世聯(lián)_區(qū)域運營案例研究_26ppt(編輯修改稿)
2025-03-06 16:31 本頁面
【文章內容簡介】 小高層 高層 江景高層數(shù)據(jù)統(tǒng)計一期誠意客戶物業(yè)偏好統(tǒng)計 創(chuàng)意 loft 花園洋房 小高層 高層 江景高層數(shù)據(jù)統(tǒng)計一期誠意客戶物業(yè)偏好統(tǒng)計概況 城市人口 融匯半島 眾多規(guī)劃的商業(yè)中心、學校、醫(yī)療等配套中，僅以少量沿街商鋪和小區(qū)內生活配套進行啟動 規(guī)劃配套 實際配套 景觀 間歇泉世界主題公園 無 基礎 社區(qū)服務中心 小區(qū)內基本生活配套 商業(yè) 商業(yè)中心、風情商業(yè)街 200多個沿街商鋪 教育 一所小學、一所雙語幼稚園 無 醫(yī)療 社區(qū)醫(yī)院 無 短期大盤規(guī)模效應難以形成，啟動期關注實際生活配套才是關鍵。 ?區(qū)域運營往往是一個大投入、長戰(zhàn)線，且需要與政府不斷博弈的過程。融匯半島為保證現(xiàn)金流，降低風險，在啟動期大幅度縮緊規(guī)劃投入。 ?社區(qū)內兒童樂園、籃球場、健身園地、綠蔭走廊等，每一個細節(jié)都營造出半島閑居的意境。 ?啟動期僅開發(fā)能滿足業(yè)主基本生活需要的商業(yè)配套，最大限度降低風險。 概況 城市人口 融匯半島 融匯半島案例總結 區(qū)域運營策略 ?高端定位，規(guī)模社區(qū)，概念遠景營銷； ?整合項目內外資源，完善配套，提升區(qū)域價值。 產(chǎn)品策略 ?多元化產(chǎn)品，稀缺且接受度高產(chǎn)品為主； ?總體品質保障與總價控制增加性價比。 啟動策略 ?啟動期極盡展示社區(qū)風情與產(chǎn)品； ?嚴格控制商業(yè)體量與規(guī)劃中公建配套投入； 高位區(qū)域運營理念，規(guī)劃宏 大，但實際開發(fā)中嚴格控制 公建投入，專注于社區(qū)產(chǎn)品 打造，以客觀實質捕捉客戶 —— 重慶市場人口基數(shù)大客戶量充足，品質出色的產(chǎn)品加上簡單的配套和低總價就足以捕捉支撐項目的客戶量，鑒于本案則需要有偏重再其他方面投入。 位于北部新區(qū)邊緣地帶，占地 1800畝，區(qū)域印象不佳，缺乏配套，開盤當日銷售 ?地理位置：重慶 渝北區(qū)北部新區(qū)大竹林。 ?大區(qū)域狀況：所屬大竹林鎮(zhèn)主要以農業(yè)發(fā)展為主 ,屬北部新區(qū)的 邊緣地帶 ,且與新區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)帶相 脫離 。 ?規(guī)模： 1800畝 ?資源：江與山資源。但重慶目前同時擁有山水的在售樓盤達 30多個 , 客戶資源敏感度不高 。 ?交通： 未有主干道進入 ，已建延伸主干路至項目的公路及項目內部通道。 ?項目附近的佰富高爾夫球別墅自 2023年 5月 11日 開盤至今，并遭受 雪藏一年 的狀況，銷售并不理想。 ?龍湖 首次區(qū)域大盤 操作。 渝合高速 北部新區(qū) 軟件園 海王星大廈 上丁企業(yè)公園 水晶酈城 佰富高爾夫別墅 — 銷售不佳 自建公路 嘉陵江 概況 城市人口 重慶江與城 功能區(qū)劃 —— “規(guī)劃包裝” 展示城市配套和未來生活場景，以強勢規(guī)劃規(guī)避區(qū)域陌生 ①項目規(guī)劃商業(yè)街 ②政府規(guī)劃學校用地 ③項目一期用地 ④政府規(guī)劃濱江公園 ⑤政府規(guī)劃中央公園 ⑥政府規(guī)劃體育公園 ⑦橄欖球場 ① ③ ② ④ ⑤ ⑥ ⑦ 項目后期規(guī)劃用地 項目后期規(guī)劃用地 ?公建規(guī)劃中的的三大公園（ 500畝）、學校（ 120畝）與公路區(qū)位滿足并開放于項目整體。 ?利用河景自然優(yōu)勢優(yōu)先啟動濱江公園服務項目一期的濱江花園洋房，實現(xiàn)最小啟動的利益最大化。 ?商業(yè)規(guī)劃擬建成 3萬平方米的商業(yè)中心，并以服務項目住宅及輻射周邊區(qū)域為主，實現(xiàn)開放式街區(qū)，滿足住宅基本生活需求的同時，提升項目的資金回籠價值。 概況 城市人口 重慶江與城 以國際化理念來打造新城，是從重慶千畝大盤脫穎而出的關鍵 1800畝印象 ?定位國際化，符合“合作于香港百年置地”、“區(qū)位于外企為主的高新產(chǎn)業(yè)園” 的特色。 ?內部配套配合國際化概念，包括橄欖球場、教堂、藝術館等。 橄欖球場 藝術館 教堂 概況 城市人口 重慶江與城 啟動階段 借勢 府高新產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃 引入與 “香港百年置地”合作促使政府優(yōu)惠與政策傾斜 規(guī)劃階段 拿地階段 爭取 政府公建配套與項目的共享最大化 促使政府在公建配套上的部分投資 以公建資源協(xié)助控地 就項目南部污水處理廠市政規(guī)劃與政府協(xié)商，爭取項目利益 推動政府進行區(qū)域建設，優(yōu)惠 政策、資金投入、控制后期土地 ?引入香港知名 “百年置地”為項目爭取優(yōu)惠增加砝碼。 ?規(guī)劃時合理考慮公建設施，爭取公建配套滿足政府規(guī)劃的同時尋求與項目的共享最大化。 ?以項目提升區(qū)域價值與完善區(qū)域配套為條件，爭取項目利益、規(guī)避項目弊端，不利因素盡早發(fā)現(xiàn)并及時與政府溝通協(xié)調。 ?利用公建資源建設協(xié)助大盤控地節(jié)奏。
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