主；投資就按揭、自住就一次性付清；戶型設計要有晾曬衣服的地方并且不會影