北京嘉都大廈項目營銷策劃建議書-全文預(yù)覽
【正文】 事實上，對于CBD核心區(qū)寫字樓開發(fā)的放緩，許多ＣＢＤ在建或已經(jīng)建成寫字樓項目的開發(fā)商頗有微詞。而租金方面，2004年之后CBD的甲級寫字樓集中供應(yīng)，周邊賽特、朝陽門等東部傳統(tǒng)商務(wù)中心也有新增入伙，短期的急劇釋放將導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)寫字樓租價下滑，空置率升高。而像建外SOHO由于是商住類物業(yè)，物業(yè)檔次顯然與國貿(mào)、華貿(mào)不在同一個層面競爭。基本沒有新的寫字樓可以投入使用。據(jù)統(tǒng)計，今后幾年北京寫字樓市場的增量主要亦集中在CBD地區(qū)、中關(guān)村地區(qū)和金融街地區(qū)。最引人注目的是外資機(jī)構(gòu)的本地化策略開始逐步顯現(xiàn)，HP、MOTOROLA、美國漢斯等整棟購置寫字樓已初現(xiàn)端倪。2000年以前，寫字樓市場70%以上的成交量是大單購買。財富中心、住邦2000就吸引了大批投資型買家進(jìn)場。21市場發(fā)展特點※ 投資型買家占主流——1991994年北京寫字樓市場火爆，實際上是第一批香港及東南亞投資型買家進(jìn)場坐莊的結(jié)果，造成了萬通新世界廣場、恒基中心等的快速高價銷磬。東部地區(qū)的供應(yīng)量在100萬㎡，西區(qū)的供應(yīng)量150萬㎡，西部領(lǐng)跑東部蓄勢。另一方面，2001年北京寫字樓供應(yīng)量都比2000年有顯著增加。綜合競爭力排名：CBD＞金融街＞中關(guān)村21市場情況分析2000～2002年甲級寫字樓市場情況統(tǒng)計表對比項目類 別2000年度與去年同期比較2001年度與去年同期比較2002年度與去年同期比較市場供應(yīng)量（萬㎡）80↑36%100↑11%300↑200%新增供應(yīng)量（萬㎡）43↓58%↑53%88↑34%中央商務(wù)區(qū)新增量（萬㎡）28↑↑26%100↑183%市場吸納量（萬㎡）↓26%20↓73%62210%平均售價（＄/㎡）2197↓20%2240↑%2072↓%平均租金（＄/㎡）28↑36%25↓6%↓%平均入住率91%↑21%90%↓1%%↓%空置率%↓%%↓%%↑%市場情況分析：※ 從總體市場供應(yīng)情況來看，近幾年特別是隨著CBD建設(shè)的加速，甲級寫字樓的供應(yīng)量呈逐步放大的趨勢?！钫畬诵膮^(qū)的改造和發(fā)展區(qū)的建設(shè)期望與市場的接受能力有某些不協(xié)調(diào)?！钆cCBD發(fā)展定位的重復(fù)，造成競爭加劇。劣勢對比☆目前處于建設(shè)期，區(qū)域規(guī)模尚不成熟?！钪袊畔a(chǎn)業(yè)基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的搖籃?！顓^(qū)域發(fā)展定位明確，受國家政策支持，發(fā)展前景廣闊。☆外資企業(yè)特別是世界500強(qiáng)企業(yè)入駐，提升區(qū)域人文層次。據(jù)世紀(jì)九鼎最新的統(tǒng)計，（使用面積報價），過去兩年內(nèi)北京寫字樓市場租價整體下跌了17%～18%，而CBD平穩(wěn)下調(diào)幅度偏小，各物業(yè)的租價在同檔次產(chǎn)品中占據(jù)首位。CBD版塊眾所周知，現(xiàn)今的CBD主要是源于國貿(mào)、嘉里中心、招商局大廈近十年來打造的國際商貿(mào)區(qū)所奠定的基礎(chǔ)。目前西區(qū)正在建設(shè)的不會超過50萬㎡，而且要2005年才投入使用，多數(shù)售價在10000～14000元/㎡。 中關(guān)村版塊中關(guān)村版塊——中關(guān)村科技園區(qū)，是20世紀(jì)80年代國家第一個批準(zhǔn)建立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在目前三大主要甲級寫字樓的供應(yīng)區(qū)域內(nèi)，CBD東區(qū)是近幾年供應(yīng)量最大的區(qū)域。此后，賽特大廈、國貿(mào)中心、燕莎中心陸續(xù)落成。【嘉都大廈】營銷策劃建議書 目 錄項目概述1 項目概況1 產(chǎn)品立地條件分析1 產(chǎn)品SWOT分析市場分析2寫字樓市場分析2CBD寫字樓市場分析2商業(yè)市場分析市場定位3項目定位3目標(biāo)受眾推廣策略建議 4知名度提升策略 4差異化產(chǎn)品的包裝策略 4多元化的營銷策略 4擴(kuò)大銷售渠道策略 4提升軟件品質(zhì)策略投資報酬率測算專業(yè)費用項目概述1項目概況※ 項目位置：北京朝陽區(qū)光華路14號※ 項目性質(zhì)：寫字間和商鋪※ 項目總建筑面積：27147㎡，其中可銷售面積22672㎡；178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。北京商業(yè)寫字樓市場發(fā)源于建國門外、第一使館區(qū)一帶，最早開業(yè)的是國際大廈，于1985年投入運營。隨著CBD規(guī)劃的全面落實，國貿(mào)已經(jīng)真正成為區(qū)域的代稱，成為真正的城市中心。 %、%、%等組成，%，外資（含合資）%。中關(guān)村未來5年寫字樓的供應(yīng)量將會成倍增長，絕大部分為甲級寫字樓。近幾年由于國家政策對中關(guān)村發(fā)展的大力支持，很多投資者看好了中關(guān)村寫字樓發(fā)展前景，進(jìn)一步激活了中關(guān)村的寫字樓銷售市場。CBD的寫字樓租價也代表了全市的領(lǐng)先水平?！畹罔F、公共交通發(fā)達(dá)?！罱鹑谛袠I(yè)為主，多為大型實力型國企?！钬S富的人才優(yōu)勢以及應(yīng)運而生的龐大的創(chuàng)業(yè)發(fā)展動力?！钜粎^(qū)多園和相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)分化，使其綜合競爭力度增強(qiáng)。☆生活配套設(shè)施匱乏。☆酒店、公寓等商務(wù)配套狀況欠佳。綜合競爭力雖然金融街和中關(guān)村的發(fā)展迅猛，但它們的功能和服務(wù)對象過于單一，而CBD以其國際化商業(yè)氛圍、全面的服務(wù)功能牢牢的占據(jù)著北京未來發(fā)展的核心地位。※ 2001年隨著互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破滅及世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的放緩，特別是美國“”的影響，北京寫字樓市場總需求明顯不如2000年旺盛?！?2002年是中國入世第一年，北京寫字樓市場呈現(xiàn)出租務(wù)緊縮，銷售上升的態(tài)勢，銷售價格與去年相比下降明顯，一方面由于世界經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，而市場需求并未出現(xiàn)人們預(yù)期中的外資企業(yè)機(jī)構(gòu)蜂擁而入、內(nèi)資企業(yè)跑馬圈地的入世效應(yīng)；另一方面，寫字樓市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，邊緣寫字樓、個性寫字樓、另類寫字樓等創(chuàng)新寫字樓產(chǎn)品大行其道并出現(xiàn)熱銷。※ 隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、貿(mào)易壁壘的逐步放開、2008年奧運會的日益臨近以及中國投資環(huán)境的逐漸完善，必將產(chǎn)生更多的商機(jī)，吸引更多的國外投資者到中國進(jìn)行投資，CBD作為中國首都商業(yè)中心的位置是不可替代的，必將迎來更美好的明天。自2001年起的寫字樓市場的升溫，使得寫字樓市場再度被投資型買家關(guān)注。而且，當(dāng)時寫字樓的售價業(yè)相對偏高，對于中小規(guī)模的企業(yè)來說，在沒有金融支持的情況下，分期小額的支付租金要比一次性投入更合算?！?兩外資本是主流——隨著中國加入世貿(mào)組織，游戲規(guī)則的改
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