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正文內(nèi)容

某地產(chǎn)項目價格報告(編輯修改稿)

2025-03-16 09:49 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 要條件。 通過定價的戰(zhàn)略性運用 實現(xiàn)價值并創(chuàng)造價值 認籌積累誠意客戶 公開選房 /開盤 分批推售制造稀缺 傳統(tǒng)的營銷手段 新政策下的營銷手段 案例啟示: :產(chǎn)品細分,分類比準,動態(tài)合成均價 具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品,形成項目標桿價值。客戶需求量高、可實現(xiàn)高市場價值。 成熟市場中的領(lǐng)導者,具有廣泛的客戶關(guān)注,它是項目資金的主要來源??蛻粜枨罅枯^高、可實現(xiàn)較高價值。 需要不斷投入以增強其競爭能力,可通過持續(xù)投資,發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位;目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實現(xiàn)較高市場價值。 產(chǎn)品優(yōu)勢較弱,市場承接度低,客戶需求量較低、市場可實現(xiàn)價值較低。 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 嬰兒產(chǎn)品 瘦狗產(chǎn)品 。 高 市場 增長率 高 明星 現(xiàn)金牛 嬰兒 瘦狗 相對市場份額 波士頓矩陣 綜合對市場供應、項目自身產(chǎn)品差異化及目標客戶需求的分析,本項目的產(chǎn)品細分可借用波士頓矩陣表現(xiàn): 產(chǎn)品是基礎 包裝,旗幟! 利潤主力 培育、轉(zhuǎn)化 盡早出貨 *詳見附件:產(chǎn)品分類表 :控制風險、價值前置,一步到位的低開高走 價格是靈魂 30%明星+ 45%現(xiàn)金牛+ 100%瘦狗 第一批推出單位 第二批推出單位 第三批推出單位 25%明星+ 35%現(xiàn)金牛+ 80%嬰兒 45%明星+ 20%現(xiàn)金牛+ 20%嬰兒 如何確保房號按計劃銷售? 預估未來價值,利用價格杠桿引導銷售。 ——良莠搭配,啟動市場,保證客戶不同的產(chǎn)品需求。 ——實現(xiàn)嬰兒轉(zhuǎn)化,以現(xiàn)金牛主力實現(xiàn)項目均價。 ——利用明星產(chǎn)品博取剩余價值。 40% 159套 40% 176套 20% 112套 : ( 1)價值實現(xiàn): 加強展示,實現(xiàn)問題產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化 ,有效引導客戶; ( 2)策略執(zhí)行: 策劃與銷售充分溝通,確保策略的有效執(zhí)行; ( 3)價格控制: 關(guān)注市場,關(guān)注客戶,及時調(diào)整價格。 * 價格是一種面向消費者的語言。 價格報告思路 3 核心均價的推導 1 項目背景分析 2 定價策略及方法 4 價目表形成及驗證 5 銷售安排及銷售預估 核心均價推導方法 高層核心均價推導 多層核心均價推導 整體均價合成 000 高層產(chǎn)品與多層產(chǎn)品的物業(yè)類型差異較大,因此兩類產(chǎn)品分開比準,分類定價; ?“ 市場比較法 ” 推導高層均價 通過現(xiàn)場客戶摸底,目前積累的上門客戶關(guān)注的 項目主要有 東方尊峪、淘金山、鴻翔花園二期、 御景東方 等,由于東方尊峪與御景東方尚未公開發(fā) 售,淘金山與鴻翔花園二期(非公寓類)的銷售率 已過 80%,因此本項目高層產(chǎn)品選定淘金山、鴻翔 花園二期通過“市場比較法”進行靜態(tài)比準,然后 根據(jù)市場自然溢價率進行時間修正。 ?“ 三級市場同類產(chǎn)品比值法 ” 推導多層均價 結(jié)合三級市場上多層與高層產(chǎn)品成交價格的比值推導本項目多層產(chǎn)品的價格。 71%20%4% 3% 2% 0%東方尊峪淘金山鴻翔花園二期御景東方半山蘭溪谷半島城邦客戶置業(yè)關(guān)注樓盤 :市場比較法 本項目的靜態(tài)市場比準均價 本項目的靜態(tài)市場比準均價 —— 在不考慮市場動態(tài)增長率溢價的情況下,得出本項目的 05年 11月靜態(tài)市場比準均價 為: 9948元 /m2 *競爭樓盤打分表詳見附件 “參考樓盤” 基于客戶關(guān)注度及項目可比性確定。 “權(quán)重” 為客戶關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合計算所得。 :典型樓盤比較法 市場自然增長溢價率 2023年,特區(qū)內(nèi)住宅價格平均為 /平方米,同比上年上漲 %; 特區(qū)外住宅價格平均為 /平方米,同比上年上漲 % 。 ——數(shù)據(jù)來源:深圳市房地產(chǎn)研究中心 基于 05年深圳特區(qū)內(nèi)同比上漲%,結(jié)合 06年 1季度市場增長的比例,在政策不發(fā)生重大變化的前提下,預計 06年的市場增長率將在 2025%左右,因此,本項目 06年年中入市時,市場自然增長率為 % 左右。 P:動態(tài)市場比準價 Pn:靜態(tài)比準均價 r:市場自然增長溢價率 P = Pn (1+r) :典型樓盤比較法 根據(jù)參考項目的市場靜態(tài)比準及結(jié)合市場自然增長溢價率的計算, 得出本項目的市場比準均價為 10982元 /m2, 手動修正為: 11000元 /m2 P=9948 (1+%) *動態(tài)比準均價 11000元 /m2為本項目 06年入市時高層價格 :三級市場同類產(chǎn)品比值法 采用三級市場成交數(shù)據(jù)進行分析,數(shù)據(jù)來源于近期全市豪宅及熱點三級市場 成交 案例: ? 樣本包括 華僑城 、 香蜜湖 等市內(nèi)豪宅片區(qū); 南硅谷 、 后海 等近期熱點片區(qū); ? 利用多產(chǎn)品形式項目的三級市場成交數(shù)據(jù)推導 高層 與 多層(小高層) 的價格比,如熙園、中旅國際公館、海怡東方等。 ( 2) :三級市場同類產(chǎn)品比值法 191 南北通 9F 350萬 毛坯 16325184 南北通 3F 316萬 毛坯 15174高層 199 西南 14F 280萬 6 0 萬豪裝 12055 12023158 西南 11F 250萬 2 0 萬普裝 1556094 東西通 9F 138萬 1 0 萬普裝 14620熙園多層 16000中旅一期 多層 15000成交均價物業(yè)名稱 性質(zhì) 面積 朝向 樓層 成交價(元) 裝修情況 去除裝修后單價香蜜湖片區(qū)三級市場表現(xiàn)為: 多層成交均價約為 1500016000; 高層成交均價約為 1202313000; ——數(shù)據(jù)來源:世聯(lián)行三級地鋪 高層 : 多層 (小高層 ) = 1: ( 2) :三級市場同類產(chǎn)品比值法 高層 : 多層 (小高層 ) = 1: 74 北 12F 74萬 毛坯 1000082 南 4F 9 0 . 2 萬 毛坯 11000118 11F 145萬 1 0 萬裝修 10593165 9F 200萬 毛坯 12120145 南北通 5F 200萬 毛坯 14500122 7F 140萬 毛坯 13475樓層 成交價(元) 裝修情況1 1 0 0 0 ~ 1 2 0 0 01 3 0 0 0 1 4 0 0 0成交均價海怡東方高層去除裝修后單價物業(yè)名稱 性質(zhì)多層面積 朝向海怡東方的三級市場表現(xiàn)為: 多層成交均價約為: 1300014000; 高層成交均價約為 : 1000012023; ——數(shù)據(jù)來源:世聯(lián)行三級地鋪 ( 2) :三級市場同類產(chǎn)品比值法 已推導出本項目高層的市場動態(tài)比準均價,根據(jù)同類產(chǎn)品比值法, 得出本項目多層的均價區(qū)間為: 13727元 /m2 香蜜湖片區(qū)三級市場表現(xiàn)為: 多層成交均價約為 1400015000; 高層成交均價約為 1202313000; 高層 : 多層 = 1: 高層 : 多層 = 1: 海怡東方的三級市場表現(xiàn)為: 多層成交均價約為: 1300014000; 高層成交均價約為 : 1100012023; 綜合三級市場的多層與高層的產(chǎn)品比值,得出目前關(guān)內(nèi)市場多層與高層產(chǎn)品的比值是
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