【正文】 好的景觀資源， 50萬的套總價降低了樓盤的銷售速度。重點個案重點個案上上城 物業(yè)類型：普通住宅 建筑類型：板樓 /小高層 /多層 /高層 項目位置：東燕郊開發(fā)區(qū) 102國道北 均 價：四期 4300元 /平米 五期 3600元 /平米 物 業(yè) 費：一層 /平米 /月 二層以上 /平米 /月 占地面積： 1800畝； 建筑面積： 400萬平米；五期 200萬平 容 積 率： 開 發(fā) 商：三河福城房地產(chǎn)開發(fā)公司項目點評： 規(guī)劃完善的小區(qū)，有良好的物業(yè)管理服務(wù)體系，價格優(yōu)勢是項目快速營銷的關(guān)鍵。是泛 CBD地區(qū)年輕人置業(yè)的不錯選擇。重點個案重點個案潮白人家 物業(yè)類型：普通住宅 建筑類型：板樓、塔板結(jié)合 項目位置：東燕郊開發(fā)區(qū) 102國道北 均 價： 4000－ 4400元 /平米 物 業(yè) 費： /平米 /月 占地面積： 37萬平米 建筑面積： 100萬平米 容 積 率： 綠 化 率： 35% 開 發(fā) 商：三河通順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目點評： 樓盤正在排號階段，預(yù)計 8月份開盤，小區(qū)有百萬平米規(guī)模優(yōu)勢，現(xiàn)代歐式風(fēng)格，雖無明顯價格優(yōu)勢，但項目經(jīng)歷長時間的客戶積累，預(yù)計開盤火爆。重點個案重點個案東方夏威夷公寓 物業(yè)類型：公寓 建筑類型：板樓、小高層 項目位置：東燕郊開發(fā)區(qū)燕順路東側(cè) 均 價： 5360元 /平米 物 業(yè) 費： /平米 /月 占地面積： 22萬平米 綠 化 率： 45% 容 積 率： 開 發(fā) 商：三河市興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目點評： 小區(qū)依托水景資源及高端別墅項目，使得項目凸現(xiàn)品質(zhì)感，借助別墅的推廣達到公寓部分的預(yù)期銷售。但價格與速度的抗性，使得樓盤銷售速度一般重點個案重點個案納丹堡 物業(yè)類型：普通住宅 建筑類型：板樓、小高層、高層 項目位置：東燕郊開發(fā)區(qū)燕順路西側(cè) 均 價： 4300－ 5300元 /平米 物 業(yè) 費：約 /平米 /月 占地面積： 500畝 建筑面積： 90萬平米 綠 化 率： 45% 開 發(fā) 商：三河匯福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目點評： 樓盤正在牌號階段，預(yù)計 8或 9月份開盤，產(chǎn)品華麗、優(yōu)雅，極具大盤品質(zhì)感，且具有較強的性價比優(yōu)勢，項目的推出將成為燕郊亮點之一。重點個案重點個案2023年以來，燕郊區(qū)域年以來，燕郊區(qū)域 500、 600萬平米的巨量供應(yīng)，區(qū)萬平米的巨量供應(yīng)，區(qū)域同質(zhì)項目市場競爭比較激烈，域同質(zhì)項目市場競爭比較激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，未來市場主要是價格市場；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，未來市場主要是價格市場； 5000元左元左右的住宅將面臨市場較大壓力，右的住宅將面臨市場較大壓力， 5500元左右的普宅將面元左右的普宅將面臨較大的市場風(fēng)險；但精裝修、高檔公寓類產(chǎn)品存在市臨較大的市場風(fēng)險；但精裝修、高檔公寓類產(chǎn)品存在市場空白場空白 。借助京哈高速公路的便利條件，以及隨著朝陽北路延長線的開通，完整的城市高速交通系統(tǒng)將區(qū)域內(nèi)完成加上眾多潛在項目和在售項目，本區(qū)域?qū)⒊蔀樾屡d的居住版塊，區(qū)位價值極大提升的同時競爭也將更加激烈。 結(jié)論第二部分 項目發(fā)展思路及定位 SWOT分析分析華堂高爾夫球場世紀名苑納丹堡燕順路神威路燕京新城威畢歐項目基本情況威畢歐項目基本情況總用地面積： 38560平米總建筑面積： 121290平米其 中 地 上： 113280平米綠地率： %容積率： 居住戶數(shù)： 930戶居住人數(shù)： 2576人停車位： 334輛產(chǎn)品形式：圍合式，部分東西向戶型主力戶型：一居 60平米左右約占 3% 二居 8090平米約占 67% 三居及以上 110\160\190 \250占 30%項目基本技術(shù)指標(biāo)項目基本技術(shù)指標(biāo)項目競爭分析項目競爭分析 —— 產(chǎn)品深度競爭分析產(chǎn)品深度競爭分析表一 —— 與本區(qū)域競爭項目的容積率對比結(jié)論 ——威畢歐溪谷總體容積率為 ，實際容積率在周邊競爭項目中也偏高，不具有很強的競爭力。表二 —— 與本區(qū)域競爭對手的戶型面積比較結(jié)論 ——從主力戶型面積來看， 90平米以下二居和 130平米以上三居和復(fù)式是普通住宅產(chǎn)品比較適合的面積區(qū)間，也與周邊競爭項目類似，如果總價相近的話，必然陷入與其他項目直接競爭的態(tài)勢中，因此在定價策略無法突破的情況下，應(yīng)在產(chǎn)品差異化策略中有相應(yīng)的考慮。項目競爭分析項目競爭分析 —— 產(chǎn)品深度競爭分析產(chǎn)品深度競爭分析星河皓月 美林灣 潮白人家 納丹堡 本案園林 中心廣場 三軸三帶 一中心 中心廣場 軸線式 中庭景觀規(guī)模 92萬平米 50萬 100萬 90萬 12萬表三 —— 與本區(qū)域競爭對手的景觀園林比較結(jié)論 ——從項目規(guī)模、景觀園林等方面看，本項目也不具有很突出的優(yōu)勢，由于在規(guī)劃方面具有較大的限制，因此建議在景觀設(shè)計和風(fēng)格選擇等方面多下功夫，與周邊項目相區(qū)別開，如采用立體化、宮廷式公寓的風(fēng)格等。項目競爭分析項目競爭分析 —— 產(chǎn)品深度競爭分析產(chǎn)品深度競爭分析燕郊 VBO溪谷項目營銷策劃報告表四 —— 與本區(qū)域競爭對手的套總價比較結(jié)論 ——從套總款看，燕郊區(qū)域普宅市場仍然是價格市場。該區(qū)域中檔樓盤占主力，總款在 4050萬左右，與本案總價相近，必然陷入與其他項目直接競爭的態(tài)勢中，建議應(yīng)在產(chǎn)品差異化策略中有相應(yīng)的考慮。項目競爭分析項目競爭分析 —— 產(chǎn)品深度競爭分析產(chǎn)品深度競爭分析廣告訴求分析 一個階層的江林生活167。 星河皓月河岸。森林。高爾夫。風(fēng)景中的家167。 美林灣國際青年社區(qū)167。 上上城365天現(xiàn)代歐風(fēng)假日心情167。潮白人家 歐式全海景公寓167。 東方夏威夷廣告訴求基本集中在建筑風(fēng)格、水景、環(huán)境、人群等方面。主力競爭項目營銷分析推廣渠道分析 戶外車體網(wǎng)絡(luò)老帶新報廣派單活動主力競爭項目營銷分析216。 營銷渠道雷同，多采用發(fā)廣告單的初級營銷方式，對項目整體形象和品質(zhì)有一定影響。216。 銷售組織不足，客戶控制能力不高216。 未做深層次開發(fā)產(chǎn)品影響力有限本項目前期定位為小高層公寓，容積率為本項目前期定位為小高層公寓，容積率為 ，項目整體調(diào)整，項目整體調(diào)整余地已經(jīng)不大，因此僅對現(xiàn)有方案進行分析；余地已經(jīng)不大，因此僅對現(xiàn)有方案進行分析；216。 從主力戶型面積從主力戶型面積 、容積率、廣告訴求、推廣渠道等方面綜合、容積率、廣告訴求、推廣渠道等方面綜合來看，來看， 威畢歐溪谷項目與周邊競爭項目類似，并且在社區(qū)規(guī)威畢歐溪谷項目與周邊競爭項目類似，并且在社區(qū)規(guī)模和規(guī)劃方面不具備優(yōu)勢，如果總價相近的話，必然陷入與其模和規(guī)劃方面不具備優(yōu)勢，如果總價相近的話，必然陷入與其他項目直接競爭的態(tài)勢中，因此在定價策略無法突破的情況下他項目直接競爭的態(tài)勢中，因此在定價策略無法突破的情況下，應(yīng)在產(chǎn)品差異化策略中有相應(yīng)的考慮。，應(yīng)在產(chǎn)品差