【文章內(nèi)容簡介】 供 水供電 16326 11000 按每戶 11000 元計算 道路排污 11000 50 按建筑面積 50 元 /平方米計算 園林綠化 19800 250 按 250 元 /平方米乘以綠地面積計算 小計 47126 230 五、政府收費 市政配套費 0 0 包含在地價中 其他政府收費 1000 5 按 1000 萬元估算 小計 1000 5 六、不可預(yù)見費 12093 59 按二至五項的 3%計算 直接投資合計 449414 2192 七、開發(fā)費用 管理 費用 8988 44 按直接投資的 2%計算 財務(wù)費用 32762 160 按直接投資的 50％計算， 2 年還清，利率 % 銷售費用 13867 68 按銷售額的 2%計算 小計 55618 271 投資合計 505032 2464 本項目的總投資 為 505030 萬元， 土地成本為 32900 萬元，建設(shè)安裝工程 343479 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 47126 萬元，其他配套費和政府收費為 1000 萬元，不可預(yù)見費 9978 萬元，其間開發(fā)費用及銷售費用為 55618 萬元。 資金籌措 本項目資金來源主要有三 個渠道，其中自有資金投入 50000 萬元，銀行貸款 20000 萬元，其余為商品房預(yù)售收入再投入。項目如果出現(xiàn)資金缺口，將采用自籌資金的方式解決，主要是項目預(yù)售款部分。籌集資金將主要用于本項目剩余土地款項的支付和2020 年 開工后 工程款的投入，多余部分將作為項目的流動資金。 投資使用計劃 本項目啟動資金 46716 萬元 土地出讓金 34216 萬元 前期勘探費用 11500 萬元 市政收費 1000 萬元 預(yù)計回收期 年 稅后利潤 136547 萬元 實投資金回報率 % 第七部分：收入預(yù)測及資金分析 銷售收入預(yù)測 本項目住宅的銷售占相當(dāng)大的比重、預(yù)計收入為 693370 萬元。稅前利潤為 149301 萬 元，稅前成本利潤率為 %。稅后利潤率為111976 萬元、稅后利潤率為 %。銷售凈利 率為 %。 銷售額 總價 單價 其中：住宅 680050 3350 底商 7000 7000 商業(yè) 5000 5000 地下室 1320 6 6萬 /個， 40％可售 銷售額合計 693370 萬元 營業(yè)稅 39037 萬元 稅前利潤 149301 萬元 稅前成本利潤率 % 企業(yè)所得稅 37325 萬元 稅后利潤 111976 萬元 稅后成本利潤率 % 項目銷售凈利率 % 項目銷售預(yù)測 根據(jù)目前武漢市的實際銷售情況及項目入市時間分析、受陽邏開發(fā)及人口遷移的影響、加之保利地產(chǎn)一貫良好的市場聲譽及產(chǎn)品銷售 速度，考慮到武漢消費者對于保利產(chǎn)品良好的接受能力。本項目未來的銷售速度較快。 考慮到以上因素、本項目將于 2020 年中旬進入市場、 2020 年完成全部銷售任務(wù) 第八部分：財務(wù)與敏感性分析 財務(wù)分析依據(jù) A、 項目 2020 年開工至 2020 年全部竣工驗收備案。項目能夠按照上述進度完成。 B、 公司所得稅率為 33%，其他營業(yè)稅等參照現(xiàn)有的稅費標(biāo)準(zhǔn)。 C、 根據(jù)公司的基本投資收益率要求和平均資金成本，設(shè)定項目的貼現(xiàn)率為 10%。 銷售利潤分析 銷售額 總價 單價 其中：住宅 680050 3350 底商 7000 7000 商業(yè) 5000 5000 地下室 1320 6 6萬 /個， 40％可售 銷售額合計 693370 萬元 營業(yè)稅 39037 萬元 稅前利潤 149301 萬元 稅前成本利潤率 % 企業(yè)所得稅 37325 萬元 稅后利潤 111976 萬元 稅后成本利潤率 % 項目銷售凈利率 % 本項目未來實現(xiàn)銷售額為 680050萬元、其中稅前利潤為 149301萬元，稅前利潤率為 %；扣除企業(yè)所得稅 317325 萬元后、稅后利潤為111976 萬元，稅后利潤率為 %。 現(xiàn)金流量分析 （單位：萬元） 序號 年 份 建設(shè)期 合計 項 目 2020 2020 2020 2020 2020 0 1 2 3 4 1 現(xiàn)金流入 0 104006 208011 173343 208011 693370 銷售收入 0 104006 208011 173343 208011 693370 2 現(xiàn)金流出 45716 189582 97900 119552 128643 581394 土地費用 34216 34216 建設(shè)投資 11500 178180 89090 89090 89090 456949 銷售費用 5547 4160 2773 1387 13867 銷售稅金及附加 5856 11711 9759 11711 39037 所得稅 (7061) 17930 26456 37325 3 凈現(xiàn)金流量 (45716) (85577) 110111 53790 79368 111976 4 累計凈現(xiàn)金流量 (45716) (131293) (21182) 32608 111976 5 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (45716) (77797) 91001 40413 54209 56464 6 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (45716) (123513) (32512) 7901 62110 所得稅后 計算指標(biāo)∶財務(wù)內(nèi)部收益 率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) ￥ 萬元 靜態(tài)投資回收期 年 動態(tài)投資回收期 年 考察項目的盈利能力，按照全部投資為自有資金，不考慮財務(wù)費用，以 上 對本項目作現(xiàn)金流分析 。通過表中的分析，本項目的內(nèi)部收益 率為 %；財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，靜態(tài)投資回收期 年，動態(tài)投資回收期為 年。本項目具備較強的盈利能力。 項目敏感性分析 從表中可以看出，當(dāng)售價下降 10%時，項目凈利潤下降 62276 萬元，而當(dāng)成本上升 10%時，項目凈利潤下降了 42346 萬元；同樣的，當(dāng)售價上升 10%時，項目凈利潤增加了 62276 萬元，而當(dāng)成本下降 10%時，項目凈利潤增加了 42346 萬元。因此在成本和銷售價格兩項因素中，凈利潤對售價的敏感性要高于成本。 為此，在項目運作過程中，加強項目營銷策劃運作，加大銷售力度是非常關(guān)鍵的。但是同時，控制成本也非常重要的。在土地費用一定的情況下，保證工程質(zhì)量的同時，要控制好建設(shè)工程費用，以保證項目 開發(fā)成功，保持項目良好的盈利性。 （單位：萬元） 價格敏感性分析 住宅 商業(yè) 車庫 合計 稅前利潤 稅前成本利潤率 15% 5950 2805 48728 % 10% 612045 6300 2970 621315 81303 % 5% 6650 3135 113877 % 0% 680050 7000 3300 690350 146451 % 5% 7350 3465 179025 % 10% 748055 7700 3630 759385 211599 % 15% 8050 3795 244173 % 成本敏感性分析 15% 225056 % 10% 199804 % 5% 174553 % 0% 149301 % 5% 124049 % 10% 98798 % 15% 73546 % 第九部分：項目風(fēng)險分析 項目風(fēng)險 A、市場風(fēng)險 近年來，國家一直在出臺較為嚴格的宏觀調(diào)控措施，這些政策對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生將較大的影響，對購房者的購房心理也會造成比較大 的影響。這些變化可能對本項目未來的銷售構(gòu)成一定的威脅。 B、 價格 風(fēng)險 由于陽邏本地目前市場的銷售價格過低、且部分當(dāng)?shù)厝俗越昂腺Y建房較多、因此對項目未來的市場銷售價格可能帶來一定影響。極 有可能會影響本項目的消化速度。由于項目的盈利性與銷售速度有較大的關(guān)系，因此激烈的競爭使得項目存在著一定的銷售風(fēng)險。 項目風(fēng)險對策 A、市場風(fēng)險的對策 針對市場風(fēng)險，公司一方面加大對政策法規(guī)的研究力度，力圖把握宏觀經(jīng)濟走勢，另一方面，在進行項目策劃時，對于市場需求的走向以及產(chǎn)品定位做大量深入細致的調(diào)研工作，使本項目在推出時能夠緊緊抓住目標(biāo)消費群，從而減少市場變化帶來的風(fēng)險。 同時，項目采取較快的開發(fā)速度，快速的運轉(zhuǎn)可以盡量避免宏觀經(jīng)濟政策變化帶來的政策風(fēng)險。 B、價格風(fēng)險的對策 首先，公司在房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了良好的品牌效應(yīng)。充分利用公司良好的信譽和品牌效應(yīng)，以及加強營銷方案的策劃，抓住核心的消費群體，對區(qū)域市場進行充分的細分和對自身產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位，可以最大限度的降低區(qū)域競爭對產(chǎn)品銷售帶來的風(fēng)險。 其次，在設(shè)計階段，通過公司豐富的開發(fā)經(jīng)驗和領(lǐng)先的設(shè)計理念 ，在產(chǎn)品優(yōu)化上加大力度，使產(chǎn)品特點突出，從而降低銷售風(fēng)險。在推廣及銷售中以保利品牌“自然、和諧、舒適”理念為導(dǎo)向、突出性價比及居住感受。 第三，本項目力爭通過較快的速度開發(fā)，較早銷售，就能避開同類住宅推出帶來的沖擊，以避免供給過大帶來的銷售風(fēng)險。 最后，通過加強項目工程管理和建設(shè)各階段的檢查和監(jiān)督，采用招標(biāo)方式精心選擇施工和施工監(jiān)理單位，加強工程的現(xiàn)場管理，提高產(chǎn)品的整體質(zhì)量，以卓越的質(zhì)量即能吸引廣大購房者前來置業(yè)，也能在行業(yè)樹立良好的品質(zhì)形象，進一步增強公司的品牌影響力。 第十部分：項目配套 生活配 套： A、 設(shè)置總建筑面積為 4300 ㎡、規(guī)模 6 班幼兒園一所 B、 設(shè)置總建筑面積 11000 ㎡、規(guī)模 9 班初級中學(xué)一所 C、 設(shè)置 商務(wù)中心附屬建筑 總建筑面積 500 ㎡ D、 設(shè)置商務(wù)中心總建筑面積 8000 ㎡ E、 按照百戶 10 ㎡的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置衛(wèi)生服務(wù)中心 200 ㎡、文化活動 中心 1200 ㎡、居委會 100 ㎡、合計建筑面積 1500 ㎡ F、 用地范圍內(nèi)按規(guī)模設(shè)置肉菜市場總建筑面積 2000 ㎡ G、 合理設(shè)置垃圾收集房或收集設(shè)施，用地范圍內(nèi)按規(guī)模設(shè)置相 應(yīng)變電房 450 ㎡、公廁 300 ㎡，合計總建筑面積 750 ㎡； H、 按總建面的 7‰配建物業(yè)管理用房與經(jīng)營用房； I、 道路后退 范圍內(nèi)不得設(shè)置停車位等設(shè)施。 以上配套設(shè)置面積合計 28050 ㎡ 水配套： □ 規(guī)劃原則 A、 保利圓夢花園 項目給水采用聯(lián)合供水，由柴泊湖水庫 聯(lián)合供水，水源為柴泊湖湖水。主給水管沿地塊呈環(huán)狀布置；供水水質(zhì)滿足國家現(xiàn)行衛(wèi)生飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 B、 水量的確定 用水量：根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計