eod總部港操盤思路(編輯修改稿)
2025-02-12 12:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 天保濱?？崭蹏H企業(yè)總部 該項目坐落于空港物流加工區(qū)總部服務(wù)外包基地，分為 A、 B區(qū)。首期 A區(qū)占地 ，建面 ，其中地上 31萬，地下 13萬。共 31棟獨體建筑， 9層建筑形式，單體建筑面積在 1萬平米左右企業(yè)獨棟。 B區(qū)占地 ，建面 41萬平米，其中地上 ，地下 。共 14棟獨體建筑， 9層建筑形式 ? 企業(yè)總部公園預(yù)計 47套，其中獨棟 11套，圍合式雙拼 28套，雙拼 8套，面積為 6601580平米?；緸槿龑影腚娞蒉k公別墅并配有海派水系園林。園區(qū)綠化率 45%以上。園區(qū)設(shè)計為基于 IP技術(shù)上的智能化系統(tǒng)，全光纖覆蓋。 ? B地塊總部區(qū)，擁有完善的配套，包括：快捷酒店、酒店式公寓、銀行、郵局、便利店、大型餐飲、大型會議中心及咖啡廳。 ? 華鼎智地項目總占地面積為 ㎡ ，建設(shè)規(guī)模為地上 164000㎡ ，地下為18850㎡ ，容積率 ，綠化率 %。園區(qū)東至海泰南北大街（濱渠北路），與城建學(xué)院西門隔河相望 。 園區(qū)整個地塊呈南北向的矩形，高層辦公樓布置于園區(qū)西、北側(cè)，別墅辦公樓布置于園區(qū)東側(cè)，形成了北高南低、西高東低的建筑形態(tài)。貫穿園區(qū)的一條“龍”形主干道將區(qū)內(nèi)的高密度辦公區(qū)與低密度的花園別墅辦公區(qū)完全分開 ? 項目“生態(tài)企業(yè)群”的項目定位。 70600平米生態(tài)寫字樓自由組合， 10002022平米獨棟辦公資源獨享。 ? 做亞洲第一高樓 117大廈的鄰居 小結(jié) 綜上所述，目前總部經(jīng)濟項目主要成東西兩端分布，明年呈現(xiàn)放量開盤的形勢，競爭日趨激烈。項目規(guī)模普遍較大，配套服務(wù)齊全、產(chǎn)品面積區(qū)間向 600——1200平米， 10000平米兩端發(fā)展。 對于企業(yè)總部有需求的客戶群體具有的特質(zhì)： 具有一定的企業(yè)規(guī)模 對于現(xiàn)金流需求丌是十分旺盛 需要獨立舒適的辦公環(huán)境 十分注重企業(yè)形象 需要稅收等政策的支持 空港大型企業(yè)的配套公司 厭煩市區(qū)擁擠的環(huán)境，需要良好的外部交通 自身產(chǎn)品分析 —— 建筑 優(yōu)勢： ?具有良好的獨立性與私密性，很好的體現(xiàn)了企業(yè)形象 ?外立面窗戶面積較大，使辦公區(qū)域采光效果良好 自身產(chǎn)品分析 —— 結(jié)構(gòu) 優(yōu)勢： ?產(chǎn)品大開間設(shè)計，結(jié)構(gòu)柱距在 6米以上 ?整體方正，便于做隔斷及開放式辦公所用 自身產(chǎn)品分析 —— 建筑 劣勢： ?外延效果較為沉重，缺乏靈活的退臺設(shè)計 ?外立面 logo墻設(shè)計面積較小 自身產(chǎn)品分析 —— 結(jié)構(gòu) 劣勢： 1戶型圖 ?產(chǎn)品樣式較為單一，基本上都成方形設(shè)計 ?三層機構(gòu)基本相同，缺少露臺等贈送面積，整體靈活性不夠 D區(qū)產(chǎn)品均為雙拼和聯(lián)排產(chǎn)品，缺少大面積的獨棟產(chǎn)品，產(chǎn)品形式不夠齊全，根據(jù)這點我們可以建議需求大面積客戶購買兩套或者多套雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品打通聯(lián)合使用，或適合兩家同類型企業(yè)一起夠買 自身產(chǎn)品分析 低容積率建筑集群，具有良好的私密性，實現(xiàn)公園內(nèi)辦公，使生態(tài)性得到很好的體現(xiàn)，與市區(qū)寫字樓相比具有較明顯優(yōu)勢 自身產(chǎn)品分析 本項目 市內(nèi)寫字樓項目（ 500平米以上） 價格 適中 較高 位置 近郊 核心區(qū)域 交通 道路便利，距機場 5公里，距市中心約 10公里 交通情況差，出行不便，距離機場較遠 價格 1萬元 1萬之 3萬元 土地性質(zhì) 工業(yè)用地 商業(yè)用地 配套服務(wù) 較少 十分齊全 停車位 充足 緊缺 生態(tài)綠化 高綠化率 基本沒有 容積率 8以上 市中心項目與本項目對比較 與市內(nèi)寫字樓項目相比，存在明顯差距，便利性不如市區(qū)，但辦公環(huán)境具有優(yōu)勢明顯 本項目產(chǎn)品與市區(qū)寫字樓產(chǎn)品優(yōu)勢，劣勢差異明顯，客戶群體存在明顯不同，發(fā)揮好項目強有力的優(yōu)勢點，通過對配套設(shè)施等的完善來減弱項目劣勢點，使項目的性價比達到最高點 ? 產(chǎn)品的示范：優(yōu)美的環(huán)境，產(chǎn)品獨立性及昭示性，是最好的環(huán)境示范區(qū) ? 人氣的聚集：隨著企業(yè)入駐，形成良好的商務(wù)氛圍 ? 運作的方向：產(chǎn)權(quán)問題的解決，優(yōu)惠政策的利用，渠道的深度挖掘 ? 談判的經(jīng)驗：想企業(yè)家之所想，有效控制談判節(jié)奏 ? 客戶的積累：部分客戶對 B區(qū)產(chǎn)品的追捧 收獲 不足 ? 購買體驗：已購客戶維系方式單調(diào) ? 市場影響：形象丌足，龍頭
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