房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)-展示頁
2025-02-22 20:11本頁面
【正文】 金償還借款利息支付借款利息支付2 .12 .12 .22 .22 .32 .32 .42 .42 .52 .52 .62 .62 .72 .72 .82 .82 .92 .92 .1 02 .1 0資金運(yùn)用資金運(yùn)用22銷售收入銷售收入出租收入出租收入自營收入自營收入自有資金自有資金長期借款長期借款短期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入1 .11 .11 .21 .21 .31 .31 .41 .41 .51 .51 .61 .61 .71 .71 .81 .81 .91 .9資金來源資金來源11NN……332211合計(jì)合計(jì)項(xiàng)項(xiàng) 目目序號序號累計(jì)盈余資金累計(jì)盈余資金盈余資金盈余資金開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加土地增值稅土地增值稅所得稅所得稅應(yīng)付利潤應(yīng)付利潤借款本金償還借款本金償還借款利息支付借款利息支付資金運(yùn)用資金運(yùn)用銷售收入銷售收入出租收入出租收入自營收入自營收入自有資金自有資金長期借款長期借款短期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入資金來源資金來源……合計(jì)合計(jì)項(xiàng)項(xiàng) 目目序號序號 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清償能力評價(jià)指標(biāo) （ 2）利息備付率 ?利息備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率；利息備付率也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。 ??? dpttd RI1 項(xiàng)目借款還本付息額，不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息 借款償還期 第 t期可用于還款的資金 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清償能力評價(jià)指標(biāo) （ 1）借款償還期計(jì)算 ?借款償還期可由 資金來源與運(yùn)用表 或 借款還本付息計(jì)算表 直接計(jì)算 ?Pd =借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù) 開始借款期數(shù) +(當(dāng)期償還借款額247。 1500 250 500 500 500 500 950 單位：萬元 解：采用插值法 （ 1） 全部投資內(nèi)部收益率 ① NPV1（ 10%） = 1500+【 250+500（ P/A,10%,4）】 （ P/F,10%,1）+950（ P/F,10%,6） = ② NPV2（ 25%） = 1500+【 250+500（ P/A,25%,4）】 （ P/F,25%,1）+950（ P/F,25%,6） = FIRR全 = % （ 2） 資本金內(nèi)部收益率 ① NPV 1（ 10%） = 750+【 +（ P/A,10%,4）】（ P/F,10%,1） +950（ P/F,10%,6） = ② NPV 2（ 30%） = 750+【 +（ P/A,30%,4）】（ P/F,30%,1） +950（ P/F,30%,6） = FIRR資 = % （ P/A,10%,4） = （ P/A,25%,4） = （ P/A,30%,4） = （ P/F,10%,1） = （ P/F,25%,1） = （ P/F,30%,1） = （ P/F,10%,6） = （ P/F,25%,6） = （ P/F,30%,6） = 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清償能力評價(jià)指標(biāo) （ 1）借款償還期計(jì)算 （ 2）利息備付率 （ 3）償債備付率 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清償能力評價(jià)指標(biāo) （ 1）借款償還期計(jì)算 ?借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，使用 可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金 ，償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。貸款條件是一年以后開始?xì)w還，分 5年等額還本付息，年利率為10%。)(當(dāng)期凈現(xiàn)金流量絕對值上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)正值的期數(shù)累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出靜態(tài)投資回收期?? 1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) （ 2）動(dòng)態(tài)指標(biāo) ① 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ??????n0ttct i1COCIF NPV )()( 行業(yè)基準(zhǔn)收益率或 投資者設(shè)定的目標(biāo)收益率 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) （ 2）動(dòng)態(tài)指標(biāo) ② 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ??? ???n0ttt 0F IRR1COCI )()( )()()()(122111 iiiNPViNPViNPViFIR R ????插值法計(jì)算公式： ? ? 100%1F IRR1F IRR 4 ??? ）（季年i2 ＞ i1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) （ 2）動(dòng)態(tài)指標(biāo) ③ 動(dòng)態(tài)投資回收期 ??? ???bP0ttct 0i1COCI )()( 當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值值的絕對值上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)始出現(xiàn)正值的期數(shù)累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開）動(dòng)態(tài)投資回收期（?? 1P b 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部投資的現(xiàn)金流量如下圖所示。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) （ 1）靜態(tài)指標(biāo) ② 投資利潤率 100 %?? 項(xiàng)目總投資 潤總額年利潤總額或年平均利投資利潤率 在財(cái)務(wù)評價(jià)中，將 投資利潤率 與 行業(yè)平均利潤率 對比，以判斷項(xiàng)目投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。 在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評價(jià)時(shí)，無需編制資產(chǎn)負(fù)債表。 基本財(cái)務(wù)報(bào)表 ?損益表 盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤9 .19 .29 .3稅后利潤9所得稅8利潤總額7土地增值稅6經(jīng)營稅金及附加5修理費(fèi)用4運(yùn)營費(fèi)用3商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本2 .12 .2經(jīng)營成本2銷售收入出租收入自營收入1 .11 .21 .3經(jīng)營收入1N…321合計(jì)項(xiàng)目序號盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤稅后利潤所得稅利潤總額土地增值稅經(jīng)營稅金及附加修理費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本經(jīng)營成本銷售收入出租收入自營收入經(jīng)營收入… 反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算利潤、投資利潤率、資本金利潤率以及資本金凈利潤率等評價(jià)指標(biāo)。 作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的必要條件，各期累計(jì)盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值。 一般不含折舊、攤銷和貸款利息。
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