【正文】 米；街道轄九個(gè)居委會(huì)，常住人口 37190 余人，其中本地城街道戶口 25642 人（含院校師生員工13296 人）。 集美是福建“十佳”風(fēng)景旅游區(qū)之一，名勝古跡和人文自然景觀風(fēng)格獨(dú)特、內(nèi)涵豐富、韻味無(wú)窮，令慕名而來(lái)的海內(nèi)外游客嘆為觀止。依勢(shì)布局，因形成趣，錯(cuò)落有致地分布于集美 平方公里的土地上。 1995 年經(jīng)國(guó)家教委批準(zhǔn)，在原有五所大專(zhuān)院校基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的集美大學(xué)，是全國(guó)首家具有多方聯(lián)辦特征，由校董會(huì)監(jiān)管的綜合性大學(xué)，江澤民同志親題校名，李嵐清同志親手授掛校牌。 改革開(kāi)放以后，區(qū)鎮(zhèn)兩級(jí)政府對(duì)集美的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做了準(zhǔn)確定位，尤其是1992 年臺(tái)商投資區(qū)的設(shè)立，建立起了兼具商貿(mào)、旅游、文教、輕工等經(jīng)濟(jì)功能的特色經(jīng)濟(jì)。兩個(gè)文明建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，一九八五年以來(lái)，一直保持“福建省精神文明單位”的榮譽(yù)，九三年度由福建省委授予“明星街道”稱(chēng)號(hào)。有關(guān)負(fù)責(zé)人笑言，這是一塊肥肉，就看誰(shuí)搶先劃割。相反，諸如一些新城區(qū)，方圓幾公里，只有一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。“生鮮超市”以其干凈衛(wèi)生的購(gòu)物環(huán)境、安全放心的商品品質(zhì)及配送渠道，正在被國(guó)內(nèi)越來(lái)越多的市民認(rèn)可。但與傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大不相同的是，明窗凈臺(tái)讓人眼前一亮，修在攤位內(nèi)的污水槽一改污水橫流的臟、亂現(xiàn)象。其負(fù)責(zé)人說(shuō)：“別以為只有超市才有，我們民興菜是與消費(fèi)者直接見(jiàn)面！” 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，兩企業(yè)之所以作這番嘗試，實(shí)際上是在為“農(nóng)改超”工作作探索，進(jìn)一步在本土超市中率先搶占市場(chǎng)分額，但 兩家都只是“農(nóng)改超”過(guò)渡階段的一種模式，并不是真正意義上的超市。早在去年，沃爾瑪、富山誠(chéng)達(dá)兩大零售巨頭進(jìn)入廈門(mén)，一站式購(gòu)物方式逐漸為市民所接受。這三點(diǎn)都是百姓接受凈菜超市的主要原因。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)方便了百姓的生活。特別是有些小販缺斤短兩，讓顧客望而生畏，市場(chǎng)內(nèi)外停滿了各種載貨的卡車(chē)，市場(chǎng)內(nèi)光線很暗，污垢滿地，一些小商販就蹲在地上賣(mài)菜。使用的是電子秤，基本上不會(huì)短斤缺兩?！睆B門(mén)富山誠(chéng)達(dá)百貨商業(yè)廣場(chǎng)有限公司的一位負(fù)責(zé)人介紹，超市的鮮菜一般是“凈菜”，經(jīng)過(guò)了初步加工，大部分蔬菜有保鮮膜包裝，新鮮度很高。 肉類(lèi)區(qū) ：主要由食品公司進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮食品公 司擁有批發(fā)、屠宰、加工、運(yùn)輸?shù)膬?yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)品種有冷卻肉、保鮮肉、分割肉、鮮肉以及其他凍肉、凍雜品等 100 多種。 撬動(dòng)傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的新業(yè)態(tài) —— 嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)策劃案 如何使集美嘉農(nóng)商貿(mào)城成為新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)？做到既有“場(chǎng)”又有“市”這是本策劃方案的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。 從市場(chǎng)的宏觀角度看，嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一方面是房產(chǎn)業(yè)態(tài)商品，需要解決產(chǎn)品定位及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題；另一方面又如同一個(gè)企業(yè)，需要解決組織建設(shè)及經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的理念及目標(biāo) 嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)理念體現(xiàn)在：順應(yīng)社會(huì)發(fā)展和變化的趨勢(shì)，尊重消費(fèi)者生活和選擇的方式，引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者不斷滿足社區(qū)居民生活的需要；另一方面，倡導(dǎo)健康向上的生活方式，規(guī)范經(jīng)營(yíng)者的市場(chǎng)行為，不斷創(chuàng)造新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)模式。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的概念及賣(mài)點(diǎn) 當(dāng)我們把自己作為消費(fèi)者來(lái)看待農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)時(shí)，想必希望農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的物資豐富、貨真價(jià)實(shí)、清潔衛(wèi)生、購(gòu)物便捷和服務(wù)周到等。嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)應(yīng)借鑒上述經(jīng)驗(yàn)，打出自己具有“特色”的牌，以此營(yíng)造出市場(chǎng)概念及賣(mài)點(diǎn)。 一、管理制度的創(chuàng)新 （一）嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)應(yīng)實(shí)行契約式管理與民主方式管理相結(jié)合，成立市場(chǎng)管理委員會(huì)自律組織。其主要職責(zé)是，向市場(chǎng)管理委員會(huì)或管理辦公室反映攤主的意見(jiàn)，向攤主傳達(dá)市場(chǎng)管理辦公室的要求，組織本組攤主學(xué)習(xí)或參加市場(chǎng)組織的各種活動(dòng)，協(xié)調(diào)攤主與市場(chǎng)管理辦公室、消費(fèi)者的關(guān)系，并以身作則起表率作用。 二、形象識(shí)別的設(shè)計(jì) （一）嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)通過(guò)形象識(shí)別的設(shè)計(jì)，應(yīng)充分展示市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)理念、宗旨和目標(biāo)，給人一種整體感和美感，從而提高其市場(chǎng)的知名度和美譽(yù)度，使農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)從“下里巴人”形象變?yōu)?“陽(yáng)春白雪”形象！ （二）嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)外布臵、人員服裝和購(gòu)物袋等，其視覺(jué)識(shí)別的標(biāo)準(zhǔn)色均與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)的“三色”一致，使市場(chǎng)的外表與內(nèi)涵融為一體。 （五）市場(chǎng)內(nèi)使用統(tǒng)一的購(gòu)物袋。除此 之外，還應(yīng)考慮以下經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。若嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)能做好這些資源整合的文章，應(yīng)該說(shuō)商機(jī)無(wú)限。它不僅是嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的“名片”，也是當(dāng)?shù)厝宋磥?lái)的“名片”。在城市里，辦公家庭網(wǎng)絡(luò)化逐漸興起，隨之而來(lái)的是家庭生活服務(wù)社會(huì)化。鑒于此，嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)應(yīng)該在 當(dāng)?shù)芈氏忍岢鼍G色營(yíng)銷(xiāo)口號(hào)，順應(yīng)“西部開(kāi)發(fā)，環(huán)保先行”的大勢(shì)，喚起全社會(huì)的關(guān)注和市民的響應(yīng)。為了做好宣傳工作，可考慮從以下幾個(gè)方面入手： 一、以嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)籌備處的名譽(yù)與當(dāng)?shù)貓?bào)紙聯(lián)合開(kāi)展“市民談農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”的征文活動(dòng)，發(fā)動(dòng)市民提建 議，為招商作前期輿論鋪墊。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的開(kāi)業(yè)及其他 嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)業(yè)典禮，最好能爭(zhēng)取到當(dāng)?shù)芈糜尉衷诂F(xiàn)場(chǎng)為其授“旅游定點(diǎn)”牌，以此增添開(kāi)業(yè)的熱烈氣氛。 向來(lái)賓贈(zèng)送嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)自己開(kāi)發(fā)的“禮品”。可見(jiàn)人氣、人潮、非同一般，有人潮的地方就有錢(qián)潮，潛藏?zé)o限商機(jī)。 二、 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： （ 1）本案做為配套，周邊無(wú)一規(guī)劃相同的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與之竟?fàn)?，形成?dú)一無(wú)二的賣(mài)點(diǎn)。有足夠的停車(chē)位，是經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品、生活用品、商品貿(mào)易往來(lái)的集中地，形成“農(nóng)”“工”“貿(mào)”的商業(yè)氣候。 （ 5）本案以投標(biāo)方式取得標(biāo)的，產(chǎn)權(quán)明確。 （ 8）本產(chǎn)品地處集美新中心，增值潛力巨大。 （ 2） 本產(chǎn)品客戶群只有兩種。由于大資本運(yùn)做許多傳統(tǒng)行業(yè)小店面已很難有竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)，所以吸引主力店 進(jìn)場(chǎng)帶動(dòng)小店經(jīng)營(yíng)尤為重要。 四、 產(chǎn)品的機(jī)會(huì)點(diǎn)： （ 1） 地理位臵優(yōu)越，四圍住宅區(qū)林立，政府重點(diǎn)規(guī)劃配套。 五、 產(chǎn)品規(guī)劃 ： （ 1） 產(chǎn)品外觀具有一定的識(shí)別性，有與其它農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)區(qū)別的地方，顯的氣派、現(xiàn)代、有標(biāo)志性。 （ 4） 地下一層合適農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的批發(fā)，冷藏品的物流等等。 六、 企劃操作要點(diǎn)： （ 1） 產(chǎn)品包裝方面：塑造出集美 “ 金三角 ” ，生活新天地 形象，有經(jīng)營(yíng)的價(jià)值、投資的價(jià)值、地段的升值。 （ 5） 本產(chǎn)品規(guī) 劃用途較靈活，地上二層 分隔成 354555 平方米在招商局經(jīng)營(yíng)上 一定很有市場(chǎng)。而由近期或正在建設(shè)的項(xiàng)目可看出 ，島外樓盤(pán)產(chǎn)品品質(zhì)均有很大的提升。 需求與投資發(fā)生重大轉(zhuǎn)變 廈門(mén)市政府提出的關(guān)于 “ 島內(nèi)單套住宅面積需在 150平方米以上 ” 之建議，直接影響了島內(nèi)樓市的格局。形成強(qiáng)烈反差的是大 橋收費(fèi)改革之前島外主要以本地人購(gòu)房者為主，而新大橋收費(fèi)政策實(shí)施，使更多購(gòu)房者涌向島外，而海滄區(qū)域表現(xiàn)尤為突出。 市政建設(shè)提升島外契機(jī) 2020 年?yáng)|通道翔安隧道正式動(dòng)工建設(shè)，海滄未來(lái)湖投入建設(shè)隨后新行政中心投入 使用，廈門(mén)大橋、海滄大橋?qū)嵭心曩M(fèi)制收費(fèi)辦法，集美大學(xué)城首批廈門(mén)理工學(xué)院、華僑大學(xué)、集大誠(chéng)毅學(xué)院建成投入使用 ……2020 年島外在交通、文教、體育、環(huán)境等方面的發(fā)展，直接賦予了島外房地產(chǎn)不同以往的價(jià)值。如最初的海灣大道建設(shè)無(wú)疑對(duì)島外樓市起到關(guān)鍵性的作用。 集美 近期房地產(chǎn)發(fā)展情況 ２００６年集美公鐵大橋、園博園、西客站等幾個(gè)大型項(xiàng)目的投入建設(shè)以及過(guò)橋費(fèi)的取消，使得該區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯凸現(xiàn)，集美房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來(lái)快速發(fā)展的春天，過(guò)去集美的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度較慢，項(xiàng)目普遍開(kāi)發(fā)水平不高，客群也以當(dāng)?shù)乜蛻魹橹鳌?jù)業(yè)內(nèi)人士透露，２００６年集美區(qū)準(zhǔn)備掛牌的用地達(dá)百萬(wàn)平方米，熱點(diǎn)地塊仍然是杏濱和東海岸觀海地塊，這兩處地塊在近年內(nèi)都還將是集美建東海岸等。土地使用權(quán) 93 年。 綜合考察后，周邊各案不影響本案的銷(xiāo)售，只要把產(chǎn)品規(guī)劃好，包裝好，定價(jià)合理，還有好的管理，相信本案可以脫穎而出。 排他性的特色包裝，全面提升店面形象和質(zhì)量。 打造獨(dú)具特色的集美生活購(gòu)物廣場(chǎng) ，以極佳的購(gòu)物環(huán)境和商業(yè)檔次吸引人流。 具有較靈活 的規(guī)劃空間。 目標(biāo)客戶群購(gòu)買(mǎi)潛力大。 傳播手段 廈門(mén)報(bào)紙媒體影響力 目標(biāo)宣傳覆蓋力要鋪開(kāi)。 如果該物業(yè)的年收益 15 年＝房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。 D、地上一層店面和攤位共 3479 m2店面約 50 間， 還有數(shù)百個(gè)攤位在市場(chǎng)上最吸引客戶，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)最積聚人氣，人流量大，菜籃子工程 ，每家每戶都需要，可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)是經(jīng)營(yíng)者投資客的淘金地。 F、 地上三層商業(yè)用房約 60 套， 面積 2712 m2， 以單身公寓 格局 買(mǎi)一層送一層為吸引力，既可方便農(nóng)貿(mào) 商業(yè) 主的商業(yè)用房，又可年輕單身者 購(gòu)臵安家，還便于投資。 2：本區(qū)域富庶居民。 三、 量身定做 充分利用可經(jīng)營(yíng)的商業(yè)面積，打造最合理的店面尺度，主要建議如下： 對(duì)店面進(jìn)行合理分隔，面積控制在 4060M2 以內(nèi)，針對(duì)進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)的店面，可在店面尾部截留 10M2 左右作為贈(zèng)送面積，其差價(jià)可在單價(jià)提升中適應(yīng) 彌補(bǔ)，從而形成有買(mǎi)有送的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)也可化解進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)造成的銷(xiāo)售壓力。 飲食類(lèi)：大型中餐、酒樓、小吃。 四、 廣告口號(hào)： 農(nóng)貿(mào)之城，購(gòu)物之港，財(cái)富之都 —— 統(tǒng)占集美中心財(cái)富第一線！ 五、 媒介組合及媒介預(yù)算 （一） 推廣總預(yù)算：按總銷(xiāo)售額的 1%預(yù)算廣告及公關(guān)費(fèi)用。 分眾通路：項(xiàng)目周邊核心區(qū)域，分眾通路密集性推廣，實(shí)現(xiàn)針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)。 二、 促銷(xiāo)方案 價(jià)格促銷(xiāo)：利用折價(jià)方式促銷(xiāo)，消化部分困難單元，制造賣(mài)場(chǎng)的熱銷(xiāo)氣氛。 搖獎(jiǎng)促銷(xiāo)：以限定日期前購(gòu)買(mǎi)可參加搖彩的形式進(jìn)行促銷(xiāo)，搖中即可以優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，激發(fā)客戶購(gòu)買(mǎi)熱情。 二、 活動(dòng)內(nèi)容 已購(gòu)客戶聯(lián)誼會(huì) 通過(guò)舉辦已購(gòu)客戶的聯(lián)誼活動(dòng)，加深與購(gòu)客戶的聯(lián)系，體現(xiàn)發(fā)展商的責(zé)任心與親情力，激勵(lì)老客戶 帶動(dòng)新客戶，并且通過(guò)問(wèn)卷了解他們的投資習(xí)慣，便于對(duì)其他目標(biāo)客戶群進(jìn)行直效行銷(xiāo)。 現(xiàn)場(chǎng)策略 1） 一名充滿熱情的銷(xiāo)售經(jīng)理，是 現(xiàn)場(chǎng)人員激情與斗志的發(fā)動(dòng)機(jī)，是感染客戶發(fā)生購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)“人媒” 2） 現(xiàn)場(chǎng)是集中產(chǎn)品信息的媒介中心，也是銷(xiāo)售的前沿陣地，現(xiàn)場(chǎng)布臵（展示區(qū)、接待區(qū)、簽約區(qū)、控制區(qū)）功能分區(qū)須明確、合理、裝修氣氛契合產(chǎn)品主題，展示區(qū)可以大做文章 3） 強(qiáng)銷(xiāo)期熱銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)組織，充分利模擬電話、模擬客戶、模札記成交的作用，炒熱現(xiàn)場(chǎng)氣氛 4） 現(xiàn)場(chǎng)人員須持復(fù)培訓(xùn)演練，熟練運(yùn)用各種逼訂、纏斗技巧、保證成交率。 NP 公開(kāi)稿、業(yè)務(wù)人員強(qiáng)殺定金、各工地專(zhuān)案、銷(xiāo)售人員到現(xiàn)場(chǎng)助戰(zhàn)