【正文】 。外需不足內需旺盛，產品創(chuàng)新概念盛行是其主要特點。隨即寫字樓的迅速升溫造成了短期供應量的急劇增加，加上東南亞經(jīng)濟危機的爆發(fā)，使得寫字樓的投資價值直線下降。在北京寫字樓的第二個春天來臨之際，國際企業(yè)的本地化趨勢和投資型買家將占寫字樓投資市場主流。隨著市場 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 經(jīng)濟的發(fā)展，中小型企業(yè)，特別是國內新興創(chuàng)業(yè)型企業(yè)數(shù)量越來越多，他們對購買寫字樓的需求業(yè)越來越大。加入世貿和申奧成功的利好，對外地企業(yè)機構的刺激作用明顯，自 2021 年上半年開始顯現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2 CBD 寫字樓市場分析 22 CBD 寫字樓的發(fā)展趨勢 ※ CBD 甲級寫字樓供應出現(xiàn)斷檔 CBD 的興起始于 1990 年京廣中心一期和國貿中心一期寫字樓投入使用，經(jīng)過多年的發(fā)展， CBD 興建了大量的高檔物業(yè)，形成擁有十多個高檔寫字樓、公寓、商場、酒店等，總建筑面積達 180 萬平方米的國際商務區(qū)，其中寫字樓的面積有 83 萬平方米，占 51%的比例，國貿附近的樓盤幾乎占了總量的 1/3，包括嘉里中心、招商大廈、惠普大廈、中服大廈等，其分布主要集中在 國貿橋 東南和西北兩角。由于國貿中心只租不賣，招商局大廈在惠普、摩托羅拉、三星整購之后，也退而采取只租不賣政策，只是近期集團地產策略改變才有成交出現(xiàn)，此外，整個 CBD 區(qū)從 2021 年初至今，幾乎沒有新的項目入伙，所以 CBD 甲級寫字樓出現(xiàn)供應斷檔的形勢 ※ 新盤先開住宅、后開辦公招致寫字樓供應延期 最近，繼華 貿中心、國貿三期后， CBD 另一綜合體項目銀泰中心悄然啟動，目前尚未公布其最先推出的產品，這多少讓關心 CBD 未來前景的人們有些心急，因為核心區(qū)的新辦公物業(yè)始終光打雷不下雨。相形之 下，一向以國際化自居的 CBD 核心區(qū)寫字樓市場顯得有些脫位。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。在項目完工后，區(qū)域內不少出售的寫字樓將仍有部分面積剩余，只能以出租方式長期經(jīng)營。他們認為， CBD 打造的是一個國際化的中央商務區(qū)形 象，其基礎設施、配套、商務服務都要齊全、成熟，讓客戶有一種歸屬感。其原因在于： ? CBD 區(qū)域的客戶組成以外企居多，決定了 CBD 寫字樓以租務為主； 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 在 2021 年 6 月以前 CBD 寫字樓市場低迷，許多項目不得不轉售為租。 ※ CBD 現(xiàn)經(jīng)營物業(yè)，多數(shù)規(guī)模較大，各種服務配套設施齊全，如酒店、高檔公寓以及大型商業(yè)配套等，總體競爭優(yōu)勢明顯。隨著未來供應量的加大，這種趨勢會愈加顯現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 國際財源 中心 建外大街 4 號 天潤集團 占地 4 萬㎡，總建面 24 萬㎡， 4 棟 5A 級寫字樓， 2 棟 150 米寫字樓。 金地中心 金地國際花園旁 金地集團 金地宏業(yè)地產 2 棟大廈，高度分別為 米和 米，以及相連的商業(yè)裙樓組成，總建面 萬㎡。寫字樓面積48 萬㎡，預計售價＄ 2250/㎡。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 產品定位的依據(jù)是客戶定位。 態(tài)勢二：商鋪租價平穩(wěn)上揚 由于供需失衡，導致商鋪租價平穩(wěn)上揚。 由于從 1999 年國貿二期開業(yè)以來， CBD 地區(qū)一直沒新增供應，面對穩(wěn)步上升的市場需求，商鋪平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質商鋪月租金為 60～ 120 美元，空置率有所下降，目前保持在 2%的低水平。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 如在目前國貿商城的基礎上，國貿中心會另建一個大型的國際精品商城，考慮到國貿中心國際化的商務環(huán)境和打造全球 最大的國際貿易中心的立意，再加上周邊又有如建外 SOHO 商業(yè)街為補充和呼應，成為 CBD 東區(qū)乃至CBD 的商業(yè)中心其實力應該是毋庸置疑的；華貿中心則會充分利用其熱電廠的獨特資源，建設一個總面積近 20 萬平方米的商城；而珠江帝景 90 萬平方米的歐洲生活城以及決意打造的商業(yè)街，一定會構筑 CBD 東部的又一個商業(yè)中心。所謂集成社區(qū)，就是以集成開發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，不同于簡單的提供社區(qū)配套理念。對于投資型業(yè)主而言，目前 CBD 恰恰缺乏的就是好的居住環(huán)境、居住舒適度帶來的居住價值。時下 CBD 儼然就是一個大工地，一系列正在緊張施工的建筑將迅速改變自國貿二期開業(yè)以來， CBD 一直沒有 新增商業(yè)供應，以至于陷入如今商業(yè)面 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 積不到 10 萬平方米的窘狀。 近 幾年內，隨著珠江帝景歐洲商業(yè)街的落成和正式運營， CBD 東部將形成一個以國貿中心、華貿中心和珠江帝景歐洲風情商業(yè)走廊為中心和代表的大規(guī)模、高品質的商業(yè)格局，從而出現(xiàn) CBD 東區(qū)商業(yè)中心三足鼎立的局面。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。批發(fā)市場型顯然不適合CBD 區(qū)域的高檔物業(yè)，因此 專賣店型的商業(yè)模式比較適合本案商業(yè)。 市場定位 3項目定位 31位置定位 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 CBD 核心 新黃金三角支撐點 本項目位于 CBD 核心區(qū)域，與國貿中心和嘉里中心購成 CBD 核心新黃金三角，通過國貿和嘉里中心的位置關系來提升本項目的知名度和重要性。優(yōu)秀物業(yè) 本形象定位有如下特征： ※ CBD 核心區(qū)： 不可替代的商業(yè)中心和發(fā)展未來。因此我們將本項目的商業(yè)定位為男士用品專賣，一定可以在激烈的競爭中立于不敗之地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 4差異化產品的包裝策略： 只有具有差異化的產品才能在競爭激烈的市 場中站穩(wěn)腳跟，提煉、深化本項目這些獨特賣點，加以專業(yè)的包裝，獲得更多客戶的青睞。 43以小帶大的銷售模式 完善銷售控制，以個別樓層小面積單元的租售吸引買家到場，以零租零 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 售帶動其它樓層的整租整售。 渠道一；利用我公司臺灣的資源，通過朋友間的信息傳播，吸引到大陸投資的臺商購買寫字樓。 投資報酬率測算 售價 13000 元 /m2 元 /m2 4 元 /m2 元 /m2 元 /m2 投 資 報 酬 率 20 年貸款 (含物管 ) % % % % 30 年貸款 (含物管 ) % % % % 20 年貸款 (不含物管 ) % % % % 30 年貸款 (不含物管 ) % % % % 售價 14000 元 /m2 元 /m2 4 元 /m2 元 /m2 元 /m2 投 資 報 酬 率 20 年貸款 (含物管 ) 負數(shù) % % % 30 年貸款 (含物管 ) % % % % 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 20 年貸款 (不含物管 ) % 11% % % 30 年貸款 (不含物管 ) % % % % 售價 15000 元 /m2 元 /m2 4 元 /m2 元 /m2 元 /m2 投 資 報 酬 率 20 年貸款 (含物管 ) 負數(shù) 負數(shù) % % 30 年貸款 (含物管 ) % % % % 20 年貸款 (不含物管 ) % % % % 30 年貸款 (不含物管 ) % % % % 結論： 本項目銷售價格在 13000 元 /㎡時，投資報酬率在 15%以上的為 7 項，銷售價格在 14000 元 /㎡時，投資報酬率在 15%以上的為 5 項，銷售價格在 15000 元 /㎡時， 投資報酬率在 15%以上的為 2