【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3 年 4 月份至 11 月份期間，市場(chǎng)上可能有大量的新增潛在供應(yīng)。p如果 2023年 4月份以后，政府采取更嚴(yán)厲的措施抑制市場(chǎng)成交，導(dǎo)致實(shí)際需求萎縮，供過(guò)于求的現(xiàn)象將要重演，屆時(shí)房?jī)r(jià)或?qū)⒚媾R較大的下行壓力。 但考慮到 2023年中西部地區(qū)的銷售面積繼續(xù)迅猛增，將在一定程度上減弱未來(lái)的供大于求的壓力，緩沖價(jià)格下行的壓力。 未來(lái)潛在供應(yīng)將持續(xù)放大 , 房?jī)r(jià)面臨較大下行壓力，但中西部區(qū)域?qū)⒊蔀榫彌_區(qū)2023年預(yù)判 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 392023年南昌房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，地產(chǎn)投資占固投的比重逐年增加u 2023年，南昌全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元 ，比上年增長(zhǎng) ％，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 ，比上年增長(zhǎng)％。 u 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例逐年提高， 10年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例為 %。 南昌市房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資額 （億元）資料來(lái)源：南昌市統(tǒng)計(jì)年鑒中觀層面 2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 402023年南昌 商品房市場(chǎng)出現(xiàn)供需爆發(fā)式增長(zhǎng)，房地產(chǎn)發(fā)展提速中觀層面 u2023年南昌市（含新建縣和南昌縣）共有新推和續(xù)推樓盤 96個(gè)，共開(kāi)盤 374次，整體推盤量超過(guò) 400萬(wàn)平米，較上年增加了約 96萬(wàn)平米，增長(zhǎng)了 %.u整體銷售均價(jià)突破 6000元 /平米。年末較年初上漲了 %.u整體銷售率達(dá)到 %，三年來(lái)首次在 60%以上，比上年提升了 6%.本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41依托整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的大勢(shì)，部分二三線城市將出現(xiàn)持續(xù)爆發(fā)式增長(zhǎng)? 20232023年 ，合肥市商品房均價(jià)基本在 3000元 /平米左右。增長(zhǎng)率在 56%，低于全國(guó)增幅水平（ 10%）。市場(chǎng)處于 平穩(wěn)發(fā)展階段，表現(xiàn)為價(jià)格低位徘徊，人們購(gòu)房消費(fèi)不積極 。? 2023年上半年 開(kāi)始 ， 市場(chǎng) 迅速補(bǔ)漲 ， 2023年 12月，合肥新建商品房售價(jià)同比上漲 ％，其漲幅在全國(guó)排名靠前。案例：合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷 0508年的盤整之后，市場(chǎng)開(kāi)始迅速補(bǔ)漲，進(jìn)入快速發(fā)展階段。u在全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好的前提下，二三線城市存在房?jī)r(jià)補(bǔ)漲的可能。合理價(jià)格發(fā)展階段 危機(jī)階段復(fù)蘇階段蕭條階段來(lái)源：世聯(lián)模型快速上升的爆發(fā)階段中觀層面 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 421.品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍二三線城市，加速當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平，推高房?jī)r(jià)。在都市融合的大背景之下，二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征趨同都市融合現(xiàn)象2.消費(fèi)者跨區(qū)置業(yè)現(xiàn)象越來(lái)越多，共同分享既定的市場(chǎng)份額，市場(chǎng)需求旺盛。3.城市化進(jìn)程加速，經(jīng)濟(jì)水平迅速提升。l實(shí)力開(kāi)發(fā)商在二三線城市搶地、屯地，使得地價(jià)上升快過(guò)房?jī)r(jià)。 如：南昌第一季度朝陽(yáng)新城土地成交單價(jià)三破記錄， 6月份上海世貿(mào)創(chuàng)造南昌總價(jià)地王，11月份師大南路地塊樓面地價(jià)再創(chuàng)歷史新高。l品牌開(kāi)發(fā)商把最好的產(chǎn)品照搬到二三線城市，提升價(jià)格水平。 如：華潤(rùn)進(jìn)軍合肥市場(chǎng)，直接將情景花園洋房進(jìn)行復(fù)制，提升當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品和營(yíng)銷水平。l品牌開(kāi)發(fā)商全國(guó)布點(diǎn)，放眼全國(guó)市場(chǎng)，其產(chǎn)品定價(jià)不完全參照本地市場(chǎng)，從而打破當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體系，推高房?jī)r(jià)。l鄭州的商品房市場(chǎng)有 4050%的外地客戶；l大連、青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是全國(guó)性的大市場(chǎng)；l長(zhǎng)沙也存在周邊市縣過(guò)來(lái)買房的現(xiàn)象l都市發(fā)展范圍的擴(kuò)張，城市發(fā)展加速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)也逐步擴(kuò)展。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境給予本項(xiàng)目的啟示：要努力尋找項(xiàng)目機(jī)會(huì)，兌現(xiàn)高價(jià)值 1.找準(zhǔn)項(xiàng)目占位全國(guó)性的品牌與實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)不完全遵照成本定價(jià)，各項(xiàng)目不同的市場(chǎng)占位決定了項(xiàng)目自身的定價(jià)體系。占在哪一梯隊(duì)上決定了自身可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。2 盡可能挖掘土地價(jià)值未來(lái)土地的爭(zhēng)奪將越加激烈，因此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中要盡可能最大化挖掘土地價(jià)值，賺取盡可能多的利潤(rùn)。3. 注重自身產(chǎn)品力打造。中心化與邊緣化。地段是天生，產(chǎn)品自身的打造卻是后天可以努力的方向。位于中心區(qū)的項(xiàng)目可能被市場(chǎng)邊緣化，而邊緣物業(yè)的成功開(kāi)發(fā)也可以實(shí)現(xiàn)其中心化。因此項(xiàng)目自身的產(chǎn)品力能夠決定項(xiàng)目何去何從。4. 適度創(chuàng)新，引導(dǎo)消費(fèi)者。人們的消費(fèi)總是有限理性的，因此消費(fèi)者是可以被引導(dǎo)的。適度創(chuàng)新的產(chǎn)品，適度超前市場(chǎng)，通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的合理引導(dǎo)，可以獲得較好的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。城市規(guī)劃及區(qū)域發(fā)展城市宏觀背景分析房地產(chǎn)發(fā)展判斷項(xiàng)目背景住宅市場(chǎng)分析 公建地塊分析前提客戶研究發(fā)展戰(zhàn)略及定位各物業(yè)市場(chǎng)研究發(fā)展方向判斷方案細(xì)化建議住宅部分 公建部分思維導(dǎo)圖項(xiàng)目問(wèn)題及案例借鑒1 南昌住宅發(fā)展現(xiàn)狀 南昌城市進(jìn)一步外擴(kuò)，住宅市場(chǎng)也隨之東南西北散點(diǎn)發(fā)展。擁有自然資源的中高端產(chǎn)品、舊城改造帶來(lái)的中高端產(chǎn)品和城市功能外拓引發(fā)的新型人居需求、工業(yè)園區(qū)引發(fā)的置業(yè)需求構(gòu)成目前南昌市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)；并且由被動(dòng)郊區(qū)化逐步進(jìn)入主動(dòng)郊區(qū)化市中心朝陽(yáng)洲城南片區(qū)青山湖城東片區(qū)紅角洲中心區(qū)鳳凰洲昌北片區(qū)新建片區(qū) 依靠大專院校和科研單位發(fā)展技術(shù)密集型高附加值產(chǎn)業(yè)城市經(jīng)濟(jì)、政治、文化，商務(wù)中心，舊城改造即將啟動(dòng)高等教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集高等教育 /運(yùn)動(dòng)休閑 /居住等一體的城市科技新城 集商務(wù) /辦公 /信息 /商業(yè) /文化 /旅游 /居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新城市中心區(qū) 依托縣城現(xiàn)有基礎(chǔ)，大力發(fā)展商貿(mào)和文教 ,監(jiān)獄勞改工廠 全部遷出，相對(duì)獨(dú)立綜合區(qū)機(jī)械制造為主的工業(yè)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、居住綜合區(qū) 外向型工業(yè)、文教科研和生活綜合區(qū)，建設(shè)用地面積 110平方公里，人口 100萬(wàn) 生態(tài)居住、旅游休閑為主的城市高端人群聚集地以居住為主的城市生活新區(qū)，片區(qū)內(nèi)有昌北經(jīng)濟(jì)適用房象湖新城集居住、文化娛樂(lè)、旅游休閑為一體的城市新區(qū)，強(qiáng)化生態(tài)旅游，打造文化品牌 大型居住區(qū)，疏散舊城人口功能，被動(dòng)郊區(qū)化承接地本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46紅谷灘 定位 CBD，已進(jìn)入快速發(fā)展期，商業(yè)地產(chǎn)成為現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)主角，配套逐步完善人氣漸強(qiáng)市場(chǎng)特點(diǎn)客戶特征n資源：贛江、城市政配套資源n規(guī)劃：集商務(wù) /辦公 /信息 /商業(yè) /文化 /旅游 /居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新城市中心區(qū) n配套 /交通：配套格局基本形成，部分已經(jīng)投入使用n外地和內(nèi)地品牌開(kāi)發(fā)商云集，實(shí)力較強(qiáng)；n目前以消化庫(kù)存為主，競(jìng)爭(zhēng)一般n新區(qū) CBD是共同的訴求，升值潛力和發(fā)展前景可觀n來(lái)源：周邊、新建縣、紅谷灘工作人員、市區(qū)n置業(yè)目的： 1房的小戶型以投資為主， 2房以上以自住為主，改善型和剛性需求為主，投資較多n職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主，高端產(chǎn)品商人為主；n特征：購(gòu)買力較強(qiáng)，追求品質(zhì)、發(fā)展?jié)摿ξ磥?lái)走勢(shì) n西面尚有大量土地待開(kāi)發(fā)；n商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入集中開(kāi)發(fā)期，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，住宅供應(yīng)稀缺。區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品特征 n品質(zhì)感較強(qiáng)，以高層為主，少量的花園洋房n主力面積： 14房均有，產(chǎn)品線豐富，臨江房源面積較大n價(jià)格： 7000——18000元n多數(shù)項(xiàng)目銷售率在 80%以上，個(gè)盤銷售較差p國(guó)際金融中心p世茂地塊（正處于前期規(guī)劃階段）p聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)p綠地中央廣場(chǎng)p博能蘭宮p金融大街p香域中央p名門世家2025分鐘八一廣場(chǎng)紅谷灘中心區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47紅角洲 人文自然資源豐富，但配套缺乏；品牌開(kāi)發(fā)商云集；中大規(guī)模為主，供應(yīng)量巨大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈n資源：贛江、前湖、臥龍山、體育中心、國(guó)際會(huì)展中心、高校n規(guī)劃：高等教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集高等教育 /運(yùn)動(dòng)休閑 /居住等一體的城市科技新城n配套 /交通：配套缺乏，高校聚集地區(qū)域價(jià)值p地中海陽(yáng)光p聯(lián)泰香域尚城p聯(lián)發(fā)江岸匯景p綠湖豪城p恒茂紅谷新城p新地阿爾法國(guó)際社區(qū)p綠地香頌p聯(lián)泰香域?yàn)I江p奧克斯盛世經(jīng)典市場(chǎng)特點(diǎn)客戶特征n知名開(kāi)發(fā)商云集，實(shí)力較強(qiáng)n供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈n以自身產(chǎn)品為主打賣點(diǎn)n來(lái)源：新建縣，前湖校區(qū)老師，朝陽(yáng)洲為主n置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主n職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主；n特征：購(gòu)買力相對(duì)較差，對(duì)價(jià)格較為敏感；未來(lái)走勢(shì) n尚有較多土地出讓，土地存量較多；n后續(xù)上市量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；n陽(yáng)光新地和綠地香頌近期取得施工許可證，預(yù)計(jì) 09年底 10年初入市。產(chǎn)品特征 n品質(zhì)感較強(qiáng)，以小高層和高層為主，少量的多層 /洋房 /別墅；n主力面積： 2房 8095，三房 110145為主；n價(jià)格：高層 45006000；n整體銷售情況較好，地段較偏的金融街和香域?yàn)I江較差1520分鐘八一廣場(chǎng)紅角洲本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48鳳凰洲 定位城市新區(qū) CLD，區(qū)域形象認(rèn)知模糊；中小規(guī)模為主，開(kāi)發(fā)商實(shí)力有限，品質(zhì)普遍偏低市場(chǎng)特點(diǎn)客戶特征n資源：贛江、碟子湖體育公園、高爾夫n規(guī)劃：城市新區(qū)，以為居住為主的 CLDn配套 /交通：配套缺乏，局部較為完善（沙井小區(qū)周邊）n中小開(kāi)發(fā)商為主，實(shí)力有限n供應(yīng)量較小，競(jìng)爭(zhēng)一般n各項(xiàng)目以自身項(xiàng)目為主打賣點(diǎn)，其他為教育 /交通 /江湖景n來(lái)源：周邊、開(kāi)發(fā)區(qū)、紅谷灘工作人員、市區(qū)（東湖區(qū)）n置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主n職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主，別墅以官員和商人為主；n特征：購(gòu)買力較強(qiáng)，追求品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境以及發(fā)展?jié)摿ξ磥?lái)走勢(shì) n還有較多沿江地塊和沿湖地塊未出讓，未來(lái)供應(yīng)以中高檔為主，品質(zhì)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將加??；n目前尚有大量土地為出讓，短期內(nèi)供應(yīng)量一般，競(jìng)爭(zhēng)較??；區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品特征 n品質(zhì)感偏低，物業(yè)形態(tài)較為豐富，有別墅，多層，高層n主力面積： 2房 8095，三房 91145，聯(lián)排 180220，獨(dú)棟 300330；該板塊有較多小三房供應(yīng)（銷售良好）n價(jià)格：高層 45006000，聯(lián)排 70009000，獨(dú)棟 15000；n整體銷售情況一般，個(gè)盤表現(xiàn)差異較大p保利國(guó)際高爾夫花園p天賜良園p東方海德堡p豐和新城p鳳凰城p中航國(guó)際廣場(chǎng)p天舜苑p城投地產(chǎn)1520分鐘八一廣場(chǎng)鳳凰洲本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49市場(chǎng)特點(diǎn)客戶特征n資源：自然山水n規(guī)劃：空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)n配套 /交通：配套缺乏，高校周邊配套較好，與主城區(qū)交通聯(lián)系較為緊密，地鐵始發(fā)站n中小開(kāi)發(fā)商為主，實(shí)力有限n供應(yīng)量較小，競(jìng)爭(zhēng)一般n各項(xiàng)目以自身項(xiàng)目為主打賣點(diǎn)n來(lái)源：周邊、新建縣、樂(lè)化鎮(zhèn)n置業(yè)目的：自住為主、投資為輔n職業(yè)：開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)人員、公務(wù)員和高校教師n特征：購(gòu)買力一般，多數(shù)為工作地購(gòu)房未來(lái)走勢(shì) n商業(yè)地產(chǎn)將逐步入市；n區(qū)域內(nèi)制造業(yè)的發(fā)展將帶來(lái)置業(yè)需求，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較多機(jī)會(huì)區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品特征 n品質(zhì)感一般，以別墅、多層和小高層為主，花園洋房為輔n主力面積： 2房 88104，三房 120135n價(jià)格：洋房 25003200，別墅 600010000；p南天陽(yáng)光p金橋慧景p金嘉名筑p領(lǐng)袖公館p御湖半山p華鵬地產(chǎn)（別墅項(xiàng)目）p……2530分鐘八一廣場(chǎng)昌北開(kāi)發(fā)區(qū)昌北板塊 外向型工業(yè)區(qū)和高校組合區(qū)域，主要需求來(lái)自于區(qū)域內(nèi)工作人士，依托昌北機(jī)場(chǎng)，未來(lái)前景較好本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50市場(chǎng)特點(diǎn)客戶特征n資源：城市配套n規(guī)劃：經(jīng)濟(jì)、政治、文化、商業(yè)中心，城市 CBD輻射區(qū)域n配套 /交通：成熟居住區(qū)，配套成熟，邊緣項(xiàng)目配套較差n中小開(kāi)發(fā)商為主，實(shí)力普遍不強(qiáng)n供應(yīng)量有限，競(jìng)爭(zhēng)一般，舊城改造啟動(dòng)將帶來(lái)眾多小型項(xiàng)目n城市配套和自身賣點(diǎn)n來(lái)源：市區(qū)，周邊縣市n置業(yè)目的：自住為主，部分樓盤投資客較多n職業(yè)：政府官員，企業(yè)高管、商人；n特征：購(gòu)買力強(qiáng)，工作煩忙，追求城市便利生活配套未來(lái)走勢(shì) n舊城改造將帶來(lái)大量中小型項(xiàng)目入市和置業(yè)人群n未來(lái)供應(yīng)量有限，競(jìng)爭(zhēng)一般區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品特征 n品質(zhì)參差不齊，以高層為主n主力面積： 2房 8095，三房 120155，四房 145170n價(jià)格： 600010000；p恒茂國(guó)際都會(huì)p金域名都p恒立佘山 98p華遠(yuǎn)帝景天下p經(jīng)緯府邸p紫金城p景河星宮p……1525分鐘八一廣場(chǎng)市中心市中心 土地供應(yīng)有限，為目前價(jià)格峰值區(qū)域；交通便利，配套完善；舊改帶來(lái)大量剛需，購(gòu)買力較強(qiáng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51朝陽(yáng)洲 市場(chǎng)特點(diǎn)客戶特征n資源：贛江、象湖、撫河、桃花河n規(guī)劃：朝陽(yáng)新城，規(guī)劃起點(diǎn)高，政府重點(diǎn)打造區(qū)域n配套 /交通：洪城大市場(chǎng)及周邊配套，喜盈門家具城n知名開(kāi)發(fā)商，品牌名企多；n地塊面積小，個(gè)盤體量不大；n城市主要發(fā)展方向，升值潛力巨大，江景資源n來(lái)源：周邊人群、市區(qū)（西湖、青云譜較多）、洪城大市場(chǎng)n置業(yè)目的：小戶型投資為主，中大戶型自住為主n職業(yè)：公務(wù)員、企事業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)主 /個(gè)體戶；n特征：購(gòu)買力較強(qiáng)，工作地附近或原居住區(qū)置業(yè)較多未來(lái)走勢(shì) n2023年土地供應(yīng)高峰期， 2年內(nèi)將成為南昌市供應(yīng)高峰；n政府重點(diǎn)打造區(qū)域，規(guī)劃起點(diǎn)較高，未來(lái)品質(zhì)環(huán)境較好。區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品特征 n品質(zhì)感一般，物業(yè)形態(tài)以高層為主n主力面積： 1房 3955， 2房 93107，三房 105145，四房 165191；產(chǎn)品面積普遍偏大；n價(jià)格： 800016000，江景溢價(jià)能力強(qiáng)；p眾鑫城上城p皇冠國(guó)際p力高濱江國(guó)際p濱江一號(hào)p萬(wàn)科金域藍(lán)灣p國(guó)茂綠園p……1520分鐘八一廣場(chǎng)朝陽(yáng)洲政府重點(diǎn)打造， 2