【正文】 好的景觀資源， 50萬(wàn)的套總價(jià)降低了樓盤的銷售速度。重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案上上城 物業(yè)類型：普通住宅 建筑類型：板樓 /小高層 /多層 /高層 項(xiàng)目位置：東燕郊開發(fā)區(qū) 102國(guó)道北 均 價(jià)：四期 4300元 /平米 五期 3600元 /平米 物 業(yè) 費(fèi)：一層 /平米 /月 二層以上 /平米 /月 占地面積： 1800畝； 建筑面積： 400萬(wàn)平米；五期 200萬(wàn)平 容 積 率： 開 發(fā) 商：三河福城房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 規(guī)劃完善的小區(qū)，有良好的物業(yè)管理服務(wù)體系，價(jià)格優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目快速營(yíng)銷的關(guān)鍵。是泛 CBD地區(qū)年輕人置業(yè)的不錯(cuò)選擇。重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案潮白人家 物業(yè)類型：普通住宅 建筑類型：板樓、塔板結(jié)合 項(xiàng)目位置：東燕郊開發(fā)區(qū) 102國(guó)道北 均 價(jià)： 4000－ 4400元 /平米 物 業(yè) 費(fèi)： /平米 /月 占地面積： 37萬(wàn)平米 建筑面積： 100萬(wàn)平米 容 積 率： 綠 化 率： 35% 開 發(fā) 商：三河通順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 樓盤正在排號(hào)階段，預(yù)計(jì) 8月份開盤，小區(qū)有百萬(wàn)平米規(guī)模優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代歐式風(fēng)格，雖無(wú)明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但項(xiàng)目經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的客戶積累，預(yù)計(jì)開盤火爆。重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案東方夏威夷公寓 物業(yè)類型：公寓 建筑類型：板樓、小高層 項(xiàng)目位置：東燕郊開發(fā)區(qū)燕順路東側(cè) 均 價(jià)： 5360元 /平米 物 業(yè) 費(fèi)： /平米 /月 占地面積： 22萬(wàn)平米 綠 化 率： 45% 容 積 率： 開 發(fā) 商：三河市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 小區(qū)依托水景資源及高端別墅項(xiàng)目，使得項(xiàng)目凸現(xiàn)品質(zhì)感，借助別墅的推廣達(dá)到公寓部分的預(yù)期銷售。但價(jià)格與速度的抗性，使得樓盤銷售速度一般重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案納丹堡 物業(yè)類型：普通住宅 建筑類型：板樓、小高層、高層 項(xiàng)目位置：東燕郊開發(fā)區(qū)燕順路西側(cè) 均 價(jià)： 4300－ 5300元 /平米 物 業(yè) 費(fèi)：約 /平米 /月 占地面積： 500畝 建筑面積： 90萬(wàn)平米 綠 化 率： 45% 開 發(fā) 商：三河匯福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 樓盤正在牌號(hào)階段，預(yù)計(jì) 8或 9月份開盤，產(chǎn)品華麗、優(yōu)雅，極具大盤品質(zhì)感，且具有較強(qiáng)的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的推出將成為燕郊亮點(diǎn)之一。重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案2023年以來(lái)，燕郊區(qū)域年以來(lái)，燕郊區(qū)域 500、 600萬(wàn)平米的巨量供應(yīng)，區(qū)萬(wàn)平米的巨量供應(yīng)，區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，域同質(zhì)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，未來(lái)市場(chǎng)主要是價(jià)格市場(chǎng)；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，未來(lái)市場(chǎng)主要是價(jià)格市場(chǎng)； 5000元左元左右的住宅將面臨市場(chǎng)較大壓力，右的住宅將面臨市場(chǎng)較大壓力， 5500元左右的普宅將面元左右的普宅將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；但精裝修、高檔公寓類產(chǎn)品存在市臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；但精裝修、高檔公寓類產(chǎn)品存在市場(chǎng)空白場(chǎng)空白 。借助京哈高速公路的便利條件，以及隨著朝陽(yáng)北路延長(zhǎng)線的開通，完整的城市高速交通系統(tǒng)將區(qū)域內(nèi)完成加上眾多潛在項(xiàng)目和在售項(xiàng)目，本區(qū)域?qū)⒊蔀樾屡d的居住版塊，區(qū)位價(jià)值極大提升的同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。 結(jié)論第二部分 項(xiàng)目發(fā)展思路及定位 SWOT分析分析華堂高爾夫球場(chǎng)世紀(jì)名苑納丹堡燕順路神威路燕京新城威畢歐項(xiàng)目基本情況威畢歐項(xiàng)目基本情況總用地面積： 38560平米總建筑面積： 121290平米其 中 地 上： 113280平米綠地率： %容積率： 居住戶數(shù)： 930戶居住人數(shù)： 2576人停車位： 334輛產(chǎn)品形式：圍合式，部分東西向戶型主力戶型：一居 60平米左右約占 3% 二居 8090平米約占 67% 三居及以上 110\160\190 \250占 30%項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 產(chǎn)品深度競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品深度競(jìng)爭(zhēng)分析表一 —— 與本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的容積率對(duì)比結(jié)論 ——威畢歐溪谷總體容積率為 ，實(shí)際容積率在周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中也偏高，不具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。表二 —— 與本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戶型面積比較結(jié)論 ——從主力戶型面積來(lái)看， 90平米以下二居和 130平米以上三居和復(fù)式是普通住宅產(chǎn)品比較適合的面積區(qū)間，也與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目類似，如果總價(jià)相近的話，必然陷入與其他項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)中，因此在定價(jià)策略無(wú)法突破的情況下，應(yīng)在產(chǎn)品差異化策略中有相應(yīng)的考慮。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 產(chǎn)品深度競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品深度競(jìng)爭(zhēng)分析星河皓月 美林灣 潮白人家 納丹堡 本案園林 中心廣場(chǎng) 三軸三帶 一中心 中心廣場(chǎng) 軸線式 中庭景觀規(guī)模 92萬(wàn)平米 50萬(wàn) 100萬(wàn) 90萬(wàn) 12萬(wàn)表三 —— 與本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的景觀園林比較結(jié)論 ——從項(xiàng)目規(guī)模、景觀園林等方面看，本項(xiàng)目也不具有很突出的優(yōu)勢(shì)，由于在規(guī)劃方面具有較大的限制，因此建議在景觀設(shè)計(jì)和風(fēng)格選擇等方面多下功夫，與周邊項(xiàng)目相區(qū)別開，如采用立體化、宮廷式公寓的風(fēng)格等。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 產(chǎn)品深度競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品深度競(jìng)爭(zhēng)分析燕郊 VBO溪谷項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告表四 —— 與本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的套總價(jià)比較結(jié)論 ——從套總款看，燕郊區(qū)域普宅市場(chǎng)仍然是價(jià)格市場(chǎng)。該區(qū)域中檔樓盤占主力，總款在 4050萬(wàn)左右，與本案總價(jià)相近，必然陷入與其他項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)中，建議應(yīng)在產(chǎn)品差異化策略中有相應(yīng)的考慮。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 產(chǎn)品深度競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品深度競(jìng)爭(zhēng)分析廣告訴求分析 一個(gè)階層的江林生活167。 星河皓月河岸。森林。高爾夫。風(fēng)景中的家167。 美林灣國(guó)際青年社區(qū)167。 上上城365天現(xiàn)代歐風(fēng)假日心情167。潮白人家 歐式全海景公寓167。 東方夏威夷廣告訴求基本集中在建筑風(fēng)格、水景、環(huán)境、人群等方面。主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目營(yíng)銷分析推廣渠道分析 戶外車體網(wǎng)絡(luò)老帶新報(bào)廣派單活動(dòng)主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目營(yíng)銷分析216。 營(yíng)銷渠道雷同，多采用發(fā)廣告單的初級(jí)營(yíng)銷方式，對(duì)項(xiàng)目整體形象和品質(zhì)有一定影響。216。 銷售組織不足，客戶控制能力不高216。 未做深層次開發(fā)產(chǎn)品影響力有限本項(xiàng)目前期定位為小高層公寓，容積率為本項(xiàng)目前期定位為小高層公寓，容積率為 ，項(xiàng)目整體調(diào)整，項(xiàng)目整體調(diào)整余地已經(jīng)不大，因此僅對(duì)現(xiàn)有方案進(jìn)行分析；余地已經(jīng)不大，因此僅對(duì)現(xiàn)有方案進(jìn)行分析；216。 從主力戶型面積從主力戶型面積 、容積率、廣告訴求、推廣渠道等方面綜合、容積率、廣告訴求、推廣渠道等方面綜合來(lái)看，來(lái)看， 威畢歐溪谷項(xiàng)目與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目類似，并且在社區(qū)規(guī)威畢歐溪谷項(xiàng)目與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目類似，并且在社區(qū)規(guī)模和規(guī)劃方面不具備優(yōu)勢(shì)，如果總價(jià)相近的話，必然陷入與其模和規(guī)劃方面不具備優(yōu)勢(shì)，如果總價(jià)相近的話，必然陷入與其他項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)中，因此在定價(jià)策略無(wú)法突破的情況下他項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)中，因此在定價(jià)策略無(wú)法突破的情況下，應(yīng)在產(chǎn)品差異化策略中有相應(yīng)的考慮。，應(yīng)在產(chǎn)品差