【文章內(nèi)容簡介】 ，精心布臵，并具有如下功能或經(jīng)營項(xiàng)目： （一）提供市場購物咨詢和參觀導(dǎo)游服務(wù)； （二）經(jīng)營菜譜、食譜和養(yǎng)花鳥等書籍，以及養(yǎng)身方面的文化商品； （三）經(jīng)營旅游商品或禮品。 二、整合當(dāng)?shù)刈钣泻鹆康氖袌鲑Y源。若嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場能做好這些資源整合的文章，應(yīng)該說商機(jī)無限。如果通過前述的“包裝盒”將兩者有機(jī)結(jié)合起來，使之商品成為當(dāng)?shù)氐摹懊被颉岸Y品”，想必社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益將是十分可觀的。開發(fā)生產(chǎn)“ 包裝產(chǎn)品”，不需要投資辦廠，只將現(xiàn)有的資源和反映當(dāng)?shù)仫L(fēng)光的光盤整合包裝在一起即可。該產(chǎn)品價(jià)廉、物美，意深、傳情，不僅當(dāng)?shù)卣賳T贈(zèng)送外賓送得出手，而且普通市民送外地朋友也承受得起。它不僅是嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場的“名片”，也是當(dāng)?shù)厝宋磥淼摹懊?。該產(chǎn)品的開發(fā)，不僅使我們學(xué)會(huì)辦好市場，而且還使我們學(xué)會(huì)做大市場！ 三、充分發(fā)揮集美特色鴨面線飲食的行業(yè)優(yōu)勢，通過嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場整合當(dāng)?shù)乩献痔柮厥称?，力爭?9 個(gè)老字號入場設(shè)攤，并集中在一塊，形成老字號攤位“九條龍”的經(jīng)營概念，讓老字號名特食品在現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)市場中煥發(fā)青春。今后 ，當(dāng)?shù)厝硕贾溃骸俺岳献痔柮厥称?，到嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場?！? 四、隨著社會(huì)信息化程度的提高，我國現(xiàn)已有幾千萬人上網(wǎng)，而且每年成倍增加。在城市里，辦公家庭網(wǎng)絡(luò)化逐漸興起，隨之而來的是家庭生活服務(wù)社會(huì)化。針對這一發(fā)展趨勢，嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場應(yīng)率先搶占市場制高點(diǎn)，探尋一條社區(qū)配送服務(wù)和網(wǎng)上購物配送的新路。在不增加人員和投資的情況下，采取虛擬聯(lián)盟的方式，通過競標(biāo)邀請配送公司進(jìn)入市場開展配送業(yè)務(wù)。 五、隨著生活水平的不斷提高，越來越多的消費(fèi)者趨于追求綠色產(chǎn)品，即追求產(chǎn)品的安全性、健康性和無害性。鑒于此，嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場應(yīng)該在 當(dāng)?shù)芈氏忍岢鼍G色營銷口號，順應(yīng)“西部開發(fā)，環(huán)保先行”的大勢，喚起全社會(huì)的關(guān)注和市民的響應(yīng)。據(jù)此，擬不定期地開展“綠色周日活動(dòng)”，為提供綠色食品的廠家搭建一個(gè)宣傳、引導(dǎo)和促銷的平臺，積極倡導(dǎo)綠色的生活方式和消費(fèi)行為。 農(nóng)貿(mào)市場的宣傳及招商 嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場招商成功與否，在很大程度上取決于招商前的宣傳工作是否到位。若宣傳工作到位，將使市場攤位無形增值，招商工作也隨之容易一些。為了做好宣傳工作，可考慮從以下幾個(gè)方面入手： 一、以嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場籌備處的名譽(yù)與當(dāng)?shù)貓?bào)紙聯(lián)合開展“市民談農(nóng)貿(mào)市場”的征文活動(dòng)，發(fā)動(dòng)市民提建 議，為招商作前期輿論鋪墊。 二、以新聞?dòng)浾卟稍L的方式，系統(tǒng)報(bào)道未來的嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營理念和管理模式，以及市場的特色。 三、以新聞?dòng)浾卟稍L的方式，突出報(bào)道未來的嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場某一亮點(diǎn)： （一）都市有了特殊旅游新景點(diǎn)； （二）綠色生活從這里開始； （三）配送 — 新經(jīng)濟(jì)與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的焊點(diǎn)； （四）誰在市場中做大市場； （五）所在地有了自己的“名片”； （六）老字號名特食品形成了一條龍； （七）契約 +自律 =管理； （八）農(nóng)貿(mào)市場的紅旗將從這里升起。四、在準(zhǔn)備進(jìn)行招商的前一周，應(yīng)召開一次正式或非正 式的新聞發(fā)布會(huì)，通過新聞媒體全面介紹嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場未來的營運(yùn)打算。 農(nóng)貿(mào)市場的開業(yè)及其他 嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場開業(yè)典禮，最好能爭取到當(dāng)?shù)芈糜尉衷诂F(xiàn)場為其授“旅游定點(diǎn)”牌，以此增添開業(yè)的熱烈氣氛。 最好邀請當(dāng)?shù)胤止軈^(qū)長、旅游局領(lǐng)導(dǎo)、工商局領(lǐng)導(dǎo) 3 位嘉賓，為嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場開業(yè)剪彩。 邀請新聞單位記者現(xiàn)場采訪，進(jìn)行廣泛報(bào)道。 開業(yè)典禮現(xiàn)場布臵的橫幅、空飄，均用白底綠字、黃底綠字和綠底白字，要求與形象識別設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)色相一致。 向來賓贈(zèng)送嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場自己開發(fā)的“禮品”。其“包裝盒”均采用白、綠、黃 3 色進(jìn)行設(shè)計(jì)和制 作，強(qiáng)化市場賣點(diǎn)“三張牌”。 嘉農(nóng)商貿(mào)城 一、 地點(diǎn)位臵分析： 本案地處集美大學(xué)灣規(guī)劃 23 號路邊上，做為市政府規(guī)劃配套的農(nóng)貿(mào)市場，滿足周邊居民日常生活的需要。周邊住宅小區(qū)林立，大學(xué)灣 18 萬平方米的大型住宅小區(qū)，一期就有 816 套；二期未計(jì)算在內(nèi)，大唐世家住宅區(qū)、別墅區(qū)、廈門第二醫(yī)院、廈門水產(chǎn)學(xué)院、大學(xué)城、集美二小、比華利別墅、集美中心花園、及待建的四星級酒店和古龍住宅小區(qū)?？梢娙藲?、人潮、非同一般，有人潮的地方就有錢潮，潛藏?zé)o限商機(jī)。 23 號規(guī)劃路是連接樂海路與印斗路的主路，公交車貫穿整個(gè)集美，是未來集美區(qū)的中心點(diǎn)。無論是交通，還是小孩讀書，生活都很便利，在這里有建筑面積 10000 平方米的農(nóng)貿(mào)市場，無疑給這一帶居民生活無憂，解決菜籃子問題，畢竟民以食為天。也增加了這一帶住宅小區(qū)的附加價(jià)值，完善了整個(gè)集美東部生活配套設(shè)施，這也體現(xiàn)政府規(guī)劃的方向是服務(wù)于民眾，造福百姓。 二、 產(chǎn)品優(yōu)勢： （ 1）本案做為配套，周邊無一規(guī)劃相同的農(nóng)貿(mào)市場與之竟?fàn)帲纬瑟?dú)一無二的賣點(diǎn)。 （ 2）本案周邊住宅小區(qū)林立，人氣很旺帶動(dòng)商業(yè)氣息，利于投資客看好投資價(jià)值和未來發(fā) 展；對經(jīng)營者而言有人潮生意也好做，就想持續(xù)經(jīng)營，回報(bào)率也就高。 （ 3）產(chǎn)品規(guī)劃上有超前意識，富有現(xiàn)代氣息。外觀氣派四層樓帶電梯，進(jìn)入農(nóng)貿(mào)市場有分別的主入口，人車分流利于管理。有足夠的停車位，是經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品、生活用品、商品貿(mào)易往來的集中地，形成“農(nóng)”“工”“貿(mào)”的商業(yè)氣候。 （ 4）產(chǎn)品用途有明確的規(guī)劃：地上一層為農(nóng)貿(mào)市場，有利于將地下層合理充分的使用，并且衛(wèi)生，干凈。地下 一層為超市可有食品、日常用品、服裝、家電等等。地上二層三層可做娛樂城（有酒家、 ktv 唱販、兒童世界、集美美食城、特色小商品等等）當(dāng)然招商成功 是關(guān)鍵。 （ 5）本案以投標(biāo)方式取得標(biāo)的，產(chǎn)權(quán)明確。成本預(yù)算上 1680 萬的地價(jià)款，加上建安成本估算 1200 萬，財(cái)務(wù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、開辦費(fèi)用、稅收等相關(guān)費(fèi)用估算每平方米造價(jià)成本在 3800 元左右，另外增加地下一層使用面積也大大地增加產(chǎn)品的投資回報(bào)率。 （ 6）本產(chǎn)品價(jià)格上，若能以面積小，總價(jià)低，回報(bào)率高就很容易贏的市場，吸引買家進(jìn)入。 （ 7）本產(chǎn)品是以 農(nóng)貿(mào)市場 為主 ， 推動(dòng)商業(yè)購物商機(jī)， 要讓人耳目一新體現(xiàn)文明、有序、干凈、樹立開發(fā)商精心、用心、盡心的良好品牌。 （ 8）本產(chǎn)品地處集美新中心，增值潛力巨大。開發(fā)商有開發(fā)過同 區(qū)域產(chǎn)品“嘉源新城”的商品房，市場口碑不錯(cuò)有可信度。 （ 9）本產(chǎn)品由于體量小，總建筑面積 1 萬多平方米容易控制風(fēng)險(xiǎn)，屬于短、平、快，項(xiàng)目，預(yù)期利潤可見。 三、 產(chǎn)品劣勢： （ 1） 本產(chǎn)品做為政府配套，功能上只做農(nóng)貿(mào)市場，商場用途受制約因素較多。 （ 2） 本產(chǎn)品客戶群只有兩種。一為實(shí)際經(jīng)營者，二為投資拿租金，當(dāng)然不排除有些看好者炒作。而集美目前常住人口 10 萬左右，消費(fèi)力受限。 （ 3） 這幾年無論島內(nèi)島外房產(chǎn)一片欣欣向榮，房價(jià)一路走高；相比店面，商場真是一邊是火焰，一邊是海水。由于大資本運(yùn)做許多傳統(tǒng)行業(yè)小店面已很難有竟?fàn)巸?yōu)勢，所以吸引主力店 進(jìn)場帶動(dòng)小店經(jīng)營尤為重要。 （ 4） 產(chǎn)品的地上二、三層規(guī)劃布局合適市場需要 ，規(guī)劃與市場銜接的上銷售就沒問題，規(guī)劃不好沒賣點(diǎn)就會(huì)成包袱。所以前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)要為銷售服務(wù)，只有賣的出去的產(chǎn)品才是好產(chǎn)品。 （ 5） 產(chǎn)品再好，也要注重行銷的整體策略，才能做到萬無一失，取得預(yù)期利潤。 四、 產(chǎn)品的機(jī)會(huì)點(diǎn)： （ 1） 地理位臵優(yōu)越，四圍住宅區(qū)林立，政府重點(diǎn)規(guī)劃配套。 （ 2） 集美是廈門島內(nèi)橋頭堡，高校林立，風(fēng)光秀麗，吸引很多人在此臵業(yè)，投資。 （ 3） 隨著兩橋收費(fèi)改革，廈門海灣城市的興起，島內(nèi)島外一體化，島外有更多空間發(fā)揮，增值機(jī)會(huì)也較大。 （ 4） 打造集美生活購物廣 場，本身 蘊(yùn)涵著無限商機(jī)。 五、 產(chǎn)品規(guī)劃 ： （ 1） 產(chǎn)品外觀具有一定的識別性，有與其它農(nóng)貿(mào)市場區(qū)別的地方，顯的氣派、現(xiàn)代、有標(biāo)志性。 （ 2） 產(chǎn)品功能要明確，規(guī)劃上地上 一層 是農(nóng)貿(mào)市場分割不同種類銷售區(qū)，如海鮮類、肉禽類、蔬菜類等等；地下 一層為超市 或農(nóng)產(chǎn)品批發(fā) ，也有不同種類的銷售區(qū)域。地上二 、層可靈活組合面積，可大可小，便于招商。 六、 銷售策略建議 ： （ 3） 先營造氣氛，以返租三年，回報(bào)率高于銀行存款利率，沒有股票風(fēng)險(xiǎn)，沒有國債周期長等吸引客戶。 （ 4） 地下一層合適農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的批發(fā)，冷藏品的物流等等。 （ 5） 地上一二 層可與島內(nèi)超市（ 麥當(dāng)老、肯德基、 好又多、沃爾 瑪、新華都、閩客隆、集美等較有名的品牌超市）連手打造集美第一大超市，引進(jìn)主力店帶動(dòng)消費(fèi)群體，可租可售。 （ 6） 地上 三層可以自行銷售或招商商業(yè)貿(mào)易用房， 可租售再向各購買業(yè)主返租。 （ 7） 銷售價(jià)格以市場調(diào)查為依據(jù)，結(jié)合農(nóng)貿(mào)市場本身特點(diǎn)，面積小總價(jià)低是方向。 六、 企劃操作要點(diǎn)： （ 1） 產(chǎn)品包裝方面：塑造出集美 “ 金三角 ” ，生活新天地 形象，有經(jīng)營的價(jià)值、投資的價(jià)值、地段的升值。 （ 2） 產(chǎn)品核心主題：生活購物廣場 ，確定目標(biāo)客戶。 （ 3） 銷售節(jié)奏的控制：先推產(chǎn)品那部分，后推那部分。 （ 4） 先造勢“搶”金店，農(nóng)貿(mào) 的店 面 一本萬利，投資少回報(bào)高是主題。 （ 5） 本產(chǎn)品規(guī) 劃用途較靈活，地上二層 分隔成 354555 平方米在招商局經(jīng)營上 一定很有市場。 地上三層 因?yàn)槠渌?xiàng)目單身 公寓不多，這樣 即使招商未能成功，也不擔(dān)心銷售 三層。價(jià)格方面單身公寓挑高 5 米買一層送一層，單價(jià)可比正常商場還高，由于面積小總價(jià)也高不到那里去，市場還是有投資、自用的購買力。 市場分析調(diào)查表 一、 概況 島外房地產(chǎn)概況 逐漸告別粗放型開發(fā)模式 島外早期開發(fā)的項(xiàng)目，整體開發(fā)水平較為落后，相當(dāng)部分樓盤存在產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后、物業(yè)管理不到位、社區(qū)文化無法形成等問題，影響了業(yè)主的生活品質(zhì)。而由近期或正在建設(shè)的項(xiàng)目可看出 ，島外樓盤產(chǎn)品品質(zhì)均有很大的提升。如今，一些實(shí)力開發(fā)商進(jìn)軍島外樓市，并引入先進(jìn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念。如海投房產(chǎn)開發(fā)綜合居住區(qū)的未來海岸，中駿臵業(yè)開發(fā)普吉島風(fēng)情的藍(lán)灣半島，特工房產(chǎn)開發(fā)公園與地產(chǎn)相結(jié)合的蕓溪居住公園等。這些項(xiàng)目不僅代表先進(jìn)的產(chǎn)品理念，更讓?shí)u外房地產(chǎn)開發(fā)告別粗放型的發(fā)展模式，逐漸與島內(nèi)相媲美。 需求與投資發(fā)生重大轉(zhuǎn)變 廈門市政府提出的關(guān)于 “ 島內(nèi)單套住宅面積需在 150平方米以上 ” 之建議，直接影響了島內(nèi)樓市的格局。未來一兩年內(nèi)，由于島內(nèi)市場不再供應(yīng)中小戶型，現(xiàn)存部分小戶型（ 50— 9