【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房分離干濕，預(yù)留洗衣機(jī)位 ? 大面積露臺(tái)，采光景觀條件大大提升 ? 建筑面積： 65平米 ? 套內(nèi)面積： 45平米 ? 入口處玄關(guān)轉(zhuǎn)角空間，避免視線(xiàn)干擾 ? 衛(wèi)生間功能齊全，淋浴房分離干濕，預(yù)留洗衣機(jī)位 ? 通暢的客廳及臥室空間，流線(xiàn)自由，布局巧妙 產(chǎn)品建議 ? 酒店式公寓的設(shè)計(jì)亮點(diǎn) —— 入口大堂 入口 大堂 ? 建議設(shè)臵入口挑空大堂，以體現(xiàn)開(kāi)闊、氣派和尊貴的氣度； ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)奢侈，張顯項(xiàng)目檔次； 產(chǎn)品建議 ? 酒店式公寓的亮點(diǎn)設(shè)計(jì) —— 配套商業(yè) 產(chǎn)品建議 ? 社區(qū)物業(yè)由國(guó)際頂級(jí)物業(yè)管理 /酒店管理公司提供一流服務(wù) ? 會(huì)所由會(huì)所管理公司提供專(zhuān)業(yè)服務(wù) “極致體驗(yàn)” －雙物管 ? 酒店式公寓的亮點(diǎn)設(shè)計(jì) —— 配套商業(yè) 產(chǎn)品建議 ? 回遷安臵 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 全部回遷安臵的條件下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 序號(hào) 項(xiàng)目單方或比例數(shù)量金額（ 萬(wàn)元 ）1 土地價(jià)格 2492 27619 68841 .1 購(gòu)買(mǎi)土地價(jià)格 30001 .2 安置補(bǔ)貼 38842 前期費(fèi)用 10512 . 1 可研及顧問(wèn)費(fèi) 0 . 2 0 % 43118 862 . 2 勘察費(fèi) 0 . 3 0 % 43118 1292 . 3 設(shè)計(jì)費(fèi) 5 0 . 0 0 123960 6202 . 4 臨時(shí)水 、 電 、 路 、 場(chǎng)地平整等 0 . 5 0 % 43118 2163 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 77613 . 1 紅線(xiàn)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10% 43118 43123 . 2 紅線(xiàn)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 8% 43118 34494 園林綠化費(fèi) 2 5 0 . 0 0 9667 2425 建安費(fèi)用 435495 . 1 建安工程費(fèi) 175040 431185 .1 .1 地上面積 123960 318815 .1 .1 .1 住宅 111560 28533回遷房 2500 47300 11825商品房 2600 64260 167085 .1 .1 .2 商業(yè) 12400 3348酒店式公寓 2700 12400 33485 . 1 . 2 地下面積 51080 11238地下停車(chē) 2200 51080 11238人防 2023 0 05 . 2 建安工程專(zhuān)業(yè)費(fèi) 1 . 0 0 % 43118 4316 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 . 0 0 % 53793 10767 期間費(fèi)用 72497 . 1 管理費(fèi)用 2 . 0 0 % 59487 11907 . 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 . 0 0 % 30282 24237 . 3 銷(xiāo)售費(fèi)用 3 . 5 0 % 103914 36378 兩稅一費(fèi) 5 . 5 0 % 103914 571573528總成本 （ 萬(wàn)元 ） ? 回遷安臵 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 全部回遷安臵的條件下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 ，稅前成本利潤(rùn)率 % 73528103914303874 1 . 3 %10028203592 7 . 7 %20%7199總成本 （ 萬(wàn)元 ）凈銷(xiāo)售收入 （ 萬(wàn)元 ）稅前利潤(rùn)額凈利潤(rùn)稅前成本利潤(rùn)率所得稅銷(xiāo)售利潤(rùn)率地上可銷(xiāo)售面積單方成本稅后成本利潤(rùn)率物業(yè)類(lèi)型 銷(xiāo)售收入 單價(jià) 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售面積回遷房增長(zhǎng)收費(fèi) 1776商品房 83538 13000 100% 64260酒店式公寓 18600 15000 100% 12400總計(jì) 103914 76660 ? 貨幣安臵 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 全部回遷安臵的條件下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 序號(hào) 項(xiàng)目單方或比例數(shù)量金額（ 萬(wàn)元 ）1 土地價(jià)格 11353 27619 313561 . 1 購(gòu)買(mǎi)土地價(jià)格 30001 . 2 貨幣安置 283562 前期費(fèi)用 10562 . 1 可研及顧問(wèn)費(fèi) 0 . 2 0 % 43591 872 . 2 勘察費(fèi) 0 . 3 0 % 43591 1312 . 3 設(shè)計(jì)費(fèi) 5 0 . 0 0 123960 6202 . 4 臨時(shí)水 、 電 、 路 、 場(chǎng)地平整等 0 . 5 0 % 43591 2183 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 78463 . 1 紅線(xiàn)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10% 43591 43593 . 2 紅線(xiàn)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 8% 43591 34874 園林綠化費(fèi) 2 5 0 . 0 0 9667 2425 建安費(fèi)用 440275 . 1 建安工程費(fèi) 175040 435915 .1 .1 地上面積 123960 323545 .1 .1 .1 住宅 111560 29006商品房 2600 111560 290065 .1 .1 .2 商業(yè) 12400 3348酒店式公寓 2700 12400 33485 . 1 . 2 地下面積 51080 11238地下停車(chē) 2200 51080 112385 . 2 建安工程專(zhuān)業(yè)費(fèi) 1 . 0 0 % 43591 4366 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 . 0 0 % 54861 10977 期間費(fèi)用 74187 . 1 管理費(fèi)用 2 . 0 0 % 84527 16917 . 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 . 0 0 % 0 07 . 3 銷(xiāo)售費(fèi)用 3 . 5 0 % 163628 57278 兩稅一費(fèi) 5 . 5 0 % 163628 9000102041總成本 （ 萬(wàn)元 ） ? 貨幣安臵 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 全部回遷安臵的條件下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 ，稅前成本利潤(rùn)率 % 102041163628615876 0 . 4 %20324412634 0 . 4 %25%6236總成本 （ 萬(wàn)元 ）凈銷(xiāo)售收入 （ 萬(wàn)元 ）稅前利潤(rùn)額稅前成本利潤(rùn)率所得稅凈利潤(rùn)稅后成本利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率地上可銷(xiāo)售面積單方成本物業(yè)類(lèi)型 銷(xiāo)售收入 單價(jià) 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售面積商品房 145028 13000 100% 111560酒店式公寓 18600 15000 100% 12400總計(jì) 163628 123960 ? 兩種方案對(duì)比 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 回遷安臵方案 1 貨幣安臵方案 2 對(duì)比 總成本 方案 2比方案 1成本高 總收入 方案 2比方案 1收入高 稅前利潤(rùn)額 方案 2比方案 1稅前利潤(rùn)額高 稅前利潤(rùn)率 % % 方案 2比方案 1稅前利潤(rùn)率高 % 從經(jīng)濟(jì)可行性來(lái)說(shuō)，無(wú)論以何種方式安排拆遷，本項(xiàng)目的盈利性均比較高； 綜合比較，在開(kāi)發(fā)商前期付出較高成本的條件下，進(jìn)行貨幣安臵的經(jīng)濟(jì)效益更高。 附件：貽和安太里項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知 ? 2023年第四季度天津市一級(jí)土地市場(chǎng)成交量呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，成交量達(dá) ； ? 隨著新家園政策的逐步落地 9月上市， 10月天津一級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)火爆局面； ? 2023年天津市土地成交面積月保持在 200萬(wàn)平米左右，成交量相對(duì)平穩(wěn)。 ?天津市一級(jí)市場(chǎng)交易活躍，特別是 07年四季度至今土地成交量大 數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市土地交易管理網(wǎng) 0 7 0 8 年天津各月土地成交量0100200300400500600700成交面積 195 198 4092023年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年1月2月 3月 4月宏觀市場(chǎng) —— 一級(jí)市場(chǎng) ? 天津市土地成交量 05000001000000150000020230002500000300000035000002023年2023年2023年 14752 77769 1E+05 81895 5E+05 0 5E+05 1E+06 87698 3E+05 6E+05 3692 58185 0 0 5E+05 0 02023年 0 45651 2E+05 0 88036 0 1E+05 1E+05 3E+06 1E+05 1E+06 9E+05 1E+05 86957 0 2E+05 4E+05 8717和平 河西 河?xùn)| 河北 南開(kāi) 紅橋 北辰 西青 津南 東麗 寶坻 薊縣 武清 靜海 寧河 漢沽 塘沽 大港數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市土地交易管理網(wǎng) ?由各區(qū)域土地成交面積來(lái)看，全市 18個(gè)成交區(qū)域中， 07成交面積最大的是津南區(qū)，環(huán)城四區(qū)的土地成交面積明顯高于市中心區(qū)域，濱海新區(qū)供應(yīng)以塘沽區(qū)居多。 ?近兩年，濱海新區(qū)尤其是塘沽區(qū)土地成交面積少，土地相對(duì)稀缺 宏觀市場(chǎng) —— 一級(jí)市場(chǎng) ? 天津市分區(qū)土地成交面積 07年天津各區(qū)土地成交面積 07年天津各區(qū)土地成交價(jià)格 010002023300040005000600070008000元/ 平方米樓面地價(jià)（元/ ㎡） 6014 6958 2955 3460 1760 1354 352 1822 2463 877 1808 1892 1066 370 1011 1023 1981 635 和平 河?xùn)| 河西 南開(kāi) 北辰 東麗空港物流津南 西青 塘沽開(kāi)發(fā)區(qū)天津港漢沽 寶坻 薊縣 靜海 寧河 武清?由各區(qū)域土地成交價(jià)格來(lái)看，塘沽區(qū)土地交易價(jià)格僅高于寶坻、武清、空港，遠(yuǎn)低于泰達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)。 ?塘沽區(qū)土地成交價(jià)格偏低，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)撛诳臻g大 數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市土地交易管理網(wǎng) 宏觀市場(chǎng) —— 一級(jí)市場(chǎng) ? 天津市分區(qū)土地成交價(jià)格 宏觀市場(chǎng) —— 一級(jí)市場(chǎng) ? 塘沽區(qū)土地成交情況 地塊 土地面積 位置 容積率 用地性質(zhì) 成交時(shí)間 使用權(quán)人塘 （ 掛 ） 2023 14 塘沽區(qū)規(guī)劃濱河南路以南 812商服 （ 酒店 、 寫(xiě)字樓、 商業(yè) ）2023124 中鋼國(guó)際廣場(chǎng) （ 天津 ） 有限公司塘 （ 掛 ） 2023 15 塘沽區(qū)新北路南側(cè) 不大于 5 . 0 住宅 2023124 天津市塘沽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司津塘 （ 掛 ） 2023 01 號(hào) 塘沽區(qū)河南路以西 不大于 1 . 0 商服 （ 汽車(chē) 4 S 店 ） 2023426 天津市潤(rùn)濠汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限公司 津 塘 （ 掛 ） 2023 18 號(hào) 塘沽區(qū)迎賓大道東側(cè) 、 濱河南路北側(cè) 不大于 4 . 0 商服用地 2023725 天津碧桂園鳳凰酒店有限公司津塘 （ 掛 ） 2023 17 號(hào) 塘 沽區(qū)迎賓大道東側(cè) 、 坨場(chǎng)南道南側(cè) 不大于 7 . 0 商服 、 公共設(shè)施用地 2023725 天 津?yàn)I海浙商投資控股有限公司津塘 （ 掛 ） 2023 15 塘沽區(qū)迎賓大道西側(cè) 、 海河南側(cè)娛樂(lè)不大于 1 . 2 , 居住商服不大于 2 . 5娛樂(lè) 、 居住 、 商服用地202387 大連海昌集團(tuán)有限公司 津 塘 （ 掛 ） 2023 2 塘沽區(qū)濱河西路西側(cè) 、 坨場(chǎng)道南側(cè) 不大于 5 . 2 商服 、 公共設(shè)施 202387 天津塘沽和利豐投資有限公司津塘 （ 掛 ） 2023 21 號(hào) 塘沽區(qū)濱河路西側(cè) 、 坨場(chǎng)道北側(cè) 不大于 7 . 5 商服 、 公共設(shè)施用地 202389深圳市深福保 （ 集團(tuán) ） 天津投資開(kāi)發(fā)有限公司津塘 （ 掛 ） 2023 23 號(hào) 塘沽區(qū)迎賓大道東側(cè) 、 坨場(chǎng)道南側(cè) 商服 、 公共設(shè)施用地 202389 天津市明邁特投資有限公司津塘 （ 掛 ） 2023 24 塘沽區(qū)濱河西路西側(cè) 、 坨場(chǎng)南道南側(cè) 不大于 9 . 5 商服 、 公共設(shè)施 2023810 天津格蘭云天投資發(fā)展有限公司津塘 （ 掛 ） 2023 26 塘沽區(qū)迎賓大道東側(cè) 不大于 6 . 0 商服 20231121 天津?yàn)I海新城建設(shè)發(fā)展有限公司津塘 （ 掛 ） 2023 25 塘沽區(qū)迎賓大道東側(cè) 不大于 7 商服 20231121 天津?yàn)I海新城建設(shè)發(fā)展有限公司津塘 （ 掛 ） 2023 48 194144 塘沽區(qū)春風(fēng)道東側(cè) 不大于 3 . 5 住宅 、 商服 2023123 天津?yàn)I海新城建設(shè)發(fā)展有限公司?07年，塘沽區(qū)成交土地以商服用地為主，住宅用地相對(duì)較少只有三塊，總用地面積約 37萬(wàn)平方米，總建筑面積約 113萬(wàn)平方米。 ?位臵主要集中在海河南側(cè)與紫云公園附近，區(qū)位價(jià)值較本項(xiàng)目差。 ?成交土地容積率普遍較高，塘沽區(qū)未來(lái)新增供應(yīng)將以高層或超高層產(chǎn)品為主。 塘沽區(qū) 0708年土地成交情況： ?07年至今塘沽區(qū)成交土地主要集中在響螺灣區(qū)域，共 20宗，其他地塊僅 6宗。 ?塘沽區(qū)住宅用地稀缺，成交量少。 2023年土地供應(yīng) 2023年土地供應(yīng) ?本項(xiàng)目所在位臵周邊土地公開(kāi)出讓量非常少，但隨著塘沽區(qū)舊城改造進(jìn)程加快，可能會(huì)出現(xiàn)較大量的潛在供應(yīng)，本項(xiàng)目未來(lái)