【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)、金融、房地產(chǎn)業(yè)是是主要行業(yè)來源。小結(jié)—— 客戶職業(yè)以公務(wù)員、教授、私營業(yè)主、企業(yè)高管為主；——IT 、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融、房地產(chǎn)業(yè)、高校是主要行業(yè)來源別墅成交客戶職位分布 別墅成交客戶行業(yè)分布保利低密度產(chǎn)品成交客戶訪談 —— 職業(yè)客戶職業(yè)以公務(wù)員、高校教師、私營業(yè)主、企業(yè)高管為主； IT、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融、房地產(chǎn)業(yè)、高校是主要行業(yè)來源本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司保利低密度產(chǎn)品成交客戶訪談 —— 需求分類 空間 主要需求 備注面積 　 200平米左右 端頭比中間大 1030㎡功能間 廳 2 喜愛交際客戶對客廳尺度要求較高， 并且多數(shù)客戶偏好客廳挑空設(shè)計 　臥室 34個 套房越多越好　衛(wèi)生間 3 　空間布局 一層 衛(wèi)生間 1個 　二層 家庭廳 1個 /衛(wèi)生間 1個 /臥室 2個 　三層 主臥室 主臥尺度要大 　其他空間 廚房 中式 +西式 　餐廳 獨立餐廳 　地下室 要有地下室 贈送、最好能自然通風(fēng)采光　車位 要有車位 　首置別墅的客戶對于廳的數(shù)量、房間數(shù)量、地下室的設(shè)置比較敏感，對于別墅生活的多樣性充滿想象本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司目標(biāo)客戶描述事業(yè)階段： 他們屬于中產(chǎn)偏上的力量，已經(jīng)渡過事業(yè)起步期，處于事業(yè)上升期，已屬 功成名就但未達(dá)巔峰 ，他們此刻的物質(zhì)基礎(chǔ)已足以讓他們追求于生活的舒適感，講究生活品位，注重精神需求關(guān)注點： 他們屬于首次購買別墅，對于別墅生活充滿想象，比較關(guān)注 房間數(shù)量、庭院面積、地下室、露臺贈送、客廳挑空以及物業(yè)服務(wù)等能夠 體現(xiàn)別墅生活符號 的產(chǎn)品設(shè)計；他們對自己的生活圈和事業(yè)圈不能脫離，故對地段有一定要求生活觀： 注重品牌、有自己的興趣愛好、喜愛文學(xué)藝術(shù)、喜歡跟著感覺走，除對產(chǎn)品的物理屬性有要求外，他們更 尋求產(chǎn)品以外的東西 ，尋求情感回報向往一種能令他激動的獨特鮮明的、與眾不同的符合內(nèi)心需求的生活方式和情感體驗本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司目標(biāo)客戶定位核心客群重要客群輻射客群核心客戶描述：區(qū)域：武昌中心城區(qū)年齡： 3545歲（中產(chǎn)階段 ）職業(yè)：私營企業(yè)主、政府高官、企業(yè)高管、大學(xué)教授等（三高人員）重要客戶描述：區(qū)域：武昌及武漢主要中心城區(qū)年齡： 3545歲 （城市新貴 ）職業(yè)：區(qū)域內(nèi)私營企業(yè)主、外企私企高管、公務(wù)員，高校教師輻射客戶描述：8+1城市圈內(nèi)希望來此區(qū)域定居人員及看中本區(qū)域投資價值的客戶其他城市的投資客群本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司客戶分析總結(jié)※ 本項目目標(biāo)客戶是首次 置業(yè)別墅者，對于別墅生活充滿想象；信賴品牌，注重能體現(xiàn)別墅生活符號的產(chǎn)品設(shè)計； 區(qū)域選擇有很強的 地緣關(guān)聯(lián)性 ，不愿意脫離自己的生活圈、事業(yè)圈※ 目標(biāo)客戶年齡約在 3545歲之間，城市中產(chǎn)階級中的上層力量， 處于事業(yè)的上升期，分布在武昌中心區(qū)， 職業(yè)以公務(wù)員、教授、私營業(yè)主、企業(yè)高管為主；※ 本項目目標(biāo)客戶數(shù)改善型置業(yè)目的， 注重別墅產(chǎn)品的標(biāo)簽感，希望能通過別墅，獲得一種身份認(rèn)同城市別墅需求物理屬性身份標(biāo)簽需求精神屬性本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司1. 區(qū)域價值分析2. 產(chǎn)品價值分析項目本體分析2本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司本體分析之品牌藝術(shù)推手維度張力實力“文化地產(chǎn)，和諧生活 ”，致力于文化與地產(chǎn)的結(jié)合文化藝術(shù)經(jīng)營、院線演出、藝術(shù)品論壇展覽等多年藝術(shù)文化經(jīng)營700億資產(chǎn)， 4年央企第一，保利傳承藝術(shù)榮耀地產(chǎn)央企綜合實力第一品牌，藝術(shù)推手本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司本項目處于南湖北岸，是南湖高檔住宅集聚地，周邊高檔項目林立。近湖不臨湖，居住舒適度高。名都花園南湖半島瀚城領(lǐng)秀城綠汀雅境保利拉菲本體分析之居住價值本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司處于光谷、街道口商圈雙核中心，周邊配套齊全，高校林立，人文氣息濃厚保利拉菲新一佳超市武商量販中百倉儲中商平價婦幼保健醫(yī)院陸軍總醫(yī)院榮軍醫(yī)院家樂福武商量販亞貿(mào)廣場中南商場新世界商場群光廣場光谷步行街華中師大武漢大學(xué)武漢理工華中科大本體分析之城市價值本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司10分鐘216。到光谷、街道口商圈20分鐘216。武昌火車站30分鐘216。漢口中心區(qū)216。武漢火車站 45分鐘216。到天河機場武昌火車站 漢口中心 區(qū)天河機場光 谷街道口 武漢火車站交通方便，通達(dá)八方本體分析之 城市價值本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司總體規(guī)劃 :歌劇院式半環(huán)繞布局，尊貴大氣聯(lián)排高層n 從世界藝術(shù)劇院的布局，采取精粹，整體歌劇院式 半環(huán)繞布局 ，營造了整個區(qū)域尊貴、大氣的風(fēng)格n 結(jié)合藝術(shù)臺地布局，別墅區(qū) 整體抬高 ，營造了別墅區(qū) 高臺府邸 的尊崇感本體分析之產(chǎn)品價值本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司武漢首創(chuàng)意大利風(fēng)情社區(qū)，意式風(fēng)情濃郁；高層風(fēng)格簡潔現(xiàn)代，戶型面積區(qū)間控制合理本體分析之產(chǎn)品價值本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司產(chǎn)品設(shè)計 ——T3BN 戶型（ 約 200平米， 四房三廳三衛(wèi)）216。大開間、小進(jìn)深設(shè)計：開間寬達(dá) ，進(jìn)深 12米，尺度闊綽216?？蛷d雙層挑高，達(dá) ，空間寬敞、氣派216。四露臺設(shè)計，總面積達(dá) 38平米，全贈送。216。主臥套間設(shè)計，帶書房，衛(wèi)生間，獨立衣帽間尊貴感強216。整體贈送面積接近 70%露臺露臺 露臺露臺，客廳 ， 滿足客戶自我實現(xiàn)，身份面子感本體分析之產(chǎn)品價值本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司BN戶型（約 200平米，四房三廳三衛(wèi)）216。地下室層高高達(dá) （別墅市場絕無僅有）216。地下室面積接近 100平米，全部贈送216。專設(shè)采光天井，光線充足，通風(fēng)性好，可利用性強全贈送， ， 100平米地下室。專設(shè)采光天井， 滿足客戶贈送，及區(qū)別大平面產(chǎn)品功能需求采光天井本體分析之產(chǎn)品價值本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司AS戶型 （約 200平米，四房兩廳四衛(wèi)）216。大開間、小進(jìn)深設(shè)計：開間寬達(dá) ，進(jìn)深只有 12米，尺度闊綽216。客廳雙層挑高，達(dá) ，空間寬敞、氣派216。三套房設(shè)計，書房、獨立衛(wèi)生間、衣帽間、私密尊崇216。主臥層高達(dá) ，可隔閣樓露臺露臺露臺露臺主臥獨享一層，三套房設(shè)計，客廳 ，可隔閣樓，私密功能同步擁有本體分析之產(chǎn)品價值本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司AS戶型 （約 200平米，四房兩廳四衛(wèi)）216。地下室層高高達(dá) （別墅市場絕無僅有）216。地下室面積約 95平米，全部贈送216。專設(shè)采光天井，光線充足，通風(fēng)性好，可利用性強采光天井約 90平米大面積地下室， ，專設(shè)采光天井本體分析之產(chǎn)品價值本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司核心競爭策略通過對景觀等因素的綜合分析，保利拉菲項目在 ， 但城市地段價值、品牌知名度及產(chǎn)品優(yōu)勢上具有優(yōu)勢明顯216。結(jié)合本項目意大利藝術(shù)風(fēng)格，及客戶的精神需求層面，與藝術(shù)結(jié)合，形成與競爭對手形成差異點以藝術(shù)作為切口，整合項目在城市地段、品牌、產(chǎn)品的核心優(yōu)勢，建立項目專屬營銷價值體系，提升項目高形象及高占位。本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司核心價值梳理　 FABF (features/fact) 項目本身的性質(zhì) /屬性本項目品牌開發(fā)商（央企第一品牌，藝術(shù)推手）城市核心地段（交通方便、配套齊全）人文氣息濃厚（周邊高校林立，人文氣息濃厚）規(guī)劃及產(chǎn)品（歌劇院布局、五重垂直綠化 …… ）　A( advantages) 相對于競爭對手的優(yōu)勢本項目 城市核心低密度物業(yè)、開發(fā)商品牌、藝術(shù)地產(chǎn)　B (benefit/value) 項目給用戶的利益（價值）本項目 都市核心的便利性、低密度物業(yè)的階層感、藝術(shù)屬性的標(biāo) 簽感本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司項目定位城中心 瑰寶級 意式名筑216。它位于省府要地、南湖之心，交通方便、配套齊全，坐擁雄楚大街文化主軸，周邊高校林立，人文氣息濃厚216。它系出名門，由作央企地產(chǎn)第一品牌、藝術(shù)推手 —— 保利地產(chǎn)集 18年筑墅經(jīng)驗傾力打造216。在線上推廣訴求上我們找到了與項目對位的形象制高點，用意大利藝術(shù)，締造傳世奢意，這一刻保利 拉菲用藝術(shù)成就了項目最高價值本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司價值體系城市價值：地段、資源、人文致敬 3500年風(fēng)雨歲月，公元 2023，保利拉菲盛啟武漢藝術(shù)元年。 藝術(shù)元年◆ 省府圈唯一低密社區(qū)，審視千年藝術(shù)淵源◆ 南湖波瀾峰景，守望江城藝術(shù)榮耀◆ 名校學(xué)府主軸，萃取武漢藝術(shù)原香項目定位下的產(chǎn)品價值體系建立 ——本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司價值體系品牌價值：人文領(lǐng)袖、人文首創(chuàng)18年人文領(lǐng)袖，多年蟬聯(lián)央企第一桂冠公元 2023，保利拉菲首創(chuàng)武漢藝術(shù)住區(qū)藝術(shù)推手◆18 年孜孜探索，保利地產(chǎn)深諳藝術(shù)之道，弘揚藝術(shù)之精髓，所建人文地標(biāo)遍布全國◆25 座城市地標(biāo)，保利地產(chǎn)首創(chuàng)藝術(shù)佳作，將藝術(shù)融入建筑，筑造文化地產(chǎn)之先鋒本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司價值體系產(chǎn)品價值：規(guī)劃、會所、園林、空間源自意大利，瑰寶級名筑公元 2023，保利 拉菲精釀武漢藝術(shù)殿堂藝術(shù)名筑◆ 藝術(shù)歌劇院式規(guī)劃：歌劇院式錯落，源自意大利藝術(shù)典范◆ 藝術(shù)化會館：碧緹印象會館，嗅聞意大利藝術(shù)芬芳◆ 藝術(shù)園林： 5重垂直綠化，引領(lǐng)意大利藝術(shù)風(fēng)華◆ 藝術(shù)空間：超值贈送空間，自由締造藝術(shù)生活本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司非藝術(shù)不奢侈216?！安凰囆g(shù)就不是上等人 ”，216。正是奢侈品向人們傳遞的信息。216。用藝術(shù)作為切口，去撬動市場及客戶。216。找到與項目對位的形象制高點216。用藝術(shù)締造傳世奢意216。保利拉菲用藝術(shù)成就了項目最高價值。用藝術(shù)作為切口，去撬動市場及客戶核心價值演繹本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司用藝術(shù)作為切口，去撬動市場及客戶“不藝術(shù)就不是上等人 ”，正是奢侈品向人們傳遞的信息。用藝術(shù)作為切口，去撬動市場及客戶。找到與項目對位的形象制高點用藝術(shù)締造傳世奢意保利拉菲用藝術(shù)成就了項目最高價值。本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司四、怎么競爭？ 競爭策略分解策略總綱推導(dǎo)第四部分u提出第三個問題并解答關(guān)鍵營銷安排減小劣勢，避免威脅減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會以藝術(shù)作為切口，整合項目在城市地段、品牌、產(chǎn)品的核心優(yōu)勢，建立項目專屬營銷價值體系，提升項目高形象及高占位。提前鎖定客戶，通過圈層客戶建立影響力，針對拓展積累新客戶，挖掘已有品牌老客戶，奠定客戶感知及基礎(chǔ)。把握時間和空間上的稀缺加強現(xiàn)場展示充分展示產(chǎn)品力，引領(lǐng)客戶對于項目價值高預(yù)期，超越客戶心理預(yù)期S優(yōu)勢城市核心、交通便利配套齊全金融貿(mào)易娛樂休閑中心、綜合體頂級配套（頂級酒店、商業(yè)區(qū)域地標(biāo)（超高層）、城市景觀保利品牌高品質(zhì)精裝修非拼合戶型四大堂設(shè)計、藝術(shù)會所、大師之作W 劣勢別墅非豪宅客戶認(rèn)可的傳統(tǒng)豪宅區(qū)域項目整體指標(biāo)不占據(jù)優(yōu)勢面積小于主流豪宅供應(yīng)主流近湖但臨湖，不占據(jù)一線湖景