房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價(編輯修改稿)
2025-03-06 20:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ,4）】 （ P/F,25%,1）+950（ P/F,25%,6） = FIRR全 = % （ 2） 資本金內(nèi)部收益率 ① NPV 1（ 10%） = 750+【 +（ P/A,10%,4）】（ P/F,10%,1） +950（ P/F,10%,6） = ② NPV 2（ 30%） = 750+【 +（ P/A,30%,4）】（ P/F,30%,1） +950（ P/F,30%,6） = FIRR資 = % （ P/A,10%,4） = （ P/A,25%,4） = （ P/A,30%,4） = （ P/F,10%,1） = （ P/F,25%,1） = （ P/F,30%,1） = （ P/F,10%,6） = （ P/F,25%,6） = （ P/F,30%,6） = 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力評價指標 （ 1）借款償還期計算 （ 2）利息備付率 （ 3）償債備付率 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力評價指標 （ 1）借款償還期計算 ?借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項目具體財務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，使用 可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金 ，償還房地產(chǎn)項目借款本息所需要的時間。 ?具有自營部分的房地產(chǎn)項目應(yīng)計算借款償還期；僅含產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項目一般可不計算借款償還期。 ??? dpttd RI1 項目借款還本付息額，不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息 借款償還期 第 t期可用于還款的資金 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力評價指標 （ 1）借款償還期計算 ?借款償還期可由 資金來源與運用表 或 借款還本付息計算表 直接計算 ?Pd =借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù) 開始借款期數(shù) +(當(dāng)期償還借款額247。當(dāng)期可用于還款的資金額 ) ?當(dāng)借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期限時，即認為房地產(chǎn)項目具有清償能力。 累計盈余資金累計盈余資金44盈余資金盈余資金33開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金經(jīng)營資金運營費用運營費用修理費用修理費用經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加土地增值稅土地增值稅所得稅所得稅應(yīng)付利潤應(yīng)付利潤借款本金償還借款本金償還借款利息支付借款利息支付2 .12 .12 .22 .22 .32 .32 .42 .42 .52 .52 .62 .62 .72 .72 .82 .82 .92 .92 .1 02 .1 0資金運用資金運用22銷售收入銷售收入出租收入出租收入自營收入自營收入自有資金自有資金長期借款長期借款短期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入1 .11 .11 .21 .21 .31 .31 .41 .41 .51 .51 .61 .61 .71 .71 .81 .81 .91 .9資金來源資金來源11NN……332211合計合計項項 目目序號序號累計盈余資金累計盈余資金盈余資金盈余資金開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金經(jīng)營資金運營費用運營費用修理費用修理費用經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加土地增值稅土地增值稅所得稅所得稅應(yīng)付利潤應(yīng)付利潤借款本金償還借款本金償還借款利息支付借款利息支付資金運用資金運用銷售收入銷售收入出租收入出租收入自營收入自營收入自有資金自有資金長期借款長期借款短期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入資金來源資金來源……合計合計項項 目目序號序號 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力評價指標 （ 2）利息備付率 ?利息備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比率；利息備付率也可以按整個借款期計算。 ?利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)項目，該指標值應(yīng)大于 2，否則，表示項目付息能力保障度不足。 當(dāng)期應(yīng)付利息費用稅息前利潤利息備付率 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力評價指標 （ 3）償債備付率 ?償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金，與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率；償債備付率也可以按整個借款期計算。 ?償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)項目，該指標值應(yīng)大于 ；否則，表示項目當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)需要通過短期借款來償還已到期債務(wù)。 當(dāng)期應(yīng)還本付息金額可用于還本付息的資金償債備付率 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方案比選 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。 對于房地產(chǎn)項目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，都要進行經(jīng)濟分析和計算，從中篩選出滿足最低可接受收益率要求的可供比較方案，并對這些方案進行比選。 在進行可供比較方案比選時，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費用與效益計算口徑對應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項目實際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟評價指標作為比選指標。 ?比選指標 ?指標選用 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方案比選 （ 1）差額投資內(nèi)部收益率 (△ IRR) （ 2）凈現(xiàn)值 (NPV) （ 3）等額年值 (AW) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方案比選 （ 1）差額投資內(nèi)部收益率 (△ IRR) 差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。 在進行方案比選時，可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低可接受收益率 （ MARR）進行比較，當(dāng)△ IRR≥MARR 時，以投資大的方案為優(yōu)選方案 。反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個方案比選時，首先按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。 ??? ??????ntttt IRRCOCICOCI139。 0)1]()()[(投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量 投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方案比選 （ 2）凈現(xiàn)值 (NPV) 在進行方案比選時，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。 ?????? n1ttt i1COCINPV
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