【正文】 是整體的“場(chǎng)”，“市”是共同的“市”。尤其充滿腥臭味是“拉”走的重要原因。前來(lái)購(gòu)物的大多是中老年人， 原因是離家近，再就是這里的菜比超市的便宜，至于菜里的農(nóng)藥殘留是否超標(biāo)，他們不是很關(guān)心。市場(chǎng)是導(dǎo)向，企業(yè)是主體，這是一個(gè)促進(jìn)內(nèi)外貿(mào)相結(jié)合的契機(jī)，本土企業(yè)應(yīng)該率先搶占市場(chǎng)，提高占有率。它的核心是要在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，結(jié)合城市建設(shè)和城市改造，將我國(guó)城市尤其是大中城市的生鮮流通，逐步由以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主經(jīng)營(yíng)過(guò)渡到以超市為主經(jīng)營(yíng)。 “ 農(nóng)改超”已現(xiàn)雛形 ,其實(shí)兩個(gè)月前，廈門早有企業(yè)瞄準(zhǔn)商機(jī)，邁出“農(nóng)改超”的探索性步伐，他們公開(kāi)承諾保證質(zhì)量，而逛超市買菜的習(xí)慣也漸漸滲透，悄悄地影響著市民的生活。有關(guān)部門曾經(jīng)對(duì)新舊市區(qū)的１４個(gè)市場(chǎng)作過(guò)抽樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其３３０４個(gè)攤位中，空攤位竟有６５１個(gè)，空攤率達(dá)１９．７％，主要原因就在于市場(chǎng)規(guī)劃布局的不合理性。 1998 年全街道實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 22892 萬(wàn)元、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 55178 萬(wàn)元，街道財(cái)政在連續(xù)多年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，1998 年達(dá)到 1084 萬(wàn)元。從幼兒園到大學(xué)，直至各類 中高等專業(yè)學(xué)校和成人職業(yè)教育學(xué)校一應(yīng)俱全，多數(shù)是繼陳嘉庚先生創(chuàng)辦的五所大專院校延續(xù)發(fā)展起來(lái)的，學(xué)校規(guī)格品位享譽(yù)海內(nèi)外。集美街道又是集美區(qū)人民政府的所在地，轄區(qū)內(nèi)有國(guó)家、省、市、區(qū)屬單位共 319 個(gè)，外資企業(yè) 16 家，文化、體育、衛(wèi)生等配套設(shè)施完善，是集美區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。逐步形成三個(gè)發(fā)展平臺(tái)：進(jìn)一步做大做強(qiáng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)，以電子機(jī)械為主建設(shè)環(huán)保型的高新產(chǎn)業(yè)區(qū)；集中力量，辦好生態(tài)型的文教旅游區(qū)，培育發(fā)展文化、教育、旅游產(chǎn)業(yè)；拉開(kāi)整個(gè)城市建設(shè)框架，加快集美 杏林新城區(qū)建設(shè)，構(gòu)筑城市發(fā)展新格局，使集美成為環(huán)東海域及杏林灣的一個(gè)亮麗城區(qū)。 集美是廈門市的文教區(qū)，著名愛(ài)國(guó)華僑領(lǐng)袖陳嘉庚先生創(chuàng)辦的集美學(xué)村已有 90 年的歷史，享譽(yù)海內(nèi)外，擁有從幼兒園、小學(xué)、中 學(xué)到大學(xué)的完善的教育體系和完備的教育設(shè)施。 1989 年 5 月和 1992 年 12 月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)相 繼設(shè)立杏林、集美臺(tái)商投資區(qū)，享受廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)的優(yōu)惠政策，使集美區(qū)成為海峽西岸一塊充滿商機(jī)、充滿成功機(jī)遇的投資熱土，是廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)對(duì)外開(kāi)放的一個(gè)重要窗口。已成功開(kāi)發(fā)集美北部工業(yè)區(qū)、杏北工業(yè)區(qū)、灌南工業(yè)區(qū)、中亞工業(yè)城、杏南工業(yè)區(qū)等。亞熱帶海濱風(fēng)光的幽雅自然地理風(fēng)貌，更因著名的僑鄉(xiāng)、學(xué)村人文環(huán)境，使其連同陳嘉庚先生的美名享譽(yù)海內(nèi)外，成為國(guó)內(nèi)外知名度極 高的名鎮(zhèn)、僑鄉(xiāng)。朱色陶瓦、莊嚴(yán)典雅的學(xué)村建筑群融合了民族古典美與西洋現(xiàn)化浪漫風(fēng)格為一體。集美街道的人口文化程度、人才密度、技術(shù)密度全國(guó)屈指可數(shù)，是名符其實(shí)的人 才集散地，從學(xué)村輸送出去的人才遍及全國(guó)乃至世界各地。 廈門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)概況 廈門市委市政府明年且著眼點(diǎn)放在利用民間資本上，把政府工作與企業(yè)發(fā)展相結(jié)合，鼓勵(lì)企業(yè)抓住民心工程的商機(jī)，既方便百姓，又讓企業(yè)獲利。 目前在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，８０％的肉菜等新鮮食品消費(fèi)來(lái)自超市。統(tǒng)一標(biāo)識(shí)，統(tǒng)一價(jià)格，統(tǒng)一配送，統(tǒng)一收銀，承諾質(zhì)量，保證放心。 首先，“農(nóng)改超”的結(jié)果是保留農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與農(nóng)產(chǎn)品的親緣和地緣關(guān)系，走進(jìn)社區(qū)，貼近市民生活；其次，“農(nóng)改超”的結(jié)果是確保干凈衛(wèi)生的購(gòu)物環(huán)境、安全放心的商品品質(zhì)及配送渠道；第三，“農(nóng)改超”明確責(zé)任人，建立產(chǎn)品質(zhì)量追溯制度和市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)充斥假冒偽劣商品，有的經(jīng)營(yíng)條件簡(jiǎn)陋、臟亂差?！俺胁嘶@子商品走俏的根本原因，在于迎合了現(xiàn)代人追求快節(jié)奏、高質(zhì)量生 活方式的需要。 凍品區(qū) ：商品購(gòu)臵了雙向臥區(qū)島柜 50 米，立式高溫柜 24 米，上柜食品匯集了上海、南京、廣東、河南等地 的名優(yōu)產(chǎn)品，主要經(jīng)營(yíng)各式冷凍調(diào)理食品，冷凍水產(chǎn)品、肉制品、精細(xì)菜、盤菜、熟制品、高檔蔬菜、水果等 2000 多種產(chǎn)品，該區(qū)將成為 集美 副食品購(gòu)物市場(chǎng)的一道風(fēng)景。以上論述，對(duì)搞好嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與管理至關(guān)重要，在此共識(shí)上開(kāi)展?fàn)I銷就可點(diǎn)與面相結(jié)合，先招商后營(yíng)銷的模式。比如，大連大打綠色環(huán)境牌，種草種出了經(jīng)濟(jì)大發(fā)展；北京大打藍(lán)色科技牌，玩出了中國(guó)硅谷中關(guān)村；新疆大打白色（棉花）、黑色（石油）和紅色（蕃茄）資源牌，充分發(fā)揮了獨(dú)有資源優(yōu)勢(shì)促發(fā)展。攤主代表（小組長(zhǎng)）任期為一 年，經(jīng)過(guò)選舉可連任。 （四）每年統(tǒng)一為營(yíng)業(yè)員制作 5 件黃色上裝，其中 3 件馬夾、 2 件 T 恤；向每人配發(fā)一個(gè)綠底白字的工作胸牌。 二、整合當(dāng)?shù)刈钣泻鹆康氖袌?chǎng)資源。” 四、隨著社會(huì)信息化程度的提高，我國(guó)現(xiàn)已有幾千萬(wàn)人上網(wǎng)，而且每年成倍增加。若宣傳工作到位，將使市場(chǎng)攤位無(wú)形增值，招商工作也隨之容易一些。 開(kāi)業(yè)典禮現(xiàn)場(chǎng)布臵的橫幅、空飄，均用白底綠字、黃底綠字和綠底白字，要求與形象識(shí)別設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)色相一致。也增加了這一帶住宅小區(qū)的附加價(jià)值，完善了整個(gè)集美東部生活配套設(shè)施，這也體現(xiàn)政府規(guī)劃的方向是服務(wù)于民眾，造福百姓。地上二層三層可做娛樂(lè)城（有酒家、 ktv 唱販、兒童世界、集美美食城、特色小商品等等）當(dāng)然招商成功 是關(guān)鍵。 三、 產(chǎn)品劣勢(shì)： （ 1） 本產(chǎn)品做為政府配套，功能上只做農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，商場(chǎng)用途受制約因素較多。 （ 5） 產(chǎn)品再好，也要注重行銷的整體策略，才能做到萬(wàn)無(wú)一失，取得預(yù)期利潤(rùn)。 六、 銷售策略建議 ： （ 3） 先營(yíng)造氣氛，以返租三年，回報(bào)率高于銀行存款利率，沒(méi)有股票風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有國(guó)債周期長(zhǎng)等吸引客戶。 （ 4） 先造勢(shì)“搶”金店，農(nóng)貿(mào) 的店 面 一本萬(wàn)利，投資少回報(bào)高是主題。這些項(xiàng)目不僅代表先進(jìn)的產(chǎn)品理念，更讓?shí)u外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)告別粗放型的發(fā)展模式，逐漸與島內(nèi)相媲美。目前外地人在海滄購(gòu)房已占到將近 70%左右，可見(jiàn)消費(fèi)者對(duì)島外的強(qiáng)烈認(rèn)可。從近幾期土地交易來(lái)看，政府對(duì)發(fā)展島外房地產(chǎn)已形成重視。 店面高度 左右 店面 店店面均價(jià) 7000 元/m2 店面 30元左右/m2 集美中心花園 位于集美印斗路，整個(gè)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，社區(qū)周邊配套齊全，住房以 3700元起價(jià)。 以強(qiáng)勢(shì)的樓盤規(guī)劃搶占區(qū)域市場(chǎng)，在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。 本區(qū)域大道在改造中帶動(dòng)商業(yè)氣息的未來(lái)。 搶占本地市場(chǎng)份額，目前以最佳前景和升值吸引意向客戶。把農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)概念炒熱后就可帶動(dòng)地下經(jīng)營(yíng)，銷售均價(jià)以每平米5500 元為計(jì)算，投資者以 50m2店鋪為例，回報(bào)率在 5％ 以上，就很能吸引客戶投資。 十 一 、 產(chǎn)品策略整合 一 :整體操作思路 根據(jù)上述分析和歸納 ,本案在整體操作上需立足于本地市場(chǎng)區(qū)分周邊項(xiàng)目店鋪競(jìng)爭(zhēng) ,而行銷重點(diǎn)在于加強(qiáng)項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)力 ,搶奪有限市場(chǎng)的客戶資源 . 二 :產(chǎn)品策略集合 1:低總價(jià)取勝 基準(zhǔn)策略 化解客戶與產(chǎn)品之間的價(jià)格矛盾 ,打破店面市場(chǎng)滯消的主要障礙 ,以低總價(jià)策略搶占市場(chǎng) ,主要通過(guò)降低店面面積 ,合理規(guī)劃店面格局 ,提高使用率 ,提高產(chǎn)品性價(jià)比 ,使店面價(jià)值凸顯 ,同時(shí)加以店面增值潛力的暗示 ,必然引起客戶強(qiáng)烈的投資欲望 ,加上輕松首付 ,讓客戶感受實(shí)惠，方能暢銷 . 2:規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng) 差異化策略 打破本區(qū)域商業(yè)規(guī)模不足 ,無(wú)秩序的局面 ,開(kāi)創(chuàng)大型的高品質(zhì)的消費(fèi)集中地 ,樹(shù)立本項(xiàng)目大樓盤 ,大規(guī)劃 ,高品位的商業(yè)形象 ,同時(shí)以適當(dāng)方式擴(kuò)大商業(yè)面積 ,以極佳的購(gòu)物環(huán)境和超大人流量在競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)占熬頭 . 3:超前商業(yè)管理模式 排他策略 打破本區(qū)域商業(yè)各自為政 ,無(wú)章無(wú)序的落后局面 ,開(kāi)創(chuàng)大型的高品質(zhì)的農(nóng)、工、貿(mào)、消費(fèi)區(qū) ,引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)管理軍團(tuán) ,統(tǒng)一規(guī)劃 ,統(tǒng)一管理 ,自主品牌營(yíng)銷 .不定期進(jìn)行大型的品牌集中展示和宣傳 ,以專業(yè)化人性化貼近集美消費(fèi)者 ,讓集美人享受到國(guó)際水準(zhǔn)的商業(yè)服務(wù) ,從而形成本項(xiàng)目超越性的競(jìng)爭(zhēng)力和形象魅力 . 4:租售同步進(jìn)行 ,招商儲(chǔ)備人氣 持續(xù)性發(fā)展策略 與銷售過(guò)程同步進(jìn)行招商 ,與各品牌專賣店和世界精品名店經(jīng)銷商聯(lián)系 ,對(duì)其進(jìn)行直效宣傳 ,吸引各大名店進(jìn)駐或租用 ,并以其做為銷售過(guò)程中貫穿的賣點(diǎn) ,以商業(yè)品 牌帶動(dòng)地產(chǎn)品牌 ,以商業(yè)檔次帶動(dòng)區(qū)域檔次 .形成區(qū)域商業(yè)的持續(xù)性發(fā)展 . 三、產(chǎn)品定位方向 一： 主題概念定位：生活購(gòu)物廣場(chǎng) 二、 目標(biāo)客戶群定位 1：本地生意人。 四、 商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題分區(qū)規(guī)劃 在集美目前商業(yè)氛圍不足下，根據(jù)經(jīng)營(yíng)門類細(xì)化店面主題，形成有序規(guī)范的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，同時(shí)也比較行業(yè)之間的沖突和干擾，兼顧商業(yè)品質(zhì)和全面性，主要門類規(guī)劃如下： 大型超市。 大眾通路：以廈門為中心，輻射集美、杏林地區(qū)，進(jìn)行大眾營(yíng)銷傳播。 禮品促銷：在相應(yīng)促銷時(shí)段中，凡持有項(xiàng)目宣傳單前來(lái)詢問(wèn)店面的客戶皆可獲贈(zèng)精美小禮品，禮品送完為止，下定客戶送小家電，簽約客戶參加大抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 4） 價(jià)格銷控： 制定適當(dāng)?shù)膬r(jià)差，通過(guò)價(jià)格杠桿實(shí)現(xiàn)均衡銷售。 廈門泓洲龍房產(chǎn)行銷策劃有限公司 2020 年 3 月 10 日 。 十二、業(yè)務(wù)策略 一、 案前安排 銷售講習(xí)開(kāi)始（執(zhí)行： 13 天） 銷售人員進(jìn)行平面、尺寸、家具配臵及區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的了解熟悉。 貴賓卡促銷：“集美金三角 ，生活購(gòu)物廣場(chǎng) ” 一站式服務(wù) 和 經(jīng)營(yíng)業(yè)主、集美知名酒店、商場(chǎng)等高尚消費(fèi)場(chǎng)所聯(lián)合促銷，持貴賓卡者即可獲得在上述場(chǎng)所消費(fèi)驚喜折扣。 傳媒通路：以媒體最大針對(duì)性為主要傳媒運(yùn)用原則，根據(jù)項(xiàng)目定位和 開(kāi)發(fā)進(jìn)度，進(jìn)行合理安排，實(shí)現(xiàn)傳播效應(yīng)最大化與有效到達(dá)。 娛樂(lè)類：大型娛樂(lè)城（舞廳）、健身房、電子游戲廳、小型影視廳、茶館、咖啡廳、風(fēng)情酒吧、網(wǎng)吧、 24 小時(shí)網(wǎng)絡(luò)咖啡圖書館 地方特產(chǎn)類：主要規(guī)劃為海鮮干果批發(fā)城，進(jìn)一步擴(kuò)大街區(qū)影響，帶動(dòng)人氣。 3：本地私營(yíng)企業(yè)主。 定價(jià)上店面均價(jià)每平方米 11000 元，攤位 在此定價(jià)基礎(chǔ)上 按招商后分類劃分來(lái)定價(jià)較合理，讓投資客投的多回報(bào)也多。 與銷售通路相結(jié)合的空間很大 高質(zhì)量，全面覆蓋的宣傳手段引起轟動(dòng)。 全面提高商街區(qū)形象特色，以綜合性配套服務(wù)吸引人氣，形成集美鼎盛商業(yè)氛圍。 提升產(chǎn)品性價(jià)比，提升 店面價(jià)值，以特色性推廣提升客戶認(rèn)可度，以示范性經(jīng)營(yíng)增強(qiáng)投資客戶信心。 店面高度 左右 店面均價(jià) 7600 元/m2 店面 40元左右/m2