【文章內(nèi)容簡介】 房分離干濕，預留洗衣機位 ? 大面積露臺，采光景觀條件大大提升 ? 建筑面積： 65平米 ? 套內(nèi)面積： 45平米 ? 入口處玄關(guān)轉(zhuǎn)角空間，避免視線干擾 ? 衛(wèi)生間功能齊全，淋浴房分離干濕，預留洗衣機位 ? 通暢的客廳及臥室空間，流線自由，布局巧妙 產(chǎn)品建議 ? 酒店式公寓的設(shè)計亮點 —— 入口大堂 入口 大堂 ? 建議設(shè)臵入口挑空大堂，以體現(xiàn)開闊、氣派和尊貴的氣度； ? 裝修標準適當奢侈，張顯項目檔次； 產(chǎn)品建議 ? 酒店式公寓的亮點設(shè)計 —— 配套商業(yè) 產(chǎn)品建議 ? 社區(qū)物業(yè)由國際頂級物業(yè)管理 /酒店管理公司提供一流服務(wù) ? 會所由會所管理公司提供專業(yè)服務(wù) “極致體驗” －雙物管 ? 酒店式公寓的亮點設(shè)計 —— 配套商業(yè) 產(chǎn)品建議 ? 回遷安臵 經(jīng)濟測算 全部回遷安臵的條件下，項目開發(fā)成本 序號 項目單方或比例數(shù)量金額（ 萬元 ）1 土地價格 2492 27619 68841 .1 購買土地價格 30001 .2 安置補貼 38842 前期費用 10512 . 1 可研及顧問費 0 . 2 0 % 43118 862 . 2 勘察費 0 . 3 0 % 43118 1292 . 3 設(shè)計費 5 0 . 0 0 123960 6202 . 4 臨時水 、 電 、 路 、 場地平整等 0 . 5 0 % 43118 2163 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 77613 . 1 紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 10% 43118 43123 . 2 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 8% 43118 34494 園林綠化費 2 5 0 . 0 0 9667 2425 建安費用 435495 . 1 建安工程費 175040 431185 .1 .1 地上面積 123960 318815 .1 .1 .1 住宅 111560 28533回遷房 2500 47300 11825商品房 2600 64260 167085 .1 .1 .2 商業(yè) 12400 3348酒店式公寓 2700 12400 33485 . 1 . 2 地下面積 51080 11238地下停車 2200 51080 11238人防 2023 0 05 . 2 建安工程專業(yè)費 1 . 0 0 % 43118 4316 不可預見費 2 . 0 0 % 53793 10767 期間費用 72497 . 1 管理費用 2 . 0 0 % 59487 11907 . 2 財務(wù)費用 8 . 0 0 % 30282 24237 . 3 銷售費用 3 . 5 0 % 103914 36378 兩稅一費 5 . 5 0 % 103914 571573528總成本 （ 萬元 ） ? 回遷安臵 經(jīng)濟測算 全部回遷安臵的條件下，項目開發(fā)實現(xiàn)銷售收入 ，稅前成本利潤率 % 73528103914303874 1 . 3 %10028203592 7 . 7 %20%7199總成本 （ 萬元 ）凈銷售收入 （ 萬元 ）稅前利潤額凈利潤稅前成本利潤率所得稅銷售利潤率地上可銷售面積單方成本稅后成本利潤率物業(yè)類型 銷售收入 單價 銷售率 銷售面積回遷房增長收費 1776商品房 83538 13000 100% 64260酒店式公寓 18600 15000 100% 12400總計 103914 76660 ? 貨幣安臵 經(jīng)濟測算 全部回遷安臵的條件下，項目開發(fā)成本 序號 項目單方或比例數(shù)量金額（ 萬元 ）1 土地價格 11353 27619 313561 . 1 購買土地價格 30001 . 2 貨幣安置 283562 前期費用 10562 . 1 可研及顧問費 0 . 2 0 % 43591 872 . 2 勘察費 0 . 3 0 % 43591 1312 . 3 設(shè)計費 5 0 . 0 0 123960 6202 . 4 臨時水 、 電 、 路 、 場地平整等 0 . 5 0 % 43591 2183 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 78463 . 1 紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 10% 43591 43593 . 2 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 8% 43591 34874 園林綠化費 2 5 0 . 0 0 9667 2425 建安費用 440275 . 1 建安工程費 175040 435915 .1 .1 地上面積 123960 323545 .1 .1 .1 住宅 111560 29006商品房 2600 111560 290065 .1 .1 .2 商業(yè) 12400 3348酒店式公寓 2700 12400 33485 . 1 . 2 地下面積 51080 11238地下停車 2200 51080 112385 . 2 建安工程專業(yè)費 1 . 0 0 % 43591 4366 不可預見費 2 . 0 0 % 54861 10977 期間費用 74187 . 1 管理費用 2 . 0 0 % 84527 16917 . 2 財務(wù)費用 8 . 0 0 % 0 07 . 3 銷售費用 3 . 5 0 % 163628 57278 兩稅一費 5 . 5 0 % 163628 9000102041總成本 （ 萬元 ） ? 貨幣安臵 經(jīng)濟測算 全部回遷安臵的條件下，項目開發(fā)實現(xiàn)銷售收入 ，稅前成本利潤率 % 102041163628615876 0 . 4 %20324412634 0 . 4 %25%6236總成本 （ 萬元 ）凈銷售收入 （ 萬元 ）稅前利潤額稅前成本利潤率所得稅凈利潤稅后成本利潤率銷售利潤率地上可銷售面積單方成本物業(yè)類型 銷售收入 單價 銷售率 銷售面積商品房 145028 13000 100% 111560酒店式公寓 18600 15000 100% 12400總計 163628 123960 ? 兩種方案對比 經(jīng)濟測算 回遷安臵方案 1 貨幣安臵方案 2 對比 總成本 方案 2比方案 1成本高 總收入 方案 2比方案 1收入高 稅前利潤額 方案 2比方案 1稅前利潤額高 稅前利潤率 % % 方案 2比方案 1稅前利潤率高 % 從經(jīng)濟可行性來說，無論以何種方式安排拆遷，本項目的盈利性均比較高； 綜合比較，在開發(fā)商前期付出較高成本的條件下，進行貨幣安臵的經(jīng)濟效益更高。 附件：貽和安太里項目區(qū)域市場認知 ? 2023年第四季度天津市一級土地市場成交量呈爆發(fā)式增長，成交量達 ； ? 隨著新家園政策的逐步落地 9月上市， 10月天津一級市場呈現(xiàn)火爆局面； ? 2023年天津市土地成交面積月保持在 200萬平米左右，成交量相對平穩(wěn)。 ?天津市一級市場交易活躍，特別是 07年四季度至今土地成交量大 數(shù)據(jù)來源：天津市土地交易管理網(wǎng) 0 7 0 8 年天津各月土地成交量0100200300400500600700成交面積 195 198 4092023年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年1月2月 3月 4月宏觀市場 —— 一級市場 ? 天津市土地成交量 05000001000000150000020230002500000300000035000002023年2023年2023年 14752 77769 1E+05 81895 5E+05 0 5E+05 1E+06 87698 3E+05 6E+05 3692 58185 0 0 5E+05 0 02023年 0 45651 2E+05 0 88036 0 1E+05 1E+05 3E+06 1E+05 1E+06 9E+05 1E+05 86957 0 2E+05 4E+05 8717和平 河西 河東 河北 南開 紅橋 北辰 西青 津南 東麗 寶坻 薊縣 武清 靜海 寧河 漢沽 塘沽 大港數(shù)據(jù)來源：天津市土地交易管理網(wǎng) ?由各區(qū)域土地成交面積來看，全市 18個成交區(qū)域中， 07成交面積最大的是津南區(qū)，環(huán)城四區(qū)的土地成交面積明顯高于市中心區(qū)域，濱海新區(qū)供應以塘沽區(qū)居多。 ?近兩年，濱海新區(qū)尤其是塘沽區(qū)土地成交面積少，土地相對稀缺 宏觀市場 —— 一級市場 ? 天津市分區(qū)土地成交面積 07年天津各區(qū)土地成交面積 07年天津各區(qū)土地成交價格 010002023300040005000600070008000元/ 平方米樓面地價（元/ ㎡） 6014 6958 2955 3460 1760 1354 352 1822 2463 877 1808 1892 1066 370 1011 1023 1981 635 和平 河東 河西 南開 北辰 東麗空港物流津南 西青 塘沽開發(fā)區(qū)天津港漢沽 寶坻 薊縣 靜海 寧河 武清?由各區(qū)域土地成交價格來看，塘沽區(qū)土地交易價格僅高于寶坻、武清、空港，遠低于泰達開發(fā)區(qū)。 ?塘沽區(qū)土地成交價格偏低，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)撛诳臻g大 數(shù)據(jù)來源：天津市土地交易管理網(wǎng) 宏觀市場 —— 一級市場 ? 天津市分區(qū)土地成交價格 宏觀市場 —— 一級市場 ? 塘沽區(qū)土地成交情況 地塊 土地面積 位置 容積率 用地性質(zhì) 成交時間 使用權(quán)人塘 （ 掛 ） 2023 14 塘沽區(qū)規(guī)劃濱河南路以南 812商服 （ 酒店 、 寫字樓、 商業(yè) ）2023124 中鋼國際廣場 （ 天津 ） 有限公司塘 （ 掛 ） 2023 15 塘沽區(qū)新北路南側(cè) 不大于 5 . 0 住宅 2023124 天津市塘沽房地產(chǎn)開發(fā)公司津塘 （ 掛 ） 2023 01 號 塘沽區(qū)河南路以西 不大于 1 . 0 商服 （ 汽車 4 S 店 ） 2023426 天津市潤濠汽車銷售服務(wù)有限公司 津 塘 （ 掛 ） 2023 18 號 塘沽區(qū)迎賓大道東側(cè) 、 濱河南路北側(cè) 不大于 4 . 0 商服用地 2023725 天津碧桂園鳳凰酒店有限公司津塘 （ 掛 ） 2023 17 號 塘 沽區(qū)迎賓大道東側(cè) 、 坨場南道南側(cè) 不大于 7 . 0 商服 、 公共設(shè)施用地 2023725 天 津濱海浙商投資控股有限公司津塘 （ 掛 ） 2023 15 塘沽區(qū)迎賓大道西側(cè) 、 海河南側(cè)娛樂不大于 1 . 2 , 居住商服不大于 2 . 5娛樂 、 居住 、 商服用地202387 大連海昌集團有限公司 津 塘 （ 掛 ） 2023 2 塘沽區(qū)濱河西路西側(cè) 、 坨場道南側(cè) 不大于 5 . 2 商服 、 公共設(shè)施 202387 天津塘沽和利豐投資有限公司津塘 （ 掛 ） 2023 21 號 塘沽區(qū)濱河路西側(cè) 、 坨場道北側(cè) 不大于 7 . 5 商服 、 公共設(shè)施用地 202389深圳市深福保 （ 集團 ） 天津投資開發(fā)有限公司津塘 （ 掛 ） 2023 23 號 塘沽區(qū)迎賓大道東側(cè) 、 坨場道南側(cè) 商服 、 公共設(shè)施用地 202389 天津市明邁特投資有限公司津塘 （ 掛 ） 2023 24 塘沽區(qū)濱河西路西側(cè) 、 坨場南道南側(cè) 不大于 9 . 5 商服 、 公共設(shè)施 2023810 天津格蘭云天投資發(fā)展有限公司津塘 （ 掛 ） 2023 26 塘沽區(qū)迎賓大道東側(cè) 不大于 6 . 0 商服 20231121 天津濱海新城建設(shè)發(fā)展有限公司津塘 （ 掛 ） 2023 25 塘沽區(qū)迎賓大道東側(cè) 不大于 7 商服 20231121 天津濱海新城建設(shè)發(fā)展有限公司津塘 （ 掛 ） 2023 48 194144 塘沽區(qū)春風道東側(cè) 不大于 3 . 5 住宅 、 商服 2023123 天津濱海新城建設(shè)發(fā)展有限公司?07年，塘沽區(qū)成交土地以商服用地為主，住宅用地相對較少只有三塊，總用地面積約 37萬平方米，總建筑面積約 113萬平方米。 ?位臵主要集中在海河南側(cè)與紫云公園附近，區(qū)位價值較本項目差。 ?成交土地容積率普遍較高，塘沽區(qū)未來新增供應將以高層或超高層產(chǎn)品為主。 塘沽區(qū) 0708年土地成交情況： ?07年至今塘沽區(qū)成交土地主要集中在響螺灣區(qū)域，共 20宗，其他地塊僅 6宗。 ?塘沽區(qū)住宅用地稀缺，成交量少。 2023年土地供應 2023年土地供應 ?本項目所在位臵周邊土地公開出讓量非常少，但隨著塘沽區(qū)舊城改造進程加快，可能會出現(xiàn)較大量的潛在供應，本項目未來