物業(yè)公司內(nèi)部培訓(xùn)之物業(yè)管理法律基本知識(編輯修改稿)
2025-03-08 01:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 有權(quán)人分別擁有建筑物中的某一部分，一棟建筑物就由傳統(tǒng)的國家或集體的單一所有變成為國家、集體、個人的多個所有人分別區(qū)分擁有。 ? 所有人對整棟建筑物的特定專有部分享有所有權(quán)。由此就產(chǎn)生了一種突破傳統(tǒng)房屋所有權(quán)概念的新型不動產(chǎn)物權(quán) —— 建筑物區(qū)分所有權(quán)。 三、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的構(gòu)成 ? （ 一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)是為明確多元化產(chǎn)權(quán)建筑物權(quán)利人之間的法律關(guān)系，滿足公共物業(yè)的維護、使用、管理需要而人為設(shè)定的一項管理制度。 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念可以界定為：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物共用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱。 （二）構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的條件 一棟建筑物被確認為區(qū)分所有建筑物，應(yīng)該具備以下條件： ? 產(chǎn)權(quán)上的多元性。 ? 使用上的獨立性。 ? 空間及設(shè)施的共有性。 產(chǎn)權(quán)上的多元性、使用上的獨立性，以及空間及設(shè)施的共有性， 共同成為建筑物區(qū)分所有權(quán)成立的必要充分條件。建筑物區(qū)分所有的各部分為獨立的權(quán)利客體，各所有人對其所有的部分享有所有權(quán)，但不能對全部建筑物行使權(quán)利，全部建筑物的權(quán)利行使必須通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會這種管理團體組織共同行使。 ? （三）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征 ? 復(fù)合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)以及成員權(quán)三者復(fù)合而構(gòu)成的特別所有權(quán)。 ? 專有部分所有權(quán)的主導(dǎo)性。這具體體現(xiàn)為： A、區(qū)分所有權(quán)人取得專有部分所有權(quán)就自然取得了共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。反之，區(qū)分所有權(quán)人喪失專有部分所有權(quán)也就自然喪失了共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。 B、專有部分所有權(quán)的大小，決定區(qū)分所有權(quán)人的共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的大小。 C、在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，通常一般只需要登記專有部分所有權(quán)。 構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)這三者的一體性。 ? 權(quán)利主體身份的多重性。專有部分所有權(quán)人、共有權(quán)所有權(quán)人；成員權(quán)人。 第四節(jié)物業(yè)管理中的法律責任 一、物業(yè)管理法律責任 ? 民事責任 ? 行政責任 ? 刑事責任 民事責任 ? 民事責任是由侵權(quán)行為和違約行為引起的，由民事法律規(guī)范規(guī)定。它可以分為侵權(quán)責任和違約責任。 ? 它的特點是：主要是一種財產(chǎn)責任，是一方當事人對另一方當事人的責任，它主要是為了補償受害人的損失，通?？梢杂僧斒氯藚f(xié)商確定。 ? 民事責任的承擔方式有：停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn)、恢復(fù)原狀、修理、重作、更換、賠償損失、支付違約金、消除影響、恢復(fù)名譽、賠禮道歉。 ? 民事責任可因不可抗力、正當防衛(wèi)、緊急避險、受害人過錯、受害人同意而免除。 行政責任 ? 行政責任是由行政違法行為引起的責任。在我國行政責任大體可以分為以下三類： ? 一般公民、單位違反行政法律規(guī)范而應(yīng)承擔的法律責任； ? 行政機關(guān)違法失職行為應(yīng)承擔的法律責任； ? 國家賠償責任。 承擔行政責任的形式有：行政處罰、行政處分、國家賠償。 刑事責任 ? 刑事責任是由犯罪行為而引起的，由刑事法律規(guī)范規(guī)定的。它是最為嚴重的法律責任，必須由國家刑事法律規(guī)定，由司法機關(guān)判處。 ? 它的承擔方式分為三類： ? 刑罰，包括死刑、有期徒刑、無期徒刑、拘役、管制、罰金、沒收財產(chǎn)、剝奪政治權(quán)利、驅(qū)逐出境； ? 非刑罰方法，包括賠償經(jīng)濟損失或賠償損失、接受訓(xùn)誡、具結(jié)悔過、賠禮道歉。 ? 刑事責任可因不可抗力、正當防衛(wèi)、緊急避險、職務(wù)行為而免除。 二、 民事責任的歸責原則 ? 過錯責任原則 ? 無過錯責任原則 ? 公平責任原則 三、物業(yè)管理的侵權(quán)責任 ? 物業(yè)管理侵權(quán)責任是指在物業(yè)管理活動中，行為人由于過錯侵害國家、集體的財產(chǎn)權(quán)以及自然人的財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)時依法應(yīng)承擔的法律責任，以及法律規(guī)定應(yīng)對受害人承擔民事責任的其他致害行為應(yīng)承擔的法律責任。 物業(yè)管理活動中通常主要的侵權(quán)行為 ? 物業(yè)建筑質(zhì)量不合格而產(chǎn)生的侵權(quán)行為。 ? 物業(yè)維修施工造成他人損害的侵權(quán)行為。 ? 物業(yè)以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的侵權(quán)行為。 ? 因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)行為。 ? 物業(yè)管理公司員工違法履行職務(wù)造成的侵權(quán)行為。 侵權(quán)行為舉例 住宅區(qū)的圍墻發(fā)生倒塌而傷害他人時，物業(yè)管理公司就應(yīng)當對此依法承擔賠償損失的民事責任。 ? 物業(yè)管理公司只有在以下三種情況下可以免責： ? 一是如果該圍墻的倒塌是質(zhì)量問題，就應(yīng)該由承擔圍墻施工和建設(shè)的單位依法承擔賠償損失的民事責任； ? 二是如果是第三人在圍墻邊挖溝，致使墻體傾斜倒塌，賠償責任就應(yīng)由挖溝的第三人依法承擔； ? 三是受害人自身的行為故意或過失使圍墻倒塌造成損害，則由受害人自己依法承擔責任。 四、物業(yè)管理合同的違約責任 ? （一）違約責任的概念和特征 ? 《 中華人民共和國民法通則
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