【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)、金融、房地產(chǎn)業(yè)是是主要行業(yè)來(lái)源。小結(jié)—— 客戶(hù)職業(yè)以公務(wù)員、教授、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管為主；——IT 、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融、房地產(chǎn)業(yè)、高校是主要行業(yè)來(lái)源別墅成交客戶(hù)職位分布 別墅成交客戶(hù)行業(yè)分布保利低密度產(chǎn)品成交客戶(hù)訪談 —— 職業(yè)客戶(hù)職業(yè)以公務(wù)員、高校教師、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管為主； IT、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融、房地產(chǎn)業(yè)、高校是主要行業(yè)來(lái)源本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司保利低密度產(chǎn)品成交客戶(hù)訪談 —— 需求分類(lèi) 空間 主要需求 備注面積 　 200平米左右 端頭比中間大 1030㎡功能間 廳 2 喜愛(ài)交際客戶(hù)對(duì)客廳尺度要求較高， 并且多數(shù)客戶(hù)偏好客廳挑空設(shè)計(jì) 　臥室 34個(gè) 套房越多越好　衛(wèi)生間 3 　空間布局 一層 衛(wèi)生間 1個(gè) 　二層 家庭廳 1個(gè) /衛(wèi)生間 1個(gè) /臥室 2個(gè) 　三層 主臥室 主臥尺度要大 　其他空間 廚房 中式 +西式 　餐廳 獨(dú)立餐廳 　地下室 要有地下室 贈(zèng)送、最好能自然通風(fēng)采光　車(chē)位 要有車(chē)位 　首置別墅的客戶(hù)對(duì)于廳的數(shù)量、房間數(shù)量、地下室的設(shè)置比較敏感，對(duì)于別墅生活的多樣性充滿(mǎn)想象本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司目標(biāo)客戶(hù)描述事業(yè)階段： 他們屬于中產(chǎn)偏上的力量，已經(jīng)渡過(guò)事業(yè)起步期，處于事業(yè)上升期，已屬 功成名就但未達(dá)巔峰 ，他們此刻的物質(zhì)基礎(chǔ)已足以讓他們追求于生活的舒適感，講究生活品位，注重精神需求關(guān)注點(diǎn)： 他們屬于首次購(gòu)買(mǎi)別墅，對(duì)于別墅生活充滿(mǎn)想象，比較關(guān)注 房間數(shù)量、庭院面積、地下室、露臺(tái)贈(zèng)送、客廳挑空以及物業(yè)服務(wù)等能夠 體現(xiàn)別墅生活符號(hào) 的產(chǎn)品設(shè)計(jì)；他們對(duì)自己的生活圈和事業(yè)圈不能脫離，故對(duì)地段有一定要求生活觀： 注重品牌、有自己的興趣愛(ài)好、喜愛(ài)文學(xué)藝術(shù)、喜歡跟著感覺(jué)走，除對(duì)產(chǎn)品的物理屬性有要求外，他們更 尋求產(chǎn)品以外的東西 ，尋求情感回報(bào)向往一種能令他激動(dòng)的獨(dú)特鮮明的、與眾不同的符合內(nèi)心需求的生活方式和情感體驗(yàn)本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司目標(biāo)客戶(hù)定位核心客群重要客群輻射客群核心客戶(hù)描述：區(qū)域：武昌中心城區(qū)年齡： 3545歲（中產(chǎn)階段 ）職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、政府高官、企業(yè)高管、大學(xué)教授等（三高人員）重要客戶(hù)描述：區(qū)域：武昌及武漢主要中心城區(qū)年齡： 3545歲 （城市新貴 ）職業(yè)：區(qū)域內(nèi)私營(yíng)企業(yè)主、外企私企高管、公務(wù)員，高校教師輻射客戶(hù)描述：8+1城市圈內(nèi)希望來(lái)此區(qū)域定居人員及看中本區(qū)域投資價(jià)值的客戶(hù)其他城市的投資客群本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司客戶(hù)分析總結(jié)※ 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)是首次 置業(yè)別墅者，對(duì)于別墅生活充滿(mǎn)想象；信賴(lài)品牌，注重能體現(xiàn)別墅生活符號(hào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)； 區(qū)域選擇有很強(qiáng)的 地緣關(guān)聯(lián)性 ，不愿意脫離自己的生活圈、事業(yè)圈※ 目標(biāo)客戶(hù)年齡約在 3545歲之間，城市中產(chǎn)階級(jí)中的上層力量， 處于事業(yè)的上升期，分布在武昌中心區(qū)， 職業(yè)以公務(wù)員、教授、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管為主；※ 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)數(shù)改善型置業(yè)目的， 注重別墅產(chǎn)品的標(biāo)簽感，希望能通過(guò)別墅，獲得一種身份認(rèn)同城市別墅需求物理屬性身份標(biāo)簽需求精神屬性本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司1. 區(qū)域價(jià)值分析2. 產(chǎn)品價(jià)值分析項(xiàng)目本體分析2本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司本體分析之品牌藝術(shù)推手維度張力實(shí)力“文化地產(chǎn)，和諧生活 ”，致力于文化與地產(chǎn)的結(jié)合文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)、院線演出、藝術(shù)品論壇展覽等多年藝術(shù)文化經(jīng)營(yíng)700億資產(chǎn)， 4年央企第一，保利傳承藝術(shù)榮耀地產(chǎn)央企綜合實(shí)力第一品牌，藝術(shù)推手本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司本項(xiàng)目處于南湖北岸，是南湖高檔住宅集聚地，周邊高檔項(xiàng)目林立。近湖不臨湖，居住舒適度高。名都花園南湖半島瀚城領(lǐng)秀城綠汀雅境保利拉菲本體分析之居住價(jià)值本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司處于光谷、街道口商圈雙核中心，周邊配套齊全，高校林立，人文氣息濃厚保利拉菲新一佳超市武商量販中百倉(cāng)儲(chǔ)中商平價(jià)婦幼保健醫(yī)院陸軍總醫(yī)院榮軍醫(yī)院家樂(lè)福武商量販亞貿(mào)廣場(chǎng)中南商場(chǎng)新世界商場(chǎng)群光廣場(chǎng)光谷步行街華中師大武漢大學(xué)武漢理工華中科大本體分析之城市價(jià)值本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司10分鐘216。到光谷、街道口商圈20分鐘216。武昌火車(chē)站30分鐘216。漢口中心區(qū)216。武漢火車(chē)站 45分鐘216。到天河機(jī)場(chǎng)武昌火車(chē)站 漢口中心 區(qū)天河機(jī)場(chǎng)光 谷街道口 武漢火車(chē)站交通方便，通達(dá)八方本體分析之 城市價(jià)值本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司總體規(guī)劃 :歌劇院式半環(huán)繞布局，尊貴大氣聯(lián)排高層n 從世界藝術(shù)劇院的布局，采取精粹，整體歌劇院式 半環(huán)繞布局 ，營(yíng)造了整個(gè)區(qū)域尊貴、大氣的風(fēng)格n 結(jié)合藝術(shù)臺(tái)地布局，別墅區(qū) 整體抬高 ，營(yíng)造了別墅區(qū) 高臺(tái)府邸 的尊崇感本體分析之產(chǎn)品價(jià)值本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司武漢首創(chuàng)意大利風(fēng)情社區(qū)，意式風(fēng)情濃郁；高層風(fēng)格簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，戶(hù)型面積區(qū)間控制合理本體分析之產(chǎn)品價(jià)值本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司產(chǎn)品設(shè)計(jì) ——T3BN 戶(hù)型（ 約 200平米， 四房三廳三衛(wèi)）216。大開(kāi)間、小進(jìn)深設(shè)計(jì)：開(kāi)間寬達(dá) ，進(jìn)深 12米，尺度闊綽216?？蛷d雙層挑高，達(dá) ，空間寬敞、氣派216。四露臺(tái)設(shè)計(jì)，總面積達(dá) 38平米，全贈(zèng)送。216。主臥套間設(shè)計(jì)，帶書(shū)房，衛(wèi)生間，獨(dú)立衣帽間尊貴感強(qiáng)216。整體贈(zèng)送面積接近 70%露臺(tái)露臺(tái) 露臺(tái)露臺(tái)，客廳 ， 滿(mǎn)足客戶(hù)自我實(shí)現(xiàn)，身份面子感本體分析之產(chǎn)品價(jià)值本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司BN戶(hù)型（約 200平米，四房三廳三衛(wèi)）216。地下室層高高達(dá) （別墅市場(chǎng)絕無(wú)僅有）216。地下室面積接近 100平米，全部贈(zèng)送216。專(zhuān)設(shè)采光天井，光線充足，通風(fēng)性好，可利用性強(qiáng)全贈(zèng)送， ， 100平米地下室。專(zhuān)設(shè)采光天井， 滿(mǎn)足客戶(hù)贈(zèng)送，及區(qū)別大平面產(chǎn)品功能需求采光天井本體分析之產(chǎn)品價(jià)值本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司AS戶(hù)型 （約 200平米，四房?jī)蓮d四衛(wèi)）216。大開(kāi)間、小進(jìn)深設(shè)計(jì)：開(kāi)間寬達(dá) ，進(jìn)深只有 12米，尺度闊綽216?？蛷d雙層挑高，達(dá) ，空間寬敞、氣派216。三套房設(shè)計(jì)，書(shū)房、獨(dú)立衛(wèi)生間、衣帽間、私密尊崇216。主臥層高達(dá) ，可隔閣樓露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)主臥獨(dú)享一層，三套房設(shè)計(jì)，客廳 ，可隔閣樓，私密功能同步擁有本體分析之產(chǎn)品價(jià)值本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司AS戶(hù)型 （約 200平米，四房?jī)蓮d四衛(wèi)）216。地下室層高高達(dá) （別墅市場(chǎng)絕無(wú)僅有）216。地下室面積約 95平米，全部贈(zèng)送216。專(zhuān)設(shè)采光天井，光線充足，通風(fēng)性好，可利用性強(qiáng)采光天井約 90平米大面積地下室， ，專(zhuān)設(shè)采光天井本體分析之產(chǎn)品價(jià)值本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司核心競(jìng)爭(zhēng)策略通過(guò)對(duì)景觀等因素的綜合分析，保利拉菲項(xiàng)目在 ， 但城市地段價(jià)值、品牌知名度及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)上具有優(yōu)勢(shì)明顯216。結(jié)合本項(xiàng)目意大利藝術(shù)風(fēng)格，及客戶(hù)的精神需求層面，與藝術(shù)結(jié)合，形成與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異點(diǎn)以藝術(shù)作為切口，整合項(xiàng)目在城市地段、品牌、產(chǎn)品的核心優(yōu)勢(shì)，建立項(xiàng)目專(zhuān)屬營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體系，提升項(xiàng)目高形象及高占位。本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司核心價(jià)值梳理　 FABF (features/fact) 項(xiàng)目本身的性質(zhì) /屬性本項(xiàng)目品牌開(kāi)發(fā)商（央企第一品牌，藝術(shù)推手）城市核心地段（交通方便、配套齊全）人文氣息濃厚（周邊高校林立，人文氣息濃厚）規(guī)劃及產(chǎn)品（歌劇院布局、五重垂直綠化 …… ）　A( advantages) 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目 城市核心低密度物業(yè)、開(kāi)發(fā)商品牌、藝術(shù)地產(chǎn)　B (benefit/value) 項(xiàng)目給用戶(hù)的利益（價(jià)值）本項(xiàng)目 都市核心的便利性、低密度物業(yè)的階層感、藝術(shù)屬性的標(biāo) 簽感本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司項(xiàng)目定位城中心 瑰寶級(jí) 意式名筑216。它位于省府要地、南湖之心，交通方便、配套齊全，坐擁雄楚大街文化主軸，周邊高校林立，人文氣息濃厚216。它系出名門(mén)，由作央企地產(chǎn)第一品牌、藝術(shù)推手 —— 保利地產(chǎn)集 18年筑墅經(jīng)驗(yàn)傾力打造216。在線上推廣訴求上我們找到了與項(xiàng)目對(duì)位的形象制高點(diǎn)，用意大利藝術(shù)，締造傳世奢意，這一刻保利 拉菲用藝術(shù)成就了項(xiàng)目最高價(jià)值本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司價(jià)值體系城市價(jià)值：地段、資源、人文致敬 3500年風(fēng)雨歲月，公元 2023，保利拉菲盛啟武漢藝術(shù)元年。 藝術(shù)元年◆ 省府圈唯一低密社區(qū)，審視千年藝術(shù)淵源◆ 南湖波瀾峰景，守望江城藝術(shù)榮耀◆ 名校學(xué)府主軸，萃取武漢藝術(shù)原香項(xiàng)目定位下的產(chǎn)品價(jià)值體系建立 ——本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司價(jià)值體系品牌價(jià)值：人文領(lǐng)袖、人文首創(chuàng)18年人文領(lǐng)袖，多年蟬聯(lián)央企第一桂冠公元 2023，保利拉菲首創(chuàng)武漢藝術(shù)住區(qū)藝術(shù)推手◆18 年孜孜探索，保利地產(chǎn)深諳藝術(shù)之道，弘揚(yáng)藝術(shù)之精髓，所建人文地標(biāo)遍布全國(guó)◆25 座城市地標(biāo)，保利地產(chǎn)首創(chuàng)藝術(shù)佳作，將藝術(shù)融入建筑，筑造文化地產(chǎn)之先鋒本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司價(jià)值體系產(chǎn)品價(jià)值：規(guī)劃、會(huì)所、園林、空間源自意大利，瑰寶級(jí)名筑公元 2023，保利 拉菲精釀武漢藝術(shù)殿堂藝術(shù)名筑◆ 藝術(shù)歌劇院式規(guī)劃：歌劇院式錯(cuò)落，源自意大利藝術(shù)典范◆ 藝術(shù)化會(huì)館：碧緹印象會(huì)館，嗅聞意大利藝術(shù)芬芳◆ 藝術(shù)園林： 5重垂直綠化，引領(lǐng)意大利藝術(shù)風(fēng)華◆ 藝術(shù)空間：超值贈(zèng)送空間，自由締造藝術(shù)生活本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司非藝術(shù)不奢侈216?！安凰囆g(shù)就不是上等人 ”，216。正是奢侈品向人們傳遞的信息。216。用藝術(shù)作為切口，去撬動(dòng)市場(chǎng)及客戶(hù)。216。找到與項(xiàng)目對(duì)位的形象制高點(diǎn)216。用藝術(shù)締造傳世奢意216。保利拉菲用藝術(shù)成就了項(xiàng)目最高價(jià)值。用藝術(shù)作為切口，去撬動(dòng)市場(chǎng)及客戶(hù)核心價(jià)值演繹本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司用藝術(shù)作為切口，去撬動(dòng)市場(chǎng)及客戶(hù)“不藝術(shù)就不是上等人 ”，正是奢侈品向人們傳遞的信息。用藝術(shù)作為切口，去撬動(dòng)市場(chǎng)及客戶(hù)。找到與項(xiàng)目對(duì)位的形象制高點(diǎn)用藝術(shù)締造傳世奢意保利拉菲用藝術(shù)成就了項(xiàng)目最高價(jià)值。本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司四、怎么競(jìng)爭(zhēng)？ 競(jìng)爭(zhēng)策略分解策略總綱推導(dǎo)第四部分u提出第三個(gè)問(wèn)題并解答關(guān)鍵營(yíng)銷(xiāo)安排減小劣勢(shì)，避免威脅減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)以藝術(shù)作為切口，整合項(xiàng)目在城市地段、品牌、產(chǎn)品的核心優(yōu)勢(shì)，建立項(xiàng)目專(zhuān)屬營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體系，提升項(xiàng)目高形象及高占位。提前鎖定客戶(hù)，通過(guò)圈層客戶(hù)建立影響力，針對(duì)拓展積累新客戶(hù)，挖掘已有品牌老客戶(hù)，奠定客戶(hù)感知及基礎(chǔ)。把握時(shí)間和空間上的稀缺加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)展示充分展示產(chǎn)品力，引領(lǐng)客戶(hù)對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值高預(yù)期，超越客戶(hù)心理預(yù)期S優(yōu)勢(shì)城市核心、交通便利配套齊全金融貿(mào)易娛樂(lè)休閑中心、綜合體頂級(jí)配套（頂級(jí)酒店、商業(yè)區(qū)域地標(biāo)（超高層）、城市景觀保利品牌高品質(zhì)精裝修非拼合戶(hù)型四大堂設(shè)計(jì)、藝術(shù)會(huì)所、大師之作W 劣勢(shì)別墅非豪宅客戶(hù)認(rèn)可的傳統(tǒng)豪宅區(qū)域項(xiàng)目整體指標(biāo)不占據(jù)優(yōu)勢(shì)面積小于主流豪宅供應(yīng)主流近湖但臨湖，不占據(jù)一線湖景