房地產開發(fā)項目經濟評價(編輯修改稿)
2025-03-06 20:11 本頁面
【文章內容簡介】 ,4）】 （ P/F,25%,1）+950（ P/F,25%,6） = FIRR全 = % （ 2） 資本金內部收益率 ① NPV 1（ 10%） = 750+【 +（ P/A,10%,4）】（ P/F,10%,1） +950（ P/F,10%,6） = ② NPV 2（ 30%） = 750+【 +（ P/A,30%,4）】（ P/F,30%,1） +950（ P/F,30%,6） = FIRR資 = % （ P/A,10%,4） = （ P/A,25%,4） = （ P/A,30%,4） = （ P/F,10%,1） = （ P/F,25%,1） = （ P/F,30%,1） = （ P/F,10%,6） = （ P/F,25%,6） = （ P/F,30%,6） = 房地產開發(fā)項目財務評價 房地產開發(fā)項目清償能力評價指標 （ 1）借款償還期計算 （ 2）利息備付率 （ 3）償債備付率 房地產開發(fā)項目財務評價 房地產開發(fā)項目清償能力評價指標 （ 1）借款償還期計算 ?借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產項目具體財務條件下，在房地產項目開發(fā)經營期內，使用 可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金 ，償還房地產項目借款本息所需要的時間。 ?具有自營部分的房地產項目應計算借款償還期；僅含產品租售的房地產項目一般可不計算借款償還期。 ??? dpttd RI1 項目借款還本付息額，不包括已用資本金支付的建設期利息 借款償還期 第 t期可用于還款的資金 房地產開發(fā)項目財務評價 房地產開發(fā)項目清償能力評價指標 （ 1）借款償還期計算 ?借款償還期可由 資金來源與運用表 或 借款還本付息計算表 直接計算 ?Pd =借款償還后開始出現盈余期數 開始借款期數 +(當期償還借款額247。當期可用于還款的資金額 ) ?當借款償還期滿足貸款機構的要求期限時，即認為房地產項目具有清償能力。 累計盈余資金累計盈余資金44盈余資金盈余資金33開發(fā)建設投資開發(fā)建設投資經營資金經營資金運營費用運營費用修理費用修理費用經營稅金及附加經營稅金及附加土地增值稅土地增值稅所得稅所得稅應付利潤應付利潤借款本金償還借款本金償還借款利息支付借款利息支付2 .12 .12 .22 .22 .32 .32 .42 .42 .52 .52 .62 .62 .72 .72 .82 .82 .92 .92 .1 02 .1 0資金運用資金運用22銷售收入銷售收入出租收入出租收入自營收入自營收入自有資金自有資金長期借款長期借款短期借款短期借款回收固定資產余值回收固定資產余值回收經營資金回收經營資金凈轉售收入凈轉售收入1 .11 .11 .21 .21 .31 .31 .41 .41 .51 .51 .61 .61 .71 .71 .81 .81 .91 .9資金來源資金來源11NN……332211合計合計項項 目目序號序號累計盈余資金累計盈余資金盈余資金盈余資金開發(fā)建設投資開發(fā)建設投資經營資金經營資金運營費用運營費用修理費用修理費用經營稅金及附加經營稅金及附加土地增值稅土地增值稅所得稅所得稅應付利潤應付利潤借款本金償還借款本金償還借款利息支付借款利息支付資金運用資金運用銷售收入銷售收入出租收入出租收入自營收入自營收入自有資金自有資金長期借款長期借款短期借款短期借款回收固定資產余值回收固定資產余值回收經營資金回收經營資金凈轉售收入凈轉售收入資金來源資金來源……合計合計項項 目目序號序號 房地產開發(fā)項目財務評價 房地產開發(fā)項目清償能力評價指標 （ 2）利息備付率 ?利息備付率是指項目在借款償還期內各年用于支付利息的稅息前利潤，與當期應付利息費用的比率；利息備付率也可以按整個借款期計算。 ?利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產項目，該指標值應大于 2，否則，表示項目付息能力保障度不足。 當期應付利息費用稅息前利潤利息備付率 ? 房地產開發(fā)項目財務評價 房地產開發(fā)項目清償能力評價指標 （ 3）償債備付率 ?償債備付率是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金，與當期應還本付息金額的比率；償債備付率也可以按整個借款期計算。 ?償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產項目，該指標值應大于 ；否則，表示項目當期資金來源不足以償付當期債務需要通過短期借款來償還已到期債務。 當期應還本付息金額可用于還本付息的資金償債備付率 ? 房地產開發(fā)項目財務評價 房地產開發(fā)項目經營方案比選 房地產開發(fā)項目經營方案比選是尋求合理的房地產開發(fā)方案的必要手段。 對于房地產項目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經營方案，都要進行經濟分析和計算，從中篩選出滿足最低可接受收益率要求的可供比較方案，并對這些方案進行比選。 在進行可供比較方案比選時，應注意各方案之間的可比性，遵循費用與效益計算口徑對應一致的原則，并根據項目實際情況，選擇適當的經濟評價指標作為比選指標。 ?比選指標 ?指標選用 房地產開發(fā)項目財務評價 房地產開發(fā)項目經營方案比選 （ 1）差額投資內部收益率 (△ IRR) （ 2）凈現值 (NPV) （ 3）等額年值 (AW) 房地產開發(fā)項目財務評價 房地產開發(fā)項目經營方案比選 （ 1）差額投資內部收益率 (△ IRR) 差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率。 在進行方案比選時，可將上述求得的差額投資內部收益率與投資者的最低可接受收益率 （ MARR）進行比較，當△ IRR≥MARR 時，以投資大的方案為優(yōu)選方案 。反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當多個方案比選時，首先按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。 ??? ??????ntttt IRRCOCICOCI139。 0)1]()()[(投資大的方案第t期凈現金流量 投資小的方案第t期凈現金流量 房地產開發(fā)項目財務評價 房地產開發(fā)項目經營方案比選 （ 2）凈現值 (NPV) 在進行方案比選時，以凈現值大的方案為優(yōu)選方案。 ?????? n1ttt i1COCINPV
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