【文章內(nèi)容簡介】 化，主要面對社會中間層客戶。 ?目前項目所剩余戶型均為 109平米以上的大戶型，在略有優(yōu)惠的背景下依然銷售堅挺。 小區(qū)內(nèi)部配套：風(fēng)情商業(yè)街、游泳池、藍(lán)球場、泛會所、休閑健身設(shè)施 區(qū)域地產(chǎn)項目分析 ——項目分析 戶型設(shè)計方正、緊湊、實用，面積控制恰當(dāng)，干濕分區(qū)、動靜分明，尤其中小戶型備受客戶喜愛，目前兩室及小三室以下戶型已銷售一空。 所剩余大戶型功能分區(qū)欠佳，空間面積浪費嚴(yán)重，盡管如此，但依然受客戶追捧，也表現(xiàn)出，該區(qū)域內(nèi)購房需求實力不凡。 聚義香城故事 區(qū)域地產(chǎn)項目分析 ——項目分析 聚義香城故事，總占地面積約為 200畝，總建筑面積約 30萬方，其中一期占地面積約 100畝，建面約 15萬方。 ?位于渝北兩路空港新城 CBD核心。 ?由花園洋房、高層、情調(diào)商業(yè)街等業(yè)態(tài)共同組成，戶型面積從69155㎡ 。 ?格拉斯園林風(fēng)格。 ?周邊相擁觀音湖公園、鹿山公園、巴渝文化公園三大城市綠肺。 項目坐落 空港新城蘭謦大道 109號(619車站旁 ) 物業(yè)形態(tài) 塔樓、多層、高層 建筑面積 30萬平方米 容積率 2 綠化率 % 均價 9000元 /平米 項目特色 公園地產(chǎn)、花園洋房 ?占據(jù)新城 CBD核心位置、享有周邊多元配套、典型的公園地產(chǎn)項目。 ?項目產(chǎn)品多元化，在后期的銷售中就表現(xiàn)出了可滿足不同階層的需求，以致旺銷 區(qū)域地產(chǎn)項目分析 ——項目分析 產(chǎn)品訴求上打破常規(guī)，本項目既占政務(wù)核心、又是公園類地產(chǎn)項目；既滿足多元化客戶需求，又具法式浪漫主義風(fēng)格。該項目取得成功無可異議。 區(qū)域地產(chǎn)項目分析 ——項目分析 唐 莊 唐莊位于渝北區(qū)空港新城門戶，地處重慶市政府傾力打造的航空新城核心位置。以項目為基點， 100米內(nèi)容納了 ———空港廣場、市政公園（在建）、新城居住區(qū)、城市主干道、公交車站、輕軌三號線終點站（規(guī)劃中）、農(nóng)貿(mào)市場 …… 門戶區(qū)位自然天成。 ?采用坡地和臺地相融合的建筑形態(tài)，以組團(tuán)式布局。 ?以現(xiàn)代中式院館的產(chǎn)品設(shè)計重新解讀生活與建筑對話。 ?板式躍層的舒適性寬景空間結(jié)構(gòu)，輕松享有前品城市繁華，后觀山色蒼蒼的生活愜意。 項目坐落 渝北鳳鳴路 66號 (空港廣場旁邊 ) 物業(yè)形態(tài) 板樓、多層、高層 建筑面積 容積率 綠化率 32% 均價 7500元 /平米 物管費 /平米 總戶數(shù) 724戶 中式臺地建筑，規(guī)模小，周邊配套較為完善。版式、點式結(jié)合，高層與多層結(jié)合。 中規(guī)中矩的兩室兩廳 71平米設(shè)計，玄關(guān)過長 本案產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配置失調(diào)，躍層比重過多，導(dǎo)致后期銷售中過于挑選客戶。 區(qū)域地產(chǎn)項目分析 ——項目分析 區(qū)域地產(chǎn)項目分析 ——項目分析 御城華府 御城華府位于渝北區(qū)空港國際新城核心位置，緊鄰新城廣場、渝北區(qū)體育中心、轄 200畝沐仙湖，占地為 92畝，總建筑面積17萬方，御城華府打造的是一個以花園洋房為主的高品質(zhì)生態(tài)住宅小區(qū)。 ?在規(guī)劃設(shè)計上采用新亞洲建筑風(fēng)格，各個區(qū)域間既相對獨立，又為一個有機(jī)整體。 ?在景觀設(shè)計方面，采用的是泰式皇家園林風(fēng)格。 ?一梯兩戶 4+1退臺式花園洋房和部分高層為項目主打產(chǎn)品。 ?內(nèi)置商業(yè)街，生活配套設(shè)施齊全。 項目坐落 渝北空港新城蘭馨大道 18號（新城廣場旁） 物業(yè)形態(tài) 洋房、高層 建筑面積 17萬平方米 容積率 綠化率 50% 均價 9000元 /平米 物管費 /平米 總戶數(shù) 1200戶 項目特色： 區(qū)域地產(chǎn)項目分析 ——項目分析 三室 127平米舒適型、贈送大 擁有大露臺的退臺式洋房躍層 覽勝 不足 陽臺顯得過于壓抑 洋房產(chǎn)品 御城華府前期房源已經(jīng)售罄，目前推出的是御城華府?dāng)垊俳M團(tuán)。 區(qū)域地產(chǎn)項目分析 ——項目分析 金嶺地 金嶺地位于渝北五星路 63隊斜對面，可享受成熟的舊城區(qū)域配套，小區(qū)規(guī)模小，由兩棟小高層組成，無小區(qū)景觀、無品質(zhì)所言，以中小戶型為主打產(chǎn)品。 從產(chǎn)品而言不具有可挑剔的地方，由于規(guī)模小缺乏整體品質(zhì)的提升，小戶型的產(chǎn)品定位思路恰好迎合中低收入家庭的喜愛，套內(nèi)單價甚至同樣可飆升至9000多元 /平米。 中低收入家庭的追隨者 區(qū)域地產(chǎn)項目分析 ——小結(jié) 小 結(jié) 區(qū)域市場競爭激烈，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，差異化競爭依然激烈。 項目建筑風(fēng)格多樣化，尤其以大盤最為注重景觀打造，以富悅麓山別苑、御城華府為例。 在售高層項目戶型設(shè)計一般，從整體市場來看，兩房、小三房以下戶型最為搶手。 該區(qū)域購房客群主要以當(dāng)?shù)刂脴I(yè)為主，規(guī)劃拆遷及改善型住房占據(jù)相當(dāng)一部分。 目前該區(qū)域內(nèi)房價均在七千元以上，價格仍有上升空間。 ? ? ? ? ? 第四部分：項目定位 項目定位 ——項目周邊環(huán)境分析 劣 勢 突破口 與周邊大盤相比 無明顯景觀優(yōu)勢，甚至處于劣勢 ?自造景觀，營造良好的小區(qū)景觀配置 無明顯配套優(yōu)勢 ?完善小區(qū)配套 無明顯地段優(yōu)勢 ?以小區(qū)品質(zhì)優(yōu)勢彌補(bǔ)，如建筑品質(zhì)等 無人氣優(yōu)勢 ?樹立全新形象，做好體驗式營銷，聚集人氣 ?區(qū)域未來發(fā)展前景可待，房地產(chǎn)市場前景看好 ?項目地塊臨近公路，出行方便，便于后期包裝造勢和項目形象展示 ?競爭樓盤中檔產(chǎn)品線缺乏優(yōu)勢突出，項目可取產(chǎn)品精細(xì)化和區(qū)域差異化競爭 優(yōu) 勢 ?項目地勢高昂，有天然的開闊視野 項目定位 ——項目形象定位 結(jié)合本案所處地理位置及渝北兩路房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，本案定位為 以和諧、健康家庭為主題，中高檔的，集居住、休閑等功能于一體的高尚住宅 ，即： 兩路健康生活領(lǐng)跑者 高綠色生態(tài)人居社區(qū)，注重健康生活品質(zhì)，整合大環(huán)境，打造健康生活藍(lán)本 定位釋由： ?在兩路首創(chuàng)健康生活地產(chǎn)概念，升華區(qū)域項目，同時體現(xiàn)本案首創(chuàng)優(yōu)勢，與其他產(chǎn)品區(qū)分開來； ?本項目與主要競爭對手無明顯地段、配套、環(huán)境優(yōu)勢，只能從產(chǎn)品品質(zhì)尋找突破口； ?健康住宅屬于新理念產(chǎn)品，符合未來住宅發(fā)展方向，其市場潛力值得期待； ?從重慶市打造“健康重慶”的大環(huán)境中，項目可充分因勢利導(dǎo)，充分利用。 健康住宅產(chǎn)品規(guī)劃要點 ：包括溫度、濕度、通風(fēng)、噪音、光和空氣質(zhì)量等，而且還包括主觀性的心理因素值：平面空間布置、私密保護(hù)、視野景觀、感官色彩、材料選擇等。 項目定位 ——項目產(chǎn)品建議 規(guī)劃： 人車分流：地面盡可能不設(shè)置停車位，所有車位入地下車庫 公共空間：社區(qū)級公共空間、組團(tuán)級公共空間 入 口：大氣，要形成內(nèi)外之間的一種明顯區(qū)隔 道 路：人行道鋪設(shè)地磚，增加無障礙設(shè)施 樓 間 距：每棟樓要有足夠的樓間距，可錯列布局，提升私密性和開闊景觀 景觀： 水景：內(nèi)容豐富，溪流、疊水、噴泉等 綠化：層次鮮明，喬木、灌木、草坪搭配合理形成高低錯落，花卉、草地顏色豐富 組團(tuán)：一步一景、移步換景、假山、雕塑、水藝、花架等景觀小品設(shè)置豐富 空間：綠化不是在一個平面平鋪直敘，要有空間上的變換 住宅： 立 面：線條明晰，色彩搭配適宜，采用外墻保溫材料 樓 道：防滑地磚、不銹鋼 /高檔鐵藝欄桿，無障礙設(shè)施緩坡進(jìn)入樓道 智能化：遠(yuǎn)程抄表、可視對講、居家智能化設(shè)施等 居 室：空間視野充沛，保持雙陽臺設(shè)計、空中花園配置等多變戶型 物管： 保安：紅外線保安系統(tǒng)、 24小時保安巡邏 保潔：社區(qū)保潔 其他：商務(wù)服務(wù)，如叫早提醒、鐘點工服務(wù)等 充分利用地勢高低做好建筑排列及景觀 項目定位 ——項目規(guī)劃建議 高層 小高層 小高層 中庭園林 藝術(shù)主題 親子主題 運動主題 養(yǎng)生主題 底層架空前期為售房部，后期為會所，其余部分為小區(qū)配套商業(yè) 門前廣場 規(guī)劃示意，以項目實際用地紅線為準(zhǔn) 規(guī)劃釋由： 多層住宅選取景觀面較好的環(huán)中庭園林區(qū)域，其余部分以景觀視野最大化為理念布置 部分多層 項目定位 ——項目規(guī)劃建議 部分規(guī)劃建議 采用圍合式組團(tuán)，以小高層為主，輔以高層及部分多層，多層在小高層環(huán)抱內(nèi)，即可享受景觀，又可與外界隔離，體現(xiàn)健康生活的精髓。 盡量以原生坡地為主導(dǎo)，以開闊視野面為朝向宗旨。 以中庭園林為核心，衍生四大主題園林，動靜分明。 社區(qū)內(nèi)實行人車分流交通體系，人車流線遵循”車走環(huán)道，人走直線“的原則，避免人車干擾。 考慮地塊自身條件，建議本案在小區(qū)入口、區(qū)內(nèi)景觀接口處及中庭設(shè)置跌水景，提升小區(qū)園林景觀的靈動性。 建筑布局 建筑朝向 園林布局 交通規(guī)劃 水景設(shè)置 項目定位 ——目標(biāo)客戶群定位 本案的初步主力客戶： ?本地居民，側(cè)重本地幾關(guān)單位職員及本地拆遷戶；鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者；返鄉(xiāng)置業(yè)。 ?主城置業(yè)大軍的滲進(jìn)，投資客、剛性需求客戶。 核心客戶 重要客戶 游離客戶 投資客戶及其他主城區(qū)客戶 返鄉(xiāng)置業(yè)群體；包括父母置業(yè)等 當(dāng)?shù)鼐用?、拆遷戶和看好景觀和品質(zhì)客戶 客戶特征： 剛性需求 ——尋求自住和本地拆遷量的加大導(dǎo)致急需住房。 生活品味 ——鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)者追求生活品質(zhì)，他們既不愿花更多的積蓄買更高品質(zhì)住房而又不失生活的小資情調(diào)。 投資前景 ——看好區(qū)域未來發(fā)展前景。 項目定位 ——目標(biāo)客戶群定位 他們的特征及關(guān)注點： 客戶類型 核心客群 重要客群 游離客群 客群比例 40% 25% 20% 15% 區(qū)域來源 本地居民，本地拆遷戶 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城者 返鄉(xiāng)置業(yè) 主城區(qū)和其他區(qū)縣為主 購房目的 改善居住條件 升級換代、部分解決居住、進(jìn)城 返鄉(xiāng)為父母、子女置業(yè) 投資或臨時居住 集中年齡段 25——40歲為主 25——45歲為主 30——55歲為主 28——45歲為主 職業(yè)類型 城鎮(zhèn)居民、個體戶、公務(wù)員、職員 企事業(yè)單位、個體工商戶 中小企業(yè)老板、個體戶、外地工作者 上班族和自由職業(yè)人 置業(yè)次數(shù) 1——2次為主 首次為主 首次為主 首次或 2次以上 配套要求 景觀、園林、社區(qū)配套 生活配套、園林 景觀、園林、社區(qū)配套 園林景觀 核心關(guān)注 社區(qū)居住品質(zhì) 居住環(huán)境 社區(qū)整體環(huán)境 升值潛力 項目定位 ——建筑風(fēng)格建議 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格的建筑大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過多的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比較適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡潔，體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息，目前市場多個項目都以現(xiàn)代風(fēng)格出現(xiàn)，也較為普遍，也易于市場接受。 定位釋由： ?兩路房地產(chǎn)市場多個項目均采用外派風(fēng)格的住宅產(chǎn)品，若盲目追捧，將會被眾多競爭大盤所淹沒； ?