【文章內(nèi)容簡介】 中心酒店（五星級） 廈門領(lǐng)事館區(qū) 閩南劇院 人行大廈 廈門金融中心 建發(fā)國際大廈 中航大廈 紫金大廈 海峽2樓 海峽3樓 湖里萬達廣場重點介紹 ： 廈門湖里萬達廣場位于湖里區(qū)仙岳路與金山路交叉口東南側(cè)，總規(guī)劃用地面積約 12924平米，總建筑面積約 53萬平米。業(yè)態(tài)涵蓋了大型購物中心、五星級酒店、萬千百貨、萬達國際影城、大玩家電玩城、大歌星 KTV、兒童城、酒樓、電器商場、室外步行街、 SOHO公寓、高級寫字樓及商業(yè)街區(qū)等多重業(yè)態(tài)，多元業(yè)態(tài)的強勢聯(lián)動，可以滿足客戶的一站式消費需求。 項目 用地性質(zhì) 容積率 出讓時 間 出讓起始樓面價 (元 /㎡ ) 成交樓面價 (元 /㎡ ) 競得人 備注 2023P09(萬達廣場地塊 ) 商業(yè)、酒店、SOHO辦公 2023年4月 8日 2250 2250 大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 整體經(jīng)營的商業(yè)和酒店部分按基準地價，其他部分按基準地價上浮 20%。 二、地塊背景 湖里萬達廣場重點介紹 ： 二、地塊背景 SWOT分析 ： 三、定位建議 S 緊鄰仙岳路與環(huán)島干道、翔安隧道口，城市路網(wǎng)齊備，交通便捷，輻射力強； 毗鄰萬達商業(yè)廣場，可借此聚集人氣； 地塊所在區(qū)域規(guī)劃起點高，國企和臺資金融企業(yè)總部背景，商務(wù)形象良好； 國貿(mào)品牌優(yōu)勢和信達免稅商業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢； W 屬城市新建區(qū)，周邊生活配套及現(xiàn)有消費客群尚有待培育； 與仙岳路存在一定高差并有綠化帶隔離，同時仙岳路將全線高架，商業(yè)昭示性受到一定影響； 地塊現(xiàn)狀有村道和電線貫穿南北，土地移交時尚不能馬上遷移改造； 商業(yè)規(guī)模有限且不緊鄰生活區(qū)，不能作為傳統(tǒng)社區(qū)型商業(yè)定位； 寫字樓招商有既定產(chǎn)業(yè)政策約束，商業(yè)物業(yè)也有自持要求，項目經(jīng)濟效益難以作為短期投資回報考量； SWOT分析 ： 三、定位建議 O 海西戰(zhàn)略背景下的廈門發(fā)展前景； 廈門作為兩岸金融門戶的戰(zhàn)略規(guī)劃的政策利好以及兩岸金融中心的規(guī)劃高度； 廈門高端寫字樓存量有限，島內(nèi)土地資源日益稀缺； 老城區(qū)交通擁堵，島內(nèi)商務(wù)辦公重心向東部轉(zhuǎn)移的大趨勢； 量體規(guī)模超過目前市場現(xiàn)有甲級寫字樓，未來產(chǎn)品品質(zhì)打造空間較大； 商業(yè)物業(yè)的高端定位對寫字樓形象的提升作用。 T 東部寫字樓空置較多，在建項目量體龐大，租賃價格較為低迷； 兩岸金融中心內(nèi)部地塊規(guī)劃類似，政策背景類似，未來招商競爭較強；尤其是會展片區(qū)的海峽交流中心項目，在建筑形象檔次、規(guī)模、商業(yè)配套、公建配套方面均優(yōu)于本案； 未來幾年廈門將陸續(xù)建設(shè)一些城市綜合體項目，例如裕景中心、自行車廠地塊等，寫字樓與商業(yè)招商競爭均會加大。 寫字樓物業(yè)只能自用和定向金融行業(yè)招商，存在一定招商壓力。 定位方向 ： 建議本案定位為 廈門新一代的地標式智能超甲級寫字樓 天時： 廈門特定的海西戰(zhàn)略地位以及難得的兩岸金融中心政策優(yōu)勢； 地利： 毗鄰仙岳路及萬達廣場，交通條件、周邊配套、外部形象、建筑規(guī)模 均適宜高端定位； 人和： 島內(nèi)土地稀缺，現(xiàn)有市場高端產(chǎn)品不足；老城區(qū)交通擁堵，企業(yè)發(fā)展受限。本案地處東部，雖然區(qū)域在建寫字樓量體眾多，但本項目國貿(mào)品牌背景與臺資金融企業(yè)總部形象優(yōu)勢顯著，軟硬件配套均有條件取得競爭優(yōu)勢； 關(guān)注： 基于項目開發(fā)資金籌措， 少量分棟分層控制銷售 ，主體仍以自持為主，以維系物業(yè)高端品質(zhì)形象和實現(xiàn)物業(yè)增值為第一要務(wù)； 廈門傳統(tǒng)高端寫字樓租賃客群相對固定，大都注重周邊環(huán)境和辦公品質(zhì)，因此要 注重品質(zhì)突破和招商培育 ； 金融保險行業(yè)是本項目定向招商方向，應(yīng) 充分考量該類客群產(chǎn)品需求確定產(chǎn)品設(shè)計； 擺正與 海峽交流中心 的競爭定位關(guān)系。 三、定位建議 定位方向： 建議本案定位為 廈門新一代的地標式智能超甲級寫字樓 競爭力描述： 廈門東部地標式的高端寫字樓形象； 完善的功能規(guī)劃，優(yōu)異的產(chǎn)品品質(zhì)； 依托萬達廣場、本案高端商業(yè)物業(yè)提供完善的商務(wù)配套； 嚴格精心的招商租售策略，保障項目高端品質(zhì)； 基于金融保險行業(yè)的專項服務(wù)配套。 三、定位建議 客群定位： 根據(jù)土地出讓開發(fā)建設(shè)要求規(guī)定，本項目應(yīng)主要引進金融類企業(yè)或金融機構(gòu)（詳見目錄）入駐，其中必須引進不少于 5家臺灣金融機構(gòu)或金融企業(yè)入駐本項目辦公，由湖里區(qū)投資事務(wù)局負責(zé)監(jiān)管。根據(jù)行業(yè)目錄，主要分為金融業(yè)（包括銀行、保險、證券、基金、交易市場、其它金融活動以及金融配套服務(wù)機構(gòu)）、類金融業(yè)（信息咨詢類金融中介及律師行等）以及其它行業(yè)（包括公司總部、運營中心、技術(shù)信息中心、上市公司總部等）。 從引導(dǎo)目錄看，有關(guān)部門招商監(jiān)管宗旨應(yīng)是金融優(yōu)先以及企業(yè)形象兼顧。目前廈門甲級寫字樓金融企業(yè)進駐規(guī)模有限，隨著未來廈門金融地位的規(guī)劃發(fā)展，金融領(lǐng)域招商資源將有大的拓展，但落實到本案的招商執(zhí)行，除了積極調(diào)研拓展外，仍應(yīng)在招商引導(dǎo)允許的前提下尊重市場并兼顧傳統(tǒng)甲級寫字樓客群，尤其是引導(dǎo)目錄鼓勵的企業(yè)總部類型，應(yīng)是本案客群定位中僅次與金融企業(yè)的重要組成。 三、定位建議 租賃客群定位： 保障集團自留，重點金融方向，招商外企為主，實力民企為輔 租賃客群 核心客群： 國貿(mào)系統(tǒng)自用 ，預(yù)計 6萬平米； 金融類企業(yè)機構(gòu) ，預(yù)計 2萬平米（按 10002023平米 /租戶，參照現(xiàn)有甲級寫字樓入駐情況已放大）； 重要客群： 跨國企業(yè)及實力民企 的企業(yè)總部或海西總部，預(yù)計 2萬平米 （按 5002023平米 /租戶） ； 于廈門設(shè)立分公司或辦事處的 物流航運、進出口貿(mào)易、金融保險、建筑 / 房地產(chǎn)、IT高科技、專業(yè)服務(wù)等 外資企業(yè) ，預(yù)計 1萬平米（按 3001000平米 /租戶）； 其它客群： 辦事處或小型公司 ，預(yù)計 1萬平米（按 200500平米 /租戶）； 合計 12萬平米 三、定位建議 銷售客群定位： 前期持有為主，中期培育銷售，企業(yè)自用為主，投資客群排除 銷售客群 鑒于項目周邊市場水平及未來增值潛力，建議 前期 除必要的定向銷售外其它以 自持為主 ， 待時機成熟再行銷售 ； 分棟按層嚴格銷控 ，高區(qū)景觀樓層盡量避免租賃拆分，未來可靈活針對優(yōu)質(zhì)客戶銷售 ； 核心客群 是引導(dǎo)目錄中列明的金融、類金融行業(yè)的大型企業(yè)、機構(gòu)和部門，以及其他配套行業(yè)（例如信息咨詢、會計事務(wù)所、律師行等） 重要客群 是廈門傳統(tǒng)行業(yè)的跨國公司和股份制企業(yè)及領(lǐng)軍型綜合經(jīng)營民營企業(yè)。此類客戶購買力強，通常選擇大面積辦公室以展示公司的實力，對穩(wěn)定其他客戶及提升物業(yè)的形象起到關(guān)鍵作用。 輔助客群 以中小型自用公司為主，該類客戶為了公司的長遠發(fā)展，喜歡進駐形象和品質(zhì)較好的物業(yè)，與跨國或有實力的大公司為鄰，借此提高其檔次。此類客戶自身檔次水平不均衡，數(shù)量太多難于控制物業(yè)的整體形象， 建議控制數(shù)量和樓層銷控 。 鑒于 中小型投資者 難以管理，為維護物業(yè)長遠高端形象，對該類客群 建議排除 。 三、定位建議 發(fā)達城市甲級寫字樓標準 ： 三、定位建議 ? 實用率： 亞洲區(qū)超高層建筑的平均實用率都較高，平均約有 75%。其中，香港物業(yè)功能較單一，具有較高的實用率，基本都在 80%以上，相比之下，國內(nèi)物業(yè)則稍顯偏低，另外綜合用途的物業(yè)實用率較低 。 ? 標準層面積： 高品質(zhì)寫字樓的標準層不宜太小，過小的標準層不利于空間和電梯、停車位之類公共資源的高效利用，也對入駐客戶的整體形象有所影響；標準層面積也不宜過大，過大不利于平面組織，會使走廊過長、曲折，既降低實用率，又影響樓盤檔次形象。亞洲區(qū)內(nèi)新加坡及中國大陸以外的超