【文章內(nèi)容簡介】 取建設(shè)開工證后的工作 第八節(jié) 工程項目前期其他工作 1可行性研究報告批準(zhǔn)后的工作 ★取得建設(shè)用地，開設(shè)辦理征地、拆遷安置等 手續(xù)。具體與市規(guī)劃局、房地局聯(lián)系。 ★報審設(shè)計方案，經(jīng)批準(zhǔn)后委托具有相關(guān)設(shè)計資格的 的設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計，并編制設(shè)計文件。 ★報審市政基礎(chǔ)設(shè)施配套方案，征求人防、消防、環(huán) 保、交通園林、文物、安全、勞動、衛(wèi)生、保密、教 育等主管部門的審查意見，取得有關(guān)協(xié)議。 第八節(jié) 工程項目前期其他工作 2 審定規(guī)劃設(shè)計方案 項目方案設(shè)計完畢、可行性研究報告批準(zhǔn)后，建設(shè)單位向規(guī)劃部門 申報設(shè)計方案，經(jīng)規(guī)部門審定后，核發(fā)審定設(shè)計方案通知書。重點地 區(qū)、重要項目的設(shè)計方案，需由市規(guī)劃局先審圖，提出意見，由市規(guī)劃 局將材料報送專業(yè)辦事機(jī)構(gòu)審查后，由市規(guī)劃局核發(fā)審定設(shè)計方案通知 書。審定設(shè)計方案通知書是編制項目初步設(shè)計的依據(jù)。 3 提出用地申請 建設(shè)單位持選址規(guī)劃意見通知書向房屋土地管理部門提出征地申 請，填寫建設(shè)項目征地呈報表，領(lǐng)取征地補償安置協(xié)議，并提交規(guī)定的 有關(guān)文件。 第八節(jié) 工程項目前期其他工作 4 建設(shè)用地的征用、劃撥和出讓 按照我國憲法和土地法規(guī)定，我國土地所有權(quán)分為國家全民所有 和農(nóng)村集體所有兩種，城鎮(zhèn)土地屬于國家全民所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)土 地除法律規(guī)定屬于國家全民所有以外屬于農(nóng)村集體所有。一個建設(shè)項目 取得土地使用權(quán)有二種方式：一是通過土地使用權(quán)劃撥；二是通過土地 使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓。建設(shè)用地涉及農(nóng)村集體土地的征用和補償，城市建 設(shè)用地的房屋拆遷、安置補償，地價評估，土地使用權(quán)的劃撥、出讓、 轉(zhuǎn)讓等，按有關(guān)規(guī)定和程序辦理。 第八節(jié) 工程項目前期其他工作 5 申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地許可證是許可用地的法律憑證。建設(shè)單位取得選址規(guī)劃 意見書后，需要征用農(nóng)村集體土地的，持該通知書到市房地局辦理征用 土地有關(guān)事宜，待市政府批準(zhǔn)后，到市規(guī)劃局申報建設(shè)用地規(guī)劃許可 證；使用國有土地的，持該通知書到市房地局，由該局征詢用地范圍內(nèi) 有關(guān)單位和居民的拆遷安置意見，并填寫對拆遷安置方案的審查意見， 待項目設(shè)計方案審定后，建設(shè)單位申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 第八節(jié) 工程項目前期其他工作 6 申報初步設(shè)計 初步設(shè)計是依據(jù)已批準(zhǔn)的可行性研究報告和城市規(guī)劃部門審定的 設(shè)計方案而編制的設(shè)計文件，初步設(shè)計是編制施工圖和安排年度投資計 劃的重要依據(jù)。 初步設(shè)計由建設(shè)單位委托具有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行。 7 轉(zhuǎn)入正式計劃 (項目轉(zhuǎn)正 ) 設(shè)計方案已得到批準(zhǔn)、施工圖紙已出齊或基本出齊，地價款已按規(guī) 定繳納完畢，征地拆遷工作已經(jīng)完成，建設(shè)資金已經(jīng)落實后，可申請轉(zhuǎn) 入正式計劃。 轉(zhuǎn)入正式計劃后，就從預(yù)備項目轉(zhuǎn)為正式建設(shè)項目，是建設(shè)項目從 籌建階段轉(zhuǎn)入施工階段的第一步。 第八節(jié) 工程項目前期其他工作 8 轉(zhuǎn)入正式計劃后建設(shè)單位的主要工作 ★持批準(zhǔn)轉(zhuǎn)入正式計劃的文件、設(shè)計文件以及審定設(shè)計方案通知書要求 征求其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議，到市規(guī)劃局辦 理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 ★辦理四源等接用手續(xù) ★申請建設(shè)開工證，建設(shè)開工證由市建委核發(fā)。 9 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 項目轉(zhuǎn)入正式計劃之后，申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃 許可證是許可建設(shè)各類工程的法律憑證。 第八節(jié) 工程項目前期其他工作 10建設(shè)開工證 項目轉(zhuǎn)入正式計劃之后，申請建設(shè)開工證。建設(shè)單位申請開工，須向市或區(qū)、縣建 委提出申請開工報告，填報建設(shè)開工審批表，經(jīng)市或區(qū)、縣建委查批準(zhǔn)，發(fā)給建設(shè)工程 開工證。 (以北京為例 ) ★ 領(lǐng)取北京市建設(shè)工程開工審批表 (市建委 )。 ★由市建委招標(biāo)辦簽署辦理招投標(biāo)意見。建設(shè)單位編制招標(biāo)控制價或標(biāo)底，經(jīng)招標(biāo)辦審核，并在招標(biāo)辦組織下決標(biāo)。 ★確定施工承包單位。 ★攜帶審查表及轉(zhuǎn)正批件到市質(zhì)量監(jiān)督總站辦理登記；到市統(tǒng)計局辦理統(tǒng)計登記手續(xù)。 ★到規(guī)定部門領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證 ★到審計部門辦理開工前審計 開始施工前，需到有關(guān)部門辦理工地防火、施工占地、渣土消納、伐樹等手續(xù)。 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 一. 招投標(biāo)概述 二. 招標(biāo)文件 三. 招標(biāo)控制價的編制 四. 工程量清單招投標(biāo)特點 五. 工程造價控制的重點。 六. 工程量清單招投標(biāo)階段工程造價控制的工作重點。 七. 對投標(biāo)報價進(jìn)行清標(biāo)。 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 一 . 招投標(biāo)概述 ： ? 程序規(guī)范在招標(biāo)投標(biāo)活動中，從招標(biāo)、投標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)到簽訂合同，每個環(huán)節(jié)都有 嚴(yán)格的程序、規(guī)則。這些程序和規(guī)則具有法律約束力，當(dāng)事人不能隨意改變。 ? 編制招標(biāo)、投標(biāo)文件，在招標(biāo)投標(biāo)活動中，招標(biāo)人必須編制招標(biāo)文件，投標(biāo)人據(jù)此編 制投標(biāo)文件參加投標(biāo)，招標(biāo)人組織評標(biāo)委員會對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較，從中選出 中標(biāo)人。因此是否編制招標(biāo)、投標(biāo)文件，是區(qū)別招標(biāo)于其他采購方式的最重要特征之 一。 ? 公開性招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是“公開、公平、公正”，將采購行為置于透明的環(huán)境 中，防止腐敗行為的發(fā)生。招標(biāo)投標(biāo)活動的各個環(huán)節(jié)均體現(xiàn)了這一原則。 ? 一次成交，也就是說投標(biāo)人只能一次報價，不能與招標(biāo)人討價還價，并以此報價作為 簽訂合同的基礎(chǔ) 。 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 2. 強(qiáng)制招標(biāo)范圍 ? 大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目 ? 全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目 ? 使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 4. 招標(biāo)方式 ? 公開招標(biāo)和邀請招標(biāo) ? 委托代理招標(biāo)和招標(biāo)人自行招標(biāo) 5. 招投標(biāo)程序流程 發(fā)布資格預(yù)審公告 或招標(biāo)公告 評標(biāo)、推薦中標(biāo)候選人 完成評標(biāo)報告（評標(biāo)結(jié)果 公示質(zhì)疑、投訴處理） 確定中標(biāo)人，發(fā)中標(biāo)通知書 （向監(jiān)督部門報告招投標(biāo)情況） 合同簽訂 組織資格評審、確定合格投 標(biāo)人名單，發(fā)出投標(biāo)邀請書 項目審批、招標(biāo)核準(zhǔn) 等招標(biāo)準(zhǔn)備（包括決 定招標(biāo)方式、選擇代 理機(jī)構(gòu)等） 編制資格審查文件、 招標(biāo)文件（包括 工程量清單、 施工合同、標(biāo)底） 發(fā)售資格預(yù)審文件 編制、遞交資格 預(yù)審文件 踏勘項目現(xiàn)場、投標(biāo)預(yù)備會，澄清、 答疑和補充、修改招標(biāo)文件 編制遞交投標(biāo)文件 開標(biāo) 發(fā)售招標(biāo)文件 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 二 . 招標(biāo)文件 招標(biāo)文件： 是指招標(biāo)人向投標(biāo)人發(fā)出的，旨在向其提供為編寫投標(biāo)文件所需 的資料，并向其通報招標(biāo)投標(biāo)將依據(jù)的規(guī)則和程序等項內(nèi)容的書面文件。 招標(biāo)文件的內(nèi)容： ? 投標(biāo)人須知 ? 合同條款（包括通用條款和專用條款） ? 技術(shù)規(guī)范 ? 工程量清單 ? 投標(biāo)文件格式（包括工程量清單計價格式、技術(shù)標(biāo)書格式、保函格式等） ? 施工圖紙 ? 評定標(biāo)辦法 ? 其他材料 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 三 .招標(biāo)控制價 (標(biāo)底 ) 招標(biāo)控制價： 是指招標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)項目的具體情況和招標(biāo)文件的要求編制 的，它是完成招標(biāo)項目所需的全部費用，是招標(biāo)人對建設(shè)工程的期望價格。 其價格是招標(biāo)人控制建設(shè)工程投資，確定工程合同價格的參考依據(jù)其價 格是衡量、評審?fù)稑?biāo)人投標(biāo)報價是否合理的尺度和重要依據(jù)之一。 ? 遵循以市場形成價格為主的原則 ? 體現(xiàn)客觀、公平、公正的原則 ? 必須客觀、完整地反映招標(biāo)文件的要求 2023清單規(guī)范 【 條文 】 招標(biāo)控制價 招標(biāo)人根據(jù)國家或省級、行業(yè)建設(shè)主管部門頒發(fā)的有關(guān)計價依據(jù)和辦法 , 按設(shè)計施工圖紙計算的 , 對招標(biāo)工程限定的最高工程造價。 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 四 .工程量清單招投標(biāo)特點 ? 招標(biāo)文件內(nèi)容包括工程量清單 ? 招標(biāo)控制價和投標(biāo)報價都以實物法編制 ? 招標(biāo)控制價在評標(biāo)中只起參考作用 ? 評標(biāo)方法采用綜合評分法或經(jīng)評審的最低價中標(biāo)法 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 五 .工程造價控制的重點 “ 甲供材 ” 及“ 甲控材 ”一覽表，并通過市場調(diào)查詢 價指定價格范圍，明確甲供材取費的規(guī)定。 ，將工程造價控制在合理范圍內(nèi)。 3. 工程價款的確定形式與計價方式。 (1) 工程款的確定形式主要有： 固定合同價、可調(diào)合同價、成本加酬金合同價三種 ； (2) 工程造價計價方式主要有： 工料單價法 定額計價法；綜合單價法 工程量清單計價法 ； 應(yīng)在合同價基礎(chǔ)上對設(shè)計變更、工程洽商以及工程索賠等合同約定 可以調(diào)整的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整 . 應(yīng)計算或核定竣工圖或施工圖以內(nèi)的各個分部分項工程量、依據(jù)合 同約定的方式確定分部分項工程項目價格，并對設(shè)計變更、工程洽商、 施工措施以及工程索賠等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。 采用固定單價合同的 ，當(dāng)實際工程量與按圖示內(nèi)容計算的工程量相 比超過合同約定的幅度時，發(fā)承包雙方有權(quán)對綜合單價按成本加微利的 原則進(jìn)行調(diào)整。 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 6. 采用成本加酬金合同 應(yīng)依據(jù)合同約定的方法計算各個分部分項工程以及設(shè)計變更、工程洽商、施工措施等內(nèi)容的工程成本，并計算酬金及有關(guān)稅費。 采取預(yù)算加簽證形式的 ，材料設(shè)備價格應(yīng)實行批價制度。 應(yīng)以圖紙所示全部內(nèi)容計算的工程量加定額材料損耗為準(zhǔn)，合理限額領(lǐng)料。 ，應(yīng)按合同報價的原則組價。 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 北京市關(guān)于執(zhí)行 《 建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范 》 （ GB505002023）若干 意見的通知 京造定 〔 2023〕 7號 二、漏項及新增項目綜合單價確定的原則 漏項是指在合同承包范圍內(nèi)的工作內(nèi)容，且計價規(guī)范中有單獨列項的要 求，或按計價規(guī)范要求應(yīng)當(dāng)單獨列項，但工程量清單中沒有單獨列項的項目。 對于漏項及新增項目等需要重新確定的綜合單價（合同中沒有適用或類似 的綜合單價），發(fā)、承包雙方必須在合同中對以下內(nèi)容進(jìn)行約定：消耗量確定 的依據(jù)；人工、材料、機(jī)械單價的確定原則；綜合單價中管理費、利潤、風(fēng)險 費的取費標(biāo)準(zhǔn)等作出明確約定。若合同中未作約定時，漏項或新增項目綜合單 價按以下原則確定： 1. 消耗量：可依據(jù)現(xiàn)行定額相關(guān)項目及有關(guān)規(guī)定的消耗量確定 。 2. 人工、材料、機(jī)械價格：按發(fā)、承包雙方確認(rèn)的市場價格或參照施工期《 北京工程造價信息 》 中的價格確定 。 3. 綜合單價中各項取費標(biāo)準(zhǔn)：按相應(yīng)項目原投標(biāo)費率確定。 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 六 .工程量清單招投標(biāo)階段工程造價控制的工作重點 ? 注重工程量清單編制工作 ? 注重招標(biāo)控制價的編制審核 ? 重視詢標(biāo)工作，合理低價中標(biāo) ? 慎重確定合同類型 ? 簽訂合同注意事項 注重工程量清單編制 ? 編制依據(jù) 全面了解工程資料，了解業(yè)主意圖、技術(shù)規(guī)范、實地勘察現(xiàn)場情 況、施工條件等。 ? 項目劃分 要求項目之間界限清楚、項目作業(yè)內(nèi)容、工藝和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)清楚，項 目劃分要盡量細(xì)，避免不平衡報價。 ? 清單說明言簡意賅 包括工作內(nèi)容的補充說明、施工工藝特殊要求說明、主要材料規(guī)格 型號及質(zhì)量要求說明、現(xiàn)場施工條件、自然條件說明等。 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 重視招標(biāo)控制價的編制審核 雖然招標(biāo)控制價（標(biāo)底）在評標(biāo)時只起參考作用，但并不是可有 可無的。招標(biāo)控制價仍然是進(jìn)行評價投標(biāo)人所投單價和總價合理性的 重要參考依據(jù)，是對生產(chǎn)建筑產(chǎn)品所消耗的社會必要勞動的估值，是 核算成本價的參考依據(jù)，是合同管理中確定合同變更、價格調(diào)整、索 賠和額外工程的費率和價格的參考依據(jù)。因此正確計算對控制工程造 價有重要的意義。 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 重視詢標(biāo)工作，合理低價中標(biāo) 在開標(biāo)后，定標(biāo)之前在建設(shè)工程招投標(biāo)管理部門的監(jiān)督下，對投標(biāo) 人進(jìn)行詢標(biāo)。通過詢標(biāo)，排除可能存在的非實質(zhì)性、欺騙性、過分偏激 性以及明顯低于成本的不合理報價，避免錯報、漏報，便于招投標(biāo)雙方 對有關(guān)問題互相解釋、澄清，為確定合理的合同價打下良好基礎(chǔ)。 第九節(jié) 工程招投標(biāo)程序 慎重確定合同類型 對于規(guī)模大、工期長的工程一般多采用以單價合同為主，總價合 同為副的合同形式。即合同中主體工程項目是單價合同，其它部分項 目采用總價合同。對于規(guī)模小、技術(shù)不復(fù)雜、工期短的工程，可采用 總價合同。 簽訂合同注意事項 關(guān)于合同文件部分在招投標(biāo)過程中形成的補遺、修改、書面答疑、 詢標(biāo)紀(jì)要、各種協(xié)議等均應(yīng)作為合同文件的組成部分。特別注意對于作 為付款和結(jié)