【正文】 案2023年以來，燕郊區(qū)域年以來，燕郊區(qū)域 500、 600萬平米的巨量供應(yīng)，區(qū)萬平米的巨量供應(yīng)，區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目市場競爭比較激烈，域同質(zhì)項(xiàng)目市場競爭比較激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，未來市場主要是價(jià)格市場；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，未來市場主要是價(jià)格市場； 5000元左元左右的住宅將面臨市場較大壓力，右的住宅將面臨市場較大壓力， 5500元左右的普宅將面元左右的普宅將面臨較大的市場風(fēng)險(xiǎn)；但精裝修、高檔公寓類產(chǎn)品存在市臨較大的市場風(fēng)險(xiǎn)；但精裝修、高檔公寓類產(chǎn)品存在市場空白場空白 。是泛 CBD地區(qū)年輕人置業(yè)的不錯(cuò)選擇。價(jià)格分析價(jià)格分析批量爆發(fā)，一路飆升星河皓月 物業(yè)類型：普通住宅 花園洋房 建筑類型：板樓、塔樓、多層 項(xiàng)目位置：東燕郊開發(fā)區(qū)燕順路西潮 白河畔 均 價(jià)：二期 5300元 /平米 四期 4900元 /平米 物 業(yè) 費(fèi)：不帶電梯 /平米 /月 帶電梯 /平米 /月 占地面積： 41萬平米 建筑面積： 92萬平米 容 積 率： 項(xiàng)目點(diǎn)評： 小區(qū)整體環(huán)境宜人，但價(jià)格優(yōu)勢不明顯，勢必降低樓盤的吸引力。 板樓，小高層 ，高層 一期 5月 26日開盤，現(xiàn)已銷售過 半。潮白水系蜿蜒，高爾夫?yàn)猷彸卑姿凋暄眩郀柗驗(yàn)猷徶苓吘哂休^好的周邊具有較好的 自然景觀自然景觀燕郊 VBO溪谷項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告供給分析－供給量百萬大盤，爭相釋放，未來供給可觀眾多的同質(zhì)大盤項(xiàng)目同時(shí)供應(yīng)眾多的同質(zhì)大盤項(xiàng)目同時(shí)供應(yīng)燕郊 VBO溪谷項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告　 占地面積 建筑面積 建筑類型 銷售情況 東方夏威夷公寓 10萬平米 216。[ 中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 二 00八年 ]謹(jǐn)呈：三河市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：三河市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威畢歐溪谷營銷策劃報(bào)告第一部分 項(xiàng)目市場分析及研究第二部分 項(xiàng)目發(fā)展思路及定位第三部分 項(xiàng)目營銷思路及計(jì)劃第四部分 項(xiàng)目銷售組織和執(zhí)行匯報(bào)框架第一部分 項(xiàng)目市場分析及研究李曉超：國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長李曉超：當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)快速發(fā)展，尚處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)一季度國民生產(chǎn)總值 50287億元，同比增長%；一季度，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲%，漲幅比上年同期上升 。07年市場供應(yīng)量將大幅增加，上市項(xiàng)目將由三部分組成 —— 其一是受宏觀調(diào)控政策影響，原定在 06年上市但因規(guī)劃更改而被迫推遲到 07年面市的項(xiàng)目； 其二是部分開發(fā)商對 08后樓市走向不明朗，而在 07年加大的推出量； 其三最后是本來原定就在 07年上市的項(xiàng)目；需求與供給 特點(diǎn) A—— 北京市住宅市場總量供供需失衡，有效供給不足特點(diǎn) B—— 大部分地區(qū)住宅價(jià)格大幅上揚(yáng)特點(diǎn) C—— 2023年 1－ 6月， 10000以下均價(jià)樓盤基本上分布于五環(huán)外特點(diǎn) D—— 服務(wù)比拼激烈 , 緊湊型戶型受到消費(fèi)者的歡迎 特點(diǎn) E—— 北京貧富差距過大，由于供給與需求不對稱，造成一定結(jié)構(gòu)上的失衡北京市居住類市場宏觀狀況北京房地產(chǎn)運(yùn)行態(tài)勢2023年上半年供應(yīng)面積大幅減少，新增供給逐步外擴(kuò)，五環(huán)外供給近一半北京房地產(chǎn)運(yùn)行態(tài)勢2023年上半年新開盤價(jià)格創(chuàng)新高，五環(huán)之內(nèi)價(jià)格均價(jià)在1304818433元 /平米之間住宅環(huán)線價(jià)格情況 ,環(huán)線價(jià)格差 3000元 /環(huán)五環(huán)六環(huán)四環(huán)三環(huán)數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)13121元 /㎡10616元 /㎡7037元 /㎡4865元 /㎡北京整體房地產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)北京房地產(chǎn)運(yùn)行態(tài)勢2023年銷售面積 22878304平米，銷售均價(jià) 8792元 /平米北京房地產(chǎn)運(yùn)行態(tài)勢銷售情況　 銷售套數(shù) 銷售面積 (平米 ) 銷售金額 (元 ) 銷售均價(jià)(元 /平米 ) 套均面積 (平米 )2023總體銷售情況 185528 22878304 202342335021 8792 1232023通州銷售情況 11668 1252743 6447337135 5147 107通州占總銷售比例 % % % —— ——07年 15月總體銷售情況 53735 7010967 —— —— ——07年 15月通州銷售情況 2635 277958 —— —— ——通州占總銷售比例 % % —— —— ——2023年以來東部市場尤其是通州市場供應(yīng)和銷售量銳減三河燕郊四惠經(jīng)哈高速930路公交線路機(jī)場區(qū)域市場分析 區(qū)域價(jià)值區(qū)域具有極佳的交通可達(dá)性區(qū)域具有極佳的交通可達(dá)性朝陽北路延長線 24萬平米 尚品福成 67萬平米 37O萬平米 板樓，小高層 五期排號，預(yù)計(jì) 9月份開盤。本項(xiàng)目適合作為休閑度假的第二居所來置業(yè)。重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案潮白人家 物業(yè)類型：普通住宅 建筑類型：板樓、塔板結(jié)合 項(xiàng)目位置：東燕郊開發(fā)區(qū) 102國道北 均 價(jià)： 4000－ 4400元 /平米 物 業(yè) 費(fèi)： /平米 /月 占地面積： 37萬平米 建筑面積： 100萬平米 容 積 率： 綠 化 率： 35% 開 發(fā) 商：三河通順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目點(diǎn)評： 樓盤正在排號階段，預(yù)計(jì) 8月份開盤，小區(qū)有百萬平米規(guī)模優(yōu)勢，現(xiàn)代歐式風(fēng)格，雖無明顯價(jià)格優(yōu)勢，但項(xiàng)目經(jīng)歷長時(shí)間的客戶積累，預(yù)計(jì)開盤火爆。借助京哈高速公路的便利條件，以及隨著朝陽北路延長線的開通，完整的城市高速交通系統(tǒng)將區(qū)域內(nèi)完成加上眾多潛在項(xiàng)目和在售項(xiàng)目，本區(qū)域?qū)⒊蔀樾屡d的居住版塊，區(qū)位價(jià)值極大提升的同時(shí)競爭也將更加激烈。項(xiàng)目競爭分析項(xiàng)目競爭分析 —— 產(chǎn)品深度競爭分析產(chǎn)品深度競爭分析燕郊 VBO溪谷項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告表四 —— 與本區(qū)域競爭對手的套總價(jià)比較結(jié)論 ——從套總款看，燕郊區(qū)域普宅市場仍然是價(jià)格市場。森林。 上上城365天現(xiàn)代歐風(fēng)假日心情167。 營銷渠道雷同，多采用發(fā)廣告單的初級營銷方式，對項(xiàng)目整體形象和品質(zhì)有一定影響。 從主力戶型面積從主力戶型面積 、容積率、廣告訴求、推廣渠道等方面綜合、容積率、廣告訴求、推廣渠道等方面綜合來看，來看， 威畢歐溪谷項(xiàng)目與周邊競爭項(xiàng)目類似，并且在社區(qū)規(guī)威畢歐溪谷項(xiàng)目與周邊競爭項(xiàng)目類似，并且在社區(qū)規(guī)模和規(guī)劃方面不具備優(yōu)勢，如果總價(jià)相近的話，必然陷入與其模和規(guī)劃方面不具備優(yōu)勢，如果總價(jià)相近的話，必然陷入與其他項(xiàng)目直接競爭的態(tài)勢中，因此在定價(jià)策略無法突破的情況下他項(xiàng)目直接競爭的態(tài)勢中，因此在定價(jià)策略無法突破的情況下，應(yīng)在產(chǎn)品差異化策略中有相應(yīng)的考慮。因此，應(yīng)盡量避免與周邊項(xiàng)目展開價(jià)格方面的直接競爭。那么，項(xiàng)目如何從市場中走出來？面對同質(zhì)競爭 面對價(jià)格推廣，上上城已經(jīng)全方位覆蓋價(jià)格，我們很難有優(yōu)勢產(chǎn)品，同質(zhì)化嚴(yán)重5000，競爭激烈5500，有一定市場風(fēng)險(xiǎn)5800以上，是否可以期待？除威畢歐溪谷地塊之外，本項(xiàng)目還有大量土地待開發(fā)，在成功除威畢歐溪谷地塊之外，本項(xiàng)目還有大量土地待開發(fā)，在成功完成本案的開發(fā)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)公司和項(xiàng)目品牌的雙贏。 這種產(chǎn)品既避免了同質(zhì)化、價(jià)格戰(zhàn)競爭的壓力和市場風(fēng)險(xiǎn)，這種產(chǎn)品既避免了同質(zhì)化、價(jià)格戰(zhàn)競爭的壓力和市場風(fēng)險(xiǎn)，