【正文】 樓以租為主威脅2004年CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量急劇放大，且多是運作時間很長的知名項目，競爭日見激烈市場分析2甲級寫字樓市場分析21總體市場描述在北京城八區(qū)內(nèi)，目前寫字樓主要集中在朝陽、海淀、西城、東城四區(qū)，北京長安街沿線、CBD區(qū)域、金融街、中關(guān)村等成為寫字樓聚集的地區(qū)，其中尤以CBD、金融街、中關(guān)村地區(qū)的寫字樓最為業(yè)內(nèi)外關(guān)注。21北京三大主要寫字樓版塊金融街版塊金融街的客戶多數(shù)是金融機構(gòu)與政府的金融管理機構(gòu)，以及中國電信和中國移動等電訊科技通訊行業(yè)的巨頭，到目前為止近530家機構(gòu)入駐金融街地區(qū)。中關(guān)村地區(qū)中高檔寫字樓的推廣大多采用出售方式，是典型的銷售市場。三大版塊實力對比CBD金融街中關(guān)村優(yōu)勢對比☆國際化商業(yè)氛圍濃郁☆配套設(shè)施完善，綜合服務(wù)水平高?！钗挥谖鞫h(huán)和長安街沿線，地鐵、公交系統(tǒng)發(fā)達?！顚鹑谛袠I(yè)的發(fā)展定位與金融街重合，彼此競爭加劇?！钪苓叴罅可虅?wù)公寓的存在，對中小型企業(yè)的客源造成爭奪之勢。證券、寬帶通訊、軟件行業(yè)、教育相關(guān)行業(yè)、基金行業(yè)等是成交的主要客戶類型。隨著國內(nèi)經(jīng)濟的崛起和北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展，第二、三批以國內(nèi)富裕階層為主的房地產(chǎn)投資型買家崛起。不過，目前市場上適合中小規(guī)模企業(yè)的純寫字樓可選范圍并不大。 然而從2000年開始，CBD的寫字樓建設(shè)速度明顯放慢，供應(yīng)出現(xiàn)斷檔現(xiàn)象。 ※ 未來供應(yīng)集中 租價下挫從目前市場的推盤情況看，世紀九鼎預(yù)計未來一年內(nèi)寫字樓市場供應(yīng)有限，要等到2005～2006年入伙面積才會急劇增加。此外，CBD核心區(qū)部分原有的寫字樓物業(yè)軟、硬件已老化，與CBD設(shè)想的辦公條件不符，急需現(xiàn)代化的辦公物業(yè)給予支持，形成穩(wěn)定的市場格局。本案在量體、配套方面略顯不足。2棟90米獨立商務(wù)樓，采取整租整售策略。1期寫字樓12萬㎡，預(yù)計近期入市，2005年投入使用。目前的CBD區(qū)域商業(yè)面積不到10萬平方米，占全市總商業(yè)面積的7%。而其集成社區(qū)內(nèi)包容的高檔商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級酒店和高檔會所、甲級寫字樓、歐洲風情商業(yè)街等，配套之全更是其他項目難望項背。從這個意義上講，集成社區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套是CBD區(qū)域的稀缺元素。如果未來的CBD按現(xiàn)在的規(guī)劃建成，北京商業(yè)區(qū)的格局將開始發(fā)生變化，國貿(mào)地區(qū)的面積將超過王府井，成為新興的全市性商業(yè)中心。 31項目形象定位CBD核心區(qū)3目標受眾※ 發(fā)展穩(wěn)定的成長型企業(yè)新貴※ 知名二流跨國公司※ 知名的國內(nèi)企業(yè)※ 私營企業(yè)※ 大型投資公司和實力雄厚的個人投資者 推廣策略建議 4知名度提升策略：對于CBD區(qū)域內(nèi)的寫字樓項目，知名度是影響銷售價格、銷售狀況等一切的決定性因素。 43商業(yè)為主辦公為輔的銷售策略針對商業(yè)男士精品城的定位，通過廣告、活動等多種營銷手段把項目炒熱，先造成商業(yè)的熱銷。因此可以看出，銷售價格在13000元/㎡或14000元/㎡投資報酬率較高，對客戶的吸引力較大。專業(yè)費用銷售代理費：%提取溢價部分： 按超出成交額底價部分的30%提取 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。4擴大銷售渠道策略 對于高檔的寫字樓項目，自然到訪的客戶是不能滿足銷售的要求的，我們將會利用公司的資源開辟多元化的銷售通道來拓展業(yè)務(wù)。 41活動帶動知名度 以男士精品城的商業(yè)定位為基礎(chǔ)，以男士文化特色為主題，通過對男士需求的深度刨析，舉辦形式多樣，內(nèi)容新穎的男士專享場活動（例如：女人街后的男人街、單調(diào)男人的別樣生活），并利用多種媒體和問卷的形式，擴大項目的宣傳范圍，確立項目的市場地位。企業(yè)新貴首選本案如采用百貨公司型的經(jīng)營模式，受經(jīng)營規(guī)模的限制（全部營業(yè)面積7000余㎡）和經(jīng)營者選擇的問題，必將淹沒在眾多競爭者之中，例如西單中友百貨、朝外藍島商場、燕莎商場等。態(tài)勢五：CBD商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量激增事實上，珠江帝景商鋪的熱銷只是整個CBD商鋪開發(fā)熱潮中的一角而已。 態(tài)勢四：集成社區(qū)受市場追捧 從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場追捧的熱點。商鋪為適應(yīng)寫字樓辦公人員需求，餐飲、服裝等行業(yè)高檔次比例偏高，時裝更職業(yè)化，飲食更多快餐式。以珠江帝景全長2500米的歐洲風情商業(yè)走廊為例，其立足于高端消費者需求的業(yè)態(tài)規(guī)劃非常詳實、細膩，從餐飲、娛樂到休閑、購物，從展覽、展示到閱讀、欣賞，全面覆蓋CBD生活的種種個性需求。國貿(mào)三期國貿(mào)2期旁邊，總建面54萬㎡，建筑高度300米，建設(shè)超五星級豪華酒店、高檔寫字樓、大宴會廳、國際精品商場、電影院、康樂中心、停車場等，2007年竣工使用。※ 受周邊商住物業(yè)的影響，CBD寫字樓租金除幾個知名物業(yè)外，已經(jīng)呈現(xiàn)逐步下滑的趨勢。鑒于CBD寫字樓目前的狀況，曾有人大膽斷言，未來的CBD核心區(qū)重心將東移，正如當年從賽特向國貿(mào)轉(zhuǎn)移一般，但無論如何眼下CBD的戰(zhàn)事還停留在紙上，真正的戰(zhàn)局將在未來的2～3年內(nèi)全面展開，最終形成的市場格局還將拭目※ CBD物業(yè)經(jīng)營方式探源 CBD區(qū)域內(nèi)中高檔寫字樓的推廣大多采取租賃方式，是典型的租務(wù)市場。而租金方面，2004年之后CBD的甲級寫字樓集中供應(yīng)，周邊賽特、朝陽門等東部傳統(tǒng)商務(wù)中心也有新增入伙，短期的急劇釋放將導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)寫字樓租價下滑，空置率升高?；緵]有新的寫字樓可以投入使用。最引人注目的是外資機構(gòu)的本地化策略開始逐步顯現(xiàn)，HP、MOTOROLA、美國漢斯等整棟購置寫字樓已初現(xiàn)端倪。財富中心、住邦2000就吸引了大批投資型買家進場。東部地區(qū)的供應(yīng)量在100萬㎡，西區(qū)的供應(yīng)量150萬㎡，西部領(lǐng)跑東部蓄勢。綜合競爭力排名：CBD＞金融街＞中關(guān)村21市場情況分析2000～2002年甲級寫字樓市場情況統(tǒng)計表對比項目類 別2000年度與去年同期比較2001年度與去年同期比較2002年度與去年同期比較市場供應(yīng)量（萬㎡）80↑36%100↑11%300↑200%新增供應(yīng)量（萬㎡）43↓58%↑53%88↑34%中央商務(wù)區(qū)新增量（萬㎡）28↑↑26%100