某地產(chǎn)項目如何實現(xiàn)快銷高溢價操盤思路(編輯修改稿)
2025-03-07 23:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 超過 200份，且必須通過銀監(jiān)會審批； 四、銀監(jiān)會出臺的 《 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿） 》 提出對部分管理規(guī)范、經(jīng)營水平高的信托投資公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)給予放松 200份限制的政策優(yōu)惠。 信托的適用條件 2 信托 基金整售模式 操作方式 :(此方式值得推廣因為貴州扎會和民間放貸熱情非常高漲 ) 同樣采取統(tǒng)一經(jīng)營管理，以出售方式銷售商鋪， 屬于商業(yè) 地產(chǎn) “類信托 ”產(chǎn)品。即把 1\2層的賣場分割成每 10平方米為一個單位進行銷售，單位 8萬元，并且在 13年合同到期后必須由開發(fā)商回購。對于這一創(chuàng)新的銷售手段，現(xiàn)在的工作重點是改變投資者傳統(tǒng)的投資觀念，擴大該類產(chǎn)品的認知程度。并銀行進行合作，加入銀行的理財計劃，通過金融機構(gòu)的介入為類信托產(chǎn)品增信。 地產(chǎn) “類信托 ”產(chǎn)品與帶租約銷售兩者各有優(yōu)勢。帶租約銷售的模式要求項目定位準確，后 期 的經(jīng)營 管理公司 過硬。 如何賣高溢價 ? 3 店中店銷售模式 ,產(chǎn)權(quán)長 短期返租銷售 店中店銷售模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗Ｐ停? 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營者 消費者 獲取現(xiàn)金 獲取物業(yè) 承租物業(yè) 獲取投資收益 獲取經(jīng)營收益 購買產(chǎn)品 操作方式 —— 發(fā)展商將商業(yè)劃分為可經(jīng)營的小鋪位，然后按鋪位出售給投資者或使用者，同時購買人必須同時簽署物業(yè)使用協(xié)議，承諾服從商業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營和管理約束。 同時房開給與培育市場返租時間年限 +(扣點模式 ). 緩解了全部銷售與持續(xù)經(jīng)營的矛盾 (舍棄部分物業(yè)作為房開永久投資性資產(chǎn) ,同時部分劃定出來室內(nèi)商鋪采取長短期返租形式銷售 )，但無法解決高價銷售與提前消化之間的矛盾 如何賣高溢價 ? 返租模式分析 1 包租 5年，按每年 7%， 8%， 9%， 10%， 10%返租 第一次返 1年計 7%， 往后一年一返 考慮到銷售時本項目的最終收益保證在 15000元 /㎡ （ 13F計 20230元 /㎡， 45F計 6000元 /㎡） ， 要先返還 1年計 7％的回報率計算， 我們的市場銷售均價應(yīng)該為： 15000元 /㎡247。（ 17％） ≈16129元 /㎡ 6000元 /㎡247。（ 17％） ≈6452元 /㎡ 20230元 /㎡247。（ 17％） ≈2705元 /㎡ 每年每平方返還租金為 16129元 /㎡ *8%=1290元 /㎡， 16129元 /㎡ *9%=1452元 /㎡， 16129元 /㎡ *10%=1613元 /㎡， 16129元 /㎡ *10%=1613元 /㎡ 每年出租可收租金平均為 50元 /㎡ *12=600元 /㎡ （ 13F計 70元 /㎡ *12=840元 /㎡， 45F計 20元 /㎡ *12=240元 /㎡） ， 按租 五 年計算： 五 年后實際收益為 150001290145216131613+600*5=12032元 /㎡ 13F 20230193521252125+840*5=16243元 /㎡ 45F 6000516581645645+240*5=5413元 /㎡ 如何賣高溢價 ? 返租模式分析 2 包租 5年，按每年 7%， 8%， 9%， 10%， 10%返租 第一次返 2年計 15%， 往后一年一返 考慮到銷售時本項目的最終收益保證在 15000元 /㎡ （ 13F計 20230元 /㎡， 45F計 6000元 /㎡） ， 要先返還 2年計 15％的回報率計算， 我們的市場銷售均價應(yīng)該為： 15000元 /㎡247。（ 115％） ≈17647元 /㎡ 6000元 /㎡247。（ 115％） ≈7059元 /㎡ 20230元 /㎡247。（ 115％） ≈23529元 /㎡ 每年每平方返還租金為 17647元 /㎡ *9%=1588元 /㎡， 17647元 /㎡ *10%=1765元 /㎡， 17647元 /㎡ *10%=1765元 /㎡ 每年出租可收租金平均為 50元 /㎡ *12=600元 /㎡ （ 13F計 70元 /㎡ *12=840元 /㎡， 45F計 20元 /㎡ *12=240元 /㎡） ， 按租 五 年計算： 五 年后實際收益為 15000158817651765+600*5=12882元 /㎡ 13F 20230211823532353+840*5=17376元 /㎡ 45F 6000635706706+240*5=5153元 /㎡ 如何賣高溢價 ? 返租模式分析 3 包租 5年，按每年 7%， 8%， 9%， 10%， 10%返租 第一次返 3年計 24%， 往后一年一返 考慮到銷售時本項目的最終收益保證在 15000元 /㎡ （ 13F計 20230元 /㎡， 45F計 6000元 /㎡） ， 要先返還 3年計 24％的回報率計算， 我們的市場銷售均價應(yīng)該為： 15000元 /㎡247。（ 124％） ≈19737元 /㎡ 6000元 /㎡247。（ 124％） ≈7895元 /㎡ 20230元 /㎡247。（ 124％） ≈26316元 /㎡ 每年每平方返還租金為 19
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