北京市房地產(chǎn)北京中關(guān)村上地商圈分析及前景房市分析(編輯修改稿)
2025-07-21 18:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 工具及辦公設(shè)備等。 □ 建立信息反饋制度。 □接收并保管備品備件，及各類有關(guān)圖紙與保養(yǎng)文件。保存項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)及施工安裝單位信息。 □ 派出管理公司員工（工程部）參加供應(yīng)商向發(fā)展商提供的各種設(shè)備的操作培訓(xùn)班。 □ 如在客戶入住時(shí)出現(xiàn)工程問題，管業(yè)部將聯(lián)系發(fā)展商籌建處，對(duì)遺漏項(xiàng)目進(jìn)行返修。 □ 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)者應(yīng)盡量要求項(xiàng)目安裝的先進(jìn)科技硬件及大型配套設(shè)備供應(yīng)商及安裝廠家委派員工駐守項(xiàng)目至少半年，以監(jiān)督設(shè)備運(yùn)作情況。 □ 按入住程序協(xié)助客戶順利進(jìn)駐物業(yè)，并對(duì)返修項(xiàng)目跟進(jìn)維修。 □ 按裝修程序?yàn)榭蛻艮k理裝修手續(xù)，在保證物業(yè)及客戶安全的前提下，協(xié)助客戶裝修全過程。 □ 達(dá)到各項(xiàng)管理指標(biāo)。 □ 及時(shí) 處理日?？蛻敉对V及問題。 □ 監(jiān)督客戶遵守各項(xiàng)管理規(guī)定，對(duì)違反管理規(guī)定，影響和妨礙他人者提出警告及教育，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重者報(bào)政府有關(guān)主管部門處理。 □ 監(jiān)管消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)作情況，并對(duì)消防隱患及時(shí)解決。 □ 定期對(duì)客戶進(jìn)行防火、防盜等安全常識(shí)教育，提高客戶的自我保護(hù)意識(shí)。 □ 負(fù)責(zé)出入口、公共地方的保安工作。 □ 負(fù)責(zé)道路、停車場的交通管理。 □ 負(fù)責(zé)公共地方的清潔工作，保證客戶享受一個(gè)舒適、清潔的環(huán)境。 □ 負(fù)責(zé)公共地方的綠化養(yǎng)護(hù)工作。 □ 負(fù)責(zé)公共地方和共用設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。 □ 建立完整的客戶及設(shè)施設(shè)備的檔 案資料。 □ 按照國家有關(guān)規(guī)定向客戶收取物業(yè)管理費(fèi)及其它費(fèi)用。 □ 不斷完善各項(xiàng)管理制度、緊急情況處理程序、設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度等。 □ 定期培訓(xùn)管理員工，包括禮儀禮貌、行為規(guī)范、業(yè)務(wù)技能等，不斷提高員工隊(duì)伍素質(zhì)。 □ 定期向客戶發(fā)布各種物業(yè)管理信息等；定期組織客戶參加各種活動(dòng)。 □ 定期向發(fā)展商匯報(bào)項(xiàng)目的管理情況。 □ 銜接屬地各政府部門的關(guān)系。 □ 其它根據(jù)實(shí)際需要隨時(shí)增加的工作內(nèi)容。 財(cái)務(wù) 運(yùn)作透明 是 ★★ 財(cái)務(wù)運(yùn)作的方針，具體辦法如下： 啟動(dòng)經(jīng)費(fèi) 啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)是指由項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)者支付的管理公司 啟動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)作所需要的費(fèi)用，主要包括辦公用品、清潔工具、綠化工具、工程工具、前期人員費(fèi)用等。 對(duì)于此項(xiàng)費(fèi)用 ★★ 采取的辦法是：向項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)者出具明細(xì)單，資產(chǎn)歸項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)者所有。 盈創(chuàng)動(dòng)力 D 座 出租的推廣過程及方法 由于寫字樓的資金壓力較大，所以一般寫字樓都采取以售為主的經(jīng)營方式。但出租經(jīng)營方式有遠(yuǎn)期收益較高的特點(diǎn)，也促使一些有實(shí)力的發(fā)展商把出租作為其經(jīng)營形式。我們寫字樓按不同檔次分別予以說明。 出租經(jīng)營方式 A: 全部出租經(jīng)營方式：經(jīng)營有多樣性的特點(diǎn)，并且為了提升物業(yè)檔次，在經(jīng)營 初期對(duì)客戶的要求也較高。在推廣方式方面：與中介合作、建立自己的獨(dú)立網(wǎng)站、 必要時(shí)會(huì)在門戶網(wǎng)站做鏈接，主要借助媒體為專業(yè)網(wǎng)頁及報(bào)紙。坐銷、及部分媒體組合宣傳等多種形式（報(bào)紙很少采用）。 出租經(jīng)營方式 B: 借助于項(xiàng)目本身外立面或者是戶外廣告、報(bào)紙名片式廣告、中介或經(jīng)營者的商務(wù)圈進(jìn)行對(duì)外招攬客戶。如：精品購物指南、廣廈時(shí)代等報(bào)紙都會(huì)發(fā)布一些寫字樓的出租信息。 盈創(chuàng)動(dòng)力 D 座 出租推廣運(yùn)用 * 媒介推廣 寫字樓的出租跟銷售在媒介選擇上基本沒有區(qū)別，在推廣的區(qū)別在于預(yù)熱期持續(xù)時(shí)間更長， 主要目的為了增加項(xiàng)目的知名度，企業(yè)新聞策劃所占比重更大， 在項(xiàng)目入住前期硬性廣告投放量才會(huì)逐漸加大。 * 人員推廣 寫字樓出租與銷售相比有相同之處，但是所采取的形式更為瑣碎。寫字樓出租的人員推廣一般包括以下幾個(gè)方面。 電話直銷 從商業(yè)電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其有否需求，但命中率較低。 掃樓 是最常用亦是最有效的辦法，直接進(jìn)入大廈派發(fā)資料及名片予客戶，盡量找出其租約到期時(shí)間，再把客戶劃分為短期、中期或長期客戶，建立客戶名錄，按時(shí)進(jìn)行跟進(jìn)，增加 后備客源。 掃展會(huì) 也是不錯(cuò)的辦法，任何行業(yè)的展會(huì)內(nèi)均有不少是新成立公司的客戶，從而獲得客戶信息。 關(guān)系介紹 除了主動(dòng)尋找客戶外，很多銷售人員在剛開展業(yè)務(wù)時(shí)已經(jīng)在發(fā)展行業(yè)內(nèi)的人脈網(wǎng)絡(luò)，認(rèn)識(shí)一些有利于未來業(yè)務(wù)發(fā)展的朋友，他們會(huì)介紹很多客戶予我們認(rèn)識(shí)，這些是市場上寶貴的信息。 來電查詢 有部分客戶會(huì)主動(dòng)致電查詢資料，但該類客戶一般面積較小及檔 次較低，效益不大，亦有部分客戶因手上有我們以前曾派發(fā)的名片而致電查詢資料。 舊客重做 和已 成交或沒有成交的客戶保持良好關(guān)系，既可擴(kuò)大人脈，亦可在其租期完結(jié)后再替他們尋找新的辦公地點(diǎn)。 小組公關(guān)模式 ： 是由銷售代表 —— 銷售主管 —— 銷售經(jīng)理 —— 總經(jīng)理等所構(gòu)成的流水作業(yè)過程，側(cè)重集體作業(yè)，適合大面積出租業(yè)務(wù)。 盈創(chuàng)動(dòng)力 D 座 出租的促銷 寫字樓租金一般都會(huì)隨著入住率的降低而下調(diào)，但是寫字樓為維持其對(duì)外形象，更改報(bào)價(jià)會(huì)有一段時(shí)間的滯后，但是為了增加其入住率都會(huì)有一定形式的折扣。 * 租金的直接折扣：
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