【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 異化策略中有相應(yīng)的考慮。 216。因此，應(yīng)盡量避免與周邊項(xiàng)目展開(kāi)價(jià)格方面的直接競(jìng)爭(zhēng)。因此，應(yīng)盡量避免與周邊項(xiàng)目展開(kāi)價(jià)格方面的直接競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論Strengths優(yōu)勢(shì)分析S本案鄰近城市主路，交通可達(dá)性強(qiáng)S夏威夷前期銷(xiāo)售勢(shì)態(tài)良好，成功塑造了市場(chǎng)形象S項(xiàng)目周邊具有一定景觀優(yōu)勢(shì)，景觀資源可利用性強(qiáng)S開(kāi)發(fā)商品牌合理利用對(duì)項(xiàng)目有一定的宣傳作用Weaknesses劣勢(shì)分析W區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目較多，且價(jià)格相對(duì)偏低，將造成部分客群的分流W本項(xiàng)目待售產(chǎn)品與以往產(chǎn)品形象的差異將造成一定條件下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)的難度增加 Opportunities機(jī)會(huì)分析O社區(qū)周邊項(xiàng)目已基本成型，居住大社區(qū)的形態(tài)也初顯倪端O中低檔居住類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)需求旺盛O區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度提升潛力大O城區(qū)發(fā)展建設(shè)（朝陽(yáng)北路道路規(guī)劃）將改進(jìn)這一區(qū)域的現(xiàn)狀0 CBD的產(chǎn)業(yè)換代拉動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)的潛在需求。 Threats威脅分析T本項(xiàng)目周邊板塊多為規(guī)模、體量較大的同質(zhì)化成熟社區(qū)（如美林灣等），區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)難以避免T潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓盤(pán)將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目入市形成一定的威脅T周邊項(xiàng)目的 “ 低單價(jià)、低總價(jià) ” 策略對(duì)本項(xiàng)目造成一定威脅項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT 分析分析燕順路優(yōu)勢(shì)預(yù)期發(fā)展機(jī)會(huì)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈價(jià)格威脅項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT 分析分析無(wú)法規(guī)避，不如迎接挑戰(zhàn)。那么，項(xiàng)目如何從市場(chǎng)中走出來(lái)？面對(duì)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) 面對(duì)價(jià)格推廣，上上城已經(jīng)全方位覆蓋價(jià)格，我們很難有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，同質(zhì)化嚴(yán)重5000，競(jìng)爭(zhēng)激烈5500，有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)5800以上，是否可以期待？除威畢歐溪谷地塊之外，本項(xiàng)目還有大量土地待開(kāi)發(fā)，在成功除威畢歐溪谷地塊之外，本項(xiàng)目還有大量土地待開(kāi)發(fā)，在成功完成本案的開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)公司和項(xiàng)目品牌的雙贏。完成本案的開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)公司和項(xiàng)目品牌的雙贏。216。 威畢歐溪谷項(xiàng)目，容積率為威畢歐溪谷項(xiàng)目，容積率為 ，我司認(rèn)為可定位調(diào)整為精，我司認(rèn)為可定位調(diào)整為精裝修、高檔公寓產(chǎn)品裝修、高檔公寓產(chǎn)品 ；；216。 這種產(chǎn)品既避免了同質(zhì)化、價(jià)格戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)的壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這種產(chǎn)品既避免了同質(zhì)化、價(jià)格戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)的壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又比較匹配于地塊自身的規(guī)劃條件。同時(shí)也是先東方夏威夷品又比較匹配于地塊自身的規(guī)劃條件。同時(shí)也是先東方夏威夷品牌的延續(xù)和提升。牌的延續(xù)和提升。項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展思路及方向項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展思路及方向公寓入口 京貿(mào)國(guó)際公寓：? 總建筑規(guī)模： 20萬(wàn) ? 容積率： ? 銷(xiāo)售均價(jià)： 2023年高于通州市場(chǎng)平均均價(jià)約 20233000元。精裝樣板間京貿(mào)國(guó)際公寓京貿(mào)國(guó)際公寓威畢歐項(xiàng)目產(chǎn)品定位及策略唯一性附加值差異化體量小市場(chǎng)地位市場(chǎng)需求競(jìng)爭(zhēng)需求本體條件燕郊市場(chǎng)需要產(chǎn)品升級(jí) 北京市場(chǎng)高檔公寓市場(chǎng)表現(xiàn)良好具有良好的前期市場(chǎng)鋪墊具有優(yōu)勢(shì)的交通可達(dá)性區(qū)域未來(lái)具有一定升值空間蓄勢(shì)積累脫穎而出區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度有待提升周邊現(xiàn)有項(xiàng)目及潛在項(xiàng)目將造成激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)燕郊市場(chǎng)產(chǎn)品升級(jí)條件 目前市場(chǎng)上精裝修項(xiàng)目的造價(jià)在每平米 400500元左右，若采取精裝修，可吸引更多的投資客戶(hù)以及大量首次置業(yè)客戶(hù)，滿(mǎn)足市場(chǎng)差異化需求。 建議公寓有專(zhuān)業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行精裝修設(shè)計(jì)，使直接由居住者享用的平面具有最大化的功能性，并有潮流設(shè)計(jì)感的裝修表現(xiàn)。A. 平面優(yōu)化：包括入戶(hù)門(mén)的位置、開(kāi)啟方向的調(diào)整，各起居空間在流線、格局和面積配比上的調(diào)整。B. 飾面風(fēng)格的控制：不同材料、質(zhì)感、顏色、飾面在不同空間的搭配，開(kāi)始向風(fēng)格化發(fā)展。C. 細(xì)節(jié)的考慮：所有節(jié)點(diǎn)的進(jìn)一步深化，匹配材料及工藝，在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)風(fēng)格。D. 設(shè)備選型：潔具、廚具以及龍頭、把手、煙機(jī)、灶臺(tái)、踢角等選型及設(shè)計(jì)，在風(fēng)格上與功能統(tǒng)一。室內(nèi)精裝項(xiàng)目產(chǎn)品定位及策略主入口、大堂、電梯廳主入口、大堂、電梯廳等公共部分的設(shè)計(jì)和裝修提升項(xiàng)目品質(zhì)和檔次。公共空間項(xiàng)目產(chǎn)品定位及策略定價(jià)原則：v 符合區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)v 在目標(biāo)客戶(hù)的單價(jià)敏感度之內(nèi)v 在未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中得以快速銷(xiāo)售v 在定價(jià)中充分考慮東西向、南北向戶(hù)型價(jià)格差異，保證東西向產(chǎn)品也具有相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及策略216。 市場(chǎng)因素 ：： 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的分流、周邊項(xiàng)目的比照、目標(biāo)市場(chǎng)的需求；216。 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)宗旨及目標(biāo)： 回收資金，帶動(dòng)區(qū)域形象，同類(lèi)物業(yè)預(yù)期利潤(rùn)的最優(yōu)化；216。 產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)： 具有一定優(yōu)勢(shì) 結(jié)論：考慮本項(xiàng)目目前的產(chǎn)品情況，應(yīng)在產(chǎn)品差異化結(jié)論：考慮本項(xiàng)目目前的產(chǎn)品情況，應(yīng)在產(chǎn)品差異化，提高產(chǎn)品附加值方面尋求突破，并通過(guò)有效的營(yíng)銷(xiāo)，提高產(chǎn)品附加值方面尋求突破，并通過(guò)有效的營(yíng)銷(xiāo)促成項(xiàng)目的成功。促成項(xiàng)目的成功。定價(jià)策略：成本導(dǎo)向與市場(chǎng)導(dǎo)向相結(jié)合定價(jià)策略：成本導(dǎo)向與市場(chǎng)導(dǎo)向相結(jié)合建議單價(jià)：精裝建議單價(jià)：精裝 58006300元元 /平方米平方米以競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 5300均價(jià)計(jì)算 本案精裝公寓 5800主力戶(hù)型面積 90 90主力戶(hù)型總價(jià)（萬(wàn)元） 首付 貸款 38萬(wàn) 4220年月供 2584 2856威畢歐溪谷項(xiàng)目?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)模型分析以 90平米戶(hù)型為例結(jié)論 —從威畢歐價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)模型分析來(lái)看，首付僅增加 5000元左右，20年貸款月供僅增加 272元，對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力影響不大。而威畢歐精裝公寓產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)較大，更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。威畢歐溪谷項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)地位引領(lǐng)燕順吸引北京影響燕郊東燕郊客群發(fā)展進(jìn) 一步形成價(jià)格 市 場(chǎng)市場(chǎng)客群“爆炸 ”購(gòu)買(mǎi) 力 較 薄 客群厚度較薄2023年2023年2023年2023年威畢歐溪谷項(xiàng)目客群定位燕順客群發(fā)展市 場(chǎng) 容量提升購(gòu)買(mǎi) 力逐步提升客群厚度加強(qiáng)消化速度加快購(gòu)買(mǎi) 力逐步加強(qiáng) 客群厚度較薄購(gòu)買(mǎi) 力一般2023年2023年2023年2023年威畢歐溪谷項(xiàng)目客群定位威畢歐溪谷項(xiàng)目客群定位舍棄客群時(shí)事客群競(jìng)爭(zhēng)客群應(yīng)需客群本土客群? 外圍吸納? 心里不對(duì)應(yīng)? 政策利誘? 低價(jià)市場(chǎng)?居住、投資、保值? 燕郊本地? 需求不對(duì)應(yīng)? 發(fā)展規(guī)劃? 東部市場(chǎng)? 交通、活動(dòng)圈品牌文化建筑品牌文化建筑 ? 歐派生活領(lǐng)地歐派生活領(lǐng)地威畢歐溪谷項(xiàng)目形象定位品牌文化 + 高檔公寓 + 國(guó)際化活力社區(qū)區(qū)域價(jià)值不斷提升 產(chǎn)品升級(jí)空間大項(xiàng)目形象詮釋大市場(chǎng)下的競(jìng)爭(zhēng)—— 項(xiàng)目整合推廣點(diǎn)如何解決項(xiàng)目推廣價(jià)值點(diǎn)挖前景 ：北京重心東移。挖市場(chǎng) ：向東看，看燕郊。挖供需 ： 1000萬(wàn)平米存量，大燕郊小北京挖機(jī)會(huì) ：土地趨于飽和，升值指日可待。挖客戶(hù) ：燕郊， 80%是北京購(gòu)房人、 70%是流動(dòng)人口VBO溪谷項(xiàng)目整合推廣點(diǎn)挖人群 ： 40分鐘近交通，不是客戶(hù)也心儀。挖需求 ：釋放北京城的需求，要住也要投資。挖心里特征 ：北京的產(chǎn)品，燕郊的價(jià)格，高性?xún)r(jià)比。挖行為特征 ：放不下的北京情懷，承不起的北京生活。挖生活習(xí)慣 ：和時(shí)間討價(jià)的人們，喜歡夜色闌珊。VBO溪谷項(xiàng)目整合推廣點(diǎn)挖喜好 ： 24公里逃離北京，空間、行為、呼吸更自由。挖性格特征 ：沉默在內(nèi)心共鳴，走出一個(gè)人的精彩。挖社區(qū)語(yǔ)言 ：一邊是工作和效率，一邊悠閑相依的生活挖生活形態(tài) ：數(shù)分鐘的車(chē)程，連接兩個(gè)世界的精彩。挖生活主張 ：理想的生活，離綠色很近，很美很自然。VBO溪谷項(xiàng)