北京市房地產(chǎn)北京中關(guān)村上地商圈分析及前景房市分析(編輯修改稿)
2025-07-21 18:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 工具及辦公設(shè)備等。 □ 建立信息反饋制度。 □接收并保管備品備件，及各類有關(guān)圖紙與保養(yǎng)文件。保存項目建筑設(shè)計及施工安裝單位信息。 □ 派出管理公司員工（工程部）參加供應(yīng)商向發(fā)展商提供的各種設(shè)備的操作培訓(xùn)班。 □ 如在客戶入住時出現(xiàn)工程問題，管業(yè)部將聯(lián)系發(fā)展商籌建處，對遺漏項目進行返修。 □ 項目產(chǎn)權(quán)者應(yīng)盡量要求項目安裝的先進科技硬件及大型配套設(shè)備供應(yīng)商及安裝廠家委派員工駐守項目至少半年，以監(jiān)督設(shè)備運作情況。 □ 按入住程序協(xié)助客戶順利進駐物業(yè)，并對返修項目跟進維修。 □ 按裝修程序為客戶辦理裝修手續(xù)，在保證物業(yè)及客戶安全的前提下，協(xié)助客戶裝修全過程。 □ 達到各項管理指標(biāo)。 □ 及時 處理日?？蛻敉对V及問題。 □ 監(jiān)督客戶遵守各項管理規(guī)定，對違反管理規(guī)定，影響和妨礙他人者提出警告及教育，對情節(jié)嚴(yán)重者報政府有關(guān)主管部門處理。 □ 監(jiān)管消防設(shè)施設(shè)備運作情況，并對消防隱患及時解決。 □ 定期對客戶進行防火、防盜等安全常識教育，提高客戶的自我保護意識。 □ 負責(zé)出入口、公共地方的保安工作。 □ 負責(zé)道路、停車場的交通管理。 □ 負責(zé)公共地方的清潔工作，保證客戶享受一個舒適、清潔的環(huán)境。 □ 負責(zé)公共地方的綠化養(yǎng)護工作。 □ 負責(zé)公共地方和共用設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。 □ 建立完整的客戶及設(shè)施設(shè)備的檔 案資料。 □ 按照國家有關(guān)規(guī)定向客戶收取物業(yè)管理費及其它費用。 □ 不斷完善各項管理制度、緊急情況處理程序、設(shè)備維修保養(yǎng)計劃和檢查制度等。 □ 定期培訓(xùn)管理員工，包括禮儀禮貌、行為規(guī)范、業(yè)務(wù)技能等，不斷提高員工隊伍素質(zhì)。 □ 定期向客戶發(fā)布各種物業(yè)管理信息等；定期組織客戶參加各種活動。 □ 定期向發(fā)展商匯報項目的管理情況。 □ 銜接屬地各政府部門的關(guān)系。 □ 其它根據(jù)實際需要隨時增加的工作內(nèi)容。 財務(wù) 運作透明 是 ★★ 財務(wù)運作的方針，具體辦法如下： 啟動經(jīng)費 啟動經(jīng)費是指由項目產(chǎn)權(quán)者支付的管理公司 啟動項目運作所需要的費用，主要包括辦公用品、清潔工具、綠化工具、工程工具、前期人員費用等。 對于此項費用 ★★ 采取的辦法是：向項目產(chǎn)權(quán)者出具明細單，資產(chǎn)歸項目產(chǎn)權(quán)者所有。 盈創(chuàng)動力 D 座 出租的推廣過程及方法 由于寫字樓的資金壓力較大，所以一般寫字樓都采取以售為主的經(jīng)營方式。但出租經(jīng)營方式有遠期收益較高的特點，也促使一些有實力的發(fā)展商把出租作為其經(jīng)營形式。我們寫字樓按不同檔次分別予以說明。 出租經(jīng)營方式 A: 全部出租經(jīng)營方式：經(jīng)營有多樣性的特點，并且為了提升物業(yè)檔次，在經(jīng)營 初期對客戶的要求也較高。在推廣方式方面：與中介合作、建立自己的獨立網(wǎng)站、 必要時會在門戶網(wǎng)站做鏈接，主要借助媒體為專業(yè)網(wǎng)頁及報紙。坐銷、及部分媒體組合宣傳等多種形式（報紙很少采用）。 出租經(jīng)營方式 B: 借助于項目本身外立面或者是戶外廣告、報紙名片式廣告、中介或經(jīng)營者的商務(wù)圈進行對外招攬客戶。如：精品購物指南、廣廈時代等報紙都會發(fā)布一些寫字樓的出租信息。 盈創(chuàng)動力 D 座 出租推廣運用 * 媒介推廣 寫字樓的出租跟銷售在媒介選擇上基本沒有區(qū)別，在推廣的區(qū)別在于預(yù)熱期持續(xù)時間更長， 主要目的為了增加項目的知名度，企業(yè)新聞策劃所占比重更大， 在項目入住前期硬性廣告投放量才會逐漸加大。 * 人員推廣 寫字樓出租與銷售相比有相同之處，但是所采取的形式更為瑣碎。寫字樓出租的人員推廣一般包括以下幾個方面。 電話直銷 從商業(yè)電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其有否需求，但命中率較低。 掃樓 是最常用亦是最有效的辦法，直接進入大廈派發(fā)資料及名片予客戶，盡量找出其租約到期時間，再把客戶劃分為短期、中期或長期客戶，建立客戶名錄，按時進行跟進，增加 后備客源。 掃展會 也是不錯的辦法，任何行業(yè)的展會內(nèi)均有不少是新成立公司的客戶，從而獲得客戶信息。 關(guān)系介紹 除了主動尋找客戶外，很多銷售人員在剛開展業(yè)務(wù)時已經(jīng)在發(fā)展行業(yè)內(nèi)的人脈網(wǎng)絡(luò)，認識一些有利于未來業(yè)務(wù)發(fā)展的朋友，他們會介紹很多客戶予我們認識，這些是市場上寶貴的信息。 來電查詢 有部分客戶會主動致電查詢資料，但該類客戶一般面積較小及檔 次較低，效益不大，亦有部分客戶因手上有我們以前曾派發(fā)的名片而致電查詢資料。 舊客重做 和已 成交或沒有成交的客戶保持良好關(guān)系，既可擴大人脈，亦可在其租期完結(jié)后再替他們尋找新的辦公地點。 小組公關(guān)模式 ： 是由銷售代表 —— 銷售主管 —— 銷售經(jīng)理 —— 總經(jīng)理等所構(gòu)成的流水作業(yè)過程，側(cè)重集體作業(yè)，適合大面積出租業(yè)務(wù)。 盈創(chuàng)動力 D 座 出租的促銷 寫字樓租金一般都會隨著入住率的降低而下調(diào)，但是寫字樓為維持其對外形象，更改報價會有一段時間的滯后，但是為了增加其入住率都會有一定形式的折扣。 * 租金的直接折扣：
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